Mál nr. 67/2020 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 67/2020
Tenging við sameiginlegar lagnir.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 12. júní 2020, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 25. júní 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 6. júlí 2020, og athugasemdir gagnaðila, dags. 10. júní 2020, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. september 2020.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls þrjá eignarhluta. Gagnaðili er eigandi íbúðar á fyrstu hæð hússins og álitsbeiðandi er húsfélag þess. Ágreiningur er um lögmæti framkvæmda gagnaðila í kjallaraherbergi sem tilheyrir íbúð hans.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að framkvæmdir þar sem gagnaðili tengdi fyrir votrými í kjallaraherbergi hans séu ólöglegar og að þær skuli ganga til baka á kostnað hans.
Í álitsbeiðni kemur fram að íbúðum á 1. og 2. hæð tilheyri herbergi í kjallara hússins sem hvort um sig sé um það bil 13 fermetrar. Skolplagnir hússins liggi að hluta til gegnum kjallaraherbergi gagnaðila.
Haustið 2019 hafi álitsbeiðandi gert munnlegt samkomulag við húsasmíðameistara um framkvæmdir vegna leka í vegg og endurnýjunar á lögnum í kjallara. Í verkið hafi gagnaðili fengið húsasmíðameistara sem hafi verið tengdur honum fjölskylduböndum.
Við framkvæmdirnar hafi meðal annars verið brotið upp gólf og grafið fyrir lögnum í kjallaraherbergi gagnaðila. Á sundurliðunarblaði vegna reiknings, sem hafi verið gefinn út 18. mars 2020, hafi húsasmíðameistari gefið upp fjóra tíma 25. janúar 2020 sem gagnaðili eigi að greiða fyrir. Að sögn húsasmíðameistara hafi þessi vinna tengst lögn sem megi nota fyrir salernisaðstöðu eða til þess að hreinsa rörin.
Eigendur 2. og 3. hæðar hafi ekki verið látnir vita af þessu og ekki liggi fyrir samþykki álitsbeiðanda. Þá hafi gagnaðili sagt að hann hyggist setja upp salerni og eldunaraðstöðu fyrir bróður annars eigandans sem ætli að flytja í umrætt herbergi. Fram til þessa hafi herbergið verið geymsla eða tómstundarherbergi. Á öllum teikningum hússins sé rýmið merkt sem geymsla.
Þrátt fyrir að gagnaðili hafi verið upplýstur um andstöðu annarra eigenda ætli hann að halda framkvæmdunum áfram. Þarna sé verið að útbúa stúdíóíbúð þvert á vilja annarra eigenda.
Þar sem lagnir hússins séu sameign allra verði samþykki þeirra að liggja fyrir breytingunum. Umræddar framkvæmdir séu ólöglegar, sbr. 1. og 2. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús. Þá séu þær einnig ólöglegar samkvæmt 2. og 3. mgr. 30. gr. sömu laga.
Í greinargerð gagnaðila segir að erindið hafi ekki verið sent inn af húsfélaginu heldur hafi einn eigandi sent erindið inn og tekið sér það bessaleyfi að tala í nafni húsfélagsins. Um þetta hafi aldrei verið rætt á húsfundi.
Allir íbúar hafi samþykkt að fara í framkvæmd í kjallaranum. Þegar gagnaðili hafi keypt íbúð sína í nóvember 2017 hafi komið fram á yfirlýsingu húsfélags að samþykkt hefði verið framkvæmd tengd klóaki í kjallara. Fasteignasali hafi sagt að hann reiknaði með að framkvæmdinni yrði lokið þegar þau myndu flytja inn í apríl. Svo hafi ekki verið. Þegar það hafi komið að því að flytja inn hafi herberginu verið haldið auðu í nokkra mánuði. Á þessum tíma og ítrekað eftir það hafi eigendur 2. og 3. hæðar boðist til að leita tilboða. Vorið 2019 hafi flætt inn í kjallaraherbergi gagnaðila og því orðið brýnna að farið yrði í þessa framkvæmd. Þegar tvö ár hafi liðið án þess að komið væri tilboð, hafi gagnaðili boðist til að tala við verktaka sem hann þekki. Hann sé ekki fjölskylduvinur en hafi unnið með tengdaföður hans sem sé einnig húsasmíðameistari en vinni sem kennari. Þetta hafi verið á hreinu gagnvart öðrum eigendum þótt í álitsbeiðni sé gefið í skyn að svo hafi ekki verið.
Kjallaraherbergi gagnaðila hafi verið auglýst þannig í fasteignaauglýsingu að það gæti nýst fyrir ungling. Í herberginu sé tengt loftnet og sími og augljóslega hafi verið búið þar þótt í álitsbeiðni sé fullyrt að svo hafi ekki verið. Fyrri eigandi íbúðar gagnaðila, sem hafi búið þar á árunum 1985-2012, hafi staðfest að búið hafi verið í herberginu. Einnig hafi fyrri eigandi íbúðar á 2. hæð staðfest að búið hafi verið í kjallaraherbergi þeirrar íbúðar og að hann hafi sjálfur einangrað og sett ofn þar. Þá sé búið í mörgum herbergjum í götunni, meðal annars í húsi nr. 13 þar sem tengt hafi verið fyrir salerni.
Það sé rangt sem komi fram í álitsbeiðni um núverandi notkun kjallaraherbergjanna en í sömu viku og einn eigandi hafi fullyrt á húsfundi að herbergið væri aðeins geymsla og tómstundarherbergi hafi maður hennar reynt að draga net í gegnum sameiginlega lögn í íbúð gagnaðila. Þegar það hafi ekki gengið hjá honum hafi hann tengt lögnina utan á húsið og sé hún þar enn. Þessi lögn hafi ekki verið samþykkt af húsfélagi og noti hann herbergið sem vinnuaðstöðu. Það sé því ósatt að slík herbergi hafi aðeins verið notuð sem geymslur eða tómstundaherbergi.
Verktakinn hafi tekið upp ónothæfa eldri lögn og lagt nýjar lagnir í samræmi við það sem teljist eðlilegt í dag en fyrri lagnir hafi verið frá árinu 1932. Hann hafi til dæmis tengt í þvottavélar og fleira. Allir hafi verið samþykkir þessu vinnulagi þar sem ekki hafi verið hægt að nota eldri lögn frá árinu 1932. Eins hafi fulltrúar frá öllum hæðum tekið þátt í framkvæmdinni til þess að spara útgjöld. Á meðan á framkvæmdum hafi staðið hafi verið teknar ákvarðanir í tengslum við hana eins og að tengja hita út í gangstétt sem annar eigenda 3. hæðar hafi stungið upp á, en ekki verið samþykkt sérstaklega á húsfundi. Þetta hafi komið fram í fundargerð. Í þeirri fundargerð komi einnig fram að íbúar 2. og 3. hæðar hafi vitað af tengingum í herbergi gagnaðila en engar athugasemdir hafi verið gerðar við það á sínum tíma aðrar en þær að eigandi 2. hæðar hafi sagt að hugsanlega vildi hann einnig fá slíka tengingu fyrir sitt herbergi en síðar hafi hann afþakkað það. Gagnaðili hafi greitt fyrir þær tengingar sem ekki nýtast öllum og séu þær tengdar við hreinsistút sem sé staðsettur í herbergi hans.
Í Facebook-samskiptum, sem hafi verið lögð fram með álitsbeiðni, komi ekki neitt fram sem komi málinu við heldur einungis að það eigi eftir að klára framkvæmdir, meðal annars tengja niðurfall við bakdyr sem liggi út í garð. Eftir að framkvæmdir hafi farið fram úr í kostnaði hafi gjaldkeri álitsbeiðanda haldið eftir greiðslu, þrátt fyrir að það hafi verið samþykkt á húsfundi að greiða þessa upphæð á tilteknum degi og síðan hafi verktakanum verið meinað að ljúka verkinu.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að álitsbeiðnin hafi verið send inn af hálfu meirihluta álitsbeiðanda, þ.e. eigenda 2. og 3. hæðar.
Allir eigendur hafi samþykkt að ráðast í framkvæmdir í kjallara til að laga skolplögn hússins en ekki sértengingu úr kjallaraherbergi gagnaðila við lögnina.
Fullyrðing um að herbergið hafi verði auglýst þannig í fasteignaauglýsingu að það væri fyrir ungling sé málinu óviðkomandi. Með því að tengja kjallaraherbergið við skolplögnina megi breyta því í stúdíóíbúð sem hægt sé að leigja út. Lögn eða Internet tenging utan á húsi frá 2. hæð í kjallaraherbergi í eigu 2. hæðar hafi verið lögð þegar annar eigenda íbúðarinnar hafi fengið fyrirmæli frá vinnuveitanda um að vinna heima vegna Covid 19. Honum hafi því verið nauðugur sá kostur að skapa sér vinnuaðstöðu í kjallaraherberginu þar sem það sé of þröngt innan íbúðar hans. Nettengingin hafi verið forsenda þess að hann gæti unnið heima.
Gagnaðili fari ekki rétt með varðandi það sem fram komi í fundargerð húsfundar sem haldinn hafi verið 23. apríl 2020. Í fundargerðinni segi að eigandi íbúðar á 3. hæð hafi sagt á fundinum að það hafi verið lagðar óheimilar lagnir og annar eigenda 2. hæðar sagt að átt hafi verið við sameiginlegar lagnir og krafist þess að þetta gengi til baka. Kosið hafi verið um að framkvæmdin gengi til baka og eigendur 2. og 3. hæðar kosið með því en 1. hæð á móti. Þá sé einnig rangt með farið að annar eigenda 2. hæðar hafi sagt að hann vildi hugsanlega eins tengingu fyrir herbergi sitt. Í fundargerðinni hafi fundarritari vitnað í samtal á milli hans og verktaka um að sá fyrrnefndi „…hefði kannski viljað svona lögn.“ Eigandi 2. hæðar hafi sagt að tilvitnun í samtalið sé röng.
Í athugasemdum gagnaðila segir að það sé rangt að tengt hafi verið inn á lögnina í andstöðu við vilja eigenda 2. og 3. hæðar. Þvert á móti hafi fulltrúar frá öllum hæðum verið á staðnum og vitað hvernig framkvæmdinni hafi verið háttað. Á meðan á framkvæmdum hafi staðið hafi ekkert komið fram af hálfu eigenda um að þau væru ósátt.
Gagnaðili hafi verið á staðnum þegar steypubíllinn hafi komið og fylgst með þegar steypt hafi verið yfir lagnir í herbergi hans. Eigandi 2. hæðar hafi sjálfur hellt steypu yfir þessar lagnir og eigandi 3. hæðar hafi tekið þátt í að slétta úr með réttskeið eftir það. Fyrir það og á þeim tíma hafi enginn minnst á það við gagnaðila að ósætti væri með þær. Það sé því með öllu ósatt að tengt hafi verið í andstöðu við aðra eigendur.
III. Forsendur
Samkvæmt 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er eiganda á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign. Í 2. mgr. sömu greinar segir að einstökum eiganda sé ekki heimilt upp á sitt einsdæmi að taka ákvarðanir eða gera ráðstafanir sem snerta sameign eða sameiginleg málefni nema svo sé ástatt sem greinir í 37. eða 38. gr.
Þörf var á endurnýjun á sameiginlegum skolplögnum hússins og var verktaki fenginn til þess að sinna því. Verkið var meðal annars fólgið í því að brjóta upp gólf í kjallaraherbergi gagnaðila og grafa fyrir lögnum. Óumdeilt er að gagnaðili óskaði eftir því við verktakann að tengja nýja lögn frá kjallaraherbergi hans við sameiginlegar lagnir hússins í þeirri framkvæmd. Að sögn verktaka megi nota þá lögn til að tengja við salerni eða til þess að hreinsa lagnirnar og því sé hreinsistútur á lögninni. Var álitsbeiðandi ekki krafinn um kostnað vegna þessa hluta verksins.
Ágreiningur er með aðilum um hvort tengilögnin hafi verið samþykkt af öðrum eigendum hússins og hvort gagnaðila beri að láta fjarlægja hana. Gagnaðili segir að eigendur hafi hjálpað til við frágang á lögninni er steypt var yfir gólfið í herbergi hans og hafi ekki gert athugasemdir við lögnina. Eigendur hafi enda á framkvæmdatíma í samráði við verktakann gert nánari útfærslur á heildarframkvæmdinni, til dæmis hafi einn eigenda óskað eftir við verktakann að tengja heitt vatn út í götu, sem hann hafi og gert, án þess að það hafi sértaklega verið rætt á húsfundi. Gagnaðilar fullyrða að eigandi íbúðar á annari hæð hafi rætt við verktaka um að gera eins lögn í sitt kjallaraherbergi. Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að þar sé verið að vísa til einkasamtals nefnds eiganda og verktakans og tilvísunin sé ekki rétt, án þess að það sé útskýrt nánar. Allt að einu virðist óumdeilt að eigandinn og verktakinn hafi á verktíma sérstaklega rætt um tengilögnina. Gagnaðili bendir á að það hafi fyrst verið á húsfundi 22. mars 2020 sem bókað hafi verið að aðrir eigendur væru ósáttir og hafi talið að ekki hefði verið á hreinu að breyta hafi átt herbergi gagnaðila. Af nefndum málavöxtum að dæma telur kærunefnd óhætt að leggja til grundvallar að álitsbeiðendur hafi ekki gert athugasemdir við tengilögnina, sem meðal annars geti nýst sem hreinsistútur, fyrr en að framkvæmdinni lokinni og þá aðeins vegna þess að þeim varð ljóst að gagnaðila væri nú kleift að setja upp salerni í herbergi sínu og útbúa jafnvel stúdíóíbúð. Slík breyting á hagnýtingu séreignar er þó ekki til umfjöllunar hér.
Telur kærunefnd að gagnaðili hafi mátt treysta því að framkvæmdin væri með samþykki allra þar sem engar athugasemdir bárust á verktíma, þrátt fyrir að eigendur hafi allir hjálpast að við að steypa yfir lagnir í gólfi herbergis gagnaðila. Hafi eigendur aðrir því fallist á framkvæmdina í verki en í því sambandi verður að líta til smæðar húsfélagsins og að fleiri breytingar hafi verið gerðar á verkinu á verktíma, án þess að formreglna fjöleignarhúsalaga hafi sérstaklega verið gætt. Þess utan telur kærunefnd að lögn frá lagnakerfi hússins inni í kjallaraherbergi gagnaðila teljist varla breyting á sameign hússins, enda hafi lögnin lítil sem engin áhrif á lagnakerfi þess.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.
Reykjavík, 18. september 2020
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson