Mál nr. 111/2019 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 111/2019
Ákvörðunartaka: Viðgerðir á útidyrahurðum og gluggum.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Með bréfi, dags. 17. nóvember 2019, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 4. desember 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 10. desember 2019, athugasemdir gagnaðila, dags. 13. desember 2019, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 19. desember 2019 lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 16. mars 2020.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C alls tíu eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 1. hæð hússins. Ágreiningur er um samþykki húsfundar vegna viðgerða á útidyrahurðum og gluggum hússins.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að ákvörðun um hvort ráðast skuli í utanhússframkvæmdir sem fela það meðal annars í sér að skipt verður um tvær útihurðar og viðhaldi sinnt á gluggum falli undir 9. tölul. B liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Í álitsbeiðni kemur fram að tekin hafi verið ákvörðun um utanhússframkvæmdir sem meðal annars feli í sér að tveimur útihurðum verði skipt út og viðhald á gluggum, samtals að fjárhæð 2.785.000 kr. Álitsbeiðandi telji að ákvörðunin falli undir 9. tölul. B liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús þar sem um sé að ræða meiriháttar framkvæmdir. Gagnaðili telji að hún falli undir D lið sömu greinar þar sem kveðið sé á um samþykki einfalds meiri hluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi.
Umræddar framkvæmdir séu aðeins fyrsti hluti af enn stærra máli þar sem kostnaðaráætlun og tilboð sem sami tilboðsgjafi hafi gert hafi hljóðað upp á 11.135.000 kr. Því tilboði hafi verið hafnað að svo stöddu þar sem hússjóður hafi ekki átt til fjármagn og tilboð í hvern verkþátt hafi verið of hátt miðað við það sem hægt sé að fá á markaði en litlar sem engar tilraunir hafi verið gerðar til útboðs af hálfu stjórnar gagnaðila. Skipta þurfi um meirihluta útihurða hússins og nánast alla glugga þar sem hvorki hurðir né gluggast standist íslenskt veðurfar að mati sérfróðra og séu gluggar og hurðir farnar að fúna eftir aðeins 10 ár. Það sé staðfest af tilboðsgjafa. Það minnki ekki verkið að afgreiða það í áföngum þar sem stærð þess sé hin sama og því falli hún undir B lið 41. gr. Þar að auki hafi húsfundur, haldinn 10. október 2019, þegar fellt þetta sama tilboð þar sem það hafi verið talið of dýrt.
Í greinargerð gagnaðila segir að tilboð sem álitsbeiðandi fjalli um að fjárhæð 11.135.000 kr. hafi hljóðað upp á efni og vinnu við að skipta út gluggum og útidyrahurðum en því hafi verið hafnað á aðalfundi vorið 2019. Í kjölfarið hafi stjórn gagnaðila leitað annarra leiða við að forða húsnæðinu og eignum þess frá frekara vatnstjóni og óskað eftir nýju tilboði í viðgerð á gluggum og sé þar um nýtt tilboð að ræða. Það sé ótengt fyrra tilboði sem hafi verið hafnað, að fjárhæð 2.785.000 kr.
Rangt sé að tilboði að fjárhæð 2.785.000 kr. hafi þegar verið hafnað á húsfundi 10. október 2019. Ákveðið hafi verið á fundinum að fresta ákvörðunartöku um innkomið tilboð þar sem álitsbeiðandi hafi viljað afla frekari tilboða. Þegar engin tilboð höfðu borist stjórn gagnaðila hafi þolinmæðin þrotið enda eignir hússins að verða fyrir vatnstjóni. Boðað hafi verið til húsfundar 5. nóvember 2019 til umræðna um tilboð á viðgerð á gluggum og uppsetningu á tveimur nýjum útidyrahurðum að fjárhæð 2.785.000 kr. Fundarmenn hafi samþykkt einróma að ganga að því.
Um sé að ræða uppsafnaða viðhaldsþörf og ekki sé um endurbætur, breytingar og nýjungar að ræða sem gangi verulega lengra og séu verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald sem ákvæði 9. tölul. B liðar 41. gr. laganna sé ætlað að taka til. Til að ákvörðun heyri undir þetta ákvæði verði að vera um að ræða mun umfangsmeiri framkvæmdir auk nýjunga. Um slíkt sé ekki að ræða í tilviki þessu.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að það sé rangt að ákvörðunartöku um tilboðið hafi verið frestað á húsfundi 10. október 2019 en í fundargerð segi að samþykkt hafi verið að leita annarra tilboða.
Gagnaðili segi að tilboðið sé ekki hluti af stærri viðgerðarþörf sem sé rangt. Til dæmis sé útihurð á íbúð álitsbeiðanda búin að vera ónýt í þrjú ár, en viðgerð á henni sé ekki á dagskrá að þessu sinni. Allir gluggar í íbúð álitsbeiðanda til suðurs séu ónýtir og rakaskemmdir í veggjum undir öllum gluggum. Þrátt fyrir að veggjum hafi verið haldið við með stöðugri málun til að forðast myglu þá hafi parket skemmst vegna raka í einu herbergi. Þetta sé aðeins dæmi um að frekari viðgerða sé þörf og því sé það skilyrði að haldið verði áfram að skipta út hurðum og gluggum í húsnæðinu og gerð áætlun um framhaldið.
Í ástandslýsingu í fyrsta tilboðinu hafi sagt að ástandið á gluggum væri mun verra en búist hafi verið við á 10 ára gömlum gluggum. Ekki hafi verið notaðar réttar festingar í lamir og skrúfur farnar að skemma út frá sér vegna ryðmyndunar. Þar að auki hafi verið sprungur í timbri og póstar í gluggum séu mjög efnislitlir til að halda móti svo stórum fögum. Einnig segir um viðgerðir að mælt sé með að íbúar íhugi vel hvort þeir vilji láta lagfæra gömlu gluggana sem hafi greinilega aldrei verið í lagi og séu ekki ætlaðir íslensku veðurfari að láta setja nýja glugga sem mælt sé með. Vegna framangreinds ástands geti þetta tilboð ekki verið annað en hluti af stærra verkefni sem þurfi að halda áfram með.
Vegna tafa á tilboði skuli nefnt að gagnaðili hafi ekki gert verklýsingu og neitað að viðgerðarþörf yrði metin af hlutlausum aðila sem sé forsenda þess að nokkur geti gert tilboð í verkið. Tilboðsgerð taki tíma eigi að vanda til verka og leita hagstæðustu verða. Töf á nýju tilboði megi að stórum hluta skrifa á stjórn gagnaðila þar sem ekki hafi verið hægt að fá skýr svör frá stjórnarmönnum.
III. Forsendur
Álitsbeiðandi gerði kröfu um að viðurkennt yrði að húsfundur sem haldinn var 5. nóvember 2019 hefði ekki verið bær til að taka ákvörðun um þær framkvæmdir sem um er deilt. Undir rekstri málsins féllst gagnaðili á að boða til húsfundar að nýju. Þegar af þeirri ástæðu er ekki ágreiningur um þennan þátt málsins og kemur hann því ekki til úrlausnar af hálfu nefndarinnar.
Til stendur að ráðast í viðgerðir á húsinu þar sem skipta þarf um útidyrahurðir og sinna viðhaldi á gluggum. Aðila greinir á um hvort ákvörðun um að taka tilboði verktaka vegna viðgerðanna falli undir 9. tölul. B liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús eða D lið sömu greinar. Tilboðið hljóðaði upp á 2.785.000 kr.
Í 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er að finna reglur um töku ákvarðana og samkvæmt 9. tölul. B liðar þarf samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sé um að ræða endurbætur, breytingar og nýjungar, sem ganga verulega lengra og séu verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald. Undir D lið 41. gr. falla allar aðrar ákvarðanir en greinir í liðum A-C og nægir þá samþykki einfalds meiri hluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi.
Álitsbeiðandi vísar til þess að í raun sé um umfangsmeiri viðgerðir að ræða, en þessi hluti sem framangreint tilboð taki til sé aðeins lítill hluti af stórri framkvæmd. Fram kemur í gögnum málsins að á húsfundi hafi tilboði verktakans vegna viðgerða á gluggum og útidyrahurðum að fjárhæð 11.135.000 kr. verið hafnað.
Kærunefnd telur ekkert benda til annars en að um sé að ræða hefðbundið og aðkallandi viðhald á gluggum og útihurðum hússins. Ekki verður ráðið að viðgerðin leiði til breytinga á útlit hússins eða að umfangið sé slíkt að samþykkis á grundvelli 9. tölul. B liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús sé þörf heldur nægi samþykki á grundvelli D liðar sama ákvæðis. Í þessu tilliti telur kærunefnd engu breyta þótt fyrra tilboð sama verktaka hafi hljóðað upp á hærri fjárhæð og umfangsmeira verk.
Með hliðsjón af framangreindu er það niðurstaða kærunefndar að um sé að ræða tillögu sem útheimti samþykki einfalds meiri hluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D liður 41. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að samþykki einfalds meiri hluta eigenda miðað við hlutfallstölu á lölega boðuðum húsfundi, sbr. D liður 41. gr. laga um fjöleignarhús, þurfi til að taka tilboði um framkvæmdir á útihurðum og gluggum.
f.h. kærunefndar húsamála
Valtýr Sigurðsson