Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 15. september 1986

Ár 1986, mánudaginn 15. september var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:

               Akureyrarbær
   gegn
               Valhöll h.f.

og í því kveðinn upp svohljóðandi:

ú r s k u r ð u r :

I.

Með bréfi dags. 16. janúar 1986 hefur bæjarsjóður Akureyrar farið þess á leit við Matsnefnd eignarnámsbóta, með vísan til 7. kafla laga nr. 19/1964, skipulagslaga, svo og laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms, að Matsnefndin kveðji til tvo eða fjóra hæfa og óvilhalla menn til þess að meta bætur fyrir fasteignina nr. 105 við Hafnarstræti á Akureyri, en eigandi hennar er Valhöll h.f. nnr. 9136-4298.

Með gerð deiliskipulags miðbæjarins á Akureyri, sem samþykkt var í bæjarstjórn 7. apríl 1981 og af skipulagsstjórn ríkisins 6. maí s.á. og félagsmálaráðherra 13. maí 1981 var gert ráð fyrir, að mestur hluti lóðarinnar nr. 105 við Hafnarstræti á Akureyri, eign Valhallar h.f., verði í framtíðinni óbyggður, en á lóðinni standi nú gamalt timburhús. Lóðin sé 429.74 m² og í fasteignamati útgefnu 1. des. 1985 metin á kr. 1.195.000.00, en húsið sé 614 rúmm., ca. 104 m² að grunnfleti, og í fasteignamati metið á kr. 542.000.00, eða eignin öll samtals kr. 1.737.000.00.

Bæjarstjórn samþykkti á fundi 21. jan. 1986, að taka eign þessa eignarnámi.

Á árinu 1984 hafi eigendur Valhallar h.f. boðið bæjarsjóði 4 eignir til kaups, er allar standi við Hafnarstræti, og hafi eign þessi verið á meðal þeirra.

Aðilar hafi ákveðið að komast fyrst að samningum með Hafnarstræti 105 áður en nokkuð yrði ákveðið með hinar lóðirnar.

Hafi aðilar skipst á tilboðum en ekki náðst samkomulag.

Talið er nauðsynlegt að bæjarsjóður eignist lóð þá er hér um ræðir, til þess að framkvæma skipulag miðbæjarins og þá einkum næst Hafnarstræti, sem sé aðalverslunargata bæjarins en sú gata hafi verið gerð að göngugötu fyrir fáum árum.

Bent er á að húsið sé mjög illa farið og því hafi ekki verið við haldið svo heitið geti um árabil.

Eignarnemi kveður sér nauðsynlegt að eignast lóð þessa og hafi hann með stuðningi í skipulagslögum og lögum um framkvæmd eignarnáms rétt til þess.

Mikið hafi borið á milli um verð og telji bæjarsjóður sér ekki fært að greiða svo hátt verð sem krafist hefur verið fyrir eignina.

Til viðmiðunar fyrir Matsnefndina bendir eignarnemi á, að hann hafi árið 1985 keypt tvær eignir af Landsbanka Íslands í miðbæ Akureyrar.

Annars vegar lóðina nr. 92 við Hafnarstræti, keypta á fasteignamati kr. 1.051.000.00 og hús (vörugeymslu) á þeirri lóð, sem einnig hafi verið keypt á fasteignamati kr. 328.000.00, eða eignirnar samtals á kr. 1.379.000.00.

Þá hafi bærinn keypt óbyggða lóð við Geislagötu, rétt við Ráðhústorg, og hafi sú lóð verið keypt á tvöföldu fasteignamati, en kaupverð beggja eignanna hafi Landsbankinn lánað á skuldabréfi með lánskjaravísitölu og vöxtum.

Eignarnemi telur að ekki sé til að dreifa neinum kaupum á eignarlóðum í miðbæ Akureyrar á síðustu árum nema á þessari óbyggðu lóð við Geislagötu, enda hafi yfirleitt staðið hús á þeim fáu eignarlóðum, sem seldar hafi verið.

Þá segir eignarnemi að ekki hafi skapast neitt markaðsverð á eignarlóðum á Akureyri sökum þess að bæjarsjóður eigi langstærstan hluta bæjarlandsins.

Það sem hér komi til mats sé því léleg húseign, vannýtt af eiganda um árabil en í hjarta bæjarins.

Telur eignarnemi eðlilegast í málinu að miða við tvöfalt fasteignamatsverð lóðarinnar og við fasteignamat hússins og væri verðið þá kr. 2.932.000.00.

Þá krefst eignarnemi þess að honum verði heimiluð umráð eignarinnar með vísan til laga nr. 11/1973, með þeim skilmálum sem Matsnefndin ákveði.

Til rökstuðnings kröfum sínum vísar eignarnemi til laga nr. 19/1964 og til laga nr. 11/1973.

Eignarnemi segir að gert sé ráð fyrir því að húseign sú sem á lóðinni standi nú hverfi og lóðin verði í framtíðinni að mestu óbyggð.

II.

Af hálfu eignarnámsþola hefur flutt mál þetta Jón Kr. Sólnes, hrl. Gerir hann þær kröfur í málinu f.h. eignarnámsþola Valhallar h.f., að fái eignarnemi umráð fasteignarinnar nr. 105 við Hafnarstræti, Akureyri verði honum gert að greiða eignarnámsþola hæfilegar bætur fyrir fasteignina auk hæfilegs málskostnaðar á grundvelli gjaldskrár L.M.F.Í.

Eignarnámsþoli segir að hann hafi átt fasteign þessa í marga áratugi áður en samþykkt hafi verið deiliskipulag fyrir Akureyri af bæjarstjórn Akureyrar þann 7. apríl 1981, sem síðar hafi verið staðfest af skipulagsstjórn ríkisins og félagsmálaráðherra. Þannig sé ekki raunhæft að skoða málið eins og alltaf hefði verið gert ráð fyrir því að lóðin yrði að mestu óbyggð.

Eignarnámsþoli telur, að fasteignarmat geti ekki haft þýðingu sem viðmiðunarmat til verðlagningar á fasteignum, þar sem með því sé einungis um að ræða gjaldstofn til skattlagningar, en ekki raunverðmæti viðkomandi fasteignar. Samkvæmt því sé fasteignarmat ekki marktækt til viðmiðunar og hafi ekki þýðingu sem slíkt í þessu máli.

Lóðir þær sem Landsbanki Íslands hafi á sínum tíma selt Akureyrarbæ hafi aldrei verið auglýstar á hinum frjálsa markaði og það muni hafa verið sjónarmið bankans, að þær væru betur komnar í eigu bæjarsjóðs Akureyrar og kaupverð skipti ekki verulegu máli í því sambandi.

Á árinu 1985 hafi eignarnámsþoli boðið Akureyrarbæ fasteignina nr. 105 við Hafnarstræti til kaups fyrir kr. 7.000.000.00 og hafi það verð verið hugsað sem sanngirnisverð til grundvallar samningi. Hins vegar sé eignarnámsþoli ekki nú bundinn af því tilboði sínu. Eignarnámsþoli geri þær kröfur, að honum verði bætt eignin komi til eignarnáms eins og hún væri óröskuð, eins og hún var fyrir tilkomu deiliskipulagsins 7. apríl 1981.

Lögmaður eignarnámsþola kveðst vilja árétta það, sem fram komi í greinargerð eignarnema, að ekki hafi skapast neitt markaðsverð á eignarlóðum á Akureyri, þar sem eignarnemi eigi lang stærstan hluta bæjarlandsins.

Í þessu máli sé um að ræða eign, sem eignarnámsþoli hafi ekki getað hagnýtt sér fullkomlega einkum eftir tilkomu skipulagsins frá 1981. Einnig tekur eignarnámsþoli fram, að um miðbik 7. áratugarins hafi hann sótt um leyfi til þess að breyta húsi því, sem standi á lóðinni nr. 105 við Hafnarstræti, en þetta erindi hafi verið fellt af bæjarstjórn Akureyrar, þótt það hafi verið samþykkt í byggingarnefnd. Enn þáverandi bæjarfulltrúi hafi, í framhaldi af þessari umsókn, rætt við forsvarsmann eignarnámsþola og spurt hann hvort unnt væri af hans hálfu að fallast á stöðuleyfi til 10 ára fyrir nýtt lágreist timburhús á einni hæð. Eignarnámsþoli hafi talið þessa málaleitan óraunhæfa og ekki falla að sínum hagsmunum.

Lögmaður eignarnámsþola segir, að á Akureyri sé aðeins einn miðbær og hér sé um mjög sérstæða eign að ræða í þessum miðbæ. Hann kveður gangverð fasteigna á Akureyri vera um 70% miðað við verð slíkra eigna í Reykjavík. Bendir hann á, að lóðin við Aðalstræti 8 í Reykjavík, sem sé 696 m² að stærð hafi nýlega verið seld á kr 14.000.000.00.

Lögmaður eignarnámsþola kveðst geta samþykkt það, að eignarnemi fái umráð fasteignarinnar 1. október 1987.

III.

Matsnefndin fór á vettvang og skoðaði fasteign þá sem hér um ræðir 3. sept. 1986. Skoðaði Matsnefndin húseignina rækilega svo og lóðina sem húsið stendur á.

Leitað var um sættir í málinu en árangurslaust og var málið tekið til úrskurðar 3. september eftir munnlegan málflutning.

Eignarnámsheimild eignarnema er að finna í 28. gr. skipulagslaga nr. 19/1964, en þar segir að sveitarstjórn sé heimilt að taka einstakar fasteignir eða hluta fasteignar eignarnámi, ef þess gerist nauðsyn vegna framkvæmda á staðfestu skipulagi.

Húseign sú sem á Hafnarstræti 105 stendur og byggð var 1897 en fullgerð 1913 er í mjög lélegu ástandi. Aðeins lítill hluti hússins er leigður út undir rakarastofu, en rifið hefur verið innan úr öðrum hlutum hússins, þannig að nú er það naumast fokhelt. Húsið er timburhús nema útbyggingin er úr steini.

Eignarnámsþola hefur verið boðið fasteignamat fyrir húseignina. Matsnefndin telur ekki grundvöll til hækkunar á þeirri fjárhæð.

Hvað lóðina snertir eru lögmenn aðilanna sammála um það, að ekki hafi skapast markaðsverð á eignarlóðum á Akureyri vegna þess, að bæjarsjóður Akureyrar á langstærstan hluta bæjarlandsins.

Lóðin er á góðum stað í miðbæ Akureyrar, og þar sem eignarnemi á lóðina nr. 103 við Hafnarstræti kemur hluti lóðarinnar nr. 105 til þess að verða hornlóð við Hafnarstræti.

Nokkrar upplýsingar liggja fyrir í málinu um sölur fasteigna á Akureyri á ekki ósvipuðu svæði og Hafnarstræti 105. Er hér m.a. um að ræða tvær eignir, sem Landsbanki Íslands seldi Akureyrarbær í miðbæ Akureyrar. Óbyggð lóð við Geislagötu, rétt við ráðhústorg, var t.d. seld á tvöföldu fasteignamati, en lóð og húseign við Hafnarstræti 92 á fasteignamati,. Þá er upplýst í málinu, að fasteignin nr. 94 við Hafnarstræti á Akureyri, ásamt öllu því sem henni fylgir og fylgja ber, var seld með afsali 1. des. 1976 fyrir Gkr. 25.000.000.00. Lóðin tilheyrandi Hafnarstræti 94 var 434 m² að stærð.

Sagt hefur verið að húseignin á þessari lóð hafi verið mjög léleg, en lóðin er hornlóð á einum besta stað í kaupstaðnum.

Við mat í máli því, sem hér liggur fyrir gæti því komið til álita að hafa til hliðsjónar umræddar upplýsingar um sölu eignanna nr. 94 við Hafnarstræti og lóðarinnar við Geislagötu svo og Hafnarstræti 92.

þá hefur Matsnefndin undir höndum miklar upplýsingar um sölur og möt á lóðum og löndum víðs vegar um landið.

Afrakstur af fasteigninni nr. 105 við Hafnarstræti hefur undanfarið nánast enginn verið.
Við mat á lóðinni Hafnarstræti 105 hafa matsmenn í huga staðsetningu hennar, og nýtingarmöguleika, svo og hvernig hún hefur verið hagnýtt undanfarið. Matsnefndin hefur framreiknað verð fasteigna þeirra, sem upplýsingar liggja fyrir um í þessu máli.

Að fengnum þeim upplýsingum, sem fyrir liggja í málinu og raktar hafa verið hér að framan, verðbreytingum og öðru því, sem Matsnefndin telur hér skipta máli, telur Matsnefndin hæfilegt að meta hvern fermeter í lóðinni Hafnarstræti 105 á kr. 8100.00.

Lóðin er að stærð 429.74 m², og verður lóðarverð samkvæmt því kr. 3.480.894.00. Við bætist fasteignamat húseignarinnar kr. 542.000.000, og samkvæmt því telst hæfilegt mat fyrir fasteignina nr. 105 við Hafnarstræti vera samtals kr. 4.022.894.00 og er þá miðað við staðgreiðslu og verðlag í dag.

Eignarnemi hefur krafist þess með vísan til 14. gr. laga nr. 11/1973 að fá umráð eigna þeirra er hér um ræðir þann 1. október 1987. Lögmaður eignarnámsþola hefur samþykkt umráð eignarinnar frá þeim tíma.

Samkvæmt því, og með vísan til 14. greinar laga nr. 11/1973 verður þessi krafa eignarnema tekin til greina.

Rétt þykir, með vísan til 11. gr. laga nr. 11/1973 að eignarnemi greiði eignarnámsþola kr. 20.000.00 í málskostnað.

Þá þykir rétt með vísan til 11. gr. sömu laga að eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi nefndarinnar kr. 80.000.00.

Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson, hrl., formaður nefndarinnar og matsmennirnir Báður Daníelsson, verkfræðingur og Björn Bjarnarson, ráðunautur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. laga nr. 11/1973.

M a t s o r ð :

Eignarnemi, Akureyrarbær, skal hafa óskoruð umráð fasteignarinnar Hafnarstræti 105 frá 1. október 1987.

Eignarnemi greiði Valhöll h/f kr. 4.022.894.00 og kr. 20.000.00 í málskostnað.

Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 80.000.00.