Mál nr. 1/2015
Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 11. nóvember 2015 í máli nr. 1/2015.
Fasteign: Laugavegur [ ], Reykjavík, fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ] og fnr. [ ] (matshluti 01 og 02).
Kæruefni: Fasteignamat (tekjuaðferð).
Árið 2015, 11. nóvember, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 1/2015 kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR
Með erindi, dags. 19. janúar 2015, kærði D fyrir hönd A, kt. [ ], B, kt. [ ] og C, kt. [ ], ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati Laugavegar [ ], Reykjavík, fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr[ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ] og fnr. [ ], fyrir árið 2015. Bréfi kærenda fylgdi meðal annars afrit af rökstuðningi Þjóðskrár Íslands fyrir fasteignamati eignarinnar, dags. 20. nóvember 2014. Með bréfi, dags. 21. janúar 2015, var kærendum tilkynnt um móttöku kærunnar af starfsmanni yfirfasteignamatsnefndar.
Með bréfi, dags. 28. janúar 2015, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum frá Reykjavíkurborg og Þjóðskrá Íslands. Umbeðnar umsagnir bárust frá Reykjavíkurborg með bréfi, dags. 9. febrúar 2015, og Þjóðskrá Íslands með bréfi, dags. 31. mars 2015.
Hinn 7. apríl 2015 voru umræddar umsagnir sendar kærendum og þeim gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Með bréfi, dags. 4. maí 2015, bárust athugasemdir kærenda. Þær athugasemdir voru sendar Þjóðskrá Íslands og Reykjavíkurborg þann 8. maí 2015 og þeim gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Engar athugasemdir bárust. Með tölvubréfi, dags. 29. maí 2015, óskaði yfirfasteignamatsnefnd sérstaklega eftir sjónarmiðum Þjóðskrár Íslands vegna athugasemda kærenda frá 4. maí 2015. Með bréfi, dags. 10. júlí 2015, bárust þau sjónarmið frá Þjóðskrá Íslands. Þau sjónarmið voru kynnt kærendum og Reykjavíkurborg með bréfum yfirfasteignamatsnefndar, dags. 27. júlí og 6. ágúst 2015. Með bréfi, dags. 18. ágúst 2015, bárust viðbótarathugasemdir kærenda sem voru kynntar Þjóðskrá Íslands og Reykjavíkurborg með bréfum, dags. 20. ágúst 2015. Þá bárust enn frekari athugasemdir frá kærendum, dags. 24. ágúst 2015, sem einnig voru kynntar Þjóðskrár Íslands og Reykjavíkurborg með bréfum, dags. 26. ágúst 2015. Með bréfi, dags. 11. september 2015, bárust viðbótarathugasemdir frá Þjóðskrá Íslands. Þær athugasemdir voru kynntar kærendum og Reykjavíkurborg með bréfum, dags. 13. september 2015. Kærendur skiluðu frekari viðbótarathugasemdum með bréfi, dags. 28. september 2015. Engar frekari athugasemdir bárust. Þá óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir frekari gögnum frá kærendum, dags. 17. september 2015. Umbeðin gögn bárust þann 25. september 2015. Að lokum bárust enn frekari viðbótarathugasemdir kærenda með bréfi, dags. 28. september 2015. Sama dag voru þær athugasemdir sendar Reykjavíkurborg og Þjóðskrá Íslands til kynningar.
Yfirfasteignmatsnefnd gekk á vettvang þann 5. júní 2015 og skoðaði eignina í fylgd fyrirsvarsmanna kærenda.
Málið var svo tekið til úrskurðar.
Málavextir
Fasteignin að Laugavegi [ ] samanstendur af þremur matshlutum. Mál þetta tekur til tveggja matshluta fasteignarinnar, þ.e. matshluta 01 og 02. Matshluti 01 er í eigu A og samanstendur af ellefu eignarhlutum; fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ] og fnr. [ ]. Matshluti 02 er annars vegar í eigu B og hins vegar C og samanstendur af fjórum eignarhlutum; fnr. [ ], fnr[ ], fnr. [ ] og fnr. [ ]. Ýmis starfsemi er í húsinu, s.s. verslanir, skrifstofur og veitingahús.
Þann 15. júlí 2014 barst Þjóðskrá Íslands beiðni frá kærendum um endurmat á fasteignamati 2015 fyrir eignarhluta kærenda í fasteigninni að Laugavegi [ ]. Kærendum var tilkynnt um lækkun fasteignamats í kjölfar skoðunar Þjóðskrár Íslands þann 15. október 2014. Með tölvubréfi, dags. 19. október 2014, óskuðu kærendur eftir rökstuðningi Þjóðskrár Íslands fyrir fasteignamati árið 2015, sem veittur var með bréfi, dags. 20. nóvember 2014. Með bréfi kærenda, dags. 19. janúar 2015, var ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati kærð til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.
Sjónarmið kærenda
Af hálfu A er sú krafa gerð að fasteignamat matshluta 01 Laugavegar [ ] fyrir árið 2015 verði lækkað um 10%. Telur kærandi að við ákvörðun Þjóðskrár Íslands um fasteignamat hafi leiguverð á mánuði vegna fyrrgreinds matshluta verið áætlað hærra en rauntekjur.
Kærandi bendir á að fasteignin hafi verið skoðuð af Þjóðskrá Íslands hinn 9. október 2014. Í lýsingu fasteignarinnar hafi ekki verið tekið tillit til ástands tveggja lyfta í viðkomandi matshluta. Þær lyftur séu komnar til ára sinna, uppfylli ekki gildandi staðla auk þess að vera dýrar í rekstri vegna bilana. Með hliðsjón af því beri að lækka mat efri hæða vegna þessa. Þar að auki gagnrýni leigutakar húsnæðið, lyftur og aðgengi fatlaðra. Þá þurfi að endurbyggja lyftur og lyftuskála frá grunni, sem og hálfrar aldrar skólpkerfi undir húsinu. Áætlaður kostnaður vegna nauðsynlegra framkvæmda á sameign fasteignarinnar telji upp á hundruð milljónir króna.
Af hálfu B og C eru þær kröfur gerðar að fasteignamat matshluta 02 Laugavegar [ ] fyrir árið 2015 verði lækkað. Vísa kærendur til þess að óeðlilegt sé að fasteignamat matshlutans rúmlega tvöfaldist milli áranna 2014 til 2015.
Samkvæmt ákvörðun Þjóðskrá Íslands hafi áætlaðar tekjur verið 766 kr./m2 á árinu 2011 en séu nú áætlaðar 1.239 kr./m2. Árið 2014 hafi rauntekjur hins vegar verið 928 kr./m2. Hlutfallshækkun tekna samkvæmt ákvörðun Þjóðskrár Íslands hafi milli áranna 2011 til 2014 verið 61,17% en raunhækkun sé hins vegar 16,73%.
Fasteignamat matshluta 02 sé nú 148.709 kr./m2. Matið hafi hækkað um ca. 103,2% frá árinu 2014. Hvergi við Laugaveg né Bolholt hafi verið svo mikil hækkun á fasteignamati. Mesta hækkun fasteignamats hafi verið á Laugavegi [ ] þar sem opinber stofnun sé til húsa. Þar hafi fasteignamat hækkað um 77,58%. Að mati kærenda ætti eðlileg hækkun ekki að vera hærri en um 30% til samræmis við aðrar eignir í nágrenninu. Til samanburðar við matshluta 02 hafi fasteignamat Laugavegur [ ] lækkað um 20,39%.
Þá taka kærendur fram að engar breytingar hafi verið gerðar á fasteigninni frá árinu 2011. Húsið hafi verið klætt að utan á árunum 2007 til 2008 en síðan hafi engar endurbætur átt sér stað á eigninni.
Sjónarmið Reykjavíkurborgar
Í bréfi, dags. 9. febrúar 2015, taldi Reykjavíkurborg ekki tilefni til að gera sérstakar athugasemdir vegna kærunnar, en áskildi sér þó rétt til að koma að gögnum og sjónarmiðum á síðari stigum málsins. Engin frekari gögn eða athugasemdir bárust frá sveitarfélaginu.
Sjónarmið Þjóðskrár Íslands
Í bréfi, dags. 31. mars 2015, til yfirfasteignamatsnefndar rekur Þjóðskrá Íslands forsögu málsins. Árið 2015 hafi stór hluti skrifstofu- og verslunarrýmis ásamt húsnæði fyrir léttan iðnað verið metinn með fjöldamati eftir tekjuaðferð. Til að beita tekjuaðferð við fjöldamat sé gert aðhvarfslíkan sem lýsi sambandi leigutekna og skráðra eiginleika fasteigna. Einnig þurfi að meta kostnað og ávöxtunarkröfu. Að gefnum þessum stærðum séu hreinar framtíðartekjur núvirtar.
Verði ósamræmi milli fasteignamats og gangverðs eigna geti það orsakast af misræmi milli raunverulegrar notkunar og ástands annars vegar og skráðrar notkunar og ástands hins vegar. Skoðun eignar sé því nauðsynlegur þáttur í endurmati hennar. Önnur möguleg skýring sé að Þjóðskrá Íslands hafi ekki undir höndum alla kaup- og leigusamninga sem gerðir hafi verið á undanförnum árum. Aðstæður geti því verið á fasteignamarkaði sem fyrirliggjandi gögn nái ekki að skýra.
Fasteignin Laugavegur [ ] samanstandi af þremur matshlutum, samtals 17 eignarhlutum, hvert með sitt fastanúmer. Eignarhlutarnir séu allir nema einn í eigu kærenda. Um sé að ræða mjög frambærileg eign sem er staðsett við afar fjölfarna götu. Mikil uppbygging hafi átt sér stað á svæðinu. Fjölmargar eignir við Suðurlandsbraut sem sé á sama matsvæði séu núna annað hvort hótel eða veitingastaðir. Bílastæði við húsið séu af skornum skammti en þó sé fjöldi þeirra svipaður og fyrir aðrar eignir í nágrenninu og því engin ástæða til þess að gera sérstakar leiðréttingar af þeim sökum.
Miklar breytingar hafi verið gerðar á matsforsendum fyrir Laugaveg [ ] í kjölfar skoðunar. Helsta breytingin sé sú að 516 m2 rými hafi verið sett í flokk „annað“ og beri því ekki lengur mat. Eins sé búið að skrá rými í matshluta 02 sem lakara að gæðum og að þörf sé á viðhaldi.
Nýlegir kaupsamningar á svæðinu frá janúar 2014 gefi til kynna meðalverð upp á 289.000 kr./m2. Þjóðskrá Íslands hafnar því að mat fasteignarinnar sé of hátt en telur það ef eitthvað er frekar í lægri kantinum sé miðað við sambærilegar eignir á svæðinu. Slíkt skýrist meðal annars af viðhaldi og gæðum á matshluta 02.
Hvað varði samanburð kærenda á fasteignamati Laugavegar [ ] og Laugavegar [ ] þá hafi fasteignamat 2014 og eldra mat fyrir fyrrgreindu eignina verið of lágt. Ósamræmi hafi verið milli skráningar eignarinnar og notkunar. Skráning Laugavegar [ ] hafi nú verið leiðrétt. Fasteignamatið á umræddri eign hækki mun meira en matið á Laugavegi 178. Þessi hækkun sé eðlileg þar sem nú sé eignin metin í samræmi við raunveruleg not en ekki á grundvelli gamallar skráningar.
Þá sé fasteignin að Laugavegi [ ] ein fárra bygginga þar sem fasteignamat hafi verið ákvarðað á grundvelli tekjuaðferðar, áður en sú aðferð hafi almennt verið tekin upp árið 2015 fyrir fasteignir sem hafa verið nýttar sem verslunar- og skrifstofuhúsnæði og húsnæði fyrir léttan iðnað. Ástæða þess sé endurmat fasteignarinnar eftir athugasemd eiganda við árlegt endurmat árið 2011. Við það hafi matsaðferðinni verið breytt og fasteignin metin á grundvelli tekjuaðferðar. Árið 2011 hafi verið mikil óvissa á markaði og því eðlilegt að við endurmatið hafi verið gætt varfærni. Á þeim tíma hafi til dæmis ekki verið gert ráð fyrir að verð myndi fara hækkandi fyrr en eftir 5 ár en raunin hafi orðið önnur. Árið 2011 hafi verð atvinnuhúsnæðis náð lágmarki eftir hrun. Ekki hafi verið óskað eftir endurmati fyrir aðrar eignir við Laugaveg árið 2011 og þar af leiðandi ekki verið metnar tekjuvirðingu. Því sé ekki óeðlilegt að mat þeirra hafi breyst minna því þau hafa almennt verið hærri en Laugavegur [ ]. Endurmat eigna sem metnar hafa verið með tekjuvirðingu fyrir árið 2015 sé byggt á mun fyllri gögnum en stakar endurmatsgerðir á grundvelli tekjuaðferðar sem fram hafi farið fyrir þann tíma.
Þá bendir Þjóðskrá Íslands á að þeir tveir leigusamningar sam lagðir hafa verið fram fyrir matshluta 01 og 02 kveði á um miklar skyldur leigutaka umfram það sem eðlilegt geti talist. Slíkt leiði ávallt til lægra leiguverðs þar sem kostnaður falli á leigutaka sem leigusali sinni öllu jafna. Þá virðist annar samningurinn vera heildsölusamningur þar sem leigutaki geti án leyfis leigusala framleigt skrifstofurými. Í því tilviki ákveði eigandi fasteignarinnar að deila framlegð af leigunni með öðrum aðila. Sú framlegð sé þó áfram hluti af þeim tekjum sem fasteignin geti aflað. Þá gerir Þjóðskrá Íslands athugasemd við að ekki hafi verið lagðir fram leigusamningar fyrir aðra leigutaka í matshlutum 01 og 02 en þeir séu þó augljóslega til staðar því annars gæti matshluti 01 ekki skilað þeim rauntekjum sem kærendur halda fram.
Þá séu umræddar lyftur fasteignarinnar allar með rekstrarleyfi frá Vinnueftirlitinu og þær starfhæfar þrátt fyrir aldur. Samkvæmt framlögðum leigusamningi, dags. 27. febrúar 2014, greiði leigutakar fyrir „lyftukostnað“ sem hluta af rekstrargjöldum. Því sé hafnað að rekstur lyftanna sé sérstaklega íþyngjandi. Í raun falli reksturinn á þeim að hluta á leigutaka.
Það er mat Þjóðskrár Íslands að fasteignamat Laugavegar [ ] sé rétt ákvarðað.
Athugasemdir kærenda
Með bréfi, dags. 4. maí 2015, bárust athugasemdir frá kærendum. Af hálfu kærenda eru gerðar kröfur um frekari lækkanir á fasteignamatsverði en áður hafi komið fram. Þá er gerð krafa að lækkunin verði afturvirk, þ.e. frá upphafi eignarhalds kærenda á eigninni, sem og til lækkunar fasteignagjalda. Vísað er til sömu málsástæðna og áður hafa verið raktar.
Kærendur vísa kröfum sínum til stuðnings í fyrsta lagi til ákvæða 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna. Samkvæmt 2. mgr. 27. gr. sömu laga komi þrjár aðferðir til greina ef gangverð fasteignar sé ekki þekkt; þ.e. markaðs-, tekju- og kostnaðaraðferð. Í þessu máli sé byggt á tekjuaðferðinni til ákvörðunar á stofnum til fasteignaskatta. Með hliðsjón af skattahugtaki stjórnarskrárinnar og meðalhófsreglunni hafi Þjóðskrá Íslands átt að velja þá aðferð sem væri minnst íþyngjandi fyrir kærendur. Þjóðskrá Íslands hafi því átt að ákvarða matið eftir þeirri aðferð sem lægstan skattstofn gæfi og velja svo þann útreikning innan þeirrar aðferðar sem sýndi lægsta matið. Stjórnvaldið hafi hins vegar kosið að velja tekjuaðferðina þar sem gögn og upplýsingar hafi vantað til að huga að öðrum aðferðum. Skortur á upplýsingum varðandi sambærilegar fasteignir megi hvorki bitna á kærendum né vera túlkuð eða notuð gegn þeim.
Í öðru lagi vísa kærendur til þess að heimild til þess að miða við tekjur af sambærilegum eignum ef gangverð sé ekki þekkt, hafi verið tekin upp með lögum nr. 83/2008 um breyting á lögum nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. þeirra breytingarlaga. Kærendur telja að Þjóðskrá Íslands hafi gefist upp á að finna út hugsanlegt gangverð fasteignarinnar. Þá liggi ekki fyrir hverjar séu hinar viðurkenndu alþjóðlegu aðferðir sem Þjóðskrá Íslands sé heimilt að miða við, hvaða þjóðir beiti tekjumatsaðferð eða hvort aðferðin sé notuð til að ákvarða stofn til fasteignaskatts.
Í þriðja lagi telja kærendur að framlagðar tölulegar upplýsingar frá árinu 2014 séu málinu óviðkomandi þegar tekjuaðferð í fjöldamati atvinnuhúsnæða hafi farið fram. Þá hafi kærendur lagt fram tvo leigusamninga. Öðrum þessa leigusamninga hafi verið rift í janúar 2015 vegna vanefnda. Sá samningur hafi verið frá 1. mars 2014 eða eftir viðmiðunartímamörk fasteignamatsins. Áður hafði húsnæðið verið tómt frá árinu 2009 og þá engar tekjur af því. Hinn leigusamningurinn hafi verið til 10 ára. Jafnframt gera kærendur athugasemdir við það að þeir kaupsamningar sem Þjóðskrá Íslands vísi til hafi verið gerðir eftir tímaviðmiðunarmörk laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna.
Þá hafna kærendur að viðgerðarkostnaður vegna lyfta falli á leigutaka heldur sé hann allur greiddur af kærandanum A Kærendur telja að ekki hafi verið tekið tillit til augljósra galla á fasteigninni, ástandi lyfta, aðgengi fatlaðra, nauðsynlegra framkvæmda og takmarkaðra útleigumöguleika til opinberra stofnanna, sem eigi að leiða til lækkunar fasteignamats.
Í matshluta 01 sé fermetraverð 1.295 kr./m2 og heildarleiga 59.714.148 kr. á ári. Mánaðarleiga sé 4.976.179 kr. Árið 2010 hafi Þjóðskrá Íslands áætlað tekjur samtals 5.309.979 kr. á mánuði. Það vanti því 6,7% á að tekjurnar nái áætlun Þjóðskrár vegna ársins 2010.
Árið 2011 hafi yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 4/2011 lækkað matið um 10% á skrifstofuhúsnæði og tekjumat 2010 hafi verið 4.910.000 kr. á mánuði. Því sé rangt að hækka matið frá árinu 2010 til ársins 2014. Þjóðskrá Íslands hafi bent á að það séu 32 leigjendur í fasteigninni en kærendur ítreki að samningar séu trúnaðarmál.
Að mati kærenda sé fasteignamat Þjóðskrár Íslands á viðkomandi matshlutum rangt. Skrifstofuhúsnæði á 2., 3. og 4. hæð sé allt of hátt metið miðað við verslanir á 1. hæð. Fyrir liggi að mikill munur sé á leigutekjum verslana og skrifstofa eða um 12%. Ekki sé hægt að fá hærri leigu en 1.144 kr./m2 á mánuði fyrir matshluta 01, þar sem það hafi tekið 5 ár að fylla þær skrifstofur.
Í fjórða lagi telja kærendur að ólögmætt sé að nota tekjumatsaðferð sem grundvöll fasteignaskatts. Slíkt fullnægi ekki þeim kröfum sem gerðar séu til álagningar eignarskatta þar sem að með þeirri aðferð sé í reynd um að ræða skattlagningu tekna en ekki fasteigna, sbr. dóma Hæstaréttar Íslands frá 1986, bls. 70[6] og 714. Slíkt sé í andstöðu við kröfur stjórnarskrárinnar um löglega skatta. Væntanlega yrði það þó heimilt ef það væri augljóslega ívilnandi fyrir skattþola.
Í fimmta lagi telja kærendur að Þjóðskrá Íslands hafi við útreikning tekjuaðferðar miðað við þær ætluðu brúttó tekjur sem kærendur hefðu átt að hafa af eigninni með hliðsjón af sambærilegum fasteignum. Í 2. mgr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna sé viðmiðunin gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim. Hvorki í lögunum sjálfum né í greinargerð með frumvarpi til breytingarlaga nr. 83/2005, sbr. 15. gr., sé getið nánar um það tekjuhugtak sem þar sé notað. Við notkun matsformúlu tekjuaðferðar miði Þjóðskrá Íslands við brúttó tekjur en þó sé rekstrar- og hússjóðsgjald ekki reiknað með. Af hálfu kærenda ætti að miða við nettó tekjur. Þannig að til frádráttar kæmi allur rekstrarkostnaður fasteignarinnar eins og það hugtak er skilgreint í lögfestum og ólögfestum reglum. Til frádráttar brúttó tekjum komi meðal annars óhjákvæmilegur eða beinn kostnaður við öflun þeirra tekna, svo og eðlilegur og venjulegur kostnaður við útleigu fasteigna í atvinnuskyni. Önnur aðferð við fasteignaskattlagningu sé ómálefnaleg og brot á skattaákvæðum stjórnarskrárinnar. Ekki verði séð að Þjóðskrá Íslands hafi aflað upplýsinga og gagna um raunverulegan rekstrarkostnað sambærilegra fasteigna á sama svæði. Miðað við þá útreikningsaðferð Þjóðskrár Íslands verði raunverulegt „mánaðarfermetraleiguverð“" fasteigna kærenda mun hærra en það sé í raun og veru. Þrátt fyrir það sé ekki tekið tillit meðal annars til staðsetningaráhrifa til lækkunar.
Kærendur benda jafnframt á að Þjóðskrá Íslands hafi við útreikninga sína á áætluðu mati fasteigna kærenda til staðgreiðsluverðs byggt á meðaltölum brúttó tekna af sambærilegum fasteignum á sama svæði, en á sama tíma verið vanhaga af gögnum og upplýsingum um þær. Ákvarðanir sem teknar séu á þeim grundvelli fái á engan hátt staðist. Það sé eðli meðaltala að einhverjir séu fyrir ofan og einhverjir fyrir neðan. Þannig séu eignir fyrir ofan meðaltal dregnar niður í meðaltalið og öfugt. Þetta leiði til ómálefnalegrar skattlagningar. Í raun og veru sé um að ræða eignarupptöku en samkvæmt stjórnarskrá megi ekki nota skatta til þess. Þegar fasteignamatsverð sé reiknað út frá ætluðum forsendum verði að miða við raunverulega arðsemi viðkomandi eigna, ef slíkt sé heimilt. Þá ríki samningafrelsi og leigusali og leigutaki taki mið af mörgum atriðum við gerð leigusamninga, þar á meðal nýtingarmöguleikum, og séu ekki á neinn hátt bundnir við það sem aðrir í sömu aðstöðu kunni að gera.
Að endingu telja kærendur að Þjóðskrá Íslands sé ekki hagsmunaaðili að málinu. Kærendur hafi skotið ákvörðun stjórnvaldsins um endurmat viðkomandi matshluta Laugavegar [ ] til yfirfasteignamatsnefndar. Að lögum geti Þjóðskrá Íslands ekki skotið eigin matsákvörðun til nefndarinnar sem hagsmunaaðili. Gagnaðili í málinu sé hins vegar sveitarfélagið í skilningi 34. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna þar sem málið snúist í raun um fasteignaskatt. Af þeim ástæðum hafi Reykjavíkurborg fengið tækifæri á að gæta hagsmuna sinna í tilefni af kærunni. Hafi Reykjavíkurborg gert það og ekki séð ástæðu til að gera athugasemd við kröfur kærenda fyrir nefndinni. Vegna málsforræðisreglu verði nefndin að virða þá afstöðu. Jafnframt verði nefndin að horfa fram hjá þeim sjónarmiðum sem fram komi í umsögn Þjóðskrár Íslands og kunni að vera kærendum óhagstæð, enda hefðu ástæður um endurmat eignanna svo og öll gögn og upplýsingar sem byggt hafi verið á átt að liggja fyrir þegar ákvörðun hafi verið tekin. Kærendur mótmæli til dæmis þeirri fullyrðingu Þjóðskrár Íslands að aðrar eignir við Laugaveg hafi ekki verið metnar tekjuvirðingu og því leitt til lægra mats fyrir vikið en áður hafði verið, en ekki horft til þess við mat á eignum kærenda. Þá ítreki Þjóðskrá Íslands að viðhlítandi gögn hafi ekki legið fyrir en stofnunin hafi ekki aflað þeirra.
Frekari athugasemdir Þjóðskrár Íslands
Þann 29. maí 2015 óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir sjónarmiðum Þjóðskrár Íslands vegna athugasemda kærenda frá 4. maí 2015. Umbeðin sjónarmið bárust með bréfi, dags. 10. júlí 2015.
Í bréfi Þjóðskrár Íslands frá 10. maí 2015 er í fyrstu vikið að ákvæði 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Bent er á að þau atriði sem þar eru upptalin séu ekki tæmandi en byggja skuli á því sem gefi gleggsta mynd af raunvirði fasteignar. Við túlkun á 27. gr. laganna beri að líta til 28. gr. sömu laga en þar sé að finna grundvöll fyrir kerfisbundinni matsákvörðun og hvernig fara skuli með 2. mgr. 27. gr. þegar gangverð eignar sé ekki þekkt. Til þess að nálgast gangverð skuli því eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um eignina.
Þjóðskrá Íslands beiti þremur aðferðum við ákvörðun fasteignamats. Það ráðist af aðgengi að upplýsingum hvaða aðferð sé líklegust til að varpa ljósi á markaðinn. Allt séu þetta mismunandi leiðir að sama marki sem sé að meta gangverð. Með fullkomnum upplýsingum gefi allar þrjár aðferðirnar sama gangverð, en val á matsaðferð fari eftir því hvaða gögn séu tiltæk hverju sinni og séu líklegust til þess að skila réttlátri matsniðurstöðu og sem endurspegli markaðsverðmæti eignarinnar. Þannig liggi nægjanleg gögn og rannsóknir á markaði til að beita markaðsaðferð til að finna fasteignamat íbúðarhúsnæðis. Þá sé tekjuaðferð beitt þar sem fyrir liggja upplýsingar um markaðsleiguverð líkt og um atvinnuhúsnæði sem algengt sé að keypt séu til útleigu og virkur leigumarkaður. Fyrir aðrar eignir hafi markaðsleiðrétt kostnaðarmat orðið fyrir valinu þar sem upplýsingar um kaup- og leigusamninga skorti.
Fasteignamat 2015 fyrir hluta atvinnuhúsnæðis byggi á tekjuaðferð. Fyrir liggi nægilegt safn þinglýstra kaup- og leigusamninga til þess að byggja ákvarðanir um fasteignamat á. Með heildstæðu endurmati sé unnt að ná markmiðum laga um samræmingu fasteignamats sambærilegra eigna sem og jafnræði milli fasteignaeiganda.
Í öðru lagi hafi fyrir þær breytingar sem gerðar voru á lögum um skráningu og mat fasteigna árið 2008 verið skipaður starfshópur til að fara heildstætt yfir tilhögun fasteignaskráningar og fasteignamats. Niðurstaða hópsins hafi verið að með hliðsjón af því grunnsjónarmiði að fasteignamat ætti að endurspegla sem mest raunverulegt verðgildi fasteigna á hverju tíma væri rétt að stefna að reglulegu endurmati í stað árlegs framreiknings. Meðal þeirra þjóða sem tekið hafa upp slíkt fyrirkomulag séu Danmörk, Svíþjóð, Holland og mörg ríki í Bandaríkjunum og Kanada.
Árið 2007 hafi verið gerð úttekt á framkvæmd fasteignamats. Niðurstöðurnar urðu þær að tiltölulega auðvelt væri að nálgast upplýsingar til að nota við greiningu og gerð matslíkana, en þó mætti liggja fyrir meiri upplýsingar um atvinnuhúsnæði og land. Mat atvinnuhúsnæðis virtist hafa verið minnst sinnt og helst ætti að meta atvinnuhúsnæði tekjumati. Þá væri endurmat fasteignamats á Íslandi of fátítt og mælt með að tekið yrði upp reglubundið endurmat, helst árlega eða annað hvert ár og dregið úr framreikningi.
Frá árinu 2009 hefur Þjóðskrá Íslands unnið að endurskoðun allra matsaðferða. Fyrst með endurmati á íbúðarhúsnæðis sem hefur verið framkvæmt árlega frá 2009. Síðan endurskoðun matsaðferða árið 2014 með endurmati verslunar-, skrifstofu- og léttra iðnaðargreina.
Í þriðja lagi stuðli það að jafnræði fyrir fasteignaeigendur og samræmi í ákvörðun um fasteignmat að sömu matsaðferð sé beitt fyrir allar eins skráðar eignir á sama stað. Ákveðið misræmi í fasteignamati hafi verið leiðrétt með tekjuaðferð í fjöldamati á árinu 2014. Atvinnuhúsnæði hafi síðast verið endurmetið á árinu 2001 og einungis viðhaldið með framreikningi og því ekki alltaf lýsandi fyrir gangverð. Þessi breytta aðferðarfræði hafi leitt til þess að sumar eignir hækkuðu umtalsvert í mati, aðrar lækkuðu og fasteignamat enn annarra stóð í stað. Ákveðin samræming í matsákvörðun hafi hins vegar náðst.
Þar sem fasteignamat skal endurspegla gangverð liggur í hlutarins eðli að upplýsingar um fasteignaverð almennt og tengsl þess við hina ýmsu þætti og eiginleika fasteigna skipta miklu máli. Þannig byggi útreikningar fasteignamats á gagnasöfnum stofnunarinnar og ítarlegum rannsóknum á fasteignamarkaði.
Ástæða þess að kaupsamningar séu ekki notaðir einvörðungu til að meta gangverð eignanna sé fæð gagna. Leigumarkaður sé virkari en kaupmarkaður fyrir atvinnueignir og því séu leigusamningar notaðir til að útskýra sem flestar breytur. Auk upplýsinga um þinglýsta kaupsamninga byggi fasteignamat atvinnuhúsnæðis þannig einnig á upplýsingum um leigusamninga.
Þannig byggi fasteignamat einstakra eigna ekki eingöngu á leigusamningum eignarinnar. Hins vegar sé ekki hægt að meta hvort matið sé rangt ef ekki hafa verið lögð fram öll fyrirliggjandi gögn. Þar sem aðeins hafa verið lagðir fram hluti af samningum um Laugaveg [ ] verði að draga þá ályktun að aðrir samningar myndu gefa aðra mynd en þá sem kærendur birta og því sé sú mynd ómarktækari en ella.
Þá sé rétt að upplýsingar um kaupsamninga á svæðinu hafi verið samningar sem gerðir væru eftir viðmiðunarmark laganna, þ.e. febrúar 2014 enda þeir hugsaðir sem nýleg dæmi um kaupsamninga á svæðinu.
Þá skiptir aldur lyftu við matsákvörðun ekki máli ef lyftan sé nothæf og með rekstrarleyfi frá Vinnueftirlitinu. Ekki sé lögð lagaskylda á eigendur eldri húsa að tryggja aðgengi fyrir alla þó að flestir húseigendur reyni að tryggja slíkt.
Ítrekað sé að matsmenn hafi skoðað fasteignina og hver fasteign metin sjálfstætt. Farið hafi verið yfir ástand og gæði húss og rýma sem og flokkun þeirra. Í sérhverri fasteign hafi verið ýmist gæði og/eða ástand verið lækkað um flokk eða hluti rýma settur í ódýrari flokk en verið hafði eða jafnvel tekið undan mati.
Þjóðskrá Íslands sér ekki ástæðu til að gera sérstaka grein fyrir athugasemdum kærenda vegna fyrra kærumáls á fasteignamati Laugavegar [ ] enda hafi því máli verið lokið með úrskurði yfirfasteignamatsnefndar nr. 4/2011.
Í fjórða lagi er af hálfu Þjóðskrár Íslands vísað til þess að frá því að tilvitnaðir dómar Hæstaréttar frá árinu 1986 voru kveðnir upp hafa lögum nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna verið breytt. Þannig var með breytingarlögum nr. 83/2008 verið ákveðið að tekjur yrði meðal þeirra atriða sem hægt væri að hafa til hliðsjónar sé gangverð fasteigna ekki þekkt.
Í fimmta lagi byggi tekjuaðferð á því að kaupverð sé jafnt þeim núvirtu hreinu tekjum sem hafa megi af fasteigninni að gefinni tiltekinni ávöxtunarkröfu. Viðmiðunarleigutekjur séu brúttó leigutekjur og þar sem ávöxtunarprósentan fæst með samanburði útreiknaðra leigutekna og kaupverðs sé hún einnig brúttó ávöxtun, þ.e. hún þurfi að standa straum af verðbólgu, fasteignagjöldum, viðhaldi, áhættu og ávöxtun fjárfestis.
Þar sem ávöxtunarkrafan fæst með áðurgreindum samanburði skipti í raun ekki máli hvort brúttó eða nettó leigutekjur séu notaðar. Munurinn endurspeglast í ávöxtunarkröfunni. Nettó leigutekjur gæfu lægri leiguverð en þá hefði einnig lægri ávöxtunarkrafa fengist þar sem ekki þyrfti að taka til eins margra þátta. Til þess að notast við nettó leigutekjur þyrftu allir eigendur að senda inn rekstrarupplýsingar með tilheyrandi óhagræði og kostnaði. Þar sem loka niðurstaðan yrði alltaf sú sama (gangverð umreiknað til staðgreiðslu) væri slíkt ekki talið heppilegt.
Þjóðskrá Íslands ítrekar að tekjumati sé beitt sem fjöldamatsaðferð, sambærilegar eignir fái sama mat og tilgangurinn hafi verið að leiðrétta misræmi í fasteignamati og færa nær gangverði.
Þá byggi tölfræðivinnsla fyrir tekjumat 2015 á um 5.000 leigusamningum frá 1. janúar 2004 til 1. mars 2014 og um það bil 2.300 kaupsamningum frá 1. júlí 2006 til 1. mars 2014. Þeir samningar (kaup- og leigusamningar) sem hafi verðupplýsingar og uppfylli ákveðnar kröfur séu teknir með. Ekki sé eingöngu hægt að nota kaupsamninga um atvinnuhúsnæði líkt og með íbúðarhúsnæði, til þess sé gagnasafnið ekki nægilega stórt. Aðallega vegna þess að aðeins hluti kaupsamninga hafi verið þinglýst, eignaskipti eigi sér stað með kaupum á hlutabréfum eða í gegnum yfirtöku á félögum og fjölgun og vöxtur fasteignafélaga sem byggja og kaupa eignir til útleigu. Þetta dragi úr sölumarkaði en auki leigumarkað. Af þessum sökum sé ekki hægt að treysta eingöngu á gerða kaupsamninga þar sem þeir endurspegli lítinn hluta markaðarins. Því séu leigusamningar nýttir til þess að styðja við gerð fasteignamatsins.
Í sjötta lagi vísar Þjóðskrá Íslands jafnframt til þess að fasteignaeigendur eigi að geta treyst því að ákveðið gagnsæi, jafnræði og fyrirsjáanleiki sé í allri framkvæmd fasteignamats. Sé það ekki síst mikilvægt þar sem gjaldstofn fasteignaskatta og gjalda séu fasteignamatsvirði þeirra. Sambærilegar eignir skulu metnar með sambærilegum aðferðum, sbr. 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um jafnræðisregluna.
Að endingu hafnar Þjóðskrá Íslands þeirri málsástæðu að stjórnvaldið sé ekki aðili að málinu enda hafi ákvörðun hennar um endurmat á fasteignamati verið kærð til yfirfasteignamatsnefndar á grundvelli 34. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna.
Viðbótarathugasemdir kærenda
Með bréfi, dags. 18. ágúst 2015, bárust viðbótarathugasemdir kærenda.
Kærendur ítreka að Þjóðskrá Íslands geti ekki talist aðili að kærumáli þessu. Að mati kærenda standist slíkt ekki stjórnsýslureglur án skýrra lagaheimilda. Kærendur hafi krafist lækkunar á fasteignamati og álögðum fasteignasköttum og hafi af hálfu sveitarfélagsins verið fallist á þá kröfu eftir því sem best verði séð.
Þá sé Þjóðskrá Íslands stöðugt að meta Laugaveg [ ] yfir eðlilegu meðalhófi og matshlutar hafa annað hvort hækkað eða lækkað gegnum tíðina. Jafnframt hafi Þjóðskrá Íslands þann 20. nóvember 2014 lækkað fasteignamat í 902.300.000 kr. eftir kæru. Í júní 2015 hafi komið nýtt fasteignamat fyrir árið 2016 og það lækkað í 820.950.000 kr. Með hliðsjón af fasteignamati Laugavegar [ ] frá 2014 til 2016 telja kærendur því að fasteignamat fyrir árið 2015 ætti að vera 631.440.000 kr.
Kærendur hafna því að Þjóðskrá Íslands beiti meðalhófi við matsferla heldur reyni að færa allt upp til hækkunar, eins og sést á Laugavegi [ ] þar sem ekkert hafi verið bætt og leiga ekkert hækkað í líkingu við fasteignamatið.
Kærendur telja að þeir tveir leigusamningar sem lagðir hafa verið fram séu lýsandi fyrir meðaltalið og réttir. Kærendur hafi gefið upp allar greiddar brúttó leigutekjur fyrir einn mánuð. Kærendur telja það rangt hjá Þjóðskrá Íslands að rekstrarleyfi fyrir lyfturnar frá Vinnueftirlitinu sé ábyrgðartrygging. Taka verði mið af kostnaði við endurbætur þar sem meðal annars alltof há fasteignagjöld hindri framkvæmdir.
Með bréfi, dags. 24. ágúst 2015, bárust síðan frekari athugasemdir kærenda með hliðsjón af sölu Reykjavíkurborgar á fasteigninni Austurstræti [ ], Reykjavík. Þar bera kærendur saman skráð fasteignamat og útreikninga samkvæmt tekjuaðferð. Þegar tekjuaðferðin hafi verið tekin upp megi sjá greinilegan mismun annars vegar á fasteignamati samkvæmt tekjuaðferð og hins vegar skráðu fasteignamati. Þarna sé verið að draga vel staðsetta fasteign niður í reiknað meðaltal. Á sama hátt bitni það á kærendum að Laugavegur [ ] sé dregin upp í meðaltalið.
Viðbótarathugasemdir Þjóðskrár Íslands
Viðbótarathugasemdir bárust frá Þjóðská Íslands með bréfi, dags. 11. september 2015. Bent er á að hálfu Þjóðskrár Íslands að fasteignirnar að Laugavegi [ ] og Austurstræti [ ] séu ólíkar fasteignir séu þær bornar saman án hliðsjónar af öðrum eignum. Þó séu þær báðar miðsvæðis, sambland af verslun og skrifstofu og staðsettar við fjölfarin gatnamót. Samanburður á fasteignamati eignanna sýni að fasteignamat Austurstrætis [ ] sé töluvert hærra en fasteignamat Laugavegar [ ].
Þá telur Þjóðskrá Íslands það rangt að halda því fram að Laugavegur [ ] hafi verið dreginn upp í meðaltal. Þjóðskrá Íslands hafi yfirfarið flokkun, gæði og ástand eignarinnar sem hafi leitt til nokkurrar lækkunar á fasteignamati Laugavegar [ ].
Frekari viðbótarathugasemdir kærenda
Með bréfi kærenda, dags. 28. september 2015, voru gerðar frekari viðbótarathugasemdir. Bent er á að í viðbótarathugasemdum Þjóðskrár Íslands, dags. 11. september 2015, sé viðurkennt af stofnuninni að fasteignamat Austurstrætis [ ] kunni að vera lágt en eignin hafi ekki verið skoðuð að innan. Samt sé fasteignin með sömu flokkun og eignin Laugavegur [ ].
Kærendur fullyrða að Þjóðskrá Íslands hafi ekki fullnægjandi gögn um leigusamninga. Fjöldi samninga sé takmarkaður og ekki hafi verið lögð vinna í að meta gæði og ástand fasteigna að innan. Því sé ómögulegt að gera fjöldamat atvinnuhúsnæða trúverðugt. Kærendur dragi þá ályktun að gæða- og ástandsstuðlar séu rangt metnir hjá Þjóðskrá Íslands þannig að yngri eignir séu of lágt metnar og eldri fasteignir of hátt.
Niðurstaða
Kærendur hafa með vísan til 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, kært niðurstöðu Þjóðskrár Íslands vegna endurmats á fasteignamati matshluta 01 og 02 í fasteign kærenda að Laugavegi [ ], Reykjavík, fyrir árið 2015. Í kæru sinni til yfirfasteignamatsnefndar gera kærendur kröfu um að fasteignamat matshluta kærenda í fasteigninni verði lækkað. Við meðferð málsins fyrir yfirfasteignamatsnefnd hafa kærendur jafnframt gert kröfu um að lækkun fasteignamats verði afturvirk, þ.e. frá upphafi eignarhalds þeirra á viðkomandi matshlutum, auk þess sem krafa er gerð um lækkun fasteignagjalda.
I
Kærendur gera kröfu um að fasteignamat viðkomandi matshluta fasteignar þeirra að Laugavegi [ ] verði leiðrétt til lækkunar frá upphafi eignarhalds þeirra. Frestur til að kæra niðurstöðu endurmats vegna fasteignamats allt fram til ársins 2014 er löngu liðinn, sbr. 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001 og 27. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Í því máli sem hér um ræðir kemur því einungis til úrlausnar niðurstaða endurmats Þjóðskrár Íslands varðandi fasteignamat umræddra matshluta fyrir árið 2015.
Kærendur hafa einnig gert þá kröfu að álögð fasteignagjöld vegna viðkomandi matshluta verði lækkuð. Þessi krafa kærenda kom fyrst fram við meðferð málsins hjá yfirfasteignamatsnefnd. Kærendur hafa ekki gert viðhlítandi grein fyrir því á hvaða lagagrundvelli fyrrgreind krafa er byggð. Í 3. máls. 3. mgr. 4. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga er kveðið á um að yfirfasteignamatsnefnd skeri úr ágreiningi um gjaldskyldu. Samkvæmt því er það utan valdsviðs yfirfasteignamatsnefndar að úrskurða um kröfu kærenda um lækkun fasteignagjalda.
Með vísan til þess sem að framan er rakið er kröfum kærenda um leiðréttingu fasteignamats fyrri ára svo og um lækkun álagðra fasteignagjalda vísað frá yfirfasteignamatsnefnd.
II
Í málatilbúnaði kærenda er m.a. á því byggt að Þjóðskrá Íslands eigi ekki aðild að því máli sem hér er til úrlausnar. Vísa kærendur í því sambandi annars vegar til þess að Þjóðskrá Íslands teljist ekki hagsmunaaðili í skilningi 34. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna og hins vegar til þess að aðild Þjóðskrár Íslands að málinu sé án skýrrar lagaheimildar og í andstöðu við meginreglur stjórnsýsluréttar. Kærendur telja hins vegar að Reykjavíkurborg eigi aðild að málinu en af hálfu Reykjavíkurborgar hafi engar athugasemdir verið gerðar við framkomnar kröfur þeirra. Vísa kærendur til þess að samkvæmt meginreglunni um málsforræði aðila beri yfirfasteignamatsnefnd fyrst og fremst að líta til afstöðu Reykjavíkurborgar til kærunnar en virða að vettugi þau sjónarmið sem fram komi í umsögn Þjóðskrár Íslands að því leyti sem þau eru óhagstæð kærendum. Þjóðskrá Íslands telur sig hins vegar eiga aðild að málinu þar sem ákvörðun stjórnvaldsins um endurmat á fasteignamati hafi verið kærð á grundvelli 34. gr. áðurnefndra laga.
Þegar stjórnvaldsákvörðun er kærð telst það stjórnvald sem hana tók almennt ekki aðili að kærumáli, sbr. álit umboðsmanns Alþingis í máli nr. 3852/2003. Hins vegar ber hinu æðra setta stjórnvaldi með vísan til rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að sjá til þess að mál sé nægjanlega upplýst áður en ákvörðun er tekin. Í því felst m.a. að hinu æðra setta stjórnvaldi ber að afla viðhlítandi gagna og upplýsinga. Með vísan til þess var framkomin kæra send bæði Þjóðskrá Íslands, sem tók hina kærðu ákvörðun, og Reykjavíkurborg til umsagnar auk þess sem kallað var eftir þeim viðbótargögnum og upplýsingum sem yfirfasteignamatsnefnd taldi þörf á. Með vísan til 13. gr. stjórnsýslulaga voru umsagnir Þjóðskrár Íslands og Reykjavíkurborgar sendar kærendum til upplýsinga og þeim jafnframt gefinn kostur á að bregðast við og koma á framfæri við nefndina andmælum sínum og frekari sjónarmiðum áður en málið yrði tekið til úrskurðar. Með vísan til framangreinds telur yfirfasteignamatsnefnd það í samræmi við rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga og þá sjálfstæðu rannsóknarskyldu sem á stjórnvöldum hvílir að afla umsagnar Þjóðskrár Íslands enda gefst kærendum kostur á að kynna sér þau sjónarmið og koma á framfæri andmælum sínum ef því er að skipta. Með hliðsjón af framangreindu er ljóst að málsforræðisreglan gildir ekki með sama hætti við meðferð mála hjá stjórnvöldum og fyrir dómstólum. Þá verður ekki talið að þó svo að Reykjavíkurborg hafi ekki séð ástæðu til að koma á framfæri við yfirfasteignamatsnefnd sérstökum athugasemdum vegna málsins, að með því hafi fyrrgreindur umsagnaraðili fallist á kröfur kærenda í málinu.
III
Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð hennar umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu hennar á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Í 2. mgr. sömu lagagreinar kemur fram að ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skuli matsverð eignarinnar ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. laganna finna eftir föngum tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.
Þjóðskrá Íslands hefur fyrst og fremst stuðst við þrjár matsaðferðir; þ.e. markaðsaðferð, tekjuaðferð og kostnaðaraðferð. Allar þessar þrjár aðferðir hafa það markmið að ákvarða gangverð fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Val á aðferð veltur á þeim gögnum sem tiltæk eru hverju sinni.
Markaðsaðferð er sú aðferð sem er nákvæmust enda miðar hún að því að meta gangverð beint út frá kaupsamningum. Þeirri aðferð er beitt af Þjóðskrá Íslands til þess að meta gangverð íbúðarhúsnæðis, enda er markaðurinn með slíkar eignir ekki aðeins mjög virkur á hinum þéttbýlli svæðum heldur eru íbúðarhús einnig tiltölulega einsleitar eignir sem auðveldar mjög tölfræðilegt mat á markaðsvirði þeirra. Þessari aðferð er hins vegar erfitt að beita við mat á gangverði atvinnuhúsnæðis. Ástæðan er sú að kaup og sölur atvinnuhúsnæðis eru ekki aðeins mun fátíðari heldur er gríðarlegur breytileiki til staðar hvað varðar ástand, eiginleika og notkun slíkra eigna. Þá er það einnig svo að eigendaskipti á atvinnuhúsnæði eiga sér í auknum mæli stað með yfirtöku á félögum eða eignasöfnun sem telja margar ólíkar eignir fremur en með beinni sölu á einstaka eignum. Loks, er staðreyndin sú að ekki er nema hluta af gerðum kaupsamningum fyrir atvinnuhúsnæði þinglýst sem takmarkar það gagnasafn sem hægt er að nota til þess að meta gangvirði atvinnuhúsnæðis með hliðsjón af kaup og sölu eigna.
Tekjuaðferðin miðar hins vegar að því að finna markaðsverðmæti eigna út frá þeim tekjustraumi sem þær skila. Þessi aðferð byggir á þeirri grundvallarforsendu hagfræði og fjármála að virði hverrar eignar sé jafnt því núvirta tekjuflæði sem þær skila. Þessi aðferð er háð því að virkur markaður sé til staðar með leiguhúsnæði þannig að hægt sé að áætla markaðsleiguverð með sæmilegu öryggi. Að auki nýtir Þjóðskrá Íslands upplýsingar úr kaupsamningum eftir föngum til þess að auka nákvæmni tekjuaðferðarinnar. Í ársskýrslu stofnunarinnar fyrir 2015 kemur meðal annars fram að tekjumat þess árs byggi á 5000 leigusamningum sem gerðir voru frá 1. janúar 2004 til 1. mars 2014 og 2300 kaupsamningum sem gerðir voru frá 1. júlí 2006 til 1. mars 2014. Að mati yfirfasteignamatsnefndar eru því tölfræðilegar forsendur uppfylltar til notkunar á tekjuaðferð við mat á gangvirði atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu eftir núgildandi lögum.
Kostnaðaraðferðin byggir á þeirri forsendu að fylgni sé á milli markaðsvirðis húsnæðis og byggingarkostnaðar. Þessi leið byggir á fremur veikum aðferðafræðilegum grunni enda getur markaðsvirði hæglega verið mun hærra eða lægra en byggingarkostnaður eftir staðsetningu auk þess sem vandasamt er að uppfæra byggingarkostnað og afskriftir í línu við markaðsverð þegar litið er til lengri tíma. Einungis kemur til greina að beita þessari aðferð þegar virkur markaður er ekki til staðar hvorki hvað varðar kaup og sölu eða leigu. Það getur stafað af því að viðkomandi eign sé einstök og miðuð við mjög sérhæfð not eða eftir atvikum að hún sé staðsett í svo miklu dreifbýli að markaðsupplýsingar skorti.
Það er því ljóst að þessar þrjár ofangreindar virðisaðferðir eru ekki jafngildar og val á leið veltur á því um hvaða eignategund er að ræða sem og þeim markaðsupplýsingum sem liggja fyrir á því svæði sem hún er staðsett. Fyrir liggur að fasteignin að Laugavegi [ ] er atvinnuhúsnæði sem staðsett er á svæði þar sem tiltölulega margir leigusamningar liggja fyrir. Við val á matsaðferð ber Þjóðskrá Íslands eðli máls samkvæmt að velja þá aðferð er gefur sem besta mynd af gangverði viðkomandi fasteignar. Af þeim sökum verður að telja að tekjuaðferðin sé sú leið sem Þjóðskrá Íslands beri að fara við mat á gangverði fasteignarinnar að Laugavegi [ ].
Með vísan til framangreinds verður því ekki séð að val á matsaðferð geti talist ívilnandi eða íþyngjandi í garð eigenda fasteigna þar sem þeim er öllum ætlað að ákvarða gangverð fasteignar í samræmi við ákvæði 27. gr. laga nr. 6/2001 eftir bestu fáanlegu upplýsingum um viðkomandi eignir. Fyrir það fyrsta eru matsaðferðirnar ekki jafngildar eins og farið var yfir hér að framan og í öðru lagi fer valið á milli þeirra eftir þeim markaðsupplýsingum sem eru til staðar. Ekki er því fallist á þá röksemd kærenda að tekjuaðferðin brjóti gegn meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga eða sé sérstaklega íþyngjandi í garð kærenda við ákvörðun á fasteignamati viðkomandi eignarhluta þeirra að Laugavegi [ ] umfram aðrar matsaðferðir Þjóðskrár Íslands.
IV
Kærendur telja tekjuaðferðina ólögmæta sem grundvöll fyrir fasteignamati eigna og þannig sem álagningarstofn fyrir fasteignaskatt þar sem í raun sé verið að skattleggja tekjur.
Eins og áður hefur verið gerð grein fyrir er kveðið á um fasteignamat og framkvæmd þess í 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Í 2. mgr. 27. gr. laganna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008, eru tilgreind nánar þau atriði sem hafa áhrif á matsverð fasteigna sé gangverð ekki þekkt. Meðal þessara atriða eru þær tekjur sem hægt er að hafa af fasteignum, nýtingamöguleikar, aldur og staðsetning eigna svo dæmi séu nefnd. Ljóst er af fyrrgreindu lagaákvæði að taka ber m.a. tillit til tekna af fasteign við mat á gangverði hennar sé það ekki þekkt. Í samræmi við áðurnefnt lagaákvæði hefur Þjóðskrá Íslands líkt og að framan greinir notast við ákveðnar matsaðferðir sem allar hafa það sama markmið að ákvarða gangverð fasteigna í samræmi við ákvæði 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Ein þessara matsaðferða er áðurnefnd tekjuaðferð. Að mati yfirfasteignamatsnefndar fer hin fyrrgreinda matsaðferð ekki gegn ákvæðum 77. gr. stjórnarskrár Lýðveldisins Íslands nr. 33/1944 enda er heimilt í 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 að taka tillit til tekna af eignum sé gangverð fasteignar ekki þekkt. Lagaheimild er því til staðar líkt og áskilið er samkvæmt ákvæði 77. gr. stjórnarskrárinnar. Samkvæmt framansögðu er um að ræða skýra og ótvíræða lagaheimild fyrir beitingu fyrrgreindrar matsaðferðar við ákvörðunar á matsverði fasteignar.
V
Kærendur telja jafnframt að sé stuðst við tekjuaðferðina beri að miða við ætlaðar nettó tekjur af viðkomandi fasteign en ekki brúttó tekjur líkt og Þjóðskrá Íslands geri í útreikningum sínum. Eðlilegt sé að til frádráttar tekjum komi allur rekstrarkostnaður eignarinnar svo og allur annar kostnaður við öflun tekna af eigninni. Önnur aðferð sé í senn ómálefnaleg og brjóti gegn skattaákvæðum stjórnarskrárinnar. Þá vísa kærendur einnig til þess að ekki verði séð að Þjóðskrá Íslands hafi við endurmat á eigninni aflað nauðsynlegra upplýsinga eða viðhlítandi gagna um rekstrarkostnað sambærilegra fasteigna á sama svæði. Kærendur benda einnig á að mat Þjóðskrár Íslands á viðkomandi matshlutum í fasteign þeirra að Laugavegi [ ] til verðs samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, byggi á meðaltölum brúttó tekna af sambærilegum fasteignum á sama svæði en slíkir meðaltalsútreikningar fái ekki staðist og leiði til ómálefnalegrar skattlagningar.
Eins og áður hefur komið fram, byggir tekjuaðferðin á því að kaupverð eignar sé jafnt þeim núvirtu brúttó tekjum sem hafa megi af fasteigninni að gefinni tiltekinni ávöxtunarkröfu. Upplýsingar úr nýlegum leigusamningnum ásamt upplýsingum úr fasteignaskrá um eiginleika fasteignar sem og tölfræðilegar aðferðir eru notaðar til að útbúa líkön sem eiga að lýsa fermetraleiguverði ásamt tiltekinni ávöxtunarkröfu. Við þessa útreikninga eru brúttó leigutekjur hafðar til viðmiðunar en einnig er stuðst við brúttó ávöxtunarkröfu þar sem m.a. er tekið tillit til kostnaðar vegna eignarinnar, viðhalds, verðbólgu ásamt áhættu og ávöxtun eiganda eignarinnar. Fræðilega séð ætti það ekki að skipta höfuðmáli hvort stuðst er við brúttó eða nettó leigutekjur þar sem um sambærilega notkun er að ræða enda lýtur rekstur fasteigna tiltölulega þekktum lögmálum sem ættu að gilda með nokkuð samræmdum hætti. Þannig ætti að vera hægt að beita tölfræðilegum leiðum til þess að varpa fram gangvirði út frá brúttó leigutekjum.
Að mati yfirfasteignamatsnefndar fylgja því margir aðferðafræðilegir vankantar að taka kostnað með í reikninginn til þess að meta nettó leigutekjur. Fyrir það fyrsta myndi slík nálgun kosta gríðarlega mikla vinnu af hálfu matsaðila sem þyrfti að fara yfir kostnaðarbókhald allra þeirra aðila sem leigja út atvinnuhúsnæði á landinu. Í annan stað myndi slík aðferðafræði þrengja verulega að persónuverndarsjónarmiðum téðra leigusala sem þyrftu að afhenda matsaðilum mjög nákvæm og jafnvel viðskiptalega viðkvæm gögn úr sínu bókhaldi. Í þriðja lagi er helsti kosturinn við að nota brúttó leigutekjur við verðmat samkvæmt tekjuaðferðinni sá að miðað er við eina stærð, þ.e. leiguverð úr leigusamningum, ásamt því að taka tillit til eiginleika viðkomandi húsnæðis. Með því að taka tillit til kostnaðar við rekstur viðkomandi eignar fjölgar þeim breytum sem þarf að safna og meta, auk þess sem eigendur téðra eigna hefðu mismikla og misjafna hvata til þess að veita slíkar upplýsingar. Það er því ótvírætt ljóst að sú nálgun að meta hreinar leigutekjur myndi fjölga mjög þeim breytum sem þyrfti að leggja mat á án þess þó að auka nákvæmni matsins.
Niðurstaðan yrði því einfaldlega sú að mat á gangverði út frá nettó leigutekjum yrði ekki aðeins dýrara og flóknara, heldur líka mun ónákvæmara þar sem beiting tölfræðilegrar aðferðafræði yrði miklum vandkvæðum háð.
VI
Eins og áður hefur komið fram, byggir tekjuaðferðin á því að finna markaðsverð húsnæðis með því að safna upplýsingum úr leigusamningum af öllu höfuðborgarsvæðinu saman í einn talnasarp sem síðan er metin með tölfræðilegum leiðum með hliðsjón af kaupsamningum. Að mati yfirfasteignamatsnefndar hefur þessi aðferð margt umfram það að meta markaðsvirði hverrar eignar út frá þeim einstöku leigusamningum sem gerðir eru um viðkomandi fasteign sérstaklega. Í fyrsta lagi eru leigusamningar til mislangs tíma og með misjöfnum skilmálum sem endurspeglast í leiguverðinu. Í öðru lagi skiptir máli hvenær samningar eru gerðir og hvernig þeir eru uppreiknaðir yfir tíma. Leigusamningur sem er gerður á einum tíma miðað við markaðskjör kann síðar að vera of hár eða lágur miðað við markaðinn þegar frá líður, eftir því hvernig verðþróun leigu verður yfir tíma. Í þriðja lagi geta leigusalar eða leigutakar haft ýmsa hvata eða ástæður til þess að gera samninga sem eru ekki í samræmi við markaðskjör. Til að mynda er ljóst að ef það vinnulag væri tekið upp að fasteignamat hverrar einstakrar eignar réðist af þeim leigusamningum sem um hana væru gerðir skapaði það hvata til að tilgreina upphæð leigunnar sem lægsta í leigusamningum.
Af þessu má vera ljóst að það hefur aðeins takmarkaða þýðingu fyrir eigendur fasteigna að leggja fram leigusamninga til þess að fá fram endurmat á fasteignamati. Í öllu falli ber að leggja slíka samninga fyrir Þjóðskrá Íslands sem hefur þá lögformlegu skyldu að framkvæma matið og hefur einnig heildaryfirsýn yfir þinglýsta leigusamninga sem gerðir eru á höfuðborgarsvæðinu. Í máli þessu hafa kærendur lagt fram eigin útreikninga á tekjum ásamt nokkrum einstökum leigusamningum fyrir Laugaveg [ ]. Þjóðskrá Íslands hefur ekki fengið afhenta alla samninga sem í gildi eru um viðkomandi matshluta. Með hliðsjón af framangreindu og með vísan til þeirrar tölfræðilegu aðferðafræði sem tekjuaðferðin byggir á, er það mat nefndarinnar að þeir leigusamningar sem kærendur hafa lagt fram geti ekki skapað grundvöll að endurreikningi á núgildandi fasteignamati matshluta þeirra að Laugavegi [ ].
VII
Þá vísa kærendur til þess að við mat á umræddum matshlutum þeirra að Laugavegi [ ], hafi ekki verið tekið nægilegt tillit til ástands eignarinnar þar sem ljóst sé að nauðsynlegt sé að ráðast í umfangsmiklar og kostnaðarsamar viðhaldsframkvæmdir á eigninni. Í því sambandi benda kærendur m.a. á að lyftur í húsnæðinu séu komnar til ára sinna og fyrirsjáanlegt sé að endurbyggja þurfi lyftuskála frá grunni auk þess sem endurnýja þurfi skólplagnir frá eigninni. Þá uppfylli fasteignin ekki þær kröfur sem nú eru gerðar varðandi aðgengi fatlaðra og sú staðreynd takmarki verulega möguleika kærenda til útleigu á viðkomandi matshlutum. Þá telja kærendur nauðsynlegt að ráðast í kostnaðarsamar viðhaldsframkvæmdir á sameign hússins.
Að mati yfirfasteignamatsnefndar gefa gögn málsins til kynna að umtalsverðar breytingar hafi verið gerðar á matsforsendum fasteignarinnar að Laugavegi [ ] þegar eignin var skoðuð af matsmanni Þjóðskrár Íslands við endurmat hennar í október 2014. Samanburður á núverandi fasteignamati fyrir árið 2015 við fasteignamat annarra eigna á efri hluta Laugavegar má sjá á mynd hér að neðan sem sýnir fasteignamat matshluta á Laugavegi [ ] til [ ]. Af myndinni má glöggt ráða að fasteignamat matshluta að Laugavegi [ ] liggur í flestum tilvikum fyrir neðan meðaltal annarra eigna við efri hluta téðrar götu. Aukinheldur eru nokkrir þeirra verulega mikið fyrir neðan umrætt meðaltal.
Hafa verður í huga að húsin á efri hluta Laugavegar eru byggð á svipuðum tíma og ættu því að vera nokkuð sambærileg. Vettvangsskoðun yfirfasteignamatsnefndar á Laugavegi [ ] staðfestir einnig að ástand eignarinnar er mjög gott miðað við aldur og húsinu hefur verið vel við haldið. Eigninni er einnig skipt niður í tiltölulega þægilegar einingar sem ættu að henta vel þörfum margra smærri fyrirtækja. Ef fasteignamat Laugavegs [ ] er borið saman við aðrar eignir í næsta nágrenni, líkt og gert er á mynd hér að ofan, verður ekki greint að fasteignamat á matshlutum að Laugavegi [ ] sé hærra eða úr línu við fasteignamat annarra eigna á þessu svæði. Þvert á móti virðist matið vera heldur lægra en mat matshluta í öðrum sambærilegum fasteignum í nágrenninu. Ekki verður annað ráðið en að Þjóðskrá Íslands hafi tekið tillit þeirra atriða sem kærendur telja að taka beri mið af við mat á gangvirði matshluta þeirra.
VIII
Með vísan til alls þess sem að framan er rakið er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að fasteignamat viðkomandi matshluta Laugavegs [ ], Reykjavík, fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr[ ], fnr. [ ], fnr[ ], fnr. [ ], fnr. [ ] og fnr[ ], fyrir árið 2015, sé hæfilega ákvarðað í hinni kærðu ákvörðun.
Úrskurðarorð
Ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 20. nóvember 2014, um endurmat á fasteignamati fyrir Laugaveg [ ], Reykjavík, fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr[ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ], fnr. [ ] og fnr. [ ], fyrir árið 2015, er staðfest.
Kröfum kærenda um leiðréttingu fasteignamats fyrri ára og um lækkun álagðra fasteignagjalda er vísað frá yfirfasteignamatsnefnd.
__________________________________
Hulda Árnadóttir
______________________________ ________________________________
Ásgeir Jónsson Björn Jóhannesson