Mál nr. 3/2015

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 23. júní 2015 í máli nr. 3/2015.
Fasteign: Skólavörðustígur [ ] og [ ], Reykjavík, fnr. [ ] og fnr. [ ].

Kæruefni: Fasteignamat fyrri ára

Árið 2015, 23. júní, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 3/2015 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með bréfi, dags. 9. mars 2015, kærði Pétur I. Pétursson fyrir hönd A, kt. [ ], synjun Þjóðskrár Íslands frá 10. desember 2014 um endurupptöku fasteignamats fyrri ára fyrir Skólavörðustíg [ ] og [ ], fnr. [ ] og [ ]. Með bréfi, dags. 11. mars 2015, var kærendum tilkynnt um móttöku kærunnar af starfsmanni yfirfasteignamatsnefndar.

Með bréfi, dags. 17. mars 2015, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn frá Þjóðskrá Íslands. Umbeðin umsögn barst með bréfi, dags. 15. maí 2015. Hinn 18. maí 2015 var umsögnin send kæranda og honum gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Með bréfi, dags. 27. maí 2015, bárust athugasemdir kæranda. Þær athugasemdir voru sendar Þjóðskrá Íslands þann 28. maí 2015. Engar frekari athugasemdir bárust.

Málið var svo tekið til úrskurðar þann 23. júní 2015.

Málavextir

Með bréfi, dags. 18. janúar 2012, kærði Þórir Halldórsson f.h. A synjun Þjóðskrár Íslands frá 10. janúar 2012 um að endurskoða fasteignamat húseigna félagsins að Skólavörðustíg [ ] og [ ], fnr. [ ] og [ ], fyrir árin 2005-2008. Með úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 2/2012 var ákvörðun Þjóðskrár Íslands staðfest á grundvelli þess að ekki væri heimild til endurskoðunar á fasteignamati sem fallið væri úr gildi þegar krafa kæmi fram, samkvæmt 1. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna.

Með bréfi yfirfasteignamatsnefndar, dags. 13. júní 2014, var kæranda tilkynnt að nefndin hefði ákveðið að taka mál hans til meðferðar að nýju, sbr. mál yfirfasteignamatsnefndar nr. 7/2014. Sú ákvörðun hafi verið tekin í kjölfar kvörtunar kæranda til Umboðsmanns Alþingis en í samskiptum bæði nefndarinnar og Innanríkisráðuneytisins við embættið í tilefni af henni hafi komið fram sú afstaða að ákvæði laga nr. 6/2001 kæmi ekki í veg fyrir að ákvörðun um fasteignamat gæti komið til endurskoðunar eftir almennum reglum stjórnsýsluréttarins um endurupptöku máls, þ.m.t. 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, enda væru skilyrði fyrir hendi að mál gæti verið endurupptekið.

Niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 7/2014 var að fella úr gildi ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 9. desember 2011, og leggja fyrir stjórnvaldið að taka málið til meðferðar að nýju þar sem ekki hefði verið tekin afstaða til þess hvort skilyrði til endurupptöku væru fyrir hendi. Í bréfi, dags. 10. desember 2014, hafnaði Þjóðskrá Íslands beiðni kæranda um leiðréttingu fasteignamats fyrri ára þar sem lagaskilyrði væru ekki uppfyllt.

Kærandi vill ekki una framangreindri ákvörðun Þjóðskrár Íslands og hefur því kært hana til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

Sjónarmið kæranda

Kærandi gerir þá kröfu að málinu verði vísað á ný til Þjóðskrár Íslands og stjórnvaldinu gert að leiðrétta fasteignamat Skólavörðustígs [ ] og [ ] fyrir árin 2005 til 2008.

Af málatilbúnaði kæranda má ráða að hann telji skilyrði til endurupptöku uppfyllt á þann veg að samanburður við 16 aðrar sambærilegar fasteignir fyrir árin 2005 til 2008 annars vegar og árið 2014 hins vegar, sýni ekki samræmi í meðaltali á hvern fermetra eins og það sem væri frá og með árinu 2009 þegar fasteignamatið hafi verið leiðrétt. Á árunum 2005 til 2008 hafi fasteignamat Skólavörðustígs [ ] og [ ] verið yfir meðaltalinu, þó að undanskildu árinu 2008 þegar Skólavörðustígur [ ] hafi verið undir því.

Þá hafi Þjóðskrá Íslands ekki útskýrt eða gert grein fyrir hvers vegna Skólavörðustígur [ ] og [ ] séu undir meðaltalinu á hvern fermetra frá árunum 2009 til dagsins í dag en langt yfir meðaltalinu á árunum 2005-2008. Það sé því krafa kæranda að fasteignamat vegna áranna 2005 til 2008 verði endurmetið afturvirkt og fært í sama hlutfallslegan samanburð eins og það er í dag.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands

Með bréfi, dags. 15. maí 2015, rekur Þjóðskrá Íslands forsögu málsins en allt frá því að fasteignamati eignanna hafi verið endurmetið í kjölfar athugasemda frá eigendum á árunum 2009 og 2010 hafi eigandi talið að fasteignamat fyrir árin 2005 til 2008 verið ranglega ákvarðað. Stjórnvaldið hafi hins vegar ekki talið þörf á að gera frekari grein fyrir afstöðu sinni í ljósi þess að í tvígang hafi verið hafnað að leiðrétta fasteignmat fyrir árin 2005-2008, annars vegar með ákvörðun dags. 10. janúar 2012 og hins vegar með ákvörðun dags. 10. desember 2014.

Þá tekur Þjóðskrá Íslands fram að við endurupptöku málsins hafi sambærilegar eignir í svipuðum rekstri verið bornar saman við fasteignirnar Skólavörðustíg [ ] og [ ]. Þó er ítrekað að enn hafi ekki verið þróuð sérstök matsaðferð fyrir hótel- og gistirými sem taki mið af þeim rekstri sem þar fari fram. Almennum matsaðferðum sé því beitt líkt og um aðrar eignir á sama matssvæði. Hins vegar sé litið til ýmissa þátta þegar eign sé skoðuð, t.a.m. staðsetningar hennar, aðkomu, bílastæði o.fl. Staðsetning Skólavörðustígs [ ] og [ ] sé beint á móti Hallgrímskirkju, einum helsta ferðamannastað Reykjavíkur og auðveld aðkoma sé fyrir rútu að hótelinu sem þar sé rekið. Þeir kostir séu síst til þess fallnir að rýra verðmæti fasteignanna.

Með ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 10. desember 2014 er afstaða stjórnvaldsins sú að því sé heimilt að endurupptaka mál eða leiðrétta afturvirkt hafi t.a.m. málsatvik, skráningarupplýsingar um eignina eða reikningsskekkja orðið þess valdandi að efnisleg ákvörðun um fasteignamat hafi orðið röng.

Þjóðskrá Íslands hafi sérstaklega skoðað mál þetta út frá 2. mgr. 23. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, enda ætti sú lagagrein við. Skilyrði fyrir leiðréttingu afturvirkt á grundvelli hennar sé að bersýnilegar villur hafi verið í útreikningi Þjóðskrár Íslands á fasteignamti fyrir eignina árin 2005, 2006, 2007 og 2008.

Ekki sé hægt að beita reglunni ef útreikningur á fasteignamati leiði til efnislegrar réttrar niðurstöðu, þ.e. skráningarupplýsingar um eignina séu réttar og réttri matsaðferð beitt. Bæði fasteignamat og matsaðferðir vegna Skólavörðustígs [ ] og [ ] hafi verið skoðaðar fyrir framangreind ár, sem og matsfulltrúi hafi skoðað eignina árið 2010 og á ný árið 2014. Þá hafi ekkert komið fram í samanburði við aðrar eignir sem bendi til þess að fasteignamat á Skólavörðustíg [ ] og [ ] hafi verið rangt. Skráningarupplýsingar um eignirnar séu réttar og engin kerfisbundin villa hafi fundist við útreikning mats á umræddum eignum.

Athugasemdir kæranda vegna umsagnar Þjóðskrár Íslands

Með bréfi, dags. 27. maí 2015, gerir kærandi athugasemdir við umsögn Þjóðskrár Íslands að hvergi komi fram við hvaða aðrar fasteignir séu hafðar til samanburðar við mat á fasteignamati Skólavörðustígs [ ] og [ ] á árunum 2005-2008.

Þá rekur kærandi að í bréfi Þjóðskrár Íslands til Umboðsmanns Alþingis, dags. 6. desember 2012, hafi verið taldar upp 14 fasteignir með svipaðan rekstur og tekið fram hvert fasteignamat væri á hvern fermeter. Kærandi hafi tekið mið af þeirri upptalningu í kæru sinni en bætt tveimur fasteignum við, þ.e. Skálholtsstíg [ ], fnr. [ ], og [ ], fnr. [ ]. Nú hafi Þjóðskrá Íslands í umsögn sinni talið upp 27 fasteignir og þar á meðal Hótel [ ] sem sé langt frá fasteignum kæranda. Jafnframt hafi Þjóðskrá Íslands tekið Rauðárstíg [ ] úr upptalningu sinni þar sem Hótel [ ] er til húsa. Kærandi hafi ekki upplýsingar hvert fasteignamat þessara eigna hafi verið á umræddum árum.

Kærandi ítrekar fyrri sjónarmið að fasteignamat Skólavörðustígs [ ] og [ ] hafi verið hærra fyrir hvern fermetra til samanburðar við önnur hótel á sama svæði og þá sérstaklega vegna Skólavörðustígs [ ]. Kærandi hafi gert athugasemdir vegna þessa og hafi fengið nýtt endurmat fyrir árið 2009 en ekki vegna áranna 2005-2008.

Þá tekur kærandi fram að fasteignirnar séu ekki nýuppgerðar líkt og margar aðrar á sama svæði, þar að auki séu herbergin lítil, þ.e. allt frá 10 m² til 17,6 m². Meðalstærð herbergja sé 13,8 m². 

Niðurstaða

Kærandi hefur kært niðurstöðu Þjóðskrár Íslands um endurupptöku fasteignamats fyrri ára vegna Skólavörðustígs [ ] og [ ]. Framangreind ákvörðun felur í sér synjun um endurupptöku máls á grundvelli stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og slík ákvörðun er kæranleg til yfirfasteignamatsnefndar á grundvelli 26. gr. þeirra laga.

Líkt og að framan greinir komst yfirfasteignamatsnefnd að þeirri niðurstöðu í úrskurði nr. 7/2014 að ákvæði laga nr. 6/2001 komi ekki í veg fyrir að ákvörðun um fasteignamat geti komið til endurskoðunar eftir almennum reglum stjórnsýsluréttarins um endurupptöku máls, þ.m.t. 24. gr. stjórnsýslulaga, enda séu skilyrði til endurupptöku uppfyllt. Í 24. gr. stjórnsýslulaga segir:

Eftir að stjórnvald hefur tekið ákvörðun og hún verið tilkynnt á aðili máls rétt á því að mál sé tekið til meðferðar á ný ef:

1. ákvörðun hefur byggst á ófullnægjandi eða röngum upplýsingum um málsatvik, eða

2. íþyngjandi ákvörðun um boð eða bann hefur byggst á atvikum sem breyst hafa verulega frá því að ákvörðun var tekin.
   

Eftir að þrír mánuðir eru liðnir frá því að aðila var tilkynnt um ákvörðun skv. 1. tölul. 1. mgr., eða aðila var eða mátti vera kunnugt um breytingu á atvikum þeim sem ákvörðun skv. 2. tölul. 1. mgr. var byggð á, verður beiðni um endurupptöku máls þó ekki tekin til greina, nema að fengnu samþykki frá öðrum aðilum málsins. Mál verður þó ekki tekið upp að nýju ef ár er liðið frá fyrrgreindum tímamörkum nema veigamiklar ástæður mæli með því.

Með ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 10. desember 2014, var beiðni kæranda um endurupptöku hafnað á grundvelli þess að lagaskilyrði væru ekki uppfyllt. Í þeim efnum vísar Þjóðskrá Íslands sérstaklega til 2. mgr. 23. gr. stjórnsýslulaga. Þá tekur Þjóðskrá Íslands fram að krafa um leiðréttingu fasteignamats afturvirkt fyrnist á fjórum árum, sbr. 4. gr. laga nr. 29/1995 um endurgreiðslu oftekinna skatta og gjalda. Að mati kæranda hafa ekki verið færðar fram viðhlítandi skýringar eða rökstuðningur fyrir ákvörðun um synjun endurupptöku. Þá telur hann tilvísun til laga nr. 29/1995 um endurgreiðslu oftekinna skatta og gjalda ekki eiga við í máli þessu.

Af hálfu Þjóðskrár Íslands hefur ekki verið tekin afstaða til þess hvort skilyrði 24. gr. stjórnsýslulaga séu uppfyllt heldur aðeins skilyrði 2. mgr. 23. gr. laganna. Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. stjórnsýslulaga er heimilt að leiðrétta bersýnilegar villur í ákvörðun, svo sem misritun á orði, nafni eða tölu, reikningsskekkju svo og aðrar bersýnilegar villur er varða form ákvörðunar. Framangreindu ákvæði er hægt að beita eftir að aðila hefur verið tilkynnt um ákvörðun, enda tilkynni stjórnvaldið aðila um leiðréttingu án tafar og láti þeim sem fengið hefur endurrit af ákvörðuninni nýtt endurrit í té. Ákvæði 2. mgr. 23. gr. laganna tekur hins vegar ekki til leiðréttingar á efni ákvörðunar. Hafi því til dæmis efni ákvörðunar, eins og í þessu tilviki fasteignamat fyrir árin 2005-2008, orðið rangt vegna lögvillu, ónógra upplýsinga um málsatvik eða þess háttar tilvika, er ekki unnt að breyta ákvörðuninni á grundvelli þessa ákvæðis.[1] Með hliðsjón af gögnum málsins virðist synjun Þjóðskrár Íslands um endurupptöku málsins byggð á röngum lagagrundvelli. Þjóðskrá Íslands hefur ekki tekið með skýrum hætti afstöðu til þess hvort efnisleg skilyrði 24. gr. stjórnsýslulaga séu uppfyllt, annars vegar hvort ákvörðun hafi byggst á ófullnægjandi eða röngum upplýsingum um málsatvik, eða hins vegar hvort íþyngjandi ákvörðun um boð eða bann hafi byggst á atvikum sem breyst hafa verulega frá því að ákvörðun var tekin.

Með hliðsjón af framangreindu er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 10. desember 2014, skuli felld úr gildi og lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka málið til meðferðar að nýju með hliðsjón af því hvort skilyrði endurupptöku eftir almennum reglum stjórnsýsluréttarins, einkum 24. gr. stjórnsýslulaga, séu uppfyllt.

Úrskurðarorð

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 10. desember 2014, um synjun endurupptöku fasteignamats árin 2005 til 2008 fyrir Skólavörðustíg [ ] og [ ], fnr. [ ] og [ ], skal felld úr gildi og lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka málið til meðferðar að nýju.

__________________________________

Inga Hersteinsdóttir

   ______________________________           ________________________________

   Ásgeir Jónsson                                  Hulda Árnadóttir