Mál nr. 14/2018

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 29. janúar 2019 í máli nr. 14/2018.

Fasteign: Stórólfshvoll lóð, fnr. [], Rangárþingi eystra.

Kæruefni: Fasteignamat.

Árið 2019, 29. janúar, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 14/2018 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með erindi, dags. 5. september, 2018, kærði Ólafur Hvanndal Ólafsson, lögmaður, fyrir hönd X, kt. [], ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 13. júní 2018, um að endurmat á fasteignamati fasteignar félagsins að Stórólfshvoli, Rangárþingi eystra, fnr. [], skuli standa óbreytt fyrir árið 2018.

Með bréfum, dags. 19. september 2018, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn frá Þjóðskrá Íslands og Rangárþingi eystra. Rangárþing eystra tilkynnti með tölvubréfi til nefndarinnar, dags. 25. september 2018, að sveitarfélagið tæki ekki afstöðu til kærunnar, en vilji þó koma því á framfæri að sveitarfélagið hafi engar forsendur til að véfengja fasteignamat Þjóðskrár Íslands. Með bréfi, dags. 9. október 2018, barst umsögn Þjóðskrár Íslands.

Með bréfi, dags. 26. september 2018, var umsögn sveitarfélagsins send kæranda til kynningar. Með bréfi, dags. 12. október 2018, var umsögn Þjóðskrár Íslands send kæranda til kynningar.

Yfirfasteignamatsnefnd óskaði eftir frekari gögnum frá kæranda þann 13. desember 2018 og bárust gögnin þann 7. janúar 2019.

Málið var tekið til úrskurðar 17. janúar 2019.

1. Málavextir

   Kærandi óskaði endurmats á fasteignamati fasteignar sinnar að Stórólfshvoli, Rangárþingi eystra, fnr. []. Með bréfi, dags. 26. júní 2018, tilkynnti Þjóðskrá Íslands að fasteignamat fasteignarinnar skyldi standa óbreytt. Kærandi krafðist í kjölfarið skriflegs rökstuðnings með bréfi, dags. 29. júní 2018, sem stofnunin veitti með bréfi, dags. 12. júlí 2018.

    

   Kærandi vill ekki una framangreindum úrskurði Þjóðskrár Íslands frá 26. júní 2018 og hefur því kært hann til yfirfasteignamatsnefndar.

    

2. Sjónarmið kæranda

   Kærandi vísar til þess að fram komi í rökstuðningi Þjóðskrár Íslands að lög kveði á um að fasteignamat á hverjum tíma skuli endurspegla markaðsverðmæti (staðgreiðsluverð) fasteignar. Vísar kærandi sérstaklega til 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Fasteignamat Þjóðskrár Íslands á eign kæranda fyrir árið 2018 grundvallist á þeirri forsendu að um sumarhús sé að ræða. Kærandi mótmælir þeirri forsendu. Þau hús sem kæra þessi taki til séu gjörólík sumarbústöðum en um sé að ræða húsaþyrpingu sem myndi hótel sem sé í rekstri 3-6 mánuði á ári. Hvert hús í þyrpingunni hafi sitt hlutverk. Í því sambandi bendir kærandi á að í þremur húsanna séu aðeins svefnherbergi með baðherbergjum en í þeim séu hvorki stofur, borðstofur né eldhús. Þá sé fjórða húsið aðeins veitingastofa, fimmta húsið setustofa/starfsmannaaðstaða og sjötta húsið aðstöðuhús. Í hinum þremur síðast greindu húsum séu ekki svefnherbergi. Hvert og eitt hús nýtist því ekki og geti ekki nýst sem sumarbústaður/frístundahús þar sem þau séu ekki innréttuð til slíkra nota. Þá sé staðsetning húsanna með þeim hætti að ekki sé hægt að selja þau sem sumarbústaði en húsin standi hvert ofan í öðru á gróðurlausu svæði við malarplan.

    

   Samkvæmt fyrrgreindu ákvæði, 1. mgr. 27.g r. laga nr. 6/2001 skuli skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma. Kærandi telji og byggi á því að möguleg nýting fasteignanna geti með engu móti verið álíka og nýting á sumarhúsum. Til þess skorti hvert hús fyrir sig eitthvað af þeim atriðum sem öll hefðbundin sumarhús uppfylli, svo sem gististaðstöðu eða eldhús. Kærandi hafni því alfarið að möguleg nýting fasteigna hans geti flokkast sem sumarhús.

    

   Samkvæmt rökstuðningi Þjóðskrár Íslands beri ljósmyndir með sér að um hefðbundin sumarhús sé að ræða. Kærandi mótmælir því sem röngu að um hefðbundin sumarhús sé að ræða. Um það vísist til fyrri umfjöllunar um húsin og röksemda. Þá sé því hafnað að ljósmyndir af ytra byrði, eða útlit húsanna geti stutt nýtingarmöguleika eignanna og þar með niðurstöðu Þjóðskrár Íslands enda segi ljósmyndir af ytra byrði ekkert til um hvernig húsin séu innréttuð.

    

   Þá tekur kærandi undir þau sjónarmið að Þjóðskrá Íslands eigi að meta virði fasteignanna. Virðið eigi, samkvæmt fyrrgreindri 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, að miðast við mögulega nýtingu. Eins og áður hafi komið fram sé ekki hægt að nýta fasteignirnar eins og hefðbundin sumarhús og því hafni kærandi því að meta eigi virði húsanna eins og um hefðbundin sumarhús sé að ræða líkt og Þjóðskrá Íslands grundvalli mat sitt á.

    

3. Sjónarmið Þjóðskrár Íslands

   Í umsögn Þjóðskrár Íslands kemur fram að stofnuninni beri að endurmeta fasteignamat allra fasteigna á Íslandi einu sinni á ári miðað við metið gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sbr. 32. gr. a laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna.

    

   Árlega sé allt fasteignamat endurmetið samkvæmt 32. gr. laga nr. 6/2001. Skráð matsverð fasteignar skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla megi að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laganna. Þannig miðist fasteignamat 2018 á öllu landinu við verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2017. Þróun fasteignaverðs frá þeim tíma og þar til fasteignamat taki gildi 31. desember ár hvert geti ýmist verið til hækkunar eða lækkunar.

    

   Þjóðskrá Íslands skuli samkvæmt 2. gr. laga nr. 6/2001 meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verði komist á hverjum tíma. Meginregluna um hvernig fasteignamat skuli unnið sé að finna í 1. mgr. 27. gr. laganna. Samkvæmt ákvæðinu skuli matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma. Í 2. mgr. sömu greinar segi að sé gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri, legu með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunni að hafa áhrif á gangverð eignarinnar.

    

   Atriðin séu ekki tæmandi talin en byggja skuli á því sem gefi gleggsta mynd af raunvirði fasteignar. Við túlkun á 27. gr. beri að líta til 28. gr. laganna en þar sé að finna grundvöll fyrir kerfisbundinni matsákvörðun og hvernig fara skuli með 2. mgr. 27. gr. þegar gangverð eignar sé ekki þekkt. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 skuli við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. sömu laga, eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga. Með vísan til fyrrgreindra lagaákvæða skuli matsverð fasteigna ákvarðað eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra eigna. Skuli tölfræðilegir útreikningar og ályktanir á grundvelli þeirra gagna vera ráðandi við matið en forðast skuli að beita huglægu órökstuddu mati.

    

   Líta verði til þess að Þjóðskrá Íslands hafi víðtækar heimildir til að finna út gangvirði eigna með hliðsjón af 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001. Það skuli þó tekið fram að Þjóðskrá Íslands hafi hingað til ekki þurft að grípa til þess að setja á huglægt og órökstutt fasteignamat.

    

   Þá tekur Þjóðskrá Íslands fram að kærandi byggi málatilbúnaði sinn á röksemdum og sjónarmiðum og með vísan til kæru telji stofnunin rétt að greina frá eftirfarandi sjónarmiðum.

    

   Í fyrsta lagi byggi kærandi á því að matsverð fasteignarinnar skuli vera gangverð og vísar til 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Telji kærandi engin efni standa til þess að meta fasteignina með sama hætti og sumarbústað og reki kærandi röksemdir sínar og telji fasteignina gjörólíka sumarbústað enda sé um að ræða húsaþyrpingu sem myndi hótel.

    

   Umrædd fasteign kæranda samanstandi af sex matshlutum og sé samtals 606,4 fermetrar að stærð. Byggingarefni sé timbur og byggingarár sé frá árinu 2001 til ársins 2004. Heildarfasteignamat húsanna sé 107.950.000 kr. sem geri 178.018 kr. á fermetra.

    

   Sumarbústaðir hafi verið metnir fram til ársins 2017 á grundvelli matsaðferðar sem tekin var upp við endurmat sumarbústaða árið 2005. Var stuðst við kaupsamninga sumarbústaða og sumarbústaðalóð frá árunum 2002 til 2005. Fasteignamat húss (húsmat) byggðist á afskrifuðu endurstofnverði ásamt staðsetningaráhrifum. Fasteignamat lóðar (lóðarmat) var fengið með lóðarmatsformúlum sem byggðu á lóðarstærð og staðsetningu. Við ákvörðun fasteignamats sem gilti fyrir árið 2017 hafi matsstuðlar verið framreiknaðir miðað við 15% hækkun sumarhúsa á höfuðborgarsvæðinu, 20% hækkun í Sunnuhlíð (Grenivík), 30% í Hálöndum og Kjarnaskógi (Akureyri) en 6% hækkun annars staðar. Matsformúlurnar hafi verið ákvarðaðar með aðhvarfsgreiningu þannig að þær endurspegluðu gangverð á hverjum stað. Með upplýsingum um kaupverð annars vegar og upplýsingum um staðsetningu eignar, stofnkostnað og stærð mannvirkis og lands hins vegar hafi verið mynduð formúla fyrir gangverðið, þ.e. matsformúlan.

    

   Enn fremur kemur fram að núgildandi matsaðferð fyrir sumarhús sé markaðsaðferð líkt og fyrir íbúðarhúsnæði. Endurmatið byggi á upplýsingum úr kaupsamningum um sumarhús og/eða sumarhúsalóðir ásamt upplýsingum úr fasteignaskrá. Um sé að ræða breytingu frá fyrri matsaðferð frá árinu 2005 þar sem fasteignamat byggði á endurstofnverði eignar ásamt staðsetningaráhrifum. Á þeim tíma hafi landupplýsingar ekki verið jafn góðar og þær séu í dag og því spili þær stærra hlutverk nú en þær hafi gert í eldri matsaðferð sem leiði til meiri nákvæmni í mati. Þar sem rúmur áratugur hafi verið liðinn frá síðasta endurmati sumarhúsa hefði endurmatið haft talsverðar breytingar í för með sér. Mat óbyggðra sumarhúsalóða hafi tvöfaldast en byggðar eignir hækkað um tæp 35%. Matsbreytingin hafi verið mismunandi eftir matssvæðum, allt frá 10% lækkun á einu svæði upp í tæpa þreföldun á mati á öðru.

    

   Þá segir að Þjóðskrá Íslands beri að endurmeta fasteignamat allra fasteigna á Íslandi einu sinni á ári miðað við metið gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sbr. 32. gr. a laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Slíkt endurmat byggi á öllum þeim gögnum sem aðgengileg séu hverju sinni. Á heimasíðu stofnunarinnar séu birtar upplýsingar um allar íbúðareignir sem metnar séu samkvæmt nýjum matsformúlum ásamt upplýsingum um þær formúlur sem notaðar séu.

    

   Fram kemur að kærandi vísi til stærðar húsa að Stórólfshvoli og telji húsin svo stór að ekki sé um hefðbundin sumarhús að ræða. Af því tilefni bendir Þjóðskrá Íslands á að ekki sé til nein hefðbundin stærð á sumarhúsum. Þau séu af allri stærð. Í þessu samhengi skuli þess getið að alls séu um 170 sumarbústaðir á matssvæði fasteignarinnar sem séu stærri en 110 fermetrar að flatarmáli. Stærstu húsin á Stórólfshvoli séu 01-0101 og 02-0101 sem séu hvort um sig 119 fermetrar en 130 sumarbústaðir á matssvæðinu séu stærri en þessi tvö hús.

    

   Enn fremur kemur fram að fasteign kæranda samanstandi eins og fyrr greini af sex húsum. Húsin séu hjá Þjóðskrá Íslands í sumarbústaðamati enda ekki um hefðbundið íbúðarhúsnæði að ræða. Húsin standi á 10.000 fermetra lóð rétt við Eystri Rangá sem sé deiliskipulögð fyrir veiðihús/frístundabyggð. Þar standi einnig tvö önnur hús en þau séu skráð á aðra lóð og séu þjónustuhús og geymsluhús í eigu Veiðifélags Eystri-Rangár.

    

   Sé fasteignamat húsanna á lóðinni að Stórólfshvoli borið saman við fasteignamat á öðrum sumarhúsum á sama matssvæði komi í ljós að matið sé síst of hátt. Meðalfasteignamat á fermetra í sumarhúsum á matssvæði 8000 sé 208.267 kr. og miðgildið 222.449 kr. Ef aðeins sé horft til þeirra sumarhúsa sem séu stærri en 100 fermetrar þá sé meðalmat á fermetra 179.939 kr./m² og miðgildið 191.469 kr./m². Núverandi heildar fasteignamat á húsunum að Stórólfshvoli sé 107.950.000 kr. eða 178.017 kr./m². Fasteignamatið sé því eðlilegt miðað við sambærilegar fasteignir á sama matssvæði. Ef horft sé til kaupsamninga um sumarhús á matssvæðinu frá 1. janúar 2016 þá sé meðalsöluverð á fermetra 309.365 kr. og miðgildið 291.055 kr./m², eins og nánar sé tilgreint í rökstuðningi Þjóðskrár Íslands, dags. 12. júlí 2018.

    

   Í öðru lagi leggi kærandi til að Þjóðskrá Íslands meti fasteignina í samanburði við tilgreind veiðihús og fallist Þjóðskrá Íslands ekki á að meta fasteignina í samanburði við tilgreind veiðihús leggi kærandi í þriðja lagi til að litið verði til tilgreindrar fasteignar sem hýsi Hótel Hvolsvöll, sem kærandi telji, auk tilgreindra veiðihúsa, nákvæmari mælikvarða á verðmæti eignar sinnar en sumarhús á sama svæði.

    

   Í tilefni af þessu vísar Þjóðskrá Íslands til þeirra sjónarmiða sem reifuð voru hér að ofan um skyldur stofnunarinnar við mat í samræmi við ákvæði laga nr. 6/2001. Eins og tilgreint sé í rökstuðningi Þjóðskrár Íslands, dags. 12. júlí 2018, telji stofnunin að fasteignin að Stórólfshvoli og staðsetning hennar verði á engan hátt borin saman við Hlíðarveg 7 á Hvolsvelli, fnr. 219-4802 né heldur Rangá, fnr. 235-4074 né heldur Hróarslæk, fnr. 219-5432. Hlíðarvegur 7 sé í fyrsta lagi steinsteypt hús og í öðru lagi í þéttbýli og lóðin sé skráð sem viðskipta- og þjónustulóð. Rangá sé líka í eðli sínu allt önnur bygging og á engan hátt sambærileg húsunum að Stórólfshvoli. Hún sé líka skráð sem viðskipta- og þjónustulóð. Hróarslækur sé jörð og allar byggingar þar séu undir einu fastanúmeri og allar í jarðarmati. Samkvæmt 3. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 skulu bújarðir metnar miðað við notkun þeirra. Þær séu því ekki í markaðsmati.

    

   Þjóðskrá Íslands bendir einnig á að Stórólfshvoll sé deiliskipulögð sem lóð undir veiði/frístundabyggð. Mögulega sé rekstur í þeim húsum sem kærandi tiltaki sambærileg þeim sem fari fram í fasteign kæranda, þ.e. að gert sé út á ferðamenn en fasteignirnar séu ekki samanburðarhæfar enda gjörólíkar, á ólíkum stað og skipulagið sem lóðirnar standi á ólíkt.

    

   Einnig vísar Þjóðskrá Íslands til þess að í úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 11/2014, dags. 31. mars 2015, hafi nefndin staðfest að umrædd veiðihús og hótel væru ekki sambærileg. Líkt og að framan greini hafi verið tekin upp matsaðferð fyrir sumarhús sem sé markaðsaðferð líkt og fyrir íbúðarhúsnæði. Sama matsaðferð sé lögð til grundvallar fyrir öll sumarhús í landinu sem falli að jafnræðissjónarmiðum stjórnsýslunnar.

    

   Þá bendir stofnunin á að þegar talað sé um gangverð fasteignar í 27. gr. laga nr. 6/2001 sé ekki átt við einstaka kaupsamninga eða verðmöt frá einstökum fasteignasölum. Þetta hafi komið skýrt fram hjá yfirfasteignamatsnefnd, t.d. í máli nr. 11/2011.

    

   Í fjórða lagi leggi kærandi til, að telji Þjóðskrá Íslands ástæðu til að hækka fasteignamat fasteignarinnar, að hækka fasteignamat um 5% sem kærandi segir að jafngildi hækkun fasteignamats atvinnueigna í Rangárþingi eystra frá árinu 2017 til ársins 2018. Í þessu sambandi vísar Þjóðskrá Íslands til þess sem að ofan greini. Þjóðskrá Íslands skuli skv. 2. gr. laga nr. 6/2001 meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verði komið á hverjum tíma. Meginregluna um hvernig fasteignamat skuli unnið sé að finna í 1. mgr. 27. gr. laganna þar sem segir að skráð matsverð fasteignar skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Það færi því gegn ákvæðum laganna, einkum og sér í lagi 1. mgr. 27. gr. laganna, að hækka fasteignamat fasteignar kæranda um 5%. Að auki fari sú tillaga kæranda að hækka fasteignamat gegn fyrri kröfu kæranda að meta matsverð fasteignarinnar skv. 1. mgr. 27. gr. laganna.

    

   Að lokum verði ekki annað séð en að fasteignirnar að Stórólfshvoli, Rangárþingi eystra, fnr. [], séu sambærilegar við önnur sumarhús þegar litið sé til staðsetningar og tímabundinnar notkunar yfir árið. Í þeim efnum skuli áréttað að í 34. lið 1.2.1. gr. byggingarreglugerðar nr. 112/2012 sé frístundahús skilgreint sem ,,hús utan þéttbýlis sem er nýtt til tímabundinnar dvalar“. Þá sé byggingarefni og allur umbúnaður þessara sex húsa sambærilegur við það sem almennt þekkist fyrir sumarhús hérlendis. Telji stofnunin því ekki efni og ástæður til þess að ætla annað en að ef þessi hús væru seld ein og sér væri gangverð þeirra mjög svipað og á sumarhúsum á svæðinu að breyttu breytanda, eins og staðfest sé í úrskurði yfirfasteignamatsnefndar nr. 11/2014.

    

   Samkvæmt aðalskipulagi Rangárþings eystra 2003-2015 sé Stórólfshvoll á landbúnaðarsvæði, en tilgreint hótel í þéttbýli. Þá sé að finna í deiliskipulagi fyrir land Stórólfshvols, dags. 4. október 2001, skilgreiningu mannvirkjanna á lóð Stórólfshvols sem ,,veiðihús“. Þá sé notkun fasteignanna jafnframt skráð með ólíkum hætti, annars vegar sé að finna að Stórólfshvoli svefnskála, veitingastofu, setustofu/starfsfólk og aðstöðuhús á sumarbústaðalandi, og hins vegar sé notkun tilgreinds hótels að Hlíðarvegi 7, skráð sem gistihús og veitingasalur á viðskipta- og þjónustulóð. Að lokum sé byggingarefni ekki hið sama. Með hliðsjón af framangreindu sé ljóst að umræddar fasteignir, Rangá lóð, Hróarslækur og Hlíðarvegur 7, séu ekki sambærilegar hvort heldur sem litið sé til skipulags, staðsetningar, nýtingar eða gerðar.

    

   Með hliðsjón af gögnum málsins sé það því mat Þjóðskrár Íslands að ekkert bendi til þess að meta eigi Stórólfshvol með annarri matsaðferð eða með öðrum hætti en stofnunin hafi gert.

    

   Loks kemur fram að stofnunin telji að framangreind aðferð við ákvörðun fasteignamats sumarbústaða sé í samræmi við fyrrgreind ákvæði laga um skráningu og mat fasteigna. Gögn málsins bendi ekki til annars en að þessum almennu aðferðum hafi verið réttilega beitt við endurmat Stórólfshvols og að ekki verði séð að matið sé hærra en gangverð sumarbústaða á viðkomandi svæði. Þetta sé staðfest með úrskurði yfirfasteignamatsnefndar nr. 11/2014.

    

   Með hliðsjón af öllu framangreindu telji Þjóðskrá Íslands að fasteignamat Stórólfshvols lóðar, Rangárþingi eystra, fnr. [], lnr. [], sé réttilega ákvarðað 107.950.000 kr.

    

4. Niðurstaða

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næsta á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. laganna eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Eins og rakið er í sjónarmiðum Þjóðskrár Íslands hér að framan voru sumarbústaðir metnir á grundvelli matsaðferðar sem tekin var upp við endurmat sumarbústaða árið 2005 allt til ársins 2017. Við ákvörðun fasteignamats sem gilti fyrir árið 2017 voru matsstuðlar framreiknaðir miðað við 15% hækkun sumarhúsa á höfuðborgarsvæðinu, 20% hækkun í Sunnuhlíð, 30% hækkun í Hálöndum og Kjarnaskógi en 6% hækkun annars staðar. Matsformúlurnar voru ákvarðaðar með aðhvarfsgreiningu þannig að þær endurspegluðu gangverð á hverjum stað. Með upplýsingum um kaupverð annars vegar og upplýsingum um staðsetningu eignar, stofnkostnað og stærð mannvirkis og lands hins vegar var mynduð formúla fyrir gangverðið, þ.e. matsformúla.

Núgildandi matsaðferð fyrir sumarhús er markaðsaðferð líkt og fyrir íbúðarhúsnæði. Endurmatið byggir á upplýsingum úr kaupsamningum um sumarhús og/eða sumarhúsalóðir ásamt upplýsingum úr fasteignaskrá. Um er að ræða breytingu frá eldri matsaðferð frá árinu 2005 þar sem fasteignamat byggði á endurstofnverði eignar ásamt staðsetningaráhrifum. Á þeim tíma voru landupplýsingar ekki jafn góðar og þær eru í dag og því gegna þær stærra hlutverki nú en þær gerðu samkvæmt eldri matsaðferð sem leiðir til meiri nákvæmni í mati. Þar sem rúmur áratugur var liðinn frá síðasta endurmati sumarhúsa hafði endurmatið eðli máls samkvæmt umtalsverðar breytingar í för með sér. Mat óbyggðra sumarhúsalóða tvöfaldaðist að meðaltali en byggðar eignir hækkuðu að meðaltali um tæp 35%. Matsbreytingin var mismunandi eftir matssvæðum, allt frá 10% lækkun að meðaltali á einu svæði upp í tæpa þreföldun á mati á öðru.

Með úrskurði í máli nr. 11/2014 komst yfirfasteignamatsnefnd að þeirri niðurstöðu að þau hús sem hin kærða ákvörðun lýtur að væru sambærileg annarri frístundabyggð þegar litið væri til staðsetningar og tímabundinnar notkunar yfir árið. Því til stuðnings vísaði nefndin m.a. til 34. liðar 1.2.1. gr. byggingarreglugerðar nr. 112/2012 þar sem frístundahús er skilgreint sem „hús utan þéttbýlis sem er nýtt til tímabundinnar dvalar“ sem og þeirrar staðreyndar að byggingarefni og umbúnaður umræddra húsa er mjög venjubundin miðað við það sem almennt þekkist fyrir sumarhús hérlendis. Var það því niðurstaða nefndarinnar að ekki væru efni og ástæður til þess að ætla annað en að ef þessi hús væru seld ein og sér væri gangverð þeirra mjög svipað og sumarhúsa á þessu svæði að breyttu breytanda. Ekkert er fram komið í málinu sem haggar framangreindu mati nefndarinnar og telur hún þær tölfræðilegu leiðir sem Þjóðskrá Íslands hefur þróað til þess að meta gangverð sumarhúsa fari næst því að endurspegla raunverulegt markaðsverðmæti þeirra húsa sem hin kærða ákvörðun varðar.

Að mati nefndarinnar er hins vegar rétt að taka til sérstakrar skoðunar hækkun fasteignamats fasteignar kæranda að Stórólfshvoli milli áranna 2017 og 2018 og hvort hún endurspegli gangverð fasteignar hans.

Af gögnum málsins má sjá að meðalfasteignamat á fermetra í sumarhúsum á matssvæði 8000 er 208.267 kr. og miðgildið 222.449 kr. Ef aðeins er horft til þeirra sumarhúsa sem eru stærri en 100 fermetrar er meðalfasteignamat á fermetra 179.939 kr./m² og miðgildið 191.469 kr./m². Núverandi heildar fasteignamat á húsunum á Stórólfshvoli er 107.950.000 kr. eða 178.017 kr./m². Fasteignamatið er því eðlilegt miðað við sambærilegar fasteignir á sama matssvæði. Ef horft er til kaupsamninga um sumarhús á matssvæðinu frá 1. janúar 2016 þá er meðalsöluverð á fermetra 309.365 kr. og miðgildið 291.055 kr./m².

Yfirfasteignamatsnefnd óskaði eftir frekari gögnum frá kæranda til stuðnings kröfu hans þann 13. desember 2018 og bárust nefndinni myndir af fasteign kæranda þann 7. janúar 2019. Af þeim verður ekki ráðið að eðli eða ástand fasteignar kæranda sé þannig að fasteignamat eignarinnar endurspegli ekki verð hennar. Þá liggja engin önnur gögn fyrir sem benda til þess að eðli eða ástand fasteignar kæranda hafi verið ranglega metið.

Líkt og áður greinir skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð hennar umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næsta á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Ekki verður séð að fasteignamat eignar kæranda að Stórólfshvoli, fnr. [], sé óeðlilega hátt miðað við fasteignamat annarra eigna í næsta nágrenni. Telur yfirfasteignamatsnefnd því ekkert fram komið sem gefur til kynna að fasteignamat umræddrar eignar sé ekki réttilega metið samkvæmt viðeigandi matslíkani.

Með vísan til framangreinds er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 26. júní 2018, er lýtur að endurmati fasteignamats fasteignar kæranda skuli staðfest.

Úrskurðarorð

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands, 26. júní 2018, um endurmat fasteignamats Stórólfshvols lóðar, Rangárþingi eystra, fnr. [], fyrir árið 2018 er staðfest.

__________________________________

Hulda Árnadóttir

______________________________           _______________________________

                           Ásgeir Jónsson                                                     Björn Jóhannesson