Mál nr. 3/2018

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 30. júlí 2018 í máli nr. 3/2018.

Fasteign: Ármúli [...], Reykjavík, fnr. [...].

Kæruefni: Endurmat fasteignamats.

Árið 2018, 30. júlí, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 3/2018 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með erindi, dags. 27. apríl 2018, kærði X, kt. [...], úrskurð Þjóðskrár Íslands um endurmat fasteignamats, fyrir árin 2017 og 2018 fyrir Ármúla [...], Reykjavík, fnr. [...].

Með tölvubréfi, dags. 30. apríl 2018 óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn frá Reykjavíkurborg varðandi málið. Engin umsögn barst frá sveitarfélaginu.

Með tölvubréfi, dags. 30. apríl 2018, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn frá Þjóðskrá Íslands varðandi málið. Umsögn Þjóðskrár Íslands barst með bréfi, dags. 22. maí 2018.

Hinn 24. maí 2018 var kærandi upplýstur um umsögn Þjóðskrár Íslands og honum gefinn kostur á að gera við hana athugasemdir. Engar athugasemdir bárust.

Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang þann 5. júlí 2018 og skoðaði eignina í fylgd fyrirsvarsmanns kæranda.

Málið var tekið til úrskurðar 13. júlí 2018.

I.              Málavextir

Með bréfi, dags. 27. apríl 2018, kærði X úrskurð Þjóðskrár Íslands, dags. 22. desember 2017, um endurmat á fasteign kæranda að Ármúla [...], Reykjavík, fyrir árin 2017 og 2018.

Þjóðskrá Íslands endurmat fasteignamat eignarinnar í kjölfar úrskurðar yfirfasteignamatsnefndar frá 31. október 2017, nr. 8/2017. Í því máli var tekist á um það hvort kjallararými fasteignar kæranda hefði verið rétt flokkað með hliðsjón af notkun og skráningu rýmisins. Niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar var sú að Þjóðskrá Íslands hefði ekki flokkað og metið kjallararýmið rétt miðað við skráningu þess og notkun. Felldi  yfirfasteignamatsnefnd því úr gildi ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 21. mars 2017, og tók stofnunin málið til meðferðar á ný.

Í kjölfarið tók Þjóðskrá Íslands nýja ákvörðun þar sem kjallararými fasteignarinnar var endurflokkað. Eftir skoðun af hálfu Þjóðskrár Íslands var hins vegar ákveðið að hækka fasteignamat ársins 2017, þrátt fyrir breytta flokkun á kjallararýminu. Byggðist hækkunin á því að skoðun eignarinnar af hálfu Þjóðskrár Íslands hefði leitt í ljós að ástand hússins og gæði allra rýma þess væri mun betra en áður hefði verið miðað við. Var skráningu að því leyti breytt til samræmis við mat stofnunarinnar á ástandi fasteignarinnar og fasteignamat hennar fyrir árið 2017 hækkað frá því sem áður hafði verið ákveðið. Fasteignamat ársins 2018 tók einnig hækkun til samræmis við almenna hækkun á því matssvæði sem fasteignin tilheyrir.

Kærandi óskaði eftir rökstuðningi fyrir fyrrgreindri ákvörðun Þjóðskrár Íslands og var sá rökstuðningur veittur með bréfi stofnunarinnar, dags. 31. janúar 2018.

Kærandi vill ekki una framangreindri ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 22. desember 2017 hvað varðar breytt mat á ástandi ytra byrðis fasteignarinnar og hefur því kært hana til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

II.           Sjónarmið kæranda.

Kærandi gerir þá kröfu að fasteignamat eignarinnar verði endurreiknað á ný miðað við rétta flokkun ástands eignarinnar. Kærandi telur þá endurflokkun sem fram kemur í niðurstöðu Þjóðskrár Íslands frá 20. desember 2017 varðandi ytra byrði fasteignarinnar ekki standast. Ástand ytra byrðis hússins hafi ekki verð bætt á síðustu árum og það því orðið slæmt. Það sé nánar tiltekið klætt með u.þ.b. 30 ára gamalli StenX-klæðningu sem komin sé mikil viðhaldsþörf á, og hafa hlutar klæðningarinnar fokið í slæmum veðrum vegna gamalla og lélegra festinga og slæms frágangs. Þá sé komin þörf á endurnýjun á þaki á bakhúsi auk þess sem gluggar og gler hússins séu 20 ára gamlir. Flokkun ytra byrðis sem ástand A: gott ástand sé því röng að mati kæranda. Því óski kærandi eftir að fasteignamat eignarinnar verði endurreiknað á ný miðað við rétta flokkun ástands eignarinnar.

III.        Sjónarmið Þjóðskrár Íslands.

Í umsögn Þjóðskrár Íslands, dags. 22. maí 2018, er rakin forsaga málsins. Einnig fer stofnunin yfir hvernig skoðun á húsnæðinu fór fram og við hvaða staðla var notast við endurmatið. Vísað er til skoðunarhandbókar Þjóðskrár Íslands um atvinnuhúsnæði, þar sem finna má flokka skrifstofuhúsnæðis að utan og innan og lýst hvaða skilyrðum hver og einn flokkur þarf að uppfylla. Að öðru leyti var vísað í rökstuðning stofnunarinnar frá 31. janúar 2018.

Í rökstuðningi Þjóðskrár Íslands fyrir endurmati á fasteignamati eignarinnar kom fram að skoðun hafi farið fram á húsnæðinu þann 20. desember 2017 og að þar hafi meðal annars komið í ljós að ástand hússins og gæði allra rýma fasteignarinnar hefðu áður verið vanmetnar enda eignin í mun betra ástandi en áður hefði verið miðað við er fasteignamat eignarinnar var reiknað út. Í kjölfar þessarar skoðunar hefðu því forsendur verið uppfærðar í matstöflunni til útreikningar fasteignamats. Niðurstaðan hefði verið að fram að endurskoðuninni hafi munurinn verið sá að matshlutinn allur (að utan) hafi verið skráður í gæði 1: meðalgæði, ástand B: lítilsháttar viðhald (þarfnast) og gæði allra rýma að innan hafi einnig verið skráð í gæði1: meðalgæði, ástand B: lítilsháttar viðhald (þarfnast). Eftir skoðun sé hins vegar matshlutinn allur (að utan) skráður í ástand A: gott ástand og flest rýmin að innan  skráð í 1+: meiri gæði, ástand A: gott ástand. Einnig hafi 837,3 m² sem áður hafi verið skráðir sem vörugeymsla nú verið skráð sem bílastæðahús. Fasteignamat fyrir árið 2017 á fasteign kæranda, fnr. [...] hafi því verið ákvarðað 515.500.000 kr. og fyrir árið 2018 564.400.000 kr. Vísað var í lagalegar forsendur fyrir matinu og matsaðferða í fyrri rökstuðningi varðandi fasteign kæranda, dags. 29. mars 2017.

IV.           Niðurstaða

Kærandi hefur með vísan til 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna kært úrskurð Þjóðskrár Íslands varðandi fasteignamat fyrir árin 2017 og 2018 vegna fasteignar hans í Ármúla [...], Reykjavík, fnr. [...]. 

Kærandi gerir þá kröfu að fasteignamat eignarinnar verði endurreiknað á ný miðað við rétta flokkun ástands ytra byrðis eignarinnar. Kærandi telur breytta flokkun Þjóðskrár Íslands á ástandi fasteignarinnar að því leyti ekki rétta. Mat Þjóðskrár Íslands á ástandi ytra byrðis fasteignarinnar sé ekki í samræmi við raunverulegt ástand þess.

I.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 skal skráð matsverð fasteigna vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteigna er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað, o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Þjóðskrá Íslands hefur við ákvörðun á fasteignamati fyrir atvinnuhúsnæði stuðst við tekjuaðferð sem eins og aðrar matsaðferðir hefur það að markmiði að ákvarða gangverð fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001.

Tekjuaðferðin miðar að því að finna markaðsverðmæti eigna út frá þeim tekjustraumi sem þær skila. Þessi aðferð byggir á þeirri grundvallarforsendu hagfræði og fjármála að virði hverrar eignar sé jafnt því núvirta tekjufæði sem þær skila. Þessi aðferð er háð því að virkur markaður sé til staðar með leiguhúsnæði þannig að hægt sé að áætla markaðsleiguverð með sæmilegu öryggi. Að auki nýtir Þjóðskrá Íslands upplýsingar úr kaup- og leigusamningum eftir föngum til að auka nákvæmni fyrrgreindrar matsaðferðar.

Við mat fasteigna samkvæmt tekjuaðferð hefur Þjóðskrá Íslands útbúið sérstök tölfræðilíkön, sem m.a. nýta upplýsingar úr leigu – og kaupsamningum ásamt upplýsingum úr fasteignaskrá um eiginleika fasteigna, sem lýsa fermetraleiguverði ásamt ætlaðri ávöxtunarkröfu. Til að auka nákvæmni matsins hefur viðkomandi atvinnuhúsnæði verið flokkað niður í rými eftir tegund þeirrar starfsemi sem þar fer fram. Þá hefur jafnframt verið gengið út frá því við þessa matsaðferð að sum rými, s.s. stoðrými, gefi ekki af sér beinar tekjur, og þau því látin bera lágt eða ekkert fasteignamat þó þessi rými séu engu að síður nauðsynleg fyrir tekjuhæfi viðkomandi fasteignar. Auk skiptingar í fyrrgreind rými er jafnframt tekið tillit til fleiri þátta við matið, s.s. staðsetningar, aldurs, gæða og ástands tilgreindra rýma, þar sem m.a. er byggt á fyrirliggjandi skráningu og skoðun á viðkomandi eign. Það sem rými eru talin misverðmæt er mikilvægt að flokkun þeirra sé rétt og getur skoðun eigna m.a. leitt til breytinga á fyrri flokkun rýma.

II.

Kærandi hefur í rökstuðningi sínum vísað til þess að ytra byrði hússins sé klætt u.þ.b. 30 ára gamalli klæðningu sem komin sé á mikil viðhaldsþörf, hluti klæðningar hafi fokið í slæmum veðrum vegna gamalla og lélegra festinga og slæms frágangs. Þá sé komin þörf á endurnýjun á þaki á bakhúsi svo og á glugga og gler hússins sem séu 30 ára gamlir. Kærandi telur því að ekki sé rétt að tilgreina ástand ytra byrðis hússins í flokk A, en í þann flokk falli nýjar fasteignir eða eignir sem sé vel við haldið og gegni hlutverki sínu að fullu.

Þjóðskrá Íslands hefur hins vegar vísað til þess eins og áður segir að ástand hússins hafi verið vanmetið enda sé eignin í mun betra ástandi en áður hafi verið miðað við er fasteignamat eignarinnar hafi verið reiknað út. Því hafi forsendur í matstöflunni til útreikningar fasteignamats verið uppfærðar í kjölfar skoðunar á eigninni. Ekkert bendi til annars en að ástand hússins að utan sé almennt gott.

Um flokk A í skoðunarhandbók Þjóðskrár Íslands fyrir atvinnuhúsnæði kemur fram að í hann falli um sé að ræða fasteignir sem séu nýjar eða vel við haldið og gegni hlutverki sínu að fullu. Um flokk B kemur hins vegar fram að í hann falli fasteignir sem þarfnist málunar og lítils háttar viðhalds. Um flokk C kemur svo fram að í hann falli fasteignir sem þarfnist málunar, endurnýjunar á hluta þakjárns, sprunguviðgerða, skipta þurfi um nokkra glugga eða um hluta af klæðningu.

III.

Álitaefni máls þessa snýr að því hvort fasteign kæranda að Ármúla [...] sé rétt flokkuð með hliðsjón af ástandi ytra byrðis fasteignarinnar.

Yfirfasteignamatsnefnd skoðaði eignina í fylgd fyrirsvarsmanns kæranda þann 5. júlí 2018. Tilgangur með vettvangsskoðun er einkum að leiða í ljós hvort fasteign sé á einhvern hátt ranglega skráð eða ástand fasteignar eða aðrar ástæður sem hana varða, gefi til kynna að hún sé ekki réttilega metin samkvæmt því matslíkani sem byggt er á við matið. Vettvangsskoðun yfirfasteignamatsnefndar á fasteign kæranda staðfesti að fasteign kæranda að Ármúla [...] þarfnast ýmiss konar viðhalds að utan. Komið er að endurnýjun á gleri og hluta af gluggum, sérstaklega opnanlegum fögum. Þá er komið að viðhaldi á hluta af utanhússklæðningu hússins auk þess sem nauðsynlegt er að ráðast í endurnýjun á þaki bakhúss fasteignarinnar. Með hliðsjón af öllu framangreindu er það mat yfirfasteignamatsnefndar að ástand fasteignarinnar að utan falli mun betur að flokki B samkvæmt skoðunarhandbók fasteignamats en að flokki A.

IV.

Með vísan til framangreinds er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 22. desember 2017, er lýtur að endurmati fasteignamats fasteignar kæranda skuli felld úr gildi og er lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka málið til meðferðar að nýju með hliðsjón af framangreindum sjónarmiðum um skráningu og ástand eignarinnar.

Úrskurðarorð

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 22. desember 2017, um endurmat fasteignamats Ármúla [...], Reykjavík, fnr. [...], fyrir árin 2017 og 2018 er felld úr gildi og lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka málið til meðferðar að nýju. 

__________________________________

Hulda Árnadóttir

______________________________           ________________________________

Ásgeir Jónsson                                     Björn Jóhannesson