Mál nr. 11/2018

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 21. desember 2018 í máli nr. 11/2018.

Fasteign: Miðhraun [], fnr. [], Garðabæ.

Kæruefni: Fasteignamat.

Árið 2018, 21. desember, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 11/2018 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með erindi, dags. 5. júní 2018, kærði Árni Helgason, lögmaður, fyrir hönd X, kt. [], Fossaleyni [], Reykjavík, úrskurð Þjóðskrár Íslands, dags. 20. mars 2018, um að fasteignamat skuli vera óbreytt fyrir fasteign félagsins að Miðhrauni [], Garðabæ, fnr. [], fyrir árið 2018.

Með bréfi, dags. 14. júní 2018, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn frá Þjóðskrá Íslands. Með bréfi, dags. 20. júlí 2018, barst umsögn Þjóðskrár Íslands.

Hinn 23. júlí 2018 var fyrrgreind umsögn send kæranda til kynningar. Athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 12. september 2018.

Yfirfasteignamatsnefnd óskaði eftir frekari gögnum frá kæranda þann 18. september 2018 og bárust gögnin þann 9. október 2018.

Málið var tekið til úrskurðar 13. desember 2018.

1. Málavextir

   Kæranda barst tilkynning frá Þjóðskrá Íslands um að fasteignamat vegna ársins 2018 fyrir fasteignir félagsins, þar á meðal Miðhraun [], Garðabæ, fnr. [], yrði óbreytt. Kærandi gerði í kjölfarið athugasemdir við matið, dags. 29. desember 2017. Í athugasemdunum kom m.a. fram að hækkunin fyrir eignina nemi tvöfaldri þeirri hækkun sem almennt gildi um svipaðar eignir og að fasteignamatið endurspegli á engan hátt raunverulegt verðmæti hennar.

   Með bréfi frá Þjóðskrá Íslands, dags. 20. mars 2018, var kæranda tilkynnt um að ekki væri tilefni til matsbreytinga. Í bréfinu var jafnframt tekið fram að unnt væri að beiðast rökstuðnings fyrir ákvörðuninni.

   Kærandi vill ekki una framangreindum úrskurði Þjóðskrár Íslands frá 20. mars 2018 og hefur því kært úrskurðinn til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

2. Sjónarmið kæranda.

   Kærandi krefst þess aðallega að úrskurður Þjóðskrár Íslands, dags. 20. mars 2018, verði felldur úr gildi og að stofnuninni verði gert að ákvarða lægra fasteignamat á eignina. Til vara er þess krafist af hálfu kæranda að úrskurður Þjóðskrár Íslands verði felldur úr gildi og að stofnuninni verði gert að taka málið til efnislegrar meðferðar á ný.

   Kærandi vísar til þess að almenn hækkun fasteignamats á atvinnuhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu fyrir árið 2018 hafi numið 10,6% að því er fram komi í tilkynningu frá Þjóðskrá Íslands. Fasteignamat fasteignar kæranda hafi hins vegar numið tvöfaldri þeirri hækkun sem almennt gildi um svipaðar eignir. Fasteign kæranda sé 18 ára gömul og sé auk þess mjög sérhæfð og því standi engin rök fyrir slíkri hækkun. Eignin sé límtréshús sem þarfnist viðhalds. Því sé ljóst að fasteignamat eignarinnar endurspegli á engan hátt raunverulegt verðmæti hennar.

   Kærandi byggir á því að Þjóðskrá Íslands, rétt eins og öðrum stjórnvöldum beri að vinna eftir jafnræðisreglu stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Þótt í því felist ekki að allar eignir hækki jafnt, þá megi leiða út frá þeirri reglu að sé um að ræða veruleg frávik frá því sem almennt gerist, beri viðkomandi stjórnvaldi að rökstyðja slík frávik sérstaklega, en það hafi Þjóðskrá Íslands ekki gert..

   Kærandi telur að úrskurður Þjóðskrár Íslands sé ófullnægjandi. Málið hafi ekki verið rannsakað af hálfu stofnunarinnar, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga, um rannsóknarskyldu stjórnvalda og nánast enginn rökstuðningur fylgi niðurstöðunni. Á engan hátt sé brugðist við sjónarmiðum í athugasemdum kæranda. Hið eina sem fram komi í svari stofnunarinnar sé að verðið skuli miða við ,,verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2017“ en ekkert sé nánar um það fjallað eða reynt að heimfæra þá staðreynd á eignina sem um ræði. Um þetta vísist eftir atvikum til 2. mgr. 27. gr. laga nr.6/2001, en þar komi fram að sé ,, gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna“.

3. Sjónarmið Þjóðskrár Íslands.

   Í umsögn Þjóðskrár Íslands, dags. 20. júlí 2018, kemur fram að Þjóðskrá Íslands beri að endurmeta fasteignamat allra fasteigna á Íslandi einu sinni á ári miðað við metið gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sbr. 32. gr. A laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna.

   Árlega sé allt fasteignamat endurmetið, samkvæmt 32. gr. laga nr. 6/2001. Skráð matsverð fasteignar skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla megi að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laganna. Þannig miðist fasteignamat 2018 á öllu landinu við verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2017. Þróun fasteignaverðs frá þeim tíma og þar til fasteignamat taki gildi 31. desember ár hvert geti ýmist verið til hækkunar eða lækkunar.

   Þjóðskrá Íslands skuli skv. 2. gr. laga nr. 6/2001 meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verði komið á hverjum tíma. Meginregluna um hvernig fasteignamat skuli unnið sé að finna í 1. mgr. 27. gr. laganna. Samkvæmt ákvæðinu skuli matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri, legu með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar.

   Atriðin séu ekki tæmandi talin en byggja skuli á því sem gefi gleggsta mynd af raunvirði fasteignar. Við túlkun á 27. gr. beri að líta til 28. gr. laganna en þar sé að finna grundvöll fyrir kerfisbundinni matsákvörðun og hvernig fara skuli með 2. mgr. 27. gr. þegar gangverð eignar sé ekki þekkt. Til þess að nálgast gangverð skuli því eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um eignina. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 skuli við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. sömu laga, eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga. Huglægu, órökstuddu mati skuli ekki beitt nema engra annarra kosta sé völ við ákvörðun á matsverði eignar. Með vísan til fyrrgreindra lagaákvæða skuli matasverð fasteigna ákvarðað eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra eigna. Skulu tölfræðilegir útreikningar og ályktanir á grundvelli þeirra gagna vera ráðandi við matið en forðist skuli að beita huglægu og órökstuddu mati.

   Líta verði til þess að Þjóðskrá Íslands hafi víðtækar heimildir til að finna út gangvirði eigna með hliðsjón af 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001.

   Fram kemur að höfuðborgarsvæðinu sé skipt upp í mörg matssvæði, en matssvæði séu svæði þar sem verð fasteigna sé talið sambærilegt. Fasteignamat fasteignar ræðst því meðal annars af því matssvæði sem hún tilheyri. Ekki sé því hægt að miða við meðaltalshækkun eða lækkun á fasteignamati á höfuðborgarsvæðinu öllu þar sem verð fasteigna geti verið mjög misjafnt eftir matssvæðum. Einnig skuli þess getið að þar sé greint á milli hækkunar á skrifstofu-, verslunar- og iðnaðarhúsnæði.

   Kærandi telji að eignin sé alltof hátt metin en færir engin rök fyrir því nema að meðaltalshækkun á atvinnuhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu hafi hækkað um 10,6%.

   Rétt þyki að benda á nokkrar staðreyndir í málinu. Miðhraun [] tilheyrir matssvæði []. Fasteignamat iðnaðarhúsnæðis á matssvæðinu hafi hækkað milli áranna 2017 og 2018 um 19,5% að meðaltali. Fasteignamat fasteignarinnar að Miðhrauni [], fnr. [], hafi hækkað um 19,5% eða það sama og meðaltalshækkunin hafi verið fyrir matssvæðið. Tíu fasteignir séu í húsinu nr. [] við Miðhraun. Um sé að ræða tvö eins hús á einni lóð sem skiptist í tvo matshluta. Enginn annar eigandi hafi gert athugasemd við fasteignamat ársins 2018. Kaupsamningar um iðnaðarhúsnæði frá 1. janúar 2016 í matshverfinu gefi meðalfermetraverð uppá 228.123 kr. og miðgildi uppá 252.757 krónur á fermetra. Meðalfasteignamat þessara sömu fasteigna fyrir árið 2018 sé 201.100 krónur á fermetra og miðgildið 195.706 krónur á fermetra. Fasteignamat eignarhluta fasteignarinnar að Miðhrauni [] sé 214.722 krónur á fermetra fyrir árið 2018. Miðhraun [] sé með betri iðnaðarhúsum í matshverfinu. Tvær fasteignir hafi verið seldar í Miðhrauni [] og hafi meðalfermetraverðið hljóðað upp á annars vegar 250.408 kr. og hins vegar 243.066 krónur. Önnur eignin sé við hliðina á fasteign kæranda og jafnstór. Hún sé með sama fasteignamat og fasteign kæranda. Meðalfasteignamat á fermetra á matssvæðinu sé 188.337. krónur og miðgildið 196.078 kr.

   Með vísan til þess sem að ofan greini sé ljóst að Þjóðskrá Íslands hafi farið að lögum við mat á þeirri fasteign sem um ræði. Bendir stofnunin á að það virðist gæta misskilnings hjá kæranda um að höfuðborgarsvæðið sé eitt matssvæði. Því megi vera ljóst að jafnræðisregla stjórnsýslulaga hafi ekki verið brotin á grundvelli þess.

   Kærandi fullyrðir að fasteignamatið sé ólögmætt en færir engin lagaleg rök fyrir því enda sé að mati stofnunarinnar engin slík rök að finna. Þjóðskrá Íslands ákvarði fasteignmat eins og áður segir samkvæmt lögum nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna og hafi skv. þeim rúmar heimildir til þess að ákvarða fasteignamat sbr. 27. og 28. gr. laganna. Fasteignamat byggi alltaf á eldri upplýsingum þ.e. fasteignamat ársins 2018 byggi á gangvirði frá því í febrúar 2017. Eigandi hefði séð það hefði hann óskað eftir rökstuðningi að baki rökstuðningnum væri rannsókn á fasteignamati sambærilegra fasteigna á sama matssvæði og á gangvirði þeirra skv. kaupsamningum. Þjóðskrá Íslands hafni því alfarið að málið hafi ekki verið rannsakað. Rökstuðningur fylgi ekki niðurstöðu en bent sé á í úrskurðinum að eigandi geti óskað eftir rökstuðningi fyrir niðurstöðunni.

   Í tilefni af athugasemdum kæranda um verulegar tafir á málsmeðferð vegna eldri kæru sömu fasteignar, bendir Þjóðskrá Íslands á að henni hafi verið svarað og séu meðfylgjandi úrskurðir til vitnis um það. Eigandi óskaði ekki þá frekar en núna eftir rökstuðningi. Lögmanni hafi verið sendir þessir úrskurðir í tölvupósti sem séu meðfylgjandi.

   Þjóðskrá Íslands, telur með vísan til ofangreinds, að fasteignamat fasteignarinnar að Miðhrauni [] sé réttilega ákvarðað og með sama hætti og fasteignamat sambærilegra fasteigna á sama matssvæði og skuli því standa óbreytt.

4. Athugasemdir kæranda

   Með bréfi, dags. 12. september 2018, kom kærandi á framfæri athugasemdum sínum við umsögn Þjóðskrár Íslands.

   Kærandi bendir á að í umsögn Þjóðskrár Íslands vegna framkominnar kæru sé á því byggt að þar sem kaupsamningar um aðrar eignir eða aðra matshluta bendi til þess að fasteignamatið sé rétt metið fyrir þessa eign.

   Að horfa til meðalverðs á seldum fermetrum annarra eigna í nágrenninu geti aðeins veitt takmarkaðar upplýsingar, enda geti stærð eigna og ástand þeirra verið afar ólíkt, sérstaklega þegar um atvinnuhúsnæði sé að ræða enda geti einstaka eignir verið afar ólíkar og fermetraverð þar með líka. Að því sögðu ítreki kærandi athugasemd sína um að Þjóðskrá Íslands hafi ekki uppfyllt rannsóknarskyldu sína auk þess sem engin gögn fylgi með forsendum Þjóðskrár Íslands.

   Kærandi kærði niðurstöðu Þjóðskrár Íslands vegna annarra eigna í hans eigu, m.a. Bæjarflöt 2 og Tunguháls 1. Athygli veki að í þeim málum, sem snúast bæði um mat á atvinnuhúsnæði í eigu kæranda, komi fram af hálfu Þjóðskrár Íslands í sinni umsögn í báðum málunum, sem yfirfasteignamatsnefnd hafi undir höndum, að beita ætti svokallaðri ,,tekjumatsaðferð“ á umrædda eign og sé langur rökstuðningur í umsögnum stofnunarinnar fyrir því að sú aðferð skuli lögð til grundvallar varðandi þær eignir.

   Þótt forsendur þeirrar aðferðar komi ekki farm í umsögn Þjóðskrár Íslands virðist mál kæranda byggjast á þeirri nálgun að tiltekið leiguverð og svo tiltekinn leigumargfaldari sé notaður. Ef miðað sé við 100 mánaða leigumargfaldara þyrfti leiguverð fyrir slíkar eignir að vera um 1.800 krónur á fermetra.

   Ekki sé byggt á þessari sömu aðferð í tilfelli fasteignarinnar að Miðhrauni []. Ef sömu forsendur væru lagðar til grundvallar varðandi þá eign myndi verðmat eignarinnar vera 35.280.000 krónur eða um 19% lægra mat. Engar útskýringar séu gefnar á því af hálfu stofnunarinnar hvers vegna ,,tekjumatsaðferðinni“ sé ekki beitt í þessu tilfelli.

   Ákvæði laga nr. 6/2001, um skráningu og mat fasteigna, feli, líkt og fram komi í umsögn Þjóðskrár Íslands, í sér matskenndar heimildir sem stofnunin virðist kjósa að nýta til hins ýtrasta. Þar sem fasteignamat myndar gjaldstofn fyrir álagningu fasteignagjalda hafi það veruleg áhrif á kæranda, líkt og aðra fasteignaeigendur, hvernig þessi ákvörðun sé tekin og í samræmi við almenna lagaáskilnaðarreglu stjórnsýsluréttarins og þeirrar meginreglu að skattheima, þar með talið ákvörðun skattstofns, byggi á traustri lagaheimild.

   Þjóðskrá Íslands hafi nú kynnt fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2019 og liggi fyrir að stofnunin telji rétt fasteignamat eignarinnar það ár vera 52.400.000 kr. Hækkunin á tveimur árum sé því 17.500.000 kr. eða 48,7%. Ef áðurnefndri tekjumatsaðferð yrði beitt, yrði leiga fyrir eignina að vera 2.700 kr. á fermetra til að standa undir þessu verðmæti, en að mati kæranda sé slík leiga mun hærri en gengur og gerist fyrir eignir sem þessar.

   Ljóst sé að umræddar hækkanir standist enga skoðun. Engar breytingar hafi orðið á fasteigninni, ekkert viðhald hafi farið fram eða annað slíkt. Engu að síður telji Þjóðskrá Íslands að fasteignamat hafi hækkað um helming á tveimur árum. Slíkt fæst vitaskuld ekki staðist. Stofnanir og stjórnvöld þurfi að gæta hófs í sínum ákvarðanatökum og sinni framkvæmd.

5. Niðurstaða

Kærandi gerir þá kröfu að úrskurður Þjóðskrár Íslands, dags. 19. mars 2018, varðandi endurmat fasteignamats fasteignarinnar að Miðhrauni [], Garðabæ, fnr. [], verði felldur úr gildi og stofnuninni gert að ákvarða lægra fasteignamat á eignina. Til vara er þess krafist að úrskurður Þjóðskrár Íslands verði felldur úr gildi og stofnuninni gert að taka málið til efnislegrar meðferðar á ný.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Þjóðskrá Íslands hefur fyrst og fremst stuðst við þrjár matsaðferðir við mat á fasteignum; þ.e. markaðsaðferð, tekjuaðferð og kostnaðaraðferð. Allar þessar þrjár aðferðir hafa það markmið að ákvarða gangverð fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Val á aðferð veltur á þeim gögnum sem tiltæk eru hverju sinni.

Markaðsaðferð er sú aðferð sem er nákvæmust enda miðar hún að því að meta gangverð beint út frá kaupsamningum. Þeirri aðferð er beitt af Þjóðskrá Íslands til þess að meta gangverð íbúðarhúsnæðis, enda er markaðurinn með slíkar eignir ekki aðeins mjög virkur á hinum þéttbýlli svæðum landsins heldur eru íbúðarhús einnig tiltölulega einsleitar eignir sem auðveldar mjög tölfræðilegt mat á markaðsvirði þeirra. Þessari aðferð er hins vegar erfitt að beita við mat á gangverði atvinnuhúsnæðis. Ástæðan er sú að kaup og sölur atvinnuhúsnæðis eru ekki aðeins mun fátíðari heldur er gríðarlegur breytileiki til staðar hvað varðar ástand, eiginleika og notkun slíkra eigna. Þá er það einnig svo að eigendaskipti á atvinnuhúsnæði eiga sér í auknum mæli stað með yfirtöku á félögum eða eignasöfnun sem telja margar ólíkar eignir fremur en með beinni sölu á einstaka eignum. Loks, er staðreyndin sú að ekki er nema hluta af gerðum kaupsamningum fyrir atvinnuhúsnæði þinglýst sem takmarkar það gagnasafn sem hægt er að nota til þess að meta gangvirði atvinnuhúsnæðis með hliðsjón af kaup og sölu eigna.

Tekjuaðferðin miðar hins vegar að því að finna markaðsverðmæti eigna út frá þeim tekjustraumi sem þær skila. Þessi aðferð byggir á þeirri grundvallarforsendu hagfræði og fjármála að virði hverrar eignar sé jafnt því núvirta tekjuflæði sem þær skila. Þessi aðferð er háð því að virkur markaður sé til staðar með leiguhúsnæði þannig að hægt sé að áætla markaðsleiguverð með sæmilegu öryggi. Að auki nýtir Þjóðskrá Íslands upplýsingar úr kaupsamningum eftir föngum til þess að auka nákvæmni tekjuaðferðarinnar. Í ársskýrslu stofnunarinnar fyrir 2015 kemur meðal annars fram að tekjumat þess árs byggi á 5000 leigusamningum sem gerðir voru frá 1. janúar 2004 til 1. mars 2014 og 2300 kaupsamningum sem gerðir voru frá 1. júlí 2006 til 1. mars 2014. Yfirfasteignamatsnefnd hefur komist að þeirri niðurstöðu að tölfræðilegar forsendur séu uppfylltar til notkunar á tekjuaðferð við mat á gangvirði atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu eftir núgildandi lögum, sbr. mál yfirfasteignamatsnefndar nr. 1/2015.

Kostnaðaraðferðin byggir á þeirri forsendu að fylgni sé á milli markaðsvirðis húsnæðis og byggingarkostnaðar. Þessi leið byggir á fremur veikum aðferðafræðilegum grunni enda getur markaðsvirði hæglega verið mun hærra eða lægra en byggingarkostnaður eftir staðsetningu auk þess sem vandasamt er að uppfæra byggingarkostnað og afskriftir í línu við markaðsverð þegar litið er til lengri tíma. Einungis kemur til greina að beita þessari aðferð þegar virkur markaður er ekki til staðar hvorki hvað varðar kaup og sölu eða leigu. Það getur stafað af því að viðkomandi eign sé einstök og miðuð við mjög sérhæfð not eða eftir atvikum að hún sé staðsett í svo miklu dreifbýli að markaðsupplýsingar skorti.

Á síðustu árum hefur Þjóðskrá Íslands tekið upp tekjuaðferð við mat á gangvirði atvinnuhúsnæðis. Tekjuaðferð byggir á þeirri grundvallarforsendu hagfræði og fjármála að virði hverrar eignar sé jafnt því núvirta tekjuflæði sem þær skila. Tekjuaðferðin byggir þannig á því að finna markaðsverð húsnæðis með því að safna upplýsingum úr leigusamningum saman í einn talnasarp sem síðan er metinn með tölfræðilegum leiðum með hliðsjón af kaupsamningum.

Höfuðborgarsvæðinu er skipt upp í mörg matssvæði, en matssvæði eru svæði þar sem verð fasteigna er talið sambærilegt. Fasteignamat fasteignar ræðst því meðal annars af því matssvæði sem hún tilheyrir. Meðaltals hækkun eða lækkun fasteignamats milli ára er mismunandi eftir matssvæðum. Þá er greint á milli hækkunar eða lækkunar á skrifstofu-, verslunar- og iðnaðarhúsnæði. Ekki er því mögulegt að miða við meðaltalshækkun eða lækkun á fasteignamati alls atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu þar sem verð fasteigna getur, eðli málsins samkvæmt, verið mjög misjafnt eftir matssvæðum og tegundum atvinnuhúsnæðis.

Tölfræðilíkön eru ekki óskeikul og það hefur úrslitaþýðingu að ástand eigna sé réttilega metið og samræmis sé gætt við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama matssvæði. Það er fyrir það fyrsta mjög mismunandi hvernig upprunaleg hönnun, notkun byggingarefna og annar umbúnaður fellur að nútímaþörfum, s.s. hvað varðar aðgengi og aðstöðu, og í annan stað er allur gangur á því hvernig staðið hefur verið að viðhaldi og endurbótum í gegnum tíðina. Í þriðja lagi skiptir miklu að nákvæm skoðun hafi farið fram á eigninni af hálfu Þjóðskrár Íslands þannig að hún sé rétt skráð þegar hún er færð inn í viðeigandi matslíkan.

Fasteign kæranda að Miðhrauni [] ber fasteignamatið 214.722 krónur á fermetra að meðaltali og hækkaði um 19,5% á milli áranna 2017 og 2018. Fasteignin að Miðhrauni [] tilheyrir matssvæði [], []. Meðalfasteignamat iðnaðarhúsnæðis á umræddu matssvæði fyrir árið 2018 var 201.100 krónur á fermetra og miðgildið 195.706 krónur á fermetra. Þá hækkaði almennt fasteignamat atvinnuhúsnæðis á þessu matssvæði um 19,5% á milli áranna 2017 og 2018. Að mati yfirfasteignamatsnefndar verður ekki séð að fasteignamat eignar kæranda sé úr línu við almennt fasteignamat á því matssvæði sem hún tilheyrir. Sú ályktun er einnig studd af nýlegum kaupsamningum sem hafa verið gerðir um aðra eignarhluta í fasteigninni að Miðhrauni [].

Yfirfasteignamatsnefnd óskaði eftir frekari gögnum frá kæranda til stuðnings kröfu hans og bárust nefndinni myndir af fasteign kæranda þann 9. október 2018. Af þeim verður ekki ráðið að eðli eða ástand fasteignar kæranda sé þannig að fasteignamat eignarinnar endurspegli ekki verð hennar. Þá liggja engin önnur gögn fyrir sem benda til þess að eðli eða ástand fasteignar kæranda hafi verið ranglega metið.

Líkt og áður greinir skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð hennar umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næsta á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Ekki verður séð að fasteignamat eignar kæranda að Miðhrauni [] sé óeðlilega hátt miðað við fasteignamat annarra eigna í næsta nágrenni enda hækkunin á milli ára hin sama og meðaltalshækkun á fasteignamati eigna á umræddu matssvæði. Telur yfirfasteignamatsnefnd því ekkert fram komið sem gefur til kynna að fasteignamat umræddrar eignar sé ekki réttilega metið samkvæmt viðeigandi matslíkani.

Með vísan til framangreinds er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 20. mars 2018, er lýtur að endurmati fasteignamats fasteignar kæranda skuli staðfest.

Úrskurðarorð

Úrskurður Þjóðskrár Íslands, dags. 20. mars 2018, um endurmat fasteignamats Miðhraun [], Garðabæ, fnr. [], fyrir árið 2018 er staðfest.

__________________________________

Hulda Árnadóttir

______________________________           ________________________________

Ásgeir Jónsson                                  Björn Jóhannesson