Mál nr. 142/2020-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 142/2020
Endurreikningur á orkureikningum. Fyrning.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 13. desember 2020, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 6. janúar 2021, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 8. og 17. janúar 2021, og athugasemdir gagnaðila, dags. 18. og 25. janúar 2021, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 27. apríl 2021.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls tíu eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. 16 og gagnaðili er húsfélag hússins. Ágreiningur er um endurreikning gagnaðila á orkureikningum aftur í tímann.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
- Að viðurkennt verði að endurreikningur skuli ná til allra gjalda allra íbúða innan ramma laga um fyrningar og ársreikninga húsfélaga.
- Að viðurkennt verði að endurreikningur gagnaðila skuli að ná til allra íbúða og allra orkureikninga eins langt aftur í tímann og heimilt sé fyrir húsfélagið sem þegar hafi samþykkt alla ársreikninga til og með árinu 2019.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi fengið reikning fyrir vankröfðum orkugjöldum vegna áranna 2015-2019. Kröfur vegna áranna 2015-2016 séu tilhæfulausar en hún hafi ekki forsendur til að meta hin árin. Aftur á móti hafi vaknað hjá henni rökstuddur grunur um að verið væri að ofreikna húsgjöld og vanreikna kostnaðarhlutdeild í húsi nr. 14 í orkureikningum. Íbúðir hafi skipt um eigendur á þessum tíma og komið hafi í ljós að ein íbúð hafi verið með vangoldin gjöld á hluta tímabilsins, þrátt fyrir að það hafi ekki komið fram í ársreikningum eða yfirlýsingu húsfélags við sölu eigna.
Liðin séu sex ár frá upphafi tímabilsins og ársreikningar hafi verið samþykktir af skoðunarmanni og á aðalfundi þar sem fram hafi komið að engar útistandandi kröfur (skuldir) væru á eigendur. Þegar verið sé að endurskoða hússjóðsgjöld aftur í tímann sé spurning hvort ekki sé eðlilegt að það sé gert heildstætt fyrir húsið en í þessu tilfelli sé verið að reyna að einangra hitakostnað í húsi nr. 16.
Í stað þess að reikna álitsbeiðanda 9,55% eignarhlut í húsi og lóð sé verið að reyna að skipta húsinu í tvo eignarhluta. Íbúðir í húsi nr. 16 séu samtals 47,56% af húsinu í heild og álitsbeiðandi telji sig því eiga 0,0955/0,4756 = 0,2008 eða 20,08% í húsi nr. 16 í húsi og lóð með þessari aðferðafræði. Hlut húss nr. 16 í hússjóðsgjöldum sé réttilega skipt samkvæmt 47,56% eignarhlut en í stað þess að reikna 9,55% hlut álitsbeiðanda í þessum tæpa helmingi í öllu húsinu í hlutfall af þeirri prósentu hafi verið tekin hlutfallstala álitsbeiðanda í hita í húsi nr. 16 sem byggi á allt annarri forsendu og sé því rangt. Hlutur þeirra í hita í húsi nr. 16 sé hærri, eða 20,93%. Einfaldast hefði verið að reikna hússjóðsgjöldin niður á allar íbúðir eins og álitsbeiðandi hafi ítrekað beðið um en verið synjað eða hundsað af formanni gagnaðila.
Álitsbeiðandi hafi jafnframt ítrekað bent á að það þurfi að fara yfir alla orkureikninga fyrir alla eignarhluta hússins. Öðrum orkureikningum en hita í húsi nr. 16 hafi ekki verið skipt eftir eignarhluta í þessum útreikningum, þeim hafi verið sleppt og greiddir af hússjóðnum en það sætti álitsbeiðandi sig ekki við vegna séreignar sumra sem álitsbeiðandi sé ekki aðili að. Hún sjái jafnframt í uppgjöri þriggja síðustu ára að nokkrar fjárhæðir hafi farið í viðhald á sameign innanhúss sem álitsbeiðandi hafi ekki fengið upplýsingar um hvað sé. Álitsbeiðandi viti ekki til þess að það hafi verið viðhald í eignarhluta hennar í sameign þessi ár. Það hafi alla vega ekki verið tekið fyrir á húsfundi. Hún hafi óskað eftir svörum frá hússtjórn um hvað þetta sé en engin svör fengið.
Í greinargerð gagnaðila segir að eigendur í húsi nr. 14 hafi mæli hver fyrir sig og greiði samkvæmt þeim. Einnig sé sérmælir fyrir þeirra sameign. Í húsi nr. 16 sé einn mælir fyrir allt húsið, þ.e. íbúðir og sameign, og þar af leiðandi sé einn reikningur sem þurfi að deila með eignaprósentu um hver mánaðamót. Þessi reikningur hafi vafist fyrir fyrrverandi gjaldkerum og ekki verið reiknaður út um hver mánaðamót.
Verð á vatni hækki, neysla sé breytileg og einnig hafi komið upp bilun sem hafi valdið miklu vatnsstreymi og tímabundið hækkað verðið til muna. Gjaldkerar hafi kvartað undan því að hafa ekki fengið ítarlegar upplýsingar við upphaf gjaldkerastarfsins. Síðasti gjaldkeri hafi tekið eftir því að misbrestur hafi verið á útreikningi reikningsins. Núverandi formaður gagnaðila hafi tekið að sér að reikna aftur í tímann, eða frá árinu 2015. Forsendur hafi verið frá greiðslum eigenda í húsi nr. 14 í hlutfalli við þeirra greiðslur og hlutfalli af hlutum húsanna sem sé 52,44% í húsi nr. 14 og 47,56% húsi nr. 16.
Eigendur íbúða í húsi nr. 14 hafi ekki sætt sig við útreikninginn. Gagnaðili hafi lagt fram tillögu um að framvegis verði tveir gjaldkerar í félaginu sem vinni saman og reikni með nákvæmni reikning þeirra um hver mánaðamót, þ.e. einn úr hvoru húsi sem skipti með sér verkum. Ekki hafi verið vilji til að fela fagaðila gjaldkerastarfið þar sem um sé að ræða mjög einföld mál en ef eigendur í húsi nr. 16 gangi að tillögu gagnaðila verði vinnan einföld og rétt.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að hún hafi óskað eftir því að fá allar forsendur og útreikninga fyrir allar húseignir en því hafi ekki verið sinnt. Gagnaðili noti ranga hlutfallstölu til að reikna hlutdeild álitsbeiðanda í hússjóði, en þar sem hússjóðsgjöldin hafi verið ein ósundurliðuð fjárhæð lengst af þurfi að reikna út hlutdeild í hússjóði til að finna út hvað hafi verið greitt fyrir aðra liði. Álitsbeiðandi eigi 9,55% af húsinu í heild en gagnaðili hafi reynt að skipta hússjóðsgjöldunum fyrst á milli 14 (52,44% af heild) og 16 (47,56% af heild) en sleppt svo að reikna eignarhlut álitsbeiðanda sem sé 9,55% af 47,56% = 20,08% en gefi sér þess í stað að hlutfallið sé 20,95% (sama og hlutdeild hita í húsi nr. 16). Þannig að hann sé líka að reikna álitsbeiðanda skuld í hússjóð og lækka þannig það sem álitsbeiðandi hafi raunverulega verið að greiða í hita á mánuði.
Gagnaðili áætlar að endurskoða afturvirkt kostnað vegna eins mælis af fimm en fella hina undir hússjóðsgjöld þannig að samkvæmt kröfunni sé álitsbeiðandi að greiða hlutdeild í hita og rafmagnskostnaði í húsi númer 14 og í stigahúsinu (8 af 10 íbúðum) sem hún sé ekki aðili að sex ár aftur í tímann. Þetta séu tugir þúsunda yfir sex ára tímabil.
Álitsbeiðandi hafi ítrekað óskað eftir gögnum, meðal annars reikningum frá Veitum og færsluyfirliti frá banka fyrir húsfélagið í heild til að geta farið yfir útreikningana. Þar sem álitsbeiðandi hafi verið gjaldkeri fyrstu 2-3 árin sem um ræði viti hún að staðhæfingin um rangar greiðslur vegna hita í húsi nr. 16 sé röng fyrir það tímabil. Hann hafi verið gerður upp eftir á þegar uppgjör vegna aflestrar hafi legið fyrir frá Veitum og áætlaður fyrir næstu 12 mánuði á eftir. Það hafi verið gert fyrir alla eigendahlutana, einnig hita og rafmagn í sameign húss númer 14, rafmagn í stigahúsi sem 8 íbúðir séu aðilar að í báðum húsnúmerum og rafmagn í sameign húss númer 16.
Aftur á móti sé líklegt að það sé rétt að uppgjör vegna orkureikninga hafi ekki verið framkvæmt síðustu ár en það gildi einnig um rafmagn í stigahúsi sem álitsbeiðandi eigi ekki aðild að og rafmagn og hita í sameign eigenda í húsi nr. 14 sem þeim virðist finnast sjálfsagt að eigendur íbúða í húsi nr. 16 taki þátt í að greiða.
Álitsbeiðandi hafi keypt íbúð sína í byrjun árs 2013 og þá tekið við stöðu gjaldkera og gegnt henni til ársins 2017. Það sé ágreiningslaust að hitaveita í húsi nr. 16 sé sameiginleg og beri að greiða af eigendum í þeim hluta hússins, enda hafi það verið framkvæmt þannig þangað til nýlega ásamt uppgjöri á rekstrarkostnaði í öðrum mathlutum í húsunum tveimur, þ.e. hita og rafmagni í sameign í húsi nr. 14, rafmagni í sameign í húsi nr. 16 og rafmagni/hita í stigahúsi. Einnig hafi þar til síðustu ár alltaf verið gerður upp sérstaklega séreignarkostnaður sumra annar en orkukostnaður miðað við matshluta með sérstakri innheimtu. Hússjóður hafi eingöngu verið nýttur til að greiða viðhald og rekstur á húsi og lóð.
Gagnaðili telji að eingöngu þurfi að taka hitaveitukostnað húss nr. 16 og hlutfallsskipta honum á suma. Annan kostnað telji hún eðlilegt að greiða úr sameiginlegum hússjóði allra í húsinu. Álitsbeiðandi hafi margsinnis bent á að endurreikna þurfi allan kostnað vegna sameignar sumra til að fá réttar niðurstöður.
Uppgjör á einstökum rekstrarliðum og hússjóðum hafi alltaf verið framkvæmt samkvæmt matshlutum og eignaskiptasamningi. Gagnaðili fjalli réttilega um að notkun sé mismunandi og gjaldskrár hækki. Þess vegna hafi álitsbeiðandi gert áætlanir tólf mánuði fram í tímann þegar uppgjör vegna orkunotkunar hafi legið fyrir. Ýmist hafi verið inneign vegna ofmetinnar notkunar og þá hafi álitsbeiðandi lækkað áætlaðar greiðslur næstu tólf mánuði og öfugt þegar notkun hafi verið umfram áætlanir. Staðhæfing um að kostnaður vegna hita hafi ekki verið gerður upp frá árinu 2015 sé því röng. Þá skuli þess getið að skipting orkukostnaðar hafi verið rædd á öllum aðalfundum frá árinu 2013 þannig að þetta eigi ekki að vefjast fyrir neinum.
Endurreikningurinn nái til fimm til sex ára og margir nýir eigendur séu á tímabilinu sem allir hafi keypt með yfirlýsingu húsfélags um að engin vanskil væru til staðar. Útreikningar séu byggðir á röngum eignarhlutum. Hlutur álitsbeiðanda í hússjóði sé reiknaður 4,2% hærri en eignaskiptasamningur segi til um.
Uppgjör álitsbeiðanda, sem nái til sama tímabils og lagðir séu til grundvallar útreikningi gagnaðila, gefi umtalsvert aðra niðurstöðu. Allur kostnaður vegna orku sé dreginn frá heildargreiðslum í hússjóð. Það sem eftir standi sé skipt eftir eignarhlutum í húsi og lóð á tíu íbúðir hússins. Öllum orkureikningum sé síðan skipt samkvæmt matshlutum og eignarhlutum í þeim. Munurinn á því sem hafi verið greitt og því sem hefði átt að greiða sé inneign/skuld eftir atvikum. Heildarsumman innan árs/uppgjörstímabils sé alltaf 0 þar sem hússjóðnum sé reiknaður mismunur á greiðslum og heildarorkukostnaði á viðkomandi tímabili.
Þegar upp sé staðið telji álitsbeiðandi að hún eigi inneign að fjárhæð 521 kr. á tímabilinu í stað þess að skulda liðlega 59.000 kr. Mest skuldi þeir eigendur sem séu innan stigahúss og hafi verið reiknaður of lítill eignarhlutur í hússjóði í útreikningum gagnaðila.
Álitsbeiðandi hafi sjálf kallað eftir sundurliðuðum reikningum frá Veitum og endurreiknað alla kostnaðarskiptingu allra íbúða í húsinu frá árinu 2015. Það gefi umtalsvert aðra niðurstöðu en lögð hafi verið til grundvallar kröfu sem send hafi verið á eigendur í húsi nr. 16.
Álitsbeiðandi hafi fengið allar færslur gagnaðila fyrir árið 2020 frá núverandi gjaldkera og þar komi fram að það sé kominn umtalsverður kostnaður við rekstur og viðhald stigahúss, eða liðlega 135.000 kr. á árinu 2020. Keypt séu regluleg þrif á stigahúsinu sem séu greidd úr sameiginlegum sjóði allra. Þá sýnir álitsbeiðandi útreikninga sína en niðurstaða hennar sé sú að allir innan stigahússins skuldi á bilinu 12.000-23.000 kr. eftir eignarhlut og því hvort viðkomandi hafi verið í skuld eftir uppgjör vegna orkureikninga.
Í athugasemdum gagnaðila segir að álitsbeiðanda hafi ítrekað verið boðið að skoða útreikningana. Fyrir liggi yfirlit frá Veitum á einum mæli í húsi nr. 16 þar sem eigendur séu með einn mæli fyrir allar íbúðir og sameignina. Sérreikningur komi fyrir vatnsnotkun í sameign húss nr. 14 sem deilist samkvæmt hlutfalli á milli þeirra. Sérmælar séu fyrir rafmagn allra íbúða, þvottahús í húsi nr. 14, fimm íbúðir og þvottahús í húsi nr. 16, fimm íbúðir og svo sé sérreikningur/sérmælir fyrir stigahús/8 íbúðir sem skiptist jafnt.
Gagnaðili greiði fyrir vatn samkvæmt sex mælum, þ.e. einn fyrir hverja íbúð og einn fyrir sameign. Gjaldkeri skipti reikningi fyrir sameign á milli þeirra fimm samkvæmt eignarhlutfalli.
Samkvæmt eignaskiptayfirliti sé hlutdeild álitsbeiðanda 20,93% af reikningi fyrir vatnsnotkun. Hússjóðsgjöld séu reiknuð út frá eignaskiptahlutfalli. Hlutdeild álitsbeiðanda í hússjóði sé samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu 9,55%.
Vatnsnotkun í húsi nr. 14 sé málinu óviðkomandi, eigendur þar greiði allir samkvæmt einkamæli. Þá sýnir gagnaðili nokkur dæmi um útreikninga.
Í rafmagnstöflu séu 13 mælar, þ.e. fyrir hverja íbúð, sameignir og stigahúss, sem hver eigandi greiði af samkvæmt reikningi. Reikningi vegna sameignar gagnaðila sé skipt á milli eigenda í húsi nr. 14. Reikningi vegna sameignar í húsi nr. 16 sé skipt á milli þeirra. Reikningi vegna stigagangs sé skipt jafnt á milli átta íbúða og reikningi vegna þrifa á stigagangi sé skipt jafnt á átta eigendur.
Álitsbeiðanda hafi margsinnis verið boðið að skoða útreikninga. Formaður gagnaðila hafi aðgang að yfirlitum frá Veitum og hafi það verið auðsótt en biðja þurfi gjaldkera um bankayfirlit sem sé einnig auðsótt. Þá séu upphæðir reikninga teknar af yfirlitum í hverjum mánuði fyrir sig, bæði áætlun og uppgjör. Engir eftiráútreikningar. Þá sýnir gagnaðili útreikninginn með dæmi.
Ítrekað sé að rafmagni og þrifum á stigagangi sé deilt á átta íbúðir. Til sé skjal þar sem gjaldkeri hafi sýnt álitsbeiðanda hvernig þrifareikningi hafi verið skipt frá upphafi en þrif hafi verið keypt síðastliðin tvö ár. Dreglar hafi verið keyptir á innganga utanhúss vegna mikillar hálku á nýmálaðu gólfunum og hafi stafað af henni mikil hætta. Reynt hafi verið að fá verktakann til að greiða fyrir þá en það hafi ekki gengið en sé vonandi ekki afgreitt mál. Útigangarnir tilheyri húsinu öllu.
III. Forsendur
Samkvæmt 2. mgr. 49. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, skulu gjöld í hússjóð ákveðin og þeim skipt í samræmi við reglur 45. gr. laganna um skiptingu sameiginlegs kostnaðar. Þá segir að eigendur geti þó ekki borið fyrir sig óveruleg frávik, en þau skuli jafna við árlegt heildaruppgjör á reikningum húsfélagsins. Samkvæmt 5. tölul. B-liðar 45. gr. sömu laga skal skipta að jöfnu öllum sameiginlegum rekstrarkostnaði, svo sem rafmagni, hita og vatni í sameign. Samkvæmt C-lið sama ákvæðis skal kostnaði, hver sem hann sé, þó jafnan skipt í samræmi við not eigenda sé unnt að mæla óyggjandi not hvers og eins.
Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu hússins, sem var þinglýst 12. ágúst 2002, er hlutfallstala íbúðar álitsbeiðanda í hitakostnaði (mæli A) 20,93%. Þá er hlutfallstala í mathluta 01 í húsi (sameign allra) 9,55% og einnig í lóð. Þá er hlutfallstala í Y (sameign sumra) 20,48%.
Hiti er sameiginlegur á einum mæli fyrir hús nr. 16, þ.e. bæði fyrir íbúðir og sameign þeirra, en í húsi nr. 14 eru sérmælar fyrir hverja íbúð og síðan einn mælir fyrir sameign þeirra.
Gjaldkeri gagnaðila endurreiknaði skiptingu kostnaðar vegna heits vatns nær sex ár aftur í tímann. Álitsbeiðandi segir að kostnaði vegna vatns og hita á þessum árum hafi verið skipt eftir hlutföllum samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu en að í uppgjöri gagnaðila hafi aðeins hluti af þessum kostnaði verið endurreiknaður eða aðeins kostnaður vegna hita í húsi nr. 16 þó að gjaldkeri hafi lagt til grundvallar röng eignarhlutföll í báðum húsum.
Kærunefnd telur að við útreikning á sameiginlegum hússjóðsgjöldum, sem skipta skal samkvæmt hlutfallstölum, skuli miða við eignarhlut eigenda í sameign allra, þ.e. í tilfelli álitsbeiðanda 9,55% af húsinu, en um útreikning á hitakostnaði skuli fara eftir þeim hlutföllum sem birtast í eignaskiptayfirlýsingu.
Gagnaðili endurreiknaði gjöld vegna orkunotkunar og leiddi útreikningur hans til skuldar álitsbeiðanda við hússjóð, að fjárhæð um 60.000 kr. Var hún krafin um greiðslu vegna þessa. Samkvæmt 3. gr. laga um fyrningu kröfuréttinda, nr. 150/2007, er almennur fyrningarfrestur kröfuréttinda fjögur ár. Þá ber að líta til þess að samkvæmt 3. mgr. 49. gr. laga um fjöleignarhús skal jafna frávik hússjóðs og raunkostnaðar við árlegt heildaruppgjör á reikningum húsfélagsins. Telur kærunefnd að álitsbeiðandi hafi mátt treysta því að umkrafin og greidd hússjóðsgjöld fyrri ára hafi verið rétt á lögð og að gagnaðili verði að bera hallann af því að hafa ekki jafnað frávik við árlegt heildaruppgjör á reikningnum húsfélagsins. Ársreikningar vegna 2019 hafa þegar verið samþykktir án fyrirvara og telur kærunefnd að endurútreikningur geti þannig aðeins tekið til ársins 2020.
Álitsbeiðandi gerir þá kröfu að endurreiknaður sé hitakostnaður allra í húsinu. Kærunefnd telur, í samræmi við fyrirmæli 3. mgr. 49. gr. laga um fjöleignarhús, að fram skuli fara heildaruppgjör á reikningum húsfélagsins þannig að kannað sé hvort kostnaði vegna hita hafi einnig verið rangt skipt í húsi nr. 14.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hitakostnaði skuli skipt í samræmi við ákvæði eignaskiptayfirlýsingar.
Reykjavík, 27. apríl 2021
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson