Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 4. febrúar 1988

Ár 1988, fimmtudaginn 4. febrúar var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:

               Sauðárkrókskaupstaður
                  gegn
               Hreini Sigurðssyni
               Sauðárkróki

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r:

I.

Með bréfi dags. 29. september 1987 hefur Sauðárkrókskaupstaður farið þess á leit við Matsnefnd eignarnámsbóta, að metin verði til fjár verðmæti þess hluta úr landi Sauðár u.þ.b. 3 ha., sem Sauðárkróksbær hyggst taka eignarnámi skv. heimild í skipulagslögum nr. 19/1964.

Landið sé í eigu Hreins Sigurðssonar, nnr. 4379-6031, Aðalgötu 20, Sauðárkróki.

Eignarnemi skýrir svo frá, að skv. staðfestu aðalskipulagi frá 30. nóvember 1984 sé það sem eftir er af jörðinni Sauðá komið inn í byggð Sauðárkrókskaupstaðar. Hafi kaupstaðurinn því falast eftir að kaupa landið af eigendum þess Hreini Sigurðssyni og db. Indriða Sigurðssonar. Eignarnemi kveðst hafa áhuga á kaupum þessum vegna nauðsynlegra framkvæmda á vegum bæjarins í landi Sauðár. Beri þar hæst byggingarframkvæmdir vegna stækkunar á dælustöð Sauðárkróks og fleiri framkvæmdir séu einnig á döfinni.

Samkomulag hafi ekki tekist um kaupin á umræddum jarðarhluta við Hrein Sigurðsson. Hins vegar hafi eignarnema verið heimilað að hefja byggingarframkvæmdir vegna stækkunar dælustöðvarinnar með sérstöku samkomulagi dags. 7. ágúst 1987.

Eignarnemi tekur fram að óleystur sé ágreiningur aðila um ca. 1/3 hluta landsins, sem eignarnemi áliti að sé erfðafestuland. Þess er því óskað sérstaklega, að þessi hluti landsins er sérstaklega merktur, mskj. nr. 3.

Einnig er tekið fram, að ekki sé óskað eftir mati á eignarhluta db. Indriða Sigurðssonar í jörðinni Sauðá.

Eignarnemi tekur fram, að við mat á verðmæti lands þessa telji hann rétt að hafa í huga eftirfarandi atriði:

1)   Til hvaða notkunar landið hafi verið skipulagt, en það sé sem útivistarsvæði og fyrir byggingu hitaveitunnar fyrir hitaveituvatnslagnir o.fl.

2)   Um sé að ræða sölu í einu lagi á stóru landsvæði.

3)   Lóðarverð á Sauðárkróki kveðst eignarnemi muni afla upplýsinga um, undir rekstri málsins.

Telur eignarnemi framangreind atriði leiða til þess, að verðmæti landsins eigi að vera töluvert lægra en t.d. söluverð annarra lóða til bygginga íbúðarhúsa o.þ.h.

Eignarnemi kveður land þetta ekki ætlað sem byggingarland en 1/3 hl. þess sé ætlaður til afnota fyrir sjúkrahúsið og annar hluti til útivistar, sem opið svæði.

Eignarnemi telur að hafa beri í huga við matið notkun eignarnámsþola á landinu fyrir eignarnámið, svo og arð hans af landinu. Þá bendir hann á kaupsamninga, sem lagðir eru fram í málinu, um sölur á landi í nágrenninu, en þar hafi lönd verið seld á 4 - 11 kr. fermeterinn. Segir hann lóðaverð hafa verið lágt á Sauðárkróki. Hann kveður atvinnuhorfur og atvinnuástand geta verið fallvalt í kaupstaðnum og gróðasjónarmið eignarnámsþola eigi ekki að koma til greina. Leggur hann áherslu á, að kaupsamningar um lóðir í nágrenninu beri helst að hafa til viðmiðunar við matið. Þá beri við matið að hafa hliðsjón af 30. gr. skipulagslaga.

II.

Af hálfu eignarnámsþola hefur flutt mál þetta Stefán Pálsson, hrl.

Matsþoli gerir þær kröfur í málinu, að við verðmat á landinu fái hann sanngjarnar og hæfilegar bætur og telur hann, að við matið megi hafa hliðsjón af verði og mati lóða á Ísafirði. Þar sem um hliðstæða staði sé að ræða.

Matsþoli segir að ekki sé ágreiningur um framgang eignarnámsins og hann hafi samþykkt umráð eignarnema yfir landinu. Ekki sé heldur ágreiningur um lóðamörk eða stærð þannig að land það sem meta á sé 31.500 m² að stærð.

Hins vegar sé ágreiningur um fjárhæð eignarnámsbóta og hvort bæta beri hluta hins eignarnumda lands, sem erfðafestulands eða eignarlands. Um sé að ræða ca. 1/4 hl. landsins, sem eignarnemi hafi áskilið sér rétt til að bætt verði sem erfðafestuland en þeirri kröfu sé alfarið mótmælt af hans hálfu. Ljóst sé að úrlausn um þetta ágreiningsefni heyri ekki undir Matsnefnd eignarnámsbóta og því hafi eignarnemi valið þá leið, að biðja um tvíþætt mat. Annars vegar á landinu, sem eignarlandi og hins vegar á hluta þess, sem erfðafestulandi. Matsþoli sé ósáttur við þessa afstöðu eignarnema, en til þess að ekki verði frekari tafir á því að han fái réttmætar bætur, þá fallist hann á framgang matsins á þessum grundvelli en hann áskilur sér allan rétt til fullra eignarnámsbóta fyrir allt eignarland sitt.

Matsþoli tekur fram að eignarnemi haf fengið formleg umráð landsins með samkomulagi dags. 7. ágúst 1987 en alllöngu áður hafi hann fengið hluta af landinu, fyrst vegna vegagerðar við Sæmundarhlíð og síðar vegna byggingar dælustöðvar. Afnot þessi hafi verið án endurgjalds til þessa.

Matsþoli segir að við mat á umræddri landspildu beri fyrst að líta til staðsetningar landsins. Það sé í byggðarkjarna Sauðárkrókskaupstaðar, sé skipulagsskylt og deiliskipulag liggi fyrir.

Samkvæmt deiliskipulaginu sé ekki gert ráð fyrir byggingarlóðum á sjálfri landspildunni, en þétt að mörkum hennar að austanverðu sé búið að reisa raðhúsahverfi. Að sunnanverðu sé gert ráð fyrir raðhúsa- og fjölbýlishúsalóðum. Að vestanverðu sé búið að reisa einbýlis- og raðhúsahverfi og að norðanverðu sé svæði sjúkrahússins, þar sem m.a. sé búið að reisa hús með íbúðum fyrir aldraða. Á deiliskipulaginu sé norðurhluti landsins auðkenndur sem svæði fyrir sjúkrahús, en suðurhlutinn ætlaður sem opið svæði með gangstíg og dælustöð fyrir hitaveitu. Sé ljóst af þessari staðsetningu, að út frá jafnræðisreglu verði að meta landið sem byggingarlóðir. Landið sé allt í rækt og hafi verið nýtt til slægna og beitar.

Matsþoli kveðst hafa reynt að afla upplýsinga um lóðasölur á Sauðárkróki en slíkar upplýsingar hafi ekki fengist, sem eflaust megi rekja til þess, að mest allt land sé í eigu eignarnema. Verði því að líta til annarra hliðstæðra þéttbýlisstaða, svo og fyrri úrskurða Matsnefndarinnar.

Fasteignamat landspildunnar sjálfrar sé óverulegt en fasteignamat lóðanna umhverfis hafi hinn 1. desember 1986 verið kr. 242.- pr. fermeter. Þetta geri nú skv. byggingavísitölu kr. 294.- pr. m², sem sé síst of hátt á landi eignarnámsþola.

Matsþoli segir að landið hafi verið nytjað undanfarið, það sé vel í sveit sett og hentugt byggingarland. Hann mótmælir því að sala á erfðafestulöndum í næsta nágrenni verði höfð til viðmiðunar, enda segir hann að hér sé um eignarland að ræða. Opið sé fyrir eignarnema að breyta hagnýtingu landsins frá því sem nú hafi verið ákveðið. Góðar atvinnuhorfur séu á Sauðárkróki og fólksfjölgun þar ör.

Matsþoli segir að á Sauðárkróki hagi svipað til og á Ísafirði, að því er varðar stærð kaupstaðarins og íbúðafjölda. Hann bendir á að í október 1983 hafi Matsnefndin metið lóð undir stjórnsýsluhús í miðju Ísafjarðar á kr. 1200.- pr. m², en framreiknað miðað við byggingavísitölu gerir það nú kr. 2746.-. Þá bendir hann og á að í nóvember 1983 hafi Matsnefndin metið 2100 m² lóð á Ísafirði á kr. 200.- pr. m² en framreiknað miðað við vísitölu geri þetta nú kr. 458.- pr. m². Þessi lóð sé álíka langt frá bæjarmiðju Ísafjarðar og umrætt land á Sauðárkróki. Sé því raunhæf viðmiðun í því máli, sem hér liggur til úrskurðar.

Matsþoli segir að lega lóða sem fjallað hafi verið um í öðrum úrskurðum Matsnefndarinnar séu ekki jafn hliðstæð í þessu máli og í tilgreindum dæmum frá Ísafirði. Verðmæti lands, sem farið hafi undir vegi í nágrenni bæja sé allt annað og lægra heldur en byggingalóða í nágrenni miðbæja. Úrskurðir Matsnefndarinnar um lóðir í Bessastaðahreppi, framreiknað nú sé ca. kr. 110.- pr. m², sé því ekki nærtakari viðmiðun en mat frá 15. september 1986 á lóðinni Hafnarstræti 105, Akureyri, en þar hafi hver m² verið metinn á kr. 8.100.-, sem gerir nú framreiknað kr. 10.230.- pr. m².

III.

Matsnefndin fór á vettvang 26. nóv. 1987. Viðstaddir vettvangsskoðun f.h. matsbeiðanda voru þeir hdl. Sigurður I. Halldórsson, sem flytur málið f.h. eignarnema, Jón Örn Berndsen, byggingafulltrúi og Hallgrímur Ingólfsson, bæjartæknifræðingur. Eignarnámsþoli Hreinn Sigurðsson var sjálfur mættur og með honum Stefán Pálsson, hrl.

Landið var allt rækilega skoðað svo og allar aðstæður. Landið var alveg snjólaust.

Leitað hefur verið um sættir í málinu en árangurslaust.

Málið var tekið til úrskurðar 13. janúar 1988 eftir munnlegan málflutning.

Eignarnámsheimild eignarnema er að finna í 28. gr. skipulagslaga nr. 19/1964, en þar segir að sveitarstjórn sé heimilt að taka einstakar fasteignir eða hluta fasteignar eignarnámi, ef þess gerist nauðsyn vegna framkvæmda á staðfestu skipulagi.

Land jarðarinnar Sauðár er nánast inn í Sauðárkrókskaupstað, og aðalskipulag hefur verið staðfest fyrir kaupstaðinn. Deiliskipulag hefur sumpart verið gert á þessu svæði, en svæðið er aðallega ætlað sem opið svæði til útivistar og til afnota fyrir sjúkrahúsið, en byggðin í kaupstaðnum er nánast allt í kringum svæðið.

Land þetta mun undanfarið eingöngu hafa verið notað til slægna og beitar.

Við mat á landspildunni hefur Matsnefndin haft í huga staðsetningu hennar, nýtingarkosti og nýtingarmöguleika, svo og hvernig hún hefur verið nytjuð undanfarið, og hver arður af henni hefur verið. Matsnefndin hefur haft undir höndum aðalskipulag Sauðárkrókskaupstaðar fyrir árin 1982 til 2002 og er þar að finna greinargott yfirlit um hugsanlega fólksfjölgun á þessu tímabili, svo og upplýsingar um atvinnustarfsemi í bænum.

Engin mannvirki eru á landi því, sem hér um ræðir.

Land það sem eignarnámið nær til hefur verið ræktað sem tún. Ræktunin er gömul og túnið hefur auðsjáanlega kalið, því víða gætir snarrótarbrúska í landinu. Samkvæmt spjaldskrá Búnaðarfélags Íslands um útteknar jarðarbætur, er nýrækt Sauðár talin í árslok 1949 tún 2,625 ha. og garðar 0,300 ha. Árið 1956 ræktar Gísli Jóhannesson 0,420 ha. og er túnstærð þá talin vera 3.045 ha. og garðar 0,300 ha. Frá síðastnefnda ártali hefur engin jarðabótaúttekt farið fram, samkvæmt skýrslum Búnaðarfélags Íslands. Af þessu sést að um gamla úr sér gengna ræktun er að ræða, sem nauðsynlegt væri að endurrækta, ef nýta ætti landið til slægna og beitar. Verðmæti ræktunarinnar á landinu álíta matsmennirnir um 25% miðað við fullræktað gott tún.

Eignarnemi heldur því fram, að vegarlagning á landinu eigi að miðast við notkun landsins, þegar beiðni um eignarnám kemur fram. Taka beri tillit til, að landið sé á skipulagi ætlað til útivistar og því beri ekki að taka tillit til möguleika á verðhækkun landsins í framtíðinni. Þá beri ekki heldur að taka tillit til verðbreytinga, sem leiði af tilgangi eða markmiði eignarnámstökunnar, né heldur af framkvæmdum eða starfsemi, sem fyrirhuguð sé í tengslum við eignarnámstökuna. Auk þess beri að taka tillit til 30. gr. skipulagslaga.

Eignarnámsþoli telur hins vegar, að vegna staðsetningar landsins og út frá jafnræðisreglu beri að meta landið sem byggingarlóðir með hliðsjón af, að nálægar lóðir séu allar nýttar sem byggingarlóðir.

Það er ljóst af framansögðu, að skoðanir matsbeiðanda og matsþola eru mjög ólíkar á því hvaða forsendur séu lagðar til grundvallar matinu á umræddu landi.

Eignarnemi hefur gert þá kröfu að hluti landsins verði metinn sem erfðafestuland og annar hluti þess sem eignarland. Verður tekin afstaða til þess hér síðar.

Í 3. mgr. 29. gr. skipulagslaga segir, að ef ákveðið er á staðfestum skipulagsuppdrætti tiltekin lega götu eða vegar, eða tiltekið svæði skuli tekið til almenningsnota og slíkt veldur því að dómi dómkvaddra manna, að eigandi fasteignar getur ekki nýtt sér hana eins og eðlilegt sé miðað við allar aðstæður, m.a. hagnýtingu fasteigna í næsta nágrenni, þá eigi hann rétt á bótum. Ef landeigandi krefst þess sé sveitarstjórn skylt, að kaupa eignina fullu verði.

Með hliðsjón af því, sem að framan er rakið og almennum jafnræðisreglum telur Matsnefndin rétt, að meta landið sem um ræðir í þessu máli með hliðsjón af hagnýtingu fasteigna í næsta nágrenni. Samkvæmt því telur Matsnefndin, að kaupstaðnum sé skylt að kaupa land það sem um ræðir fullu verði.

Samkvæmt 30. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 skal landeigandi, er landi hans eða hluta af því er breytt í byggingarlóðir skv. gildandi skipulagi, láta endurgjaldslaust af hendi við sveitarfélagið til almenningsþarfa, t.d. gatna leikvalla o.s.frv., sem svarar til 1/3 hluta af heildarflatarmáli þeirra byggingarlóða sem heimild sveitarstjórnar nær til.

Framkvæmd á 30. gr. skipulagslaga mun alla tíð hafa verið sú, að fyrst er fundið heildarmatsverð landsins og síðan dreginn frá sá hluti, sem landeigandi á að láta endurgjaldslaust af hendi til almenningsþarfa. Þannig er sá hluti sem endurgjaldslaust er látinn á sama verði og hinn hlutinn sem greiða á fyrir.

Matsnefndinni er ekki kunnugt um kaup eða sölu á lóðum á Sauðarkróki hliðstæðum því landi, sem hér um ræðir og sölur á erfðafestulöndum í næsta nágrenni við umrætt land þykir ekki rétt að hafa til viðmiðunar.

Hins vegar er Matsnefndinni kunnugt um sölur og möt á landi og lóðum víðsvegar um Íslands, þ.á m. sölur og möt á lóðum í flestum kaupstöðum landsins.

Þess er áður getið, að staðfest hefur verið aðalskipulag á landi því, sem hér um ræðir. Hins vegar hefur deiliskipulagning landsins látið stóran hluta landsins opinn sem almenningssvæði. Þykir rétt með vísan til legu landsins og allra aðstæðan að miða við að framtíðarnýting landsins hefði orðið sú, að á því hefði verið reist hús, ef ekki hefði komið til eignarnáms, svo sem haldi er fram af hálfu eignarnámsþola, enda er ekki sýnt fram á, að önnur nýting þess hefði verið arðvænlegri.

Ber með vísan til almennra reglna um ákvörðun eignarnámsbóta og með hliðsjón af meginreglum 29. gr. skipulagslaga að leggja þessa nýtingu landsins til grundvallar matsbótum. Hins vegar er óvíst hvernig landið hefði verið skipulagt og hvenær og með hvaða kjörum hefði verið leyft að byggja þar, ef ekki hefði komið til eignarnáms. Þá er einnig tekið tillit til 30. gr. skipulagslaga. Matsnefndin hefur einnig haft í huga atvinnuástand á Sauðárkróki, upplýsingar um hugsanlega fólksfjölgun, svo og hugsanlegan nýtingartíma landsins.

Engar marktækar upplýsingar eru í málinu um gangverð eignarlóða á Sauðárkróki og hefur því Matsnefndin haft til hliðsjónar gangverð eignarlóða á öðrum stöðum á landinu, þar sem svipað hagar til og á Sauðárkróki, ásamt því sem hér segir að framan.

Þegar virt eru þau atriði, sem að framan eru rakin, verðbreytingar og annað sem Matsnefndin telur skipta máli, þykir hæfilegt endurgjald til eignarnámsþola fyrir umrætt land vera kr. 180.- á fermetra eða alls kr. 3.780.000.-, og er þá allt landið talið eignarland, og er miðað við staðgreiðslu. Ræktunin er innifalin í matsupphæðinni.

Aðilar eru sammála um, að biðja Matsnefndina um álit á hluta landsins sem erfðafestulandi. Nefndin tekur fram, að engar upplýsingar eru nefndinni gefnar til viðmiðunar í þessu efni, en væru erfðafesturéttindin ótímabundin með heimild til sölu og veðsetningar teldi Matsnefndin líklegt að þau væru að verðmæti 75% af verðmæti eignarlandsins.

Rétt þykir með vísan til 11. gr. laga nr. 11/1973 að eignarnemi greiði eignarnámsþola kr. 30.000.- í málskostnað.

Rétt þykir með vísan til 11. gr. sömu laga, að eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 60.000.-.

Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson, hrl., formaður nefndarinnar og matsmennirnir Bárður Daníelsson, verkfræðingur og Björn Bjarnarson, ráðunautur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls samkvæmt 2. gr. laga nr. 11/1973.

M a t s o r ð :

Verðmæti lands Hreins Sigurðssonar sem eignarlands telst hæfilega metið á kr. 3.780.000.-.

Verðmæti hvers fermetra erfðafestulandsins telst vera 75% af verðmæti hvers m² eignarlandsins.

Eignarnemi, Sauðárkrókskaupstaður, greiði eignarnámsþola kr. 30.000.- í málskostnað.

Sauðárkrókskaupstaður greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 60.000.-, og söluskatt til ríkissjóðs kr. 7200.-.