Mál nr. 98/2020-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 98/2020

Ákvörðunartaka: Bygging palls á sameiginlegri lóð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 1. september 2020, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Greinargerð gagnaðila barst ekki, þrátt fyrir ítrekun á beiðni kærunefndar þar um.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 21. desember 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fjóra eignarhluta. Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhlutanum í húsi nr. 49. Ágreiningur er um byggingu gagnaðila á sólpalli á sameiginlegri lóð hússins.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að koma sameign í fyrra horf frá því sem var áður en sólpallurinn hafi verið smíðaður.

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að sýna fram á staðfestingu meistara um að sólpallurinn og affall séu í samræmi við byggingarreglugerð.

Í álitsbeiðni kemur fram að hús nr. 47 og 49 séu sambyggð. Aðilar hafi jafnan umgengnisrétt um lóð við hús nr. 49 og sé hún óskipt. Lóðinni sé skipt með greinilegum hætti á milli húsa nr. 47 og 49. Að framan sé aðgreint með lágum steyptum vegg og að aftan með grindverki. Fjórar íbúðir séu í báðum húsum og hafi sameiginlegir húsfundir verið haldnir.

Álitsbeiðandi telji að gagnaðila hafi verið óheimilt að smíða sólpall við framanvert húsið upp á sitt einsdæmi. Pallurinn hafi verið smíðaður án vitundar, samráðs og samþykkis álitsbeiðanda. Sú meginregla gildi samkvæmt lögum um fjöleignarhús að sameiginlegar ákvarðanir beri að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Tilgangur ákvæðisins sé sá að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu. Einstökum eiganda sé þannig óheimilt upp á sitt einsdæmi að taka ákvarðanir eða gera ráðstafanir sem snerti sameign eða sameiginleg málefni. Því hafi gagnaðila borið að leggja fram tillögu á löglega boðuðum húsfundi um framkvæmdina. Einnig sé vísað til 1. og 2. mgr. 36. gr. sem og 1. mgr. 30. gr. laganna sem og álita kærunefndar í málum nr. 44/1998, 51/1999 og 26/2006.

Ljóst sé að aldrei hafi verið borin upp tillaga um smíði á sólpalli á húsfundi og hvað þá að rætt hafi verið um það hvernig framkvæmd, útlit eða nýting pallsins ætti að vera. Þaðan af síður hafi einhvers konar framkvæmd á sólpalli verið samþykkt, enda sé það hvergi bókað í fundargerð.

Í eitt skipti hafi gagnaðili lauslega rætt við álitsbeiðanda um að gera skjólvegg við miðju hússins að framanverðu. Álitsbeiðandi hafi verið á hraðferð umrætt skipti og óskað eftir því við gagnaðila að fara betur yfir málin síðar og þá þegar hugmyndir gagnaðila væru betur mótaðar. Auk þess sem samtalið hafi farið fram við inngang hússins og því hvorki verið staður né stund til að taka meiri háttar ákvarðanir um framkvæmdir á eða við húsið. Það næsta sem álitsbeiðandi hafi vitað hafi verið þegar hann hafi komið á staðinn 17. ágúst 2020 að þá hafði verið fullreistur 40 fermetra sólpallur sem gangi þvert yfir allt húsið. Hann nái meðal annars alveg upp undir og meðfram glugga á 16 fermetra herbergi í kjallara sem sé séreign álitsbeiðanda. Staðsetning pallsins feli í sér verulega og íþyngjandi röskun á hagnýtingu herbergisins. Auk þess sem hann hafi verulega breytt ásýnd og útliti hússins. Eins þeki sólpallurinn um það bil 1/3 af sameiginlegum garði að framanverðu.

Álitsbeiðandi hafi haft samband við gagnaðila og spurt hann hverju þetta sætti. Svör gagnaðila hafi verið þau að hún hefði fengið samþykki álitsbeiðanda þegar hann hefði nefnt að gera skjólvegg þegar hann hafi komið til að sækja stiga og að það samþykki væri nægilegt. Það sé aftur á móti fráleitt að gagnaðili hafi fengið leyfi til að smíða umræddan pall og hvað þá að það hafi verið gert á hlaupum þegar hann hafi verið að sækja stiga. Öllum megi vera ljóst að enginn samþykkir framkvæmdir á eign sinni án þes að vera upplýstur með nokkurri nákvæmni um hvernig sú framkvæmd eigi að vera og hvernig hún verði framkvæmd. Fara þurfi yfir hlutina í ró og næði, fara lið fyrir lið í gegnum hvernig slík framkvæmd verði útfræð. Slíkt fari fram á húsfundum. Álitsbeiðandi hafi eðlilega talið að gagnaðili myndi hafa samband þegar hún yrði komin með fullmótaða hugmynd um það hvað hún hafi viljað gera og hvernig og bera það undir álitsbeiðanda. Slíkt hafi aldrei verið gert, enda pallurinn komið álitsbeiðanda í opna skjöldu. Hugsanlega þurfi að drena allt húsið og sé pallurinn þá fyrir allri þeirri framkvæmd.

Í samtölum aðila eftir framkvæmdina hafi álitsbeiðandi þó úr því sem komið væri lagt til að pallinum yrði skipt í tvennt en gagnaðili hafi hafnað þeirri sáttatillögu.

Hefði gagnaðili viljað freista þess að fá samþykki meðeigenda hefði hún átt að gera það á löglega boðuðum húsfundi þar sem hún hefði getað lagt teikningar fyrir eigendur, auk þess að afla leyfis byggingarfulltrúa.

Þar sem ekki sé unnt að fá staðfest með fullnægjandi hvernig pallurinn hafi verið smíðaður vakni upp sú spurning hvort fyrirmælum byggingaryfirvalda hafi verið fylgt við smíði hans. Því hafi álitsbeiðandi áhyggjur af öryggi pallsins og skemmdum á húsinu, enda hafi verið steyptir niður 36 staurar.

Allt að einu, hvort sem smíði pallsins teljist veruleg framkvæmd eða smávægileg þá útheimti slíkt lögformlegt samþykki tilskilins meirrihluta á löglega boðuðum húsfundi.

III. Forsendur

Gagnaðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og verður því úrlausn þess aðeins byggð á þeim sjónarmiðum og gögnum sem álitsbeiðandi hefur teflt fram í málinu.

Í 1. mgr. 34. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að séreignareigandi hafi ásamt og í félagi með öðrum eigendum rétt til hagnýtingar þess hluta fjöleignarhússins sem sé sameiginlegur, svo og sameiginlegrar lóðar og búnaðar. Í 2. mgr. sömu greinar segir að réttur þessi nái til sameignarinnar í heild og takmarkist eingöngu af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda, en slíkar takmarkanir sé að finna í lögum þessum og samþykktum og reglum húsfélags samkvæmt þeim. Ákvæði 35. gr. sömu laga hefur að geyma ákvæði um takmarkanir á rétti til hagnýtingar sameignar. Segir þar í 2. mgr. meðal annars að eigendum sé óheimilt að nota lóð til annars en hún sé ætluð til og í 4. mgr. sömu lagagreinar segir að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn eða sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki sitt. Með hliðsjón af þessu ákvæði telur kærunefnd að bygging palls á sameiginlegri lóð þurfi samþykki allra eigenda.

Í eignaskiptayfirlýsingu hússins, innfærðri til þinglýsingar 29. júlí 1994, kemur fram að lóð fyrir hús nr. 47-49 sé samtals 757 fermetrar. Segir þó einnig að báðir eignarhlutar húss nr. 49 eigi jafnan umgengisrétt á lóð nr. 49 og að lóðin sé óskipt. Jafnvel þó að eignaskiptayfirlýsing geri þannig ráð fyrir að umgengni um lóðina eigi aðeins við um eigendur húss nr. 49 telur kærunefnd að réttur eigenda húss nr. 47 til hagnýtingar á óskiptri lóð húsanna verði ekki takmarkaður með ákvæði í eignaskiptayfirlýsingu húss nr. 49. Þar sem lóð hússins 47-49 er óskipt telur kærunefnd að samþykki allra eigenda hússins þurfi fyrir byggingu sólpalls gagnaðila.

Með hliðsjón af öllu framangreindu er fallist á kröfu álitsbeiðenda um að gagnaðila beri að koma umræddri sameign í fyrra horf.

Að virtri framangreindri niðurstöðu kærunefndar eru ekki efni til að fjalla efnislega um kröfu álitsbeiðanda þess efnis að gagnaðila beri að sýna fram á staðfestingu meistara á því að pallurinn og affall séu í samræmi við byggingarreglugerð. Er þessari kröfu því vísað frá.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að koma sameign hússins í fyrra horf.

Reykjavík, 21. desember 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                              Eyþór Rafn Þórhallsson