Mál nr. 81/2020 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 81/2020
Lögmæti aðalfundar. Þátttaka verktaka í atkvæðagreiðslu.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 28. júlí 2020, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 17. ágúst 2020, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 8. október 2020.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 12 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsinu. Ágreiningur er um lögmæti aðalfundar og þátttöku verktaka í atkvæðagreiðlu um tilboð frá honum.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að aðalfundur sem haldinn var 4. febrúar 2020 sé ólögmætur.
- Að viðurkennt verði að aukahúsfundur sé ólögmætur.
- Að viðurkennt verði að atkvæðagreiðsla um samning á aukahúsfundi sé ólögmæt.
- Að viðurkennt verði að atkvæðagreiðsla um samning við verktaka á aukahúsfundi sé ólögmæt.
- Að viðurkennt verði að samningur við verktaka ólögmætur og að honum skuli rift og gengið skuli til nýrra samninga.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi árangurslaust reynt að fá verksamning, sem gerður hafi verið við verktaka um viðhald á húsinu, leiðréttan eftir að hafa rekist á rangar magntölur og verkliði sem ekki eigi við eða hafi ekki og verði ekki unnir. Formaður og stjórn gagnaðila vilji ekki láta leiðrétta samninginn. Þrátt fyrir að hafa birt hafi verið áskorun til stjórnar um að leiðrétta samninginn hafi engu verið svarað og þöggunin sé alger á fésbókarsíðu hússins.
Álitsbeiðandi telji sig hafa viðamikla þekkingu á viðlíka samningum, enda hafi hann unnið við viðhald fasteigna í fjöldamörg ár og á síðustu árum séð algerlega um verktilboð og samningagerð ásamt uppmælingum fasteigna fyrir hönd málarameistara sem unnið hafi verið fyrir. Eftir að grunur um misræmi hafi komið upp sé búið að mæla upp með lasermæli þær stærðir sem vafasamar hafi þótt og staðfesta þær mælingar með samkeyrslu við fyrirliggjandi teikningar af húsinu.
Í greinargerð gagnaðila segir að álitsbeiðandi hafi fengið öll skjöl og upplýsingar sem hann hafi beðið um, þrátt fyrir að hafa lítið sem ekkert mætt á húsfundi síðustu ár. Fullyrðingum hans um að verðið á framkvæmdartilboðinu sé rangt eða of hátt sé hafnað, enda sé það byggt á magntölum og mælingum frá byggingarfulltrúa og þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu. Gaflar hússins séu klæddir ásamt utanáliggjandi stigagangi og eigi því ekki að vera inni í tilboðinu. Það kunni að hafa misfarist og verði þá breytt.
Á aðalfundinum 4. febrúar 2020 hafi legið fyrir tvö tilboð í verkið. Annað hafi þótt of hátt. Hitt hafi verið nokkuð lægra en tilboð sem lagt hafi verið fram á aukahúsfundinum en hafi ekki þótt trúverðugt. Það hafi verið lækkað þar sem útihurðir á íbúðum, sem ekki teljist til sameignar, hafi verið teknar út.
Gagnaðili fallist á að fyrirvari aðalfundarins hafi verið fimm dögum of langur og því hafi verið boðað til annars aðalfundar 24. ágúst 2020.
Þá sé fullyrðingu álitsbeiðanda um að þessi mál hafi ekki fengist rædd og að um einhverja þöggun sé að ræða af hálfu stjórnar gagnaðila hafnað. Álitsbeiðanda hafi verið í lófa lagið að mæta á umrædda fundi og bregðast fyrr við eða áður en hann hafi sjálfur greitt fyrstu greiðslu.
III. Forsendur
Undir rekstri málsins féllst gagnaðili á sjónarmið álitsbeiðanda um að til aðalfundarins 4. febrúar 2020 hafi verið boðað með of löngum fyrirvara. Af þeim sökum boðaði hann til aðalfundar á ný 24. ágúst 2020 þar sem bera átti tillöguna upp til atkvæðagreiðslu á ný. Engar athugasemdir bárust frá álitsbeiðanda vegna þessa og má því ætla að af þessu hafi orðið. Þannig er ekki lengur ágreiningur um lögmæti fundarins og ákvarðana sem á honum voru teknar. Er því ekki tilefni til að fjalla frekar um kröfur álitsbeiðanda og er þeim vísað frá kærunefnd.
Af gefnu tilefni bendi kærunefnd þó á að samkvæmt 65. gr. laga um fjöleignarhús má enginn sem félagsmaður eða umboðsmaður hans taka þátt í atkvæðagreiðslu um samninga eða málefni eigi hann sérstakra persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta í málinu.
IV. Niðurstaða
Kröfum álitsbeiðanda er vísað frá.
Reykjavík, 8. október 2020
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson