Mál nr. 69/2021 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 69/2021
Hækkun leigu á leigutíma.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, mótteknu 29. júní 2021, beindi A hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 2. júlí 2021, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 9. júlí 2021, og athugasemdir gagnaðila, dags. 16. júlí 2021, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. september 2021.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 1. mars 2014, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. mars 2014. Ágreiningur er um hækkun leigufjárhæðar á leigutíma.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að hækkun gagnaðila á leigu á leigutímabilinu hafi verið óheimil.
Í álitsbeiðni kemur fram að umsamin leigufjárhæð hafi verið 180.000 kr. á mánuði og skyldi hún hækka á sex mánaða fresti samkvæmt byggingarvísitölu. Í janúar 2019 hafi gagnaðili viljað hækka leiguna í 275.000 kr. Álitsbeiðandi hafi staðið í þeirri trú að um vísitöluhækkun væri að ræða og samþykkt það. Ákvæði um hækkunina hafi verið rituð á sjálfan leigusamninginn undir lið 8 og verið svohljóðandi: „1. jan. 2019 er leigan 275.000“. Aðilar hafi sett upphafsstafi sína við ákvæðið.
Hefði varnaraðili farið eftir leigusamningum um byggingarvísitölu hefði leigan í júní átt að vera 233.000 kr. Eftir hækkunina í janúar hafi leigan aftur á móti staðið í 297.000 kr. á mánuði.
Álitamál sé hvort varnaraðila hafi verið stætt á því að hækka leiguna einhliða með áritun á leigusamningum eins og gert hafi verið í janúar 2019. Leigusamningurinn sé skýr hvað varði hækkun samkvæmt byggingarvísitölu. Gagnaðili hefði átt að gera nýjan leigusamning þegar ætlunin hafi verið að hækka leiguna með svo stórfelldum hætti.
Annars vegar sé ótímabundinn leigusamningur með ákvæði um hækkun samkvæmt byggingarvísitölu. Hins vegar sé áritun á leigusamning um stórfellda hækkun í janúar 2019 sem sé engan veginn í samræmi við byggingarvísitölu. Álitamál sé því hvernig túlka beri samninginn.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi reglulega fengið yfirlit yfir stöðuna og vísitöluna svo að hann gæti farið yfir útreikninginn og samþykkt. Hækkunin hafi ekki verið framkvæmd einhliða. Í júní 2017 hafi aðilar hist og rætt stöðuna sem hafi verið sú að annaðhvort þyrfti hann að selja íbúðina eða hækka leiguna um 50.000 kr. frá og með 1. júlí 2017. Álitsbeiðandi hafi athugasemdalaust samþykkt hækkunina. Í framhaldinu hafi gagnaðili sent honum samantekt á stöðunni.
Í janúar 2019 hafi álitsbeiðandi beðið gagnaðila um að bæta í leigusamninginn leigufjárhæðinni eins og hún stæði svo að hann gæti sótt um húsaleigubætur. Hann hafi gert það og aðilar kvittað undir þá færslu.
Þegar þeir hafi hist í mars 2021 og lokað samningnum hafi þetta skjal aldrei komið til tals. Álitsbeiðandi hafi þá skuldað gagnaðila um 40.000 kr. og gagnaðili ákveðið að fella skuldina niður.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að hann hafi verið úrskurðaður öryrki árið 2012 og verið úrskurðaður gjaldþrota árið 2018. Álitsbeiðandi og fyrri kona hans hafi aldrei verið hátekjufólk og séu ekki langskólagengin. Hann hafi því verið afar illa í stakk búinn til að gera athugasemdir við hækkunina í janúar 2019 vegna bágrar heilsu og efnahags þar sem hann hafi átt á hættu að tapa leigusamningnum.
Eftir hækkunina hafi leigan verið 275.000 kr. á mánuði en hafði verið 215.122 kr. Eins og áður greini hafi álitsbeiðandi samþykkt hækkunina þar sem hann hafi tæpast átt annarra kosta völ. Ekki hafi verið gerður nýr leigusamningur í janúar 2019.
Gagnaðili segi að álitsbeiðandi hafi beðið um að bætt yrði í leigusamninginn leiguupphæðinni eins og hún hafi staðið í janúar 2019 svo að hann gæti sótt um húsaleigubætur. Hér sé gagnaðili að vísa til áritunar á leigusamninginn um 275.000 krónur. Álitsbeiðandi minnist þess ekki að hafa beðið um þessa áritun en hafi hann gert það skipti það ekki máli þar sem húsaleigubætur miðist við launatekjur leigutaka en ekki leigufjárhæð. Hann hafi fengið húsaleigubætur frá upphafi leigutíma.
Vísað sé til 11. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sbr. 31. gr. og 36. gr laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Sömuleiðis 2., 3. og 6. tölul. 6. gr. og 8. gr. húsaleigulaga.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að ekki hafi verið um stórfellda hækkun á leigu að ræða en fyrstu fjörtíu mánuðina hafi leigan verið vel undir gangverði. Hækkunin hafi átt sér stað með fullu samþykki álitsbeiðanda.
Varla hefði gagnaðila dottið í huga að setja hækkaða leigufjárhæð í leigusamninginn og aðilar kvittað fyrir nema það hefði skipt einhverju máli fyrir álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi skilið álitsbeiðanda þannig að hann hefði ekki sótt um húsaleigubætur fyrr en hafi ætlað að gera það nú og því þyrfti hann að fá upphæðina eins og hún hafi verið í janúar 2019. Gagnaðili hafi reglulega sent álitsbeiðanda yfirlit yfir útreikninga og ítrekað að hann færi vel yfir. Einnig hafi þeir reglulega hist en engar athugasemdir hafi komið fram.
Í september 2016 hafi álitsbeiðandi verið kominn í skuld við gagnaðila um 137.268 kr. Af þeirri fjárhæð hafi álitsbeiðandi greitt 60.000 kr. en gagnaðili gefið eftirstöðvarnar eftir. Í lok leigutíma hafi álitsbeiðandi aftur verið kominn í skuld að fjárhæð 39.662 kr. sem gagnaðili hafi gefið eftir.
III. Forsendur
Með lögum nr. 63/2016 voru gerðar breytingar á húsaleigulögum, nr. 36/1994, með síðari breytingum. Eftir gildistöku þeirra 1. júlí 2016, kveður kærunefnd upp bindandi úrskurði í stað þess að veita álit í ágreiningi aðila að leigusamningum. Samkvæmt 46. gr. laganna gilda þau um húsaleigusamninga sem gerðir eru eftir gildistöku þeirra. Leigusamningur aðila tók gildi á árinu 2011 og því er kærunefndin álitsgefandi í ágreiningi þessum en ekki úrskurðaraðili, sbr. þágildandi ákvæði 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Samkvæmt 37. gr. húsaleigulaga, en ákvæðið er óbreytt frá upphafi leigutíma, er aðilum frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Leigufjárhæðin skuli þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Í greinargerð með lögunum segir að það hljóti alltaf að fara mjög eftir staðháttum og atvikum og ástandi á leigumarkaði á hverjum tíma hvenær leigufjárhæð telst eðlileg og sanngjörn og hvenær ekki. Meginviðmiðunin sé því markaðsleiga sambærilegs húsnæðis en önnur atriði geta einnig komið til greina.
Samkvæmt leigusamningi aðila var leiga í upphafi leigutíma í mars 2014 ákveðin 180.000 kr. og tekið fram að leigugjald hækki á sex mánaða fresti samkvæmt byggingarvísitölu. Gagnaðili segir að eftir samtal aðila í júní 2017 hafi álitsbeiðandi fallist á hækkun leigunnar um 50.000 kr. frá og með 1. júlí 2017. Samkvæmt fyrirliggjandi yfirliti gagnaðila hækkaði leigan 1. júlí 2017 úr 199.226 kr. í 250.000 kr. Síðar var bætt við ákvæði í leigusamninginn um að leigan stæði í 275.000 kr. frá 1. janúar 2019. Svo virðist sem leigan hafi þá hækkað frá 1. júlí 2017 mánaðarlega vegna byggingarvísitölu um 19.947 kr. samkvæmt fyrrnefndu yfirliti en allt að einu virðast aðilar sammála um að leigan hafi þá staðið í 275.000 kr. vegna undirritunar þeirra beggja við ákvæði þar um í leigusamningnum.
Aðila greinir á um hvort hækkun gagnaðila á leigugjaldinu í júlí 2017 hafi verið heimil. Álitsbeiðandi segir í álitsbeiðni sinni að hann hafi talið að um vísitöluhækkun væri að ræða. Samkvæmt fyrrnefndu yfirliti gagnaðila hefur leigan hækkað á grundvelli byggingarvísitölu frá apríl 2015. Gagnaðili segir aftur á móti í greinargerð sinni að eftir samtal aðila í júní 2017 hafi álitsbeiðandi fallist á hækkun á leigugjaldi frá júlí 2017 og segir álitsbeiðandi í athugasemdum sínum að hann hafi samþykkt þar sem hann hafi ekki átt annarra kosta völ vegna aðstæðna sinna og hann ekki viljað hætta á að missa leigusamninginn.
Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd gögn málsins sem og málatilbúnað aðila ekki gefa annað til kynna en að álitsbeiðandi hafi fallist á hækkun leigufjárhæðarinnar. Ákvæði þar um var bætt í leigusamning aðila sem þeir kvittuðu báðir undir og þá liggur ekki fyrir annað en að álitsbeiðandi hafi athugasemdalaust greitt hækkaða leigu frá 1. júlí 2017 út leigutímann. Er það því álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.
Reykjavík, 23. september 2021
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson