Mál nr. 11/2016
Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 16. júní 2016 í máli nr. 11/2016.
Fasteign: Birtingaholt [ ], Hrunamannahreppi, fnr. [ ].
Kæruefni: Fasteignamat.
Árið 2016, 16. júní, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 11/2016 kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR
Með erindi, dags. 2. mars 2016, kærði A, kt. [ ], ákvörðun Þjóðskrár Íslands um fasteignamat Birtingaholts [ ], fnr. [ ], fyrir árið 2016.
Með bréfum, dags. 8. mars 2016, óskað yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum frá Hrunamannahreppi og Þjóðskrá Íslands. Með bréfi, dags. 11. apríl 2016, barst umsögn sveitarfélagsins, og með bréfi, dags. 27. apríl 2016, barst umsögn Þjóðskrár Íslands.
Hinn 29. apríl 2016 voru fyrrgreindar umsagnir sendar málsaðilum og þeim gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Með tölvubréfi, dags. 4. maí 2016, gerði kærandi athugasemdir við umsögn Þjóðskrár Íslands. Engar frekari athugasemdir bárust.
Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang þann 27. maí 2016 og skoðaði eignina í fylgd kæranda. Sama dag óskaði nefndin eftir frekari gögnum frá Þjóðskrá Íslands. Málið var tekið til úrskurðar 1. júní 2016.
Málavextir
Á árinu 2015 var stofnuð sérstök 2450 fermetra eignarlóð tilheyrandi einbýlishúsinu að Birtingarholti [ ], Hrunamannahreppi. Við stofnun lóðarinnar var einbýlishúsið ásamt tilheyrandi eignarlóð skráð sem fasteignin Birtingaholt [ ], fnr. [ ]. Þjóðskrá Íslands tilkynnti kæranda um nýtt fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2015 með bréfi, dags. 28. ágúst 2015, þar sem fasteignamat eignarinnar allrar var ákveðið kr. 24.100.000.- en þar af var lóðarmat kr. 4.110.000.- . Jafnframt var kæranda tilkynnt um fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2016, sem var ákveðið kr. 24.650.000.- en þar af var lóðarmat kr. 4.280.000.-
Með erindi, dags. 29. desember 2105 kærði kærandi til yfirfasteignamatsnefndar ákvörðun Þjóðskrár Íslands um fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2015 og gerði kröfu um að fasteignamat eignarinnar yrði hækkað. Yfirfasteignamatsnefnd vísaði kærunni frá nefndinni með úrskurði, dags. 19. febrúar s.l., þar sem ekki yrði séð að endurmat samkvæmt 1. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001 hefði farið fram á eigninni, einungis frummat, en slíkar ákvarðanir Þjóðskrár Íslands væru ekki kæranlegar til nefndarinnar.
Að fengnum úrskurði yfirfasteignamatsnefndar óskaði kærandi eftir endurmati Þjóðskrár Íslands á fasteignamati eignarinnar fyrir árið 2016 og gerði kröfu um að fasteignamatið yrði hækkað.
Þann 1. mars 2016 kvað Þjóðskrá Íslands upp úrskurð um óbreytt fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2016 þar sem við frekari skoðun á eigninni og fasteignamati hennar gæfi ekki tilefni til breytinga. Með bréfi kæranda, dags. 2. mars 2016, var ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati eignarinnar kærð til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.
Sjónarmið kæranda
Kærandi krefst þess að yfirfasteignamatsnefnd endurmeti fasteignamat eignarinnar til hækkunar frá því sem ákveðið var af hálfu Þjóðskrár Íslands þann 1. mars 2016. Kærandi telur að fyrirliggjandi fasteignamat eignarinnar sé alltof lágt. Vísar kærandi m.a. til þess að húseignin að Birtingaholti [ ] sé samtals 381 m2 að stærð og að tvær íbúðir séu í húsinu, önnur 293 m2 og hin 88 m2. Húseignin sjálf og umhverfi hennar séu í góðu ástandi og hafi svo verið frá upphafi. Með hliðsjón af fasteignaverði á svæðinu og ástand og möguleika fasteignarinnar megi ætla að fasteignin sé mun meira virði en fasteignamat hennar gefi til kynna. Kærandi vísar í því sambandi m.a. til þess að löggiltur fasteignasali hafi metið eignina á kr. 37.000.000 með hliðsjón af tveimur þinglýstum kaupsamningum um fasteignir í nágrenninu, annars vegar íbúðarhússins að Brekkugerði í Laugarási, Bláskógabyggð, fnr. [ ] og hins vegar íbúðarhússins á Hlemmiskeiði [ ], Skeiða- og Gnúpverjahreppi, fnr. [ ]. Þá bendir kærandi á að brunabótamat eignarinnar sé kr. 77.500.000.- enda um mikla fasteign að ræða.
Að mati kæranda séu markaðsaðstæður í Hrunamannahreppi góðar þannig að ekki hafi verið vandamál að selja góðar fasteignir í sveitarfélaginu. Ekki verði annað séð en að mat Þjóðskrár Íslands sé of lágt og öll rök standi til þess að hækka fasteignamat Birtingaholts [ ].
Í athugasemdum kæranda við umsögn Þjóðskrár Íslands vísar kærandi jafnframt til þess að fagaðilar á svæðinu væru sammála um að mat eignarinar væri alltof lágt. Þá bendir kærandi á að mjög auðvelt sé að gera húseignina að Birtingaholti [ ] að hóteli eða gistiheimili með góðum tekjumöguleikum.
Sjónarmið Hrunamannahrepps
Með bréfi, dags. 11. apríl 2016, tilkynnti Hrunamannahreppur að engar athugasemdir væru gerðar af hálfu sveitarfélagsins við beiðni kæranda um endurskoðun matsins til hækkunar.
Sjónarmið Þjóðskrár Íslands
Í umsögn Þjóðskrár Íslands, dags. 27. apríl 2016, er rakin forsaga málsins sem og helstu ákvæði V. kafla laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna er fjalla um fasteignamat og framkvæmd þess.
Þjóðskrá Íslands tekur fram að hin nýja fasteign, Birtingaholt [ ], sé íbúðarhús sem skiptist í kjallara, hæð og ris og er skráð alls 381 m2 að stærð, byggt árið 1951 ásamt tilheyrandi eignarlóð. Að mati Þjóðskrár Íslands sé fasteignin mjög stór og að markaður fyrir slíka eign sé takmarkaður. Þá hafi það verið mat Þjóðskrár Íslands að fasteignin þyrfti talsvert viðhald á næstu misserum, bæði að innan og utan. Einnig muni það takmarka væntanlega sölu fasteignarinnar að hún standi nálægt útihúsum og óvíst hvort finna megi kaupanda að eigninni nema þá einhvern sem tengist jörðinni.
Þjóðskrá Íslands byggir á því að meiri ásókn hafi verið í smærri hús og þá einkum sumarhús í skipulögðum sumarhúsahverfum eða á lóðum sem séu fjarri öðrum fasteignum. Þá megi fyrir núverandi matsfjárhæð fasteignarinnar kaupa mjög fína sumarbústaði.
Að mati Þjóðskrár Íslands væru sumarbústaðir á svæðinu þær eignir sem væntanlegir kaupendur skoði til samanburðar færi Birtingaholt [ ] í sölu á opnum markaði. Þjóðskrá Íslands hafi skoðað kaupsamninga um fasteignir á svæðinu og hafi þeir verið mjög fáir og í raun ekki samanburðarhæfir við Birtingaholt [ ] bæði vegna stærðar og staðsetningar.
Niðurstaða Þjóðskrár Íslands sé því sú að fasteignamat eignarinnar sé alls ekki of lágt heldur eðlilegt. Þau rök sem kærandi byggi kæru sína á leiði ekki til annars fasteignamats en þegar hafi verið ákvarðað.
Niðurstaða
Kærandi gerir þá kröfu að fasteignamat Birtingaholts [ ], Hrunamannahreppi, fnr. [ ], verði hækkað.
Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.
Yfirfasteignamatsnefnd skoðaði eignina í fylgd kæranda. Tilgangur með vettvangsskoðun er m.a. að leiða í ljós hvort fasteign sé á einhvern hátt ranglega skráð eða ástand hennar eða aðrar aðstæður sem hana varða, gefi til kynna að hún sé ekki réttilega metin miðað við sambærilegar eignir. Íbúðarhúsið skiptist í kjallara, hæð og ris og er skráð alls 381 m2 að stærð, byggt árið 1951 en viðbygging við húsið var byggð á árinu 1977. Íbúðarhúsið stendur á 2450 m2 eignarlóð. Vettvangsskoðun yfirfasteignamatsnefndar að Birtingaholti [ ] staðfestir að ástand eignarinnar er almennt séð gott en ljóst má vera að komið er að nokkru viðhaldi. Húseignin er þó vel byggð, vönduð og hefur verið vel við haldið í gegnum tíðina.
Fasteignin er staðsett í næsta nágrenni við vinsæla ferðamannastaði og þéttbýliskjarna og býr yfir miklum nýtingamöguleikum, hvort heldur er til almennrar útleigu eða sem hótel eða gistiheimili. Tilheyrandi eignarlóð sem er nokkuð stór er gróin og snyrtileg í alla staði. Þá nýtur fasteignin góðs af því að heitt vatn er á svæðinu sem m.a. er nýtt til upphitunar á íbúðarhúsinu. Eignin stendur hins vegar við útihús, einkum þó gamalt fjós sem nýtt er sem geymsluhús. Slík nálægð hlýtur ávallt að hafa áhrif á verð fasteigna en ekki verður séð að í þessu tilviki muni hún takmarka verulega sölumöguleika hennar á almennum markaði í ljósi annarra kosta. Hinn eiginlegi búrekstur á jörðinni Birtingaholti fer að mestu fram í nýju fjósi sem er í nokkurri fjarlægð frá eign kæranda og ætti ekki að takmarka nýtingu íbúðarhússins fyrir óskylda aðila. Því verður ekki séð að eignin þurfi nauðsynlega að vera í eigu þeirra sem stunda búrekstur á jörðinni né sé þeim nákomin.
Almennt séð er varhugavert að meta íbúðarhús í dreifbýli með sama hætti og sumarbústaði. Fyrir það fyrsta er yfirleitt vandað mun meira til byggingar heilsárs íbúðarhúsa en sumarhúsa og í öðru lagi fylgja ýmis réttindi íbúðarhúsum sem ekki fylgja sumarhúsum, líkt og lögheimilisskráning er skapar ýmsar skyldur fyrir sveitarfélagið, s.s. sorphirða, snjómokstur, skólasókn og fleira. Vissulega eru margar eignir sem upphaflega voru byggðar sem íbúðarhús nú nýttar sem sumarhús, án fastrar búsetu. Það er hins vegar sérstök ákvörðun eigenda viðkomandi eigna, sem þannig afsala sér ofangreindum réttindum. Þá liggur einnig fyrir að íbúðarhús í jaðarbyggðum geta ekki verið nýtt nema sem sumarhús, s.s. vegna þess að heilsársbúseta er ekki möguleg vegna skorti á atvinnu, lélegum samgöngum og svo framvegis.
Ekkert af þessum þáttum á þó við Birtingaholt [ ] sem er skráð sem einbýlishús, rammlega byggt og stendur á eignarlóð á mjög virku atvinnusvæði. Með hliðsjón af framangreindu er ljóst að fasteignin að Birtingaholti [ ] er ekki allskostar sambærileg við sumarbústaði, hvort heldur sem litið er til skipulags, staðsetningar, nýtingar eða gerðar. Þá verður heldur ekki séð að stærð eignarinnar eða staðsetning hennar geri það að verkum að fasteignin sé ekki samanburðarhæf við aðrar fasteignir á sama matssvæði. Það nábýli sem er staðar hjá þessari eign getur ekki talist víkja frá því sem oft gerist í þéttbýli vítt og breitt um landið.
Þegar fasteignamat Birtingaholts [ ] er borið saman við aðrar eignir á sama matssvæði, líkt og gert er á mynd hér að neðan, kemur í ljós að téð eign er með annað lægsta matið af 64 eignum á sama matssvæði. Fasteignamat Birtingaholts [ ] er ca. 75.000 kr./m2 en meðaltalið er ca. kr. 131.000 kr./m2.
Mynd 1. Fasteignamat íbúðarhúsnæðis per fermetra fyrir matssvæði 8055.
Fasteignamat Birtingaholts [ ] er merkt með rauðu.
Eins og ofangreind mynd sýnir eru öfgagildi sitt hvorum endum á dreifingu fasteignamats á umræddu matssvæði, en langflestar eignir eru á bilinu 90-150 þúsund krónur á fermetra og falla á tiltölulega beina leitnilínu. Með hliðsjón af því sem að framan er rakið, s.s. gerð, ástands, staðsetningu og nýtingarmöguleika fyrir Birtingaholt [ ], er það mat yfirfasteignamatsnefndar að mjög ólíklegt sé að fasteignamat téðrar eignar sé réttilega metið sem útgildi á dreifingu fasteignamats annars íbúðarhúsnæðis á umræddu matssvæði. Þetta lága mat stafar án efa því að viðkomandi eign var metin á sömu matsforsendum og sumarhús en ekki íbúðarhús.
Líkt og áður greinir skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næsta á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Líkt og að framan greinir telur yfirfasteignamatsnefnd rétt að Þjóðskrá Íslands endurskoði matsforsendur viðkomandi eignar og miði við matsforsendur íbúðarhúsnæðis þegar fasteignamat Birtingaholts [ ] er ákvarðað.
Með vísan til framangreinds er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 1. mars 2016, er lýtur að endurmati fasteignamats Birtingaholts [ ] skuli felld úr gildi og lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka málið til meðferðar að nýju.
Úrskurðarorð
Ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 1. mars 2016 um endurmat fasteignamats Birtingaholts [ ], Hrunamannahreppi, fnr. [ ], er felld úr gildi og lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka málið til meðferðar að nýju.
__________________________________
Hulda Árnadóttir
______________________________ ________________________________
Ásgeir Jónsson Björn Jóhannesson