Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 7. júní 2002.

Föstudaginn 7. júní 2002 var í Matsnefnd eignarnámsbóta tekið fyrir matsmálið nr. 2/2001

Bolungarvíkurkaupstaður

gegn

JFE verktökum ehf.

og kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I. Skipan Matsnefndar eignarnámsbóta:

Matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu skipa þeir Helgi Jóhannesson hrl., formaður, Vífill Oddsson, verkfræðingur og Karl Axelsson hrl., en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

II. Matsbeiðni, aðilar og andlag eignarnáms:

Með matsbeiðni dags. 14. desember 2001 sem lögð var fram í Matsnefnd eignarnámsbóta þann 7. janúar 2002 fór Bolungarvíkurkaupstaður (eignarnemi) þess á leit við matsnefndina að hún mæti hæfilegar bætur vegna eignarnáms á fasteigninni Traðarland 24, Bolungarvík, sem er í eigu JFE verktaka ehf., kt. 510693-2139, Aðalstræti 15, Bolungarvík (eignarnámsþola). Hin eignarnumda eign er íbúðarhús ásamt lóðarréttindum.

Tilefni eignarnámsins er að ákveðið hefur verið að byggja snjóflóðavarnargarð ofan byggðarinnar í Bolungarvík. Vegna þeirrar framkvæmdar er þörf á að húsið að Traðarlandi 24 verði fjarlægt þar sem hinn fyrirhugaði varnargarður mun rísa þar sem húsið nú stendur. Lagaheimild fyrir eignarnáminu er að finna í 4. mgr. 11. gr. laga nr. 49/1997 um varnir gegn snjóflóðum og skriðuföllum.

III. Málsmeðferð:

Mál þetta var fyrst tekið fyrir hjá Matsnefnd eignarnámsbóta mánudaginn 7. janúar 2002. Af hálfu eignarnema var lögð fram matsbeiðni ásamt fleiri gögnum og var málinu að því búnu frestað til vettvangsgöngu.

Föstudaginn 18. apríl 2002 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður skoðaðar. Málinu var að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu eignarnema til 3. maí 2002.

Föstudaginn 3. maí 2002 var málið tekið fyrir. Eignarnemi lagði fram greinargerð og önnur gögn og var málinu að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar og annarra gagna af hálfu eignarnámsþola til 17. maí 2002.

Föstudaginn 17. maí 2002 var málið tekið fyrir. Eignarnámsþoli lagði fram greinargerð og önnur gögn og var málinu að því búnu frestað til munnlegs flutnings.

Miðvikudaginn 22. maí 2002 var málið tekið fyrir. Sættir voru reyndar án árangurs og var málið að því búnu flutt munnlega fyrir matsnefndinni og tekið til úrskurðar að því loknu.

IV. Sjónarmið eignarnema:

Af hálfu eignarnema er þess krafist að bætur fyrir hina eignarnumdu eign skuli vera framreiknað kaupverð Traðarlands 24 ásamt mati á kostnaði við endurbætur sem eignarnámsþoli hefur gert á húsnæðinu. Vísar eignarnemi í þessu sambandi til 2. mgr. 14. gr. laga nr. 49/1997.

Eignarnemi segir að gerð hafi verið tillaga til ofanflóðasjóðs sbr. 11. gr. laga nr. 49/1997 um uppkaup á eignum vegna byggingar snjóflóðavarnargarðs ofan byggðar í Bolungarvík. Í framhaldi af því hafi þeir Tryggvi Guðmundsson hdl. og Gunnar Torfason, ráðgjafaverkfræðingur, verið skipaðir til að meta vermæti fasteignarinnar að Traðarlandi 24, í samræmið við 14. gr. framangreindra laga, sbr. 1. og 2. mgr. 6. gr. reglug. nr. 637/1997. Matsgerðin lá fyrir í apríl 2001 og var eignarnámsþola gefinn kostur á að koma með athugasemdir við hana. Athugasemdir bárust frá eignarnámsþola og á grundvelli þeirra athugasemda var eignin tekin til endurmats. Eignin var metin á kr. 400.000.- skv. endurskoðuðu mati. Eignarnemi telur þá fjárhæð fela í sér raunhæft verð fyrir eignina. Í framhaldi af matsgerðinni freistaði eignarnemi þess að ná sáttum við eignarnámsþola um kaup á eigninni á grundvelli matsins, en án árangurs. Þegar þetta varð ljóst tók eignarnemi ákvörðun um að taka eignina eignarnámi með heimild í 4. mgr. 11. gr. laga nr. 49/1997.

Eignarnemi kveður ágreining um verðmatið standa um grundvöll verðviðmiðunarinnar. Eignarnemi vilji miða við uppreiknað kaupverð eignarinnar ásamt mati á endurbótum sem eignarnámsþoli hefur gert á eigninni. Eignarnámsþoli vilji aftur á móti ekki sætta sig við þessa viðmiðun. Eignarnemi bendir á að í 1. mgr. 14. gr. laga nr. 49/1997 um varnir gegn snjóflóðum og skriðuföllum segi að í þeim tilvikum sem ofanflóðasjóður taki þátt í kostnaði við uppkaup eða eignarnám fasteigna skuli greiðsla úr sjóðnum miðast við staðgreiðslumarkaðsverð sambærilegra eigna í sveitarfélaginu utan hættusvæða. Í 2. mgr. 14. gr. laganna segi hins vegar að heimilt sé að miða við framreiknað kaupverð húseignar sem keypt hefur verið á síðustu árum, ásamt mati á kostnaði núverandi eiganda af endurbótum hennar. Eignarnemi telur að með þessu sérákvæði um fjárhæð bótanna sem fram komi í framangreindum lögum og í reglugerð nr. 637/1997 séu þær skyldur lagðar á Matsnefnd eignarnámsbóta að meta verðmæti hinnar eignarnumdu eignar miðað við þessa viðmiðun en ekki aðra.

Eignarnemi kveður engar almennar lagareglur hafa verið settar um fjárhæð eignarnámsbóta. Telur hann að uppreiknað kaupverð ásamt mati á kostnaði núverandi eiganda af endurbótum feli í sér fullar bætur, þannig að eignarnámsþoli sé eigi verr settur á eftir og því sé ákvæði í 2. mgr. 14. gr. lag nr. 49/1997 í fullu samræmi við 72. gr. stjórnarskrárinnar.

Eignarnemi bendir á að eignarnámsþoli hafi keypt Traðarland 24 á kr. 100.000.- fyrir u.þ.b. þremur árum síðan. Þau kaup hafi átt sér stað eftir að snjóflóð höfðu fallið á Súðavík og Flateyri með hörmulegum afleiðingum. Það hafi því verið vitað þá að eignin var innan hættusvæðis snjóflóða sem endurspeglaðist í verði hennar auk þess sem sérstaklega var getið um það í kaupsamningi um eignina. Eignarnemi kveður tilgang uppkaupaákvæða laga nr. 49/1997 ekki vera þann að menn hagnist á að kaupa húseignir á hættusvæðum. Sá sé ekki heldur tilgangur laga um framkvæmd eignarnáms.

Sérstaklega er á það bent að eignin hefur aldrei verið notuð til íbúðar, enda sé hún einungis rúmlega fokheld. Eignarnámsþoli þurfi því ekki að koma sér upp öðru íbúðarhúsnæði fyrir sig og fjölskyldu sína vegna eignarnámsins. Eignarnámsbæturnar eigi að tryggja að eignarnámsþoli sé eins settur og ekkert eignarnám hefði átt sér stað og hann eigi ekki að hagnast á eignarnáminu.

V. Sjónarmið eignarnámsþola:

Eignarnámsþoli gerir eftirfarandi kröfur:

Aðallega að bætur til eignarnámsþola verði ákvarðaðar kr. 16.430.000.- að viðbættum dráttarvöxtum frá 7. janúar 2002 til greiðsludags. Viðmiðunarverð aðalkröfu er brunabótamat fasteignarinnar að viðbættu fasteignamati lóðar.

Til vara er þess krafist að bætur til eignarnámsþola verði ákvarðaðar kr. 14.703.000.- að viðbættum dráttarvöxtum frá 7. janúar 2002 til greiðsludags. Viðmiðunarverð varakröfu er endurstofnsverð eignarinnar að viðbættu fasteignamatsverði lóðar.

Til þrautavara er þess krafist að bætur til eignarnámsþola verði ákvarðaðar kr. 12.758.000.- að viðbættum dráttarvöxtum frá 7. janúar 2002 til greiðsludags. Viðmiðunarverð þrautavarakröfu er afskrifað endurstofnsverð fasteignarinnar að viðbættu fasteignamati lóðar.

Til þrautaþrautavara er þess krafist að bætur til eignarnámsþola verði ákvarðaðar kr. 5.742.000.- að viðbættum dráttarvöxtum frá 7. janúar 2002 til greiðsludags. Viðmiðunarverð þrautaþrautavarakröfu er fasteignamatsverð að viðbættu fasteignamati lóðar.

Í öllum tilvikum er einnig krafist málskostnaðar að fjárhæð kr. 389.500.- skv. fram lögðum málskostnaðarreikningi.

Eignarnámsþoli kveðst hafa keypt eignina hinn 28. apríl 1999. Eignin hafi verið byggð árið 1981 og búið hafi verið í henni um tíma. Eignarnámsþoli kveðst hafa gert ýmsar lagfæringar á húsinu eftir að hann keypti það, t.a.m. var húsið málað að utan, múrviðgerðir framkvæmdar í kjallaraveggjum og tröppum og ýmsar lagfæringar utan húss s.s. smíði á nýjum þakkanti að hluta, hurðir lagfærðar o.fl. Þessum framkvæmdum hafi hins vegar verið hætt þegar ljóst varð að eignin fengi ekki að standa vegna hinna fyrirhugðu snjóflóðavarnargarða.

Eignarnámsþoli mótmælir því að honum hafi mátt vera það ljóst við kaupin að eignin væri innan hættusvæða snjóflóða og að hann eigi að bera hallann af því við matið nú. Þá mótmælir eignarnámsþoli því einnig sem ýjað hafi verið að af hálfu eignarnema að eignin hafi verið keypt beinlínis í hagnaðarskyni, í þeim tilgangi að fá hana tekna eignarnámi. Full heilindi hafi verið af hans hálfu með kaupunum.

Eignarnámsþoli tekur fram að fasteinin Traðarland 24 njóti friðhelgi skv. 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944. Hann verði því ekki sviptur þessari eign sinni nema almenningsþörf krefji og fullt verð komi fyrir. Af hálfu eignarnámsþola er því ekki mótmælt að almenningsþörf krefji í málinu. Á hinn bóginn er eignarnámsþoli ekki sammála því að það verð sem fram kemur í matsgerð þeirri er eignarnemi lét vinna myndi fela í sér fullar bætur í skilningi 72. gr. stjórnarskrárinnar.

Eignarnámsþoli telur að ákvæði 14. gr. laga nr. 49/1997 standist hvorki jafnræðisreglu í 65. gr. stjórnarskrárinnar né eignarréttarákvæðið í 72. gr. hennar, þar sem annars vegar sé verið að mismuna mönnum vegna búsetu og hins vegar séu í greininni gefnar fyrirfram ákveðnar reiknireglur, óháðar þeim verðmætum sem í húfi eru. Eignarnámsþoli telur að taka beri tillit til þess við matið hvað það muni í raun kosta eignarnámsþola að afla sér annarar sambærilegrar fasteignar, á stað sem hann kynni að óska eftir að setja sig niður, hvort sem það væri á Vestfjörðum eða Stór-Reykjavíkursvæðinu. Eignarnámsþoli gerir þá kröfu að horft sé til þeirrar meginreglu við matið að miða bætur við það sem er hagstæðast fyrir eignarnámsþolann en ekki eignarnema.

Eignarnámsþoli vísar enn fremur til þess að ef eignin hefði eyðilagst í bruna hefði hún verið bætt á grundvelli brunabótamats. Kæmu þá til athugunar reglur varðandi umfang tjóns og ástand og aldur eignar. Eignarnemi kveðst hafa þurft að greiða fullt brunatryggingariðgjald af eigninni og í því felist viss viðurkenning af hálfu tryggingarsala á verðmæti eignarinnar. Eignarnámsþoli telur það brot á jafnræðisreglu að miða bætur ekki við það sama og gert hefði verið ef eignin hefði brunnið, enda verður honum ókleift að nýta sér hana í framtíðinni. Að auki vísar eignarnámsþoli til þess að eignarnemi hafi krafið hann um fullan skatt af eigninni í formi fasteignagjalda, lóðarleigu, holræsagjalds, vatnsskatts, sorphirðugjalds og sorpeyðingargjalds, frá því hann varð eigandi eignarinnar.

VI. Álit matsnefndar:

Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður svo sem að framan greinir. Hið eignarnumda hús er óklárað að hluta og þykir matsnefndinni ljóst að töluverða fjármuni hefði þurft til til að koma því í viðunandi horf, þrátt fyrir að búið hafi verið í því á tímabili.

Svo sem fyrr greinir er á því byggt af hálfu eignarnema að við mat á hinu eignanumda beri Matsnefnd eignarnámsbóta að byggja á fyrirmælum 14. gr. laga nr. 49/1997 um varnir gegn snjóflóðum og skriðuföllum þar sem fram kemur að ef ofanflóðasjóður taki þátt í hluta af kostnaði við kaup eða eignarnám á eignum eða flutning á húseignum skv. 5. tl. 13. gr., skuli greiðsla úr sjóðnum miðast að hámarki við staðgreiðsluverð sambærilegra húseigna í sveitarfélaginu utan hættusvæða. Þá segir ennfremur í 2. mgr. 14 gr. að heimilt sé að miða greiðslu úr sjóðnum við framreiknað kaupverð húseignar sem keypt hefur verið á síðustu árum, ásamt mati á kostnaði núverandi eiganda af endurbótum hennar, ef fyrir liggur að staðsetning húseignar á hættusvæði eða í námunda við það hafi haft áhrif til lækkunar markaðsverðs. sambærileg ákvæði eru og í 6. gr. reglugerðar nr. 637/1997.

Í reglugerð nr. 440/1996, sem sett var með stoð í 14. gr. eldri laga um um varnir og skriðuföll nr. 28/1985, var í 6. gr. að finna sambærileg fyrirmæli en auk þess var kveðið svo á um í 3. mgr. 6. gr. að ætti húseigandi ekki kost á sambærilegri húseign í sveitarfélaginu til kaups og byggi hann nýja húseign í sveitarfélaginu til íbúðar fyrir sig og fjölskyldu sína væri heimilt að miða greiðslu við brunabótamat húseignar og kostnað vegna nýrra gatnagerðargjalda. Væri brunabótamat hærra en endurstofnverð skyldi miða við endurstofnverð. Í 5. mgr. 6. gr. reglugerðarinnar var síðan kveðið á um það að kæmi til eignarnáms sveitarfélags skyldu greiðslur ofanflóðasjóðs miðast við fjárhæð eignarnámsbóta. Ákvæði í þessa veru voru síðan tekin upp í lögin sjálf með 5. gr. laga nr. 151/1995 um breytingar á 7. gr. laga nr. 28/1985. Í almennum athugasemdum með frumvarpinu kom m.a. fram að tilgangur mismunandi greiðslutilhögunar væri fyrst og fremst sá að styrkja byggð í sveitarfélögum þar sem snjóflóð féllu eða snjóflóðahætta væri yfirvofandi. Greiðslur til þeirra sem byggju áfram í heimabyggð sinni gætu því orðið hærri en greiðslur til þeirra sem ætluðu sér að flytjast á brott. Í athugasemdum með 5. gr. frumvarpsins er m.a. tekið fram að með hugtakinu endurstofnverð væri átt við áætlaðan heildarbyggingarkostnað húsa, án opinberra gjalda og án lóðarfrágangs.

Heimild ofanflóðasjóðs til greiðslna á grundvelli endurstofnsverðs var svo, eins og fram hefur komið, afnumin með gildistöku núgildandi laga um varnir gegn snjóflóðum og skriðuföllum nr. 49/1997, sbr. 14. gr. þeirra. Hvorki er í greinargerð með frumvarpi að lögunum né öðrum lögskýringargögnum að finna neinn efnislegan rökstuðning fyrir afnámi umræddrar heimildar til að miða við brunabótamat eða endurstofnverð.

Samkvæmt 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944 ber að greiða eignarnámsþola fullt verð fyrir hið eignarnumda og ber Matsnefnd eignarámsbóta að fara að lögum nr. 11/1973 við framkvæmd matsins. Af hálfu matsnefndarinnar er ekki fallist á það með eignarnema að 14. gr. laga nr. 49/1997 bindi hendur nefndarinnar á nokkurn hátt við ákvörðun bóta í máli þessu, enda er eignarneminn lögum samkvæmt viðkomandi sveitarfélag, í þessu tilviki Bolungarvíkurkaupstaður, sbr. 4. mgr. 11. gr. laganna. Tilvitnuð lagagrein fjallar um greiðslur ofanflóðasjóðs til viðkomandi sveitarfélags en ekki eignarnámsþola. Umrædd lagaregla verður eðli málsins skv. og með hliðsjón af 72. gr. stjórnarskrár ekki túlkuð eða skýrð víðtækar en skv. hljóðan sinni og athugun á lögskýringargögnum gefur ennfremur ekkert tilefni til slíkrar beitingar. Takmarkar ákvæðið því í engu mat á stjórnarskrárvörðum rétti eignarnámsþola til að fá fullar bætur vegna eignarnámsins.

Að 14. gr. laga nr. 49/1997 slepptri sýnist ágreiningur málsaðila fyrst og fremst felast í þeirri afstöðu eignarnema annarsvegar að miða beri við gangverð/markaðsverð eigna við mat á bótum, enda ávallt verið litið svo á að í því felist fullt verð í skilningi 72. gr. stjórnarskrár. Af hálfu eignarnámsþola er á hinn bóginn á því byggt að við mat á fullu verði beri að líta til brunabótamats en til vara endurstofnsverðs. Er ekki um það ágreiningur að mat á þeim grundvelli leiðir til hærri niðurstöðu Um það hefur ekki verið ágreiningur í réttarframkvæmd að við mat eignarnámsbóta verði yfirleitt miðað við markaðsverð/söluverð eigna en leiði arðsemisútreikningar á grundvelli notagildis til hærri niðurstöðu beri að leggja bætur þannig ákvarðaðar til grundvallar. Eignarnámsþoli eigi hinsvegar eingöngu í undantekningartilvikum rétt til bóta á grundvelli enduröflunarverðs og mat bóta á þeim grundvelli næsta fátítt í eignarnámsframkvæmd. Til hins ber þá að líta að meðal þeirra undantekningartilvika sem sérstaklega eru talin geta réttlætt mat á grundvelli enduröflunar- eða endurstofnsverðs er sú aðstaða sem fyrir hendi er þegar eignarnámsþoli er með eignarnámi sviptur íbúðarhúsnæði sínu.

Með vísan til framangreinds og þeirrar staðreyndar að vegna ástands fasteignamarkaðarins vestra nemur mat á grundvelli söluvirðis miklu mun lægri niðurstöðu en mat á grundvelli enduröflunarvirðis telur matsnefnd rétt og skylt að vega það og meta nánar hvort leggja beri til grundvallar enduröflunarverð þeirra fasteigna sem teknar eru eignarnámi á Bolungarvík á grundvelli laga nr. 49/1997, þ.m.t. fasteignina að Traðarlandi 24. Við það mat telur matsnefnd að sérstaklega beri að líta til þess hvort eignarnemi hafi sýnt fram á einhver þau atvik sem standi því í vegi að enduröflunarverð verði lagt til grundvallar metnum bótum.

Fyrir liggur að eignarnámsþoli keypti Traðarland 24, Bolungarvík, þann 28. apríl 1999 á kr. 100.000.- Í kaupsamningi um eignina er eftirfarandi ákvæði: “Kaupanda er kunnugt um að eignin sem stendur á snjóflóðahættasvæði (sic) hefur staðið auð árum saman og er nánast ónýt.”

Ekki er fallist á að kröfugerð eignarnámsþola sé í samræmi við raunverulegt verðmæti hinnar eignarmundu eignar. Ekki er fallist á það með eignarnámsþola að líta beri til endurstofnsverðs eignarinnar við mat á bótum fyrir hana eins og atvikum er háttað í máli þessu. Eignarnámsþoli býr ekki í eigninni og ekki liggur fyrir að hann þurfi að koma þaki yfir fjölskyldu sína að nýju vegna eignarnámsins. Af hálfu matsnefndarinnar er litið svo á að framreiknað kaupverð eignarinnar gefi rétta mynd af verðmæti hennar eins og ástand hennar var er eignarnámsþoli keypti hana. Þá telur nefndin að rétt sé að bæta eignarnámsþola að auki þann kostnað sem hann lagði í við endurbætur á eigninni áður en ljóst varð að eignin yrði að víkja.

Með vísan til framangreinds þykja hæfilegar eignarnámsbætur í máli þessu vera kr. 440.000.- Þá skal eignarnemi ennfremur greiða eignarnámsþola kr. 389.500.- auk virðisaukaskatts í málskostnað og kr. 400.000.- í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta að máli þessu.

ÚRSKURÐARORÐ:

Eignarnemi, Bolungarvíkurkaupstaður, Aðalstræti 12, Bolungarvík, greiði eignarnámsþola, JFE verktökum ehf., kt. 510693-2139, Aðalstræti 15, Bolungarvík, kr. 440.000.- í eignarnámsbætur og kr. 389.500- auk virðisaukaskatts í málskostnað.

Þá greiði eignarnemi kr. 400.000.- í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

____________________________________
Helgi Jóhannesson hrl.

________________________________ ___________________________

Karl Axelsson hrl. Vífill Oddsson verkfr.