Mál nr. 148/2020-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 148/2020

Sameign allra/sameign sumra: Þvottahús, kyndiklefi og geymslur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, móttekinni 18. desember 2020, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C, D og E, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 18. janúar 2021, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 22. janúar 2021, og athugasemdir gagnaðila, dags. 3. febrúar 2021, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 6. maí 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið F, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á jarðhæð (íbúð 0001) en gagnaðilar eru eigendur íbúða á 1. og 2. hæð (íbúðir 0101 og 0201). Ágreiningur er um hvort þvottahús, kyndiklefi og geymslur á jarðhæð séu í sameign allra eða sameign sumra, þ.e. íbúða á 1. og 2. hæð. Einnig er ágreiningur um nýjan útreikning á eignarhlutfalli í drögum að nýrri eignaskiptayfirlýsingu.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að þvottahús, kyndiklefi og geymslur á jarðhæð sé í sameign allra.
2. Að viðurkennt verði að óheimilt sé að lækka hlutfall eignarhluta álitsbeiðanda við gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar.

Í álitsbeiðni kemur fram að eignaskiptasamningur hafi verið gerður við byggingu hússins 20. desember 1963 og honum þinglýst. Þar komi fram að kjallari skuli eiga hlutdeild í sameign en ekki hafi verið nægilega vel skilgreint hvað teldist vera sameign.

Álitsbeiðandi telji að öll sameignin á jarðhæð, eða það sem ekki sé skilgreint sem séreign, sé í sameign allra. Gagnaðilar telji aftur á móti að aðeins hluti af sameigninni sé í sameign allra en að þvottahús, kyndiklefi og geymslur séu í sameign sumra, eða eigenda íbúða á 1. og 2. hæð.

Álitsbeiðandi hafi keypt íbúð sína árið 2012 og í kaupsamningi hafi verið tekið fram að íbúðinni fylgi tilheyrandi hlutdeild í sameign. Hún hafi talið að öll sameign hússins væri sameign allra, enda annað ekki tekið fram í eignaskiptayfirlýsingu en þar komi fram í 2. gr. að íbúð á jarðhæð fylgi hlutfallsleg réttindi í lóð og sameign og að það sama hafi verið tekið fram um íbúðir á 1. og 2. hæð. Hvergi komi fram að þvottahús sé í sameign sumra og gildi því sjálfkrafa sú meginregla að óskilgreind sameign sé sameign allra eftir eignarhlutföllum. Það sé enda augljóst að til þess að öðlast aukinn rétt til sameignar í fjöleignarhúsum þurfi að liggja til grundvallar skýr skilgreining á því hvað það sé sem sé í sameign sumra, hvaða eignarhlutar eigi að vera í sameign sumra, í hvaða eignarhlutum hún skiptist og samþykki allra eigenda þar um. Ekkert af þessu komi fram í téðri eignaskiptayfirlýsingu.

Í eignaskiptayfirlýsingunni sé hlutfall jarðhæðar skráð 15,8% en ekki sé nánar skilgreint hvernig sú tala sé reiknuð út. Sé aftur á móti eignarhlutfall jarðhæðar reiknað út án sameignar í þvottahúsi og sameignar lækki það í 14,09%. Þar sem ekki sé útskýrt á hverju útreikningurinn byggi sé ekki hægt að sanna afdráttarlaust að sameignin í sameigninni/þvottahúsi útskýri þennan mun. Vísbendingin sé aftur á móti mjög sterk um að þessi munur útskýrist með raunverulegum eignarhluta í sameign. Í öllu falli þurfi þessi munur að liggja í einhverju en ekki liggi hann í stærð íbúðarinnar sjálfrar því að hún sé nákvæmlega eins og hún sé og hafi verið.

Nú liggi fyrir að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu. Í drögum að henni hafi eignarhlutfall íbúðar álitsbeiðanda lækkað úr 15,8% í 14,09%. Ekki hafi fengist útskýringar á þessari rýrnun.

Í 4. gr. í eignaskiptayfirlýsingunni frá 1963 sé að finna ákveðna upptalningu á sameign en þar sé þvottahúsið ekki talið upp heldur aðeins stigi, gangur og kyndiklefi. Það beri með sér tvær skýringar. Í fyrsta lagi megi gera því skóna að með kyndiklefa sé átt við þvottahúsið þar sem enginn aðskildur sérstæður kyndiklefi sé til staðar, heldur sé um að ræða eitt opið rými, inntök og mælar, þvottur og geymsluskot inn af. Í öðru lagi þar sem þvottahúsið sé ekki nefnt geti það ekki sjálfkrafa falið í sér að það verði þá sameign sumra en óskilgreind sameign verði fremur sameign allra.

Þótt ekki sé inngangur innanhúss frá íbúð álitsbeiðanda í sameign sé fráleitt að það hafi nokkur áhrif á eignarhluta hennar en þetta sé algengt fyrirkomulag í hverfinu. Á byggingartíma hússins hafi verið sterk hefð í hverfinu fyrir því að þvottahús í kjallara væri í sameign allra, enda sé það reglan um allt hverfið. Það sé sterk vísbending um anda samningsins að með því að geta ekki sérstaklega um annað þá eigi sameign/þvottahús að vera sameign allra samkvæmt viðtekinni hefð.

Svo virðist sem sú hugdetta að þvottahúsið sé aðeins sameign 1. og 2. hæðar hafi skotið upp kollinum á teikningu frá tiltekinni teiknistofu árið 1979. Útfærslur á þeirri teikningu séu hreinar geðþóttaákvarðanir arkitekts/hönnuðar og byggi ekki á löglegum gögnum, þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu eða öðrum skriflegum samningi á milli eigenda frá þeim tíma eða síðar. Teikningarnar séu því ómarktækar.

Í greinargerð gagnaðila segir að fyrstu teikningar hússins séu frá árinu 1962 en þær hafi verið samþykktar af byggingarfulltrúa 25. október sama ár. Húsið hafi verið hannað sem tvíbýlishús með íbúðum og 1. og 2. hæð. Á jarðhæð hússins hafi verið teiknað sitt hvort þvottaherbergið, geymslur og bílskúrar fyrir íbúðirnar tvær. Þar að auki hafi verið sameiginlegt föndurherbergi. Inn af öðru þvottaherberginu hafi síðan verið þriðja geymslan.

Árið 1963 hafi frumteikningum hússins verið breytt og þær samþykktar af byggingarfulltrúa 12. september sama ár. Þá hafi verið teiknuð íbúð í hluta kjallarans og undir hana hafi farið áður ætlaðar tvær geymslur, annað þvottaherbergið og föndurherbergið. Íbúðin hafi samanstaðið af anddyri, stofu, svefnherbergi, eldhúsi, geymslu og þvottaherbergi. Annað þvottaherbergið og geymslan inn af því, kyndiklefi, gangur og stigahús hafi haldið sér og séu utan íbúðar. Þetta séu þau rými sem ágreiningur málsins snúist um. Samkvæmt teikningum frá árinu 1963, sem og skipulagi jarðhæðar eins og hún sé í dag, sé sérstakt þvottahús og geymsla innan íbúðar á jarðhæð. Ljóst megi vera að rými sem sé þvottahús og geymsla á jarðhæð hafi verið hönnuð sem eign íbúða 1 og 2. hæðar. Þau rými hafi alla tíð eingöngu verið nýtt af eigendum þeirra íbúða, enda séu þar hvorki vatns- né rafmagnstenglar fyrir íbúð jarðhæðar.

Árið 1979 hafi verið gerðar nýjar teikningar sem hafi verið samþykktar af byggingarfulltrúa 26. apríl sama ár. Tilefnið virðist hafa verið að byggja frístandandi bílskúra á lóðinni. Breytingarnar séu þær að tveir bílskúrar hafi verið teiknaðir á lóðina og verið nefndir geymslur. Það sé rými D, merkt sem „þvottur efri/neðri h“. Samkvæmt umsókninni hafi staðið til að breyta rýmum E og F úr bílskúrum í geymslur og gera innangengt í rýmin í gegnum þvottahúsið. Þessar breytingar hafi aftur á móti aldrei verið framkvæmdar og sé því skipulag jarðhæðar í samræmi við yfirlitsmyndina. Teikningar hafi verið gerðar sem hluti af umsókn um byggingarleyfi fyrir frístandandi bílskúra á lóðinni. Með umsókninni hafi þó fylgt yfirlýsingar allra eigenda um samþykki þeirra við byggingu bílskúranna og áætlaðar breytingar á skipulagi jarðhæðar.

Þáverandi eigandi íbúðar á jarðhæð hafi ritað yfirlýsingu sem hafi fylgt umsókninni, en þar segi: „Ég undirritaður eigandi að jarðhæð í húsinu F sem er nákvæmlega tiltekið 16% eignarhluti, er samþykkur því eigendur 1. og 2. hæðar byggi bílskúra á norðvesturhorni lóðarinnar (G), teiknaða af H ásamt tilheyrandi breytingum á þeirra eignarhluta á jarðhæð hússins.“ Ljóst sé að fyrirhugaðar breytingar á jarðhæð hafi átt að eiga sér stað í rýmum D, E og F samkvæmt teikningum frá 1979 sem samkvæmt yfirlýsingu fyrri eiganda séu íbúðir á 1. og 2. hæð.

Gagnaðilar séu sammála því að álitsbeiðandi eigi hlut í sameign hússins í samræmi við þinglýstan skiptasamning frá árinu 1963. Sú sameign sé eins og komi fram í samningnum „stigar milli kjallara og hæða, gangur og kyndiklefi“. Skipulag íbúðar hennar hafi verið tilgreint sem tvö herbergi, eldhús, þvottahús og geymsla, þannig að aldrei hafi verið gert ráð fyrir því að íbúðin deildi þvottahúsi með íbúðum á 1. og 2. hæð.

Skilgreining á sameign sumra og sameign allra hafi ekki verið við lýði þegar skiptasamningurinn hafi verið gerður. Aftur á móti sé ljóst af yfirlýsingum að fyrri eigendur íbúðar álitsbeiðanda hafi aldrei gert ráð fyrir að eiga hlutdeild í rými D. Frá því að upphaflegu skipulagi hússins hafi verið breytt og íbúð jarðhæðar orðið til, hafi ekki skapast nein hefð fyrir því að íbúar eða eigendur þeirrar íbúðar nýti rými D. Því sé hægt að fullyrða að frá því að húsið hafi verið byggt hafi íbúar og eigendur íbúða á 1. og 2. hæð einir haft aðgengi að og nýtt rýmið og því engin hefð fyrir öðru.

Í drögum að nýrri eignaskiptayfirlýsingu, sem liggi fyrir vegna sölu á íbúð 1. hæðar, sé hlutfallstala séreignar 0101 reiknuð sem 14,09%. Ekki sé um sömu reikniaðferð að ræða en hlutfallstalan í nýju eignaskiptayfirlýsingunni sé gerð eftir reglum um slíka samninga sem fyrst hafi orðið til árið 1994. Óljóst sé hvernig talan 15,8% um eignarhlut álitsbeiðanda hafi verið fengin. Einnig hafi þáverandi eigandi íbúðar álitsbeiðanda árið 1979 skrifað að eignarhlutinn væri nákvæmlega 16%. Þessi tala hafi þannig verið á reiki í gegnum árin. Ráðist hafi verið í gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar þar sem óvissa hafi verið með núverandi skráningu á stærð íbúðar á 1. hæð við sölu. Samkvæmt drögum að nýrri eignaskiptayfirlýsingu breytist birt stærð eignarhlutanna þriggja á þann hátt að séreign á jarðhæð stækki úr 63,3 m² í 64,1 m², séreign 0101 minnki úr 180,7 m² í 175,2 m² og séreign 0201 minnki úr 210,8 m² í 209,6 m². Í raun stækki allar íbúðirnar en séreignir eignarhluta 0101 og 0201 á jarðhæð minnki. Líkleg skýring á því sé sú að rými D hafi áður verið skráð sem séreign sem skiptist á eignarhluta 0101 og 0201 en sé samkvæmt núverandi reglum skráð sem sameign sumra.

Samkvæmt drögum að nýrri eignaskiptayfirlýsingu sé ekki verið að skerða eignarhluta séreignar álitsbeiðanda, heldur sé verið að endurmeta séreign hennar stærri en hún sé í dag. Hlutfallstala sem sé reiknuð fyrir nýja eignaskiptayfirlýsingu sé ekki samanburðarhæf við fyrr skilgreindan eignarhluta, enda sé hún ekki reiknuð á sama hátt.

Álitsbeiðandi haldi því fram að enginn sérstæður kyndiklefi sé til staðar á jarðhæð og um sé að ræða eitt opið rými. Eins og áður hafi komið fram sé kyndiklefinn aðskilinn og hægt að loka honum með hurð.

Í eignaskiptayfirlýsingunni frá 1963 sé tilgreint að hluti af séreignum 0101 og 0201 séu rými á jarðhæð sem kölluð séu geymslur en þau séu að öðru leyti ekki skilgreind. Á árinu 1963 hafi ekki verið til neitt hugtak í lögum sem heiti sameign sumra. Slíkt hugtak hafi ekki orðið til í lögum fyrr en árið 1994. Því hafi líklega verið allur gangur á því hvernig rými sem í reynd séu sameign sumra hafi verið skráð. Annaðhvort hafi þau einfaldlega verið skráð sem einhvers konar hluti sameignar eða einfaldlega sem einhvers konar niðurskiptar séreignir. Miðað við núverandi fasteignaskráningu séreigna 0101 og 0201 séu skráðir 18,5 m² í séreign á jarðhæð á hvora eign fyrir sig til viðbótar við bílskúra séreignanna (rými E og F). Þá sé líklegt að þau rými sem annars vegar séu samkvæmt núverandi lögum séreignir (rými G og H) og hins vegar sameignir sumra (rými D) hafi öll verið skráð sem séreignir þótt hluti þeirra séreigna hafi í reynd verið nýttur sem sameign sumra. Þvottahúsið í rými D hafi aldrei í sögu hússins verið nýtt af íbúum séreignar 0001, enda sé sérstakt þvottahús í þeirri séreign. Þvottahúsið í rými D hafi aftur á móti alla tíð verið nýtt af íbúum séreigna 0101 og 0201. Ekki séu vatns- eða rafmagnstenglar í rými D fyrir séreign 0001. Á samþykktri teikningu frá 1979 sé rými D skilgreint sem þvottahús efri hæða. Þessi teikning hafi fylgt umsókn um byggingarleyfi á bílskúr með breytingum á skipulagi jarðhæðar ásamt yfirlýstu samþykki allra eigenda hússins.

Húsið hafi verið byggt sem tvær íbúðir með tómstundaherbergi á jarðhæð sem síðar hafi verið breytt í íbúð. Í þeirri íbúð sé þvottahús tilgreint: Tvö herbergi, eldhús, þvottahús og geymsla. Þvottahús sé ekki tilgreint í lýsingum á hæðunum: 5 herbergi, eldhús, bað og skáli, auk geymslu í kjallara og hlutdeild í sameign. Hér sé því ljóst að gert sé ráð fyrir því að séreign 0001 hafi sitt eigið þvottahús og deili því ekki með íbúðum 1. og 2. hæðar. Skipti þá ekki máli hver hefðin sé í öðrum húsum í hverfinu og engan veginn hægt að taka mið af stærri fjölbýlum þar sem húsið hafi upphaflega verið tvíbýli sem síðar hafi verið breytt í þríbýli. Skilgreiningin á því hvað tilheyri séreign 0001 sé skýr og í hálfa öld hafi engin hefð skapast íhúsinu fyrir því að íbúar íbúðar á jarðhæð nýti sameiginleg rými eða þvottahús íbúða 1. og 2. hæðar.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að sú yfirlitsmynd sem gagnaðilar hafi lagt fram sé frá árinu 1962, eftir að búið hafi verið að teikna inn íbúð 0001. Myndin sýni ekki rétta stöðu jarðhæðar heldur ýmsa milliveggi og hurðir sem ekki séu til staðar í raunveruleikanum. Í raun og réttu séu rýmin mikið opnari heldur en myndin gefi til kynna. Því sé ekki hægt að skipta jafn opnu og óaðgreindum rými í B, C og D. Enda taki gagnaðilar sjálfir fram í skilgreiningu á B kyndiklefa að hann sé aðeins að hluta til undir stiga því restin af honum, stærsti hlutinn, sé í hinu opna rými og þar með einnig rafmagnsmælar á öðrum vegg sameignar fyrir allar íbúðir og sameign.

Það sé rangt að teiknuð hafi verið geymsla innan íbúðar álitsbeiðanda og að hvorki séu vatns- né rafmagnstenglar í sameign sem tilheyri íbúð hennar. Allt þvottahúsið sé tengt inn á sameignarmæli hússins. Einnig segi gagnaðilar að ákveðin rými hafi verið nýtt af sumum eigendum hingað til og kunni það að vera, en eins og alkunna sé búi hefð ekki til eignarrétt. Þá hafi það verið tekið fram í söluyfirliti á árinu 2020, að minnsta kosti fyrir íbúð 1. hæðar, að tenglar væru fyrir þvottavél og þurrkara innan íbúðar.

Í skiptasamningi frá árinu 1963 sé ekki tekið fram hvernig heildarskipting sameignar sé. Sumt sé tekið fram, öðru sé alveg sleppt og enn annað sé mjög óljóst orðað. Til dæmis sé tekið fram að íbúð jarðhæðar eigi geymslu en á teikningum frá sama tíma, ágúst 1963, sé engin geymsla teiknuð innan íbúðarinnar.

Teikningarnar frá 1979 hafi ekki lagalegt eignarréttargildi og þótt þær hafi fengið samþykki byggingaryfirvalda hafi þeim ekki fylgt ný og uppfærð eignaskiptayfirlýsing til ákvörðunar eignarréttinda. Það myndi því ekki eignarrétt þótt arkitekt hafi merkt inn á þær eftir geðþótta, enda séu þær rangar miðað við núverandi stöðu. Þá hafi yfirlýsing fyrri eiganda íbúðar álitsbeiðanda enga tilvísun eða þýðingu um eignarhluta í sameign. Augljóst sé að aðeins hafi verið veitt leyfi fyrir byggingu bílskúra og ætluðum breytingum á séreignum (bílskúrum) á jarðhæð. Mögulega hafi hann verið að veita umgengisleyfi frá innbyggðum bílskúrum í gegnum þurrkherbergi og þvottahús. Hvernig gæti hann hafa verið að veita leyfi fyrir breytingum og umgengisrétti í gegnum þurrkherbergi og þvottahús sem hann eigi ekkert í.

Í sameignarsamningnum sé ekkert tekið fram um þvottahús og þurrkherbergi. Þar sem það sé ekki tilgreint sem séreign verði það að teljast sameign allra ásamt öllu öðru á jarðhæð sem ekki sé tilgreint sem séreign. Meginreglan sé sú að rými sem ekki sé ótvírætt í séreign teljist til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. sem og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til laga um fjöleignarhús. Fráleitt sé að halda því fram að enginn hafi þekkt eða getað notað hugtökin sameign sumra. Þá hafi álitsbeiðandi ekki haldið því fram að verið væri að skerða séreign íbúðar hennar heldur eignarprósentu með rýrnun á sameign.

Gagnaðilar hafi þegar viðurkennt að kyndiklefi sé aðeins að hluta til undir stiga og lokanlegur þar og nýttur sem geymsla sameignar (sláttuvél og fleira) en haldi áfram út úr þessari geymslu undir stiga í heildarrýmið.

Í athugasemdum gagnaðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð. Yfirlitsmynd, sem þau hafi lagt fram, sé teiknuð ofan á samþykktar teikningar frá 1963 og sé ætlað að sýna jarðhæðina eins og hún sé í dag.

Í rými D sé ofn sem tengdur sé inn á heitavatnsmæli séreignar íbúðar 1. hæðar. Enginn sér inntaksmælir sé fyrir heitt vatn í sameign allra eða sumra. Það sé aðskilinn mælir fyrir rafmagn í rýmum B, C og D. Sá mælir sé samt skráður og greiddur af eiganda séreignar íbúðar á 1. hæð en stefnt sé að því að skipta kostnaði af hita og rafmagni í þessum rýmum á milli séreigna í nýrri eignaskiptayfirlýsingu eins og við eigi. Þá séu ekki tenglar fyrir þvottavél eða þurrkara innan íbúðar 1. hæðar.

III. Forsendur

Deilt er um hvort þvottahús og geymslur á jarðhæð séu í sameign allra eða sameign sumra. Óumdeilt er að kyndiklefi sé í sameign allra.

Í 1. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að samkvæmt lögum þessum sé sameign allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki séu ótvírætt í séreign samkvæmt 4. gr., svo og öll kerfi, tækjabúnaður, lagnir og tilfæringar sem þjóna aðallega þörfum heildarinnar eða hluta hennar með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að allir eigendur, eða eftir atvikum tiltekinn hópur þeirra, beri kostnað af og áhættu.

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús er séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls.

Í 1. mgr. 7. gr. laga um fjöleignarhús segir að um sameign sumra sé ræða þegar það kemur fram eða ráða má af þinglýstum heimildum að svo sé eða þegar lega sameignar, sbr. 1. tölul., eða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að hún tilheyri aðeins þeim sem hafi aðgang að henni og afnotamöguleika. Eigi það meðal annars við þegar veggur skipti húsi svo að aðeins sumir séreignarhlutar séu um sama gang, stiga, svalir, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými, lagnir, búnað eða annað.

Samkvæmt 3. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús er sameign allra meginreglan og eru því jafnan líkur á að um sameign allra sé að ræða, sé um það álitamál. Þar sem sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra ber að túlka slíka reglu þröngri lögskýringu.

Í þinglýstum skiptasamningi, dags. 20. desember 1963, segir um íbúð jarðhæðar að um sé að ræða tvö herbergi, eldhús, þvottahús og geymslu. Íbúðinni tilheyri hlutfallsleg réttindi í lóð og sameign.

Um íbúð 1. hæðar segir að um sé að ræða fjögur herbergi, eldhús, bað og skála. Geymsla í kjallara fylgi svo og hlutdeild í „sameiginlegu“ og lóðarréttindum og einnig bílskúr. Um íbúð 2. hæðar segir að um sé að ræða fimm herbergi, eldhús, bað og skála. Geymsla í kjallara fylgi sem og hlutdeild í „sameiginlegu“ og lóðarréttindum og einnig bílskúr.

Upphaflega var gert ráð fyrir því að húsið væri tvíbýli og voru þá teiknuð tvö þvottahús á jarðhæð. Teikningunum var síðan breytt árið 1963 og samþykkt af byggingarfulltrúa þannig að teiknuð var íbúð á jarðhæð og fór þá annað þvottahúsið inn í þá íbúð. Á þeirri teikningu byggir gildandi þinglýst eignaskiptayfirlýsing um húsið þar sem segir í 4. gr. að stigar á milli kjallara og hæða, gangar og kyndiklefi sé sameiginlegt húsnæði. Í eignaskiptayfirlýsingunni segir þannig ekkert um eignarhald á því rými á jarðhæð sem er merkt sem þvottahús á teikningunni.

Þar sem sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra verður að skýra ákvæði skiptasamningsins álitsbeiðanda í hag þannig að umþrætt geymsla og þvottahús sé sameign allra, enda hvorki að finna þinglýstar heimildir um hið gagnstæða eða að lega umþrættra rýma kalli á það.

Þá krefst álitsbeiðandi viðurkenningar á því að óheimilt sé að lækka hlutfall íbúðar í húsinu og hækka hlutfall annarra. Krafa álitsbeiðanda hér um er vanreifuð og ekki tæk til efnismeðferðar en kærunefnd bendir þó á að breyttar aðferðir við útreikning hlutfallstölu íbúða frá því að húsið var byggt 1962 geti skýrt breytingu á hlutfallstölu íbúðar hennar.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda um að þvottahús, kyndiklefi og geymslur á jarðhæð hússins séu í sameign allra.

Vísa ber öðrum kröfum álitsbeiðanda frá.

Reykjavík, 6. maí 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson