Hoppa yfir valmynd
Matsnefnd eignarnámsbóta

Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 27. júlí 1993

MATSNEFND EIGNARNÁMSBÓTA
   
               ÚRSKURÐUR
               uppkveðinn 27. júlí 1993
               í eignarnámsmálinu nr. 15/1991:

               Hafnarfjarðarkaupstaður
               gegn
               Smára Haukssyni
               og
               Svanhildi M. Jónsdóttur.

1. Skipan matsnefndar.

   Úrskurð þennan kveða upp Ragnar Aðalsteinsson hrl., formaður Matsnefndar eignarnámsbóta, ásamt matsnefndarmönnunum Ragnari Ingimarssyni, verkfræðingi, og Stefáni Tryggvasyni, bónda, en formaður hefur kvatt þá til meðferðar þessa máls skv. 2. mgr. 2. gr. l. nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

II. Aðilar.

   Eignarnemi er Hafnarfjarðarbær og fyrir hann flytur málið Guðmundur Benediktsson, bæjarlögmaður.
   
   Eignarnámsþolar eru Smári Hauksson, Fífuseli 36, Reykjavík, og Svanhildur M. Jónsdóttir, Efstasundi 49, Reykjavík.

III. Matsbeiðni.

   Matsbeiðni eignarnema, Hafnarfjarðarbæjar, er undirrituð af bæjarlögmanni, Guðmundi Benediktssyni, og dags. 4. desember 1991.

IV. Andlag eignarnáms og tilefni.

   Tilefni eignarnáms er, að ræktunarlóð nr. 976 á svonefndum Öldum við Kaldárselsveg í Hafnarfirði er innan marka staðfests skipulags og hamlar að sögn eignarnema senn framkvæmdum á svæðinu. Lóðin sem eignarnámið beinist að er erfðafestuland, 16.000 m2, og eiga eignarnámsþolar hvor um sig 13,493% eða samtals 26,986% allra réttinda yfir fasteigninni, en eignarnemi á sjálfur 73,014% réttinda í eigninni. Réttindin eru í óskiptri sameign.

V. Eignarnámsheimild.

   Eignarnemi vísar til 28.gr. skipulagslaga nr. 19/1964 um heimild til eignarnáms.

   Eignarnámsþolar gera ekki athugasemd við eignarnámsheimildina og málsmeðferðina fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta að gengnum úrskurði matsnefndarinnar hinn 23. janúar 1992.

   
VI. Kröfur eignarnema.

   Kröfur eignarnema eru þær, að eignarnámsbætur til handa eignarnámsþolum verði ákveðnar kr. 670.364.-.

   
VII. Kröfur eignarnámsþola.

   Eignarnámsþolar gera þær kröfur, að bætur þeim til handa verði ákveðnar kr. 1.855.460,- fyrir hinn eignarnumda fasteignarhluta, en að auki verði eignarnemi úrskurðaður til að greiða eignarnámsþolum kr. 104.032,- vegna útlagðs kostnaðar við mat dómkvaddra matsmanna. Þá krefjast eignarnámsþolar og málskostnaðar og virðisaukaskatts, svo og dráttarvaxta á málskostnað.

VIII. Málsatvik.

   Samkvæmt samningi milli bæjarstjórans í Hafnarfirði og Sigurðar Guðmundssonar dags. 18. mars 1944 og mótteknum til þinglestur hinn 20. mars 1944, þá var Sigurði Guðmundssyni skv. ályktun bæjarstjórnar á fundi 7. júlí 1932 leigð á erfðafestu 16.000 m2 ræktunarlóð efst á Öldum meðfram Kaldárselsvegi. Lóðin var leigð til að byggja á henni hús og mannvirki svo og til ræktunar. Var lóðin leigð til erfðafestu og hafði leiguliði rétt til að selja og veðsetja afnotarétt sinn ásamt mannvirkjum, en við sölu hafði bæjarstjórnin forkaupsrétt. Ársleiga var 4% af virðingarverði lóðarinnar eftir mati Fasteignanefndar eða kr. 75.- á þeim tíma. Leiguliði skyldi greiða alla skatta og gjöld til hins opinbera er lögð kynnu að vera á erfðafestulóðir sem gjaldstofn. Samkomulag þetta er ótímabundið og í því eru engin uppsagnarákvæði. Lóðin fellur þó aftur til eigenda án uppsagnar ef leiguliði flytur öll hús af lóðinni eða fellir þau niður á einhvern hátt og greiðir eigi lóðargjaldið.

   Núverandi eigendur greindra fasteignaréttinda eru eignarnemi að 73,014% en eignarnámsþolar að 26,986% að helmingi hvor. Ekki er upplýst á hvern hátt eignarnámsþolar eru komnir að réttindum sínum yfir fasteigninni. Samkvæmt upplýsingum eignarnema eru lönd umhverfis greinda lóð einnig erfðafestulönd og hefur eignarnemi keypt réttindin með samningum við erfðafestuhafana. Samningaviðræður fóru fram við eignarnámsþola en mikið bar á milli aðila um fjárhæð bóta. Varð verulegur ágreiningur með málsaðilum m.a. um málsmeðferð og bar ágreininginn fyrir uppboðsrétt í Hafnarfirði. Þá óskuðu eignarnámsþolar eftir dómkvaðningu matsmanna og var því mótmælt af hálfu eignarnema. Héraðsdómari dómkvaddi tvo menn til að framkvæma umbeðið mat á verðmæti hins eignarnumda.

   Á fundi bæjarráðs Hafnarfjarðar hinn 31. október 1991 var samþykkt að taka eignarhluta eignarnámþolanna eignarnámi skv. heimild í 28. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 og var sú ákvörðun samþykkt á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar hinn 5. nóvember 1991. Þetta var eignarnámsþolum tilkynnt með bréfi eignarnema dags. 4. desember 1991.

IX. Málsmeðferð.

   Matsbeiðni eignarnema er dags. 4. desember 1991. Málið kom fyrst fyrir matsnefndina á fundi hinn 9. janúar 1992 og voru þar lögð fram 14 skjöl. Eignarnámsþolar mótmæltu því að eignarnámsmál yrði rekið fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta þar sem samið hefði verið um aðra málsmeðferð. Málið kom síðan fyrir hinn 16. janúar 1992 og voru þar lögð fram skjöl nr. 15-20. Málið var þá munnlega flutt um framkomna frávísunarkröfu eignarnámsþola og tekið til úrskurðar. Hinn 23. janúar 1992 var kveðinn upp úrskurður í málinu og kröfu eignarnámsþolanna um frávísun málsins var hafnað. Á matsfundi hinn 16. mars 1993 lagði lögmaður eignarnema fram greinargerð og á matsfundinn 15. apríl 1993 lagði lögmaður eignarnámsþola fram greinargerð ásamt tveimur fylgiskjölum. Síðar þann dag var gengið á vettvang og málið síðan munnlega flutt og tekið til úrskurðar.

X.   Sjónarmið eignarnema.

   Sjónarmið eignarnema eru þau, að kr. 670.364 fyrir hluta eignarnámsþola í erfðafesturétti og mannvirkjum jafngilti því verði fyrir 26,986% eignarhluta eignarnámsþolanna, sem eignarnemi hefði greiddi fyrir 73.014% eignarhluta sinn. Að auki vísar eignarnemi til úrskurða Matsnefndar eignarnámsbóta í sambærilegum málum, einkum úrskurða um bætur fyrir þrjú erfðafestulönd í Hvömmum í Hafnarfirði uppkveðnum hinn 8. september 1978. Ennfremur vitnaði eignarnemi til úrskurðar matsnefndar frá 21. júní 1988 um bætur fyrir eignarnumið erfðafestuland.

XI. Sjónarmið eignarnámsþola.

   Eignarnámsþolar byggja kröfur sínar í málinu á matsgerð dómkvaddra matsmanna frá 25. janúar 1992. Að kröfu eignarnámsþola voru dómkvaddir hinn 1. nóvember 1991 þeir Finnbogi H. Alexanderson, lögfræðingur, og Árni Stefánsson, hæstaréttarlögmaður, af bæjarþingi Hafnarfjarðar til þess að skoða og meta til fjár ræktunarlóð á Öldum nr. 976, Hafnarfirði.

   Er matsmálið var fyrst tekið fyrir á vettvangi hinn 6. desember 1991 mótmælti lögmaður eignarnema, (matsþola) framgangi matsins og lýsti því yfir að hann sæi ekki ástæðu til að leggja fram greinargerð í matsmálinu fyrir matsþola. Að svo búnu vék lögmaður matsþola af matsfundi. Lögmaður matsbeiðanda tók hins vegar þátt í fundarstörfum. Í matsgerð dags. 25. janúar 1992 er niðurstaða hinna dómkvöddu matsmanna sú að landverð matshlutans nemi kr. 1.683.760.-. Víkja matsmenn að því að erfðafestusamningurinn um landið veiti erfðafestuhöfum mjög víðtæk réttindi, bæði hvað snerti nýtingu landsins til ræktunar, húsbygginga og fleira, svo og í sambandi við sölu, veðsetningu og erfðir. Þá þurfi að bjóða bæjarstjórn Hafnarfjarðar forkaupsrétt ef selja eigi erfðafesturéttinn að öllu eða nokkru leyti. Þá vekja hinir dómkvöddu matsmenn athygli á því að Hafnarfjarðarbær eigi þann kost einan að krefjast eignarnáms til að ná yfirráðum fasteignarhlutans, þar sem ekki séu um nein uppsagnarákvæði að ræða í samningi aðila. Þá sé leiga eftir landið bundin við 4% af fasteignarmati þess á hverjum tíma. Síðan segja hinir dómkvöddu matsmenn að þrátt fyrir hið víðtæka afsal réttinda yfir landinu skv. erfðafestusamningnum, þá verði "þeim ekki jafnað til fulls eignarréttar eða eitthvað sem nálgast hann."

   Af hálfu eignarnámsþola eru kröfur í matsmáli þessu eingöngu byggðar á mati hinna dómkvöddu matsmanna og vísað til þess að Hæstiréttur hefði samþykkt þá leið, að dómkvaddir væru sérstakir matsmenn til að meta land sem á að taka eignarnámi.

XII. Álit matsnefndar.

   Matsnefndin hefur gengið á vettvang á ræktunarlóðina nr. 976 á Öldum við Kaldárselsveg og kynnt sér lóðina og afstöðu hennar til nágrannalóða og vega í grenndinni. Þá hefur matsnefndin skoðað mannvirki á lóðinni, hvort tveggja í fylgd talsmanna aðila.

   Svonefndar Öldur eru austan þjóðvegarins, sem liggur gegnum Hafnarfjörð nálægt kirkjugarði Hafnfirðinga. Ræktunarlóðin er í nokkrum slakka þar sem hallar niður á við til norð-austurs. Þar fyrir neðan tekur við Stekkjarhraun en handan þess er ný íbúðarbyggð í svonefndri Setbergshlíð. Lóðin hefur frá fyrri tíð verið að verulegu leyti ræktuð, en sú ræktun er nú úr sér gengin, enda hefur henni ekki verið haldið við. Mannvirki eru, auk girðingar í niðurníðslu, gömul gripahús, sem eru að falli komin vegna viðhaldsleysis.

   Í erfðafestusamningnum frá 18. mars 1944 segir m.a. að upphaflegum rétthafa hafi skv. ályktun bæjarstjórnar á fundi 7. júní 1932 verið leigð á erfðafestu ræktunarlóð efst á Öldum meðfram Kaldárselsvegi. Sagt er að lóðin sé í lögun óreglulegur ferhyrningur og norð-vestan að lóðinni liggi stígur og sé sú hlið 180 metrar, norð-austurhliðin sé 81,5 metri, suð-austurhliðin 153 metrar og sú hlið lóðarinnar sem liggi meðfram Kaldárselsvegi sé 114 metrar. Samtals sé flatarmál lóðarinnar 16.000 m2 eða fimm dagsláttur. Er þetta í samræmi við uppdrátt Emils Jónssonar dags. 10.10.1939 af lóðinni.

   Í erfðafestuskilmálum segir að lóðin sé leigð til þess að byggja á henni hús og mannvirki, svo og til ræktunar og yfir höfuð til hverra verklegra og vanalegra afnota, er eigi komi í bága við fyrirskipanir vega- og byggingarnefndar og fyrirmæli lögreglu- og heilbrigðisnefndar. Tekið er fram að lóðin sé leigð til erfðafestu, þannig að leiguliði hafi rétt til að selja og veðsetja afnotaréttindi lóðarinnar ásamt húsum og mannvirkjum á henni, en vilji hann selja erfðafesturétt sinn að öllu eða nokkru leyti hafi bæjarstjórnin forkaupsrétt. Þá segir að í leigu eftir lóðina greiði leiguliði árlega kr. 75.- sem séu 4% af virðingarverði lóðarinnar eftir mati Fasteignarnefndar. Um brottfall réttinda skv. samningnum segir að flytji leiguliði öll hús af lóðinni eða felli þau niður á einhvern hátt og greiði eigi lóðargjaldið gangi samningurinn úr gildi og falli lóðin þá aftur til eiganda án uppsagnar. Leiguliði skal greiða alla skatta og gjöld til hins opinbera, sem lögð kunna að verða á erfðafestulóðir sem gjaldstofn.

   Matsnefnd eignarnámsbóta telur að mannvirki og ræktun á greindri ræktunarlóð hafi ekkert verðgildi og meta því eignarnámsþolum ekki bætur úr hendi eignarnema vegna hlutdeildar þeirra í þeim réttindum.
   Við mat á verðmæti landsins telur matsnefndin að óhjákvæmilegt sé að líta til réttinda erfðafestuhafa yfir landinu, en þeim verði ekki jafnað til fullkomins eignarréttar yfir því. Matsnefndin telur að leiguliði hafi að ýmsu leyti ríkar heimildir yfir landinu, en þó sé ein veigamikil takmörkun á réttindum erfðafestuhafanna, sem hér skipti meginmáli. Lóðin sé frá upphafi leigð á erfðafestu sem ræktunarlóð en í því telur matsnefndin að felist sú takmörkun á rétti erfðafestuhafa, að honum sé einungis heimilt að gera þau mannvirki á landinu, sem tengist ræktun á því. Leigusali hafi stofnað til réttar fyrir erfðafestuhafann til að rækta hið leigða land og gera jafnframt á landinu þau mannvirki sem séu í eðlilegu sambandi við ræktunina og er þá átt við íbúðarhús, gripahús og sambærileg mannvirki. Matsnefnd eignarnámsbóta telur hins vegar að ekki felist í erfðafestusamningnum heimild til handa erfðafestuhöfunum til að búta landið í smærri einingar sem byggingarlóðir, hvort sem er undir íbúðarhús eða annarskonar mannvirki. Af hálfu eignarnema og eignarnámsþola telur matsnefndin að skýrt hafi fram komið að báðir aðilar líti svo á, að verðmæti lóðarinnar sé einkum fólgið í framtíðarafnotum hennar sem byggingarlands mjög á næstunni. Af hálfu eignarnámsþola hafa ekki komið fram sjónarmið um önnur atriði sem orki á verðmætismat lóðarinnar til hækkunar. Matsnefnd eignarnámsbóta hefur litið til legu landsins og viðhorfs til byggingar í Hafnarfirði og dregur ekki í efa að það hafi gildi sem framtíðarbyggingarland í samræmi við skipulag Hafnarfjarðarbæjar. Þá hefur matsnefndin litið til verðs á löndum og lóðum í Hafnarfirði og grennd, kaupum og sölum manna á meðal, svo og til niðurstaðna í verðmætismötum, sem unnin hafa verið á síðustu árum. Þá hefur matsnefndin og haft til hliðsjónar svonefnt upptökugjald sem Hafnarfjarðarbær hefur innheimt hjá nýjum lóðarhöfum, en matsnefndin telur það að nokkru endurspegla markaðsverð á eignarlandi. Með hliðsjón af öllu framangreindu og þá einkum þeirri takmörkun á réttindum erfðafestuhafanna, sem að framan er lýst, hefur matsnefndin komist að þeirri niðurstöðu að bætur til handa eignarnámsþolunum fyrir missi réttinda þeirra, eins og þeim hefur verið lýst hér að framan, séu hæfilega ákveðnar kr. 1.080.000.-. Fjárhæðir í mati þessu eru miðaðar við verðlag á úrskurðardegi og staðgreiðslu bótanna.

   Við ákvörðun málskostnaðar til eignarnámsþola er höfð hliðsjón af eðlilegu framlagi lögmanns við kröfugerð og rekstur málsins og jafnframt litið til þeirra hagsmuna, sem í húfi eru, og eðlilegs útlagðs kostnaðar. Matsnefndin lítur svo á, að eignarnámsþolar hefðu getað komið öllum þeim sjónarmiðum, sem þeir komu að við mat hinna dómkvöddu matsmanna, að við rekstur eignarnámsmáls þessa og jafnframt vekur nefndin athygli á því, að mat hinna dómkvöddu matsmanna er meðal sönnunargagna í eignarnámsmálinu, en hefur ekki sérstakt aukið sönnunargildi fram yfir önnur sönnunargögn. Með ofangreint í huga ákveður matsnefndin, að eignarnemi greiði eignarnámsþolum kr. 195.000.- í málskostnað og hefur þá ekki verið tekið tillit til virðisaukaskatts. Enda þótt matsnefndin ákveði eignarnámsþola ekki virðisaukaskatt á málskostnað, þá er það álit nefndarinnar að eignarnema beri að greiða eignarnámsþola slíkan skatt til viðbótar, enda verði eignarnámsþoli ekki skaðlaus að öðrum kosti.

   Eignarnemi greiði allan kostnað af störfum Matsnefndar eignarnámsbóta um málið samtals kr. 236.130.-.

   ÚRSKURÐARORÐ

   Eignarnemi, Hafnarfjarðarbær, greiði eignarnámsþolum Smára Haukssyni og Svanhildi M. Jónsdóttur sameiginlega kr. 1.080.000.- og kr. 195.000.- í málskostnað. Eignarnemi greiði ríkissjóði kr. 236.130.-í kostnað af störfum Matsnefndar eignarnámsbóta.

Ragnar Aðalsteinsson       (sign)
Ragnar Ingimarsson         (sign)
Stefán Tryggvason         (sign)

Rétt endurrit staðfestir
f.h. Matsnefndar eignarnámsbóta
hinn 30. júlí 1993


Ragnar Aðalsteinsson formaður.


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum