Mál nr. 13/2018
Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 29. janúar 2019 í máli nr. 13/2018.
Fasteign: Skálabrekka, fnr. [], Þingvöllum.
Kæruefni: Fasteignamat.
Árið 2019 29. janúar, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 13/2018 kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR
Með erindi, dags. 5. september, 2018, kærðu X og Y úrskurð Þjóðskrár Íslands, dags. 13. júní 2018, um endurmat á fasteignamati fasteignar kærenda að Skálabrekku, Þingvöllum, Bláskógarbyggð, fnr. [], fyrir árið 2018.
Með bréfum, dags. 11. september 2018, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum frá Þjóðskrá Íslands og Bláskógabyggð vegna kærunnar. Með bréfi Bláskógarbyggðar, dags. 24. september 2018, fór sveitarfélagið þess á leit við nefndina að fasteignamat fasteignar kærenda taki mið af gangverði sambærilegra fasteigna samkvæmt 27. gr. laga nr. 6/2001. Með bréfi, dags. 2. október 2018, barst umsögn Þjóðskrár Íslands.
Umsögn Þjóðskrár Íslands og bréf Bláskógarbyggðar voru send kærendum til kynningar þann 2. október 2018.
Málið var tekið til úrskurðar 17. janúar 2019.
- Málavextir
Þann 8. mars 2018 barst Þjóðskrá Íslands beiðni kæranda, X, um endurmat fasteignamats á fasteign kærenda að Skálabrekku, Þingvöllum, Bláskógarbyggð, fnr. []. Fóru kærendur fram á lækkun á fasteignamati eignarinnar þar sem hann taldi að hækkun á fasteignamati eignarinnar milli áranna 2017 og 2018 hefði ekki verið eðlileg. Töldu kærendur mögulegt að mistök hefðu verið gerð við útreikning á fasteignamati eignarinnar þar sem fasteignamatið hefði hækkað um 69% á milli áranna. Vísuðu kærendur til þess að sumarhúsið væri 67,7 fm. að stærð auk geymslu (bátaskýli) sem væri 52,9 fm. að stærð. Taka yrði mið af því að um tvær aðskildar eignir væri að ræða þó svo að eignirnar tengdust.
Þann 9. mars 2018 sendi Þjóðskrár Íslands tölvupóst til kærenda þar sem m.a. fram kom að við fasteignamat sumarhúsa fyrir árið 2018 hafi verið tekin í notkun ný matsaðferð. Eldri matsaðferð fyrir sumarhús hafi verið hætt að skila réttu fasteignamati en samkvæmt lögum eigi fasteignamat að vera sem næst gangvirði fasteignar á markaði. Þá kom fram í fyrrgreindum tölvupósti að bátaskýlið sem tilheyrði fasteign kærenda hafi ekki verið metið sem sumarbústaður. Þjóðskrá Íslands óskaði eftir því að fá sendar myndir af fasteigninni, jafnt að utan sem innan, þannig að hægt væri að átta sig á gæðum og ástandi eignarinnar. Í framhaldinu sendu kærendur Þjóðskrá Íslands myndir af fasteigninni í byrjun apríl 2018 og ítrekuðu jafnframt kröfu sína um lækkun á fasteignamati eignarinnar fyrir árið 2018.
Þjóðskrá Íslands kvað upp úrskurð í málinu 13. júní 2018 og var það niðurstaða stofnunarinnar að við endurskoðunina hafi komið í ljós að ekki væri tilefni til matsbreytinga og því skyldi fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2018 standa óbreytt.
Kærendur vilja ekki una framangreindum úrskurði Þjóðskrár Íslands og hafa því kært hann til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.
- Sjónarmið kærenda.
Kærendur krefjast þess að fasteignamat fasteignar þeirra verði endurskoðað til lækkunar eins og það var 2017.
Kærendur vísa til þess að sumarbústaður þeirra sé 67,7 fermetrar að stærð, byggður úr timbri á árinu 1999. Fasteignin sé á steyptum súlum með 2,2 metra vegghæð og 2,78 metra mænishæð. Rafmagnshitun er í sumarbústaðnum. Á árinu 2003 var byggð 52,9 fermetra óupphituð geymsla (bátaskýli) við hlið bústaðarins. Húsin er bæði klædd að utan með panel þannig að samræmi er í heildarútliti þeirra. Kærendur vísa til ljósmynda af eigninni sem sýni stærð hennar, gerð og ástand, jafnt að utan sem innan, og telja að þær myndir sýni að fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2018 sé of hátt.
Kærendur benda á að fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2017 hafi verið kr. 24.020.000.- en það hafi síðan verið hækkað í kr. 40.600.000.- á árinu 2018 og fyrirhugað fasteignamat ársins 2019 sé kr. 47.550.000.-. Hækkun fasteignamats milli áranna 2017 og 2018 hafi því verið 97,96% sem sé ekki eðlileg hækkun að mati kærenda.
Kærendur telja að ekki sé hægt að reikna fasteignamat fasteignar þeirra í samræmi við 5 – 10 ára gömul sumarhús á svæðinu, sem nýtt eru sem heilsárshús, enda séu þau hús með 5 metra lofthæð, gólfhita og kaldavatnsinntaki.
- Sjónarmið Þjóðskrár Íslands.
Í umsögn Þjóðskrár Íslands, kemur fram að stofnuninni beri að endurmeta fasteignamat allra fasteigna á Íslandi einu sinni á ári miðað við metið gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sbr. 32. gr. a laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Skráð matsverð fasteignar skal vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla megi að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, sbr. 27. gr. sömu laga. Þannig miðist fasteignamat 2018 á öllu landinu við verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2017. Þróun fasteignaverðs frá þeim tíma og þar til fasteignamat taki gildi 31. desember ár hvert geti ýmist verið til hækkunar eða lækkunar.
Þjóðskrá Íslands skal samkvæmt 2. gr. laga nr. 6/2001 meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verði komið á hverjum tíma. Meginregluna um hvernig fasteignamat skuli unnið sé að finna í 1. mgr. 27. gr. laganna. Samkvæmt ákvæðinu skuli matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma. Í 2. mgr. sömu greinar segi að sé gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri, legu með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunni að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Ekki er um tæmandi talningu að ræða en byggja skuli á því sem gefi gleggsta mynd af raunvirði fasteignar. Við túlkun á 27. gr. beri að líta til 28. gr. laganna en þar sé að finna grundvöll fyrir kerfisbundinni matsákvörðun og hvernig fara skuli með 2. mgr. 27. gr. þegar gangverð eignar sé ekki þekkt. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 skuli við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. sömu laga, eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.
Þjóðskrá Íslands bendir á að sumarbústaðir hafi verið metnir fram til ársins 2017 á grundvelli matsaðferðar sem tekin var upp við endurmat sumarbústaða árið 2005. Var stuðst við kaupsamninga sumarbústaða og sumarbústaðalóð frá árunum 2002 til 2005. Fasteignamat húss (húsmat) byggðist á afskrifuðu endurstofnverði ásamt staðsetningaráhrifum. Fasteignamat lóðar (lóðarmat) var fengið með lóðarmatsformúlum sem byggðu á lóðarstærð og staðsetningu. Við ákvörðun fasteignamats sem gilti fyrir árið 2017 hafi matsstuðlar verið framreiknaðir miðað við 15% hækkun sumarhúsa á höfuðborgarsvæðinu, 20% hækkun í Sunnuhlíð (Grenivík), 30% í Hálöndum og Kjarnaskógi (Akureyri) en 6% hækkun annars staðar. Matsformúlurnar hafi verið ákvarðaðar með aðhvarfsgreiningu þannig að þær endurspegluðu gangverð á hverjum stað. Með upplýsingum um kaupverð annars vegar og upplýsingum um staðsetningu eignar, stofnkostnað og stærð mannvirkis og lands hins vegar hafi verið mynduð formúla fyrir gangverðið, þ.e. matsformúlan.
Enn fremur kemur fram að núgildandi matsaðferð fyrir sumarhús sé markaðsaðferð líkt og fyrir íbúðarhúsnæði. Endurmatið byggi á upplýsingum úr kaupsamningum um sumarhús og/eða sumarhúsalóðir ásamt upplýsingum úr fasteignaskrá. Um sé að ræða breytingu frá fyrri matsaðferð frá árinu 2005 þar sem fasteignamat byggði á endurstofnverði eignar ásamt staðsetningaráhrifum. Á þeim tíma hafi landupplýsingar ekki verið jafn góðar og þær séu í dag og því spili þær stærra hlutverk nú en þær hafi gert í eldri matsaðferð sem leiði til meiri nákvæmni í mati. Þar sem rúmur áratugur hafi verið liðinn frá síðasta endurmati sumarhúsa hefði endurmatið haft talsverðar breytingar í för með sér. Mat óbyggðra sumarhúsalóða hafi tvöfaldast en byggðar eignir hækkað um tæp 35%. Matsbreytingin hafi verið mismunandi eftir matssvæðum, allt frá 10% lækkun á einu svæði upp í tæpa þreföldun á mati á öðru.
Þjóðskrá Íslands bendir á að sé horft til 24 tímaleiðréttra (leiðrétting fyrir febrúar 2017) kaupsamninga um sumarbústaði við Þingvallavatn komi í ljós að meðaltals söluverð sé kr. 562.244.- á hvern fermetra og miðgildið kr. 462.060.- Meðalstærð bústaðanna í fyrrgreindum kaupsamningum sé 75,8 fm. og meðalsöluverðið því kr. 42.618.000.-. Sé horft til fasteignamats ársins 2018 á sumarbústöðum við Þingvallavatn þá sé meðalmat á fermetra kr. 407.391.- og miðgildið kr. 411.710.-. Fasteignamat á fermetra fyrir fasteign kærenda sé lægra, eða kr. 336.650.-, og helgist það af því að stór hluti fasteignarinnar sé bátaskýli. Þá verði að hafa í huga að fasteign kærenda sé afskaplega vel staðsett við Þingvallavatn, góð aðkoma sé að eigninni og lóðin vel gróin og falleg. Fasteignamat eignarinnar sé ákvarðað með sama hætti og gert hafi verið fyrir sambærilegar fasteignir á sama matssvæði.
Þjóðskrá Íslands vekur hins vegar athygli á því að í kæru hafi komið fram nýjar upplýsingar um fasteign kærenda sem ekki lágu fyrir við endurmat hennar, þ.e. að sumarbústaðurinn væri hitaður upp með rafmagni en ekki með hitaveitu. Þá hafi komið fram að bátaskýlið væri óupphitað. Þessar upplýsingar leiði til þess að taka eigi hitaveitu út úr matsforsendum eignarinnar auk þess sem innri gæði hennar ættu að færast niður um flokk þar sem bátaskýlið, sem sé stór hluti af heildarfasteigninni, sé óupphitað. Í ljósi þessara nýju upplýsinga telji Þjóðskrá Íslands rétt að fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2018 eigi að vera kr. 38.100.000.- og eigi því að lækka um kr. 2.500.000.- frá því sem áður var ákveðið.
- Niðurstaða
Kærendur gera þá kröfu að fasteignamat fasteignar þeirra að Skálabrekku, Þingvöllum, Bláskógarbyggð, fnr. [], fyrir árið 2018 verði lækkað frá því sem ákveðið var af hálfu Þjóðskrár Íslands.
I.
Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.
II.
Þjóðskrá Íslands hefur fyrst og fremst stuðst við þrjár matsaðferðir við mat á fasteignum; þ.e. markaðsaðferð, tekjuaðferð og kostnaðaraðferð. Allar þessar þrjár aðferðir hafa það markmið að ákvarða gangverð fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Val á aðferð veltur á þeim gögnum sem tiltæk eru hverju sinni.
Samkvæmt fyrirliggjandi umsögn Þjóðskrár Íslands voru matsaðferðir stofnunarinnar vegna sumarhúsa endurskoðaðar á árinu 2017 og var markaðsaðferð beitt við ákvörðun á fasteignamati sumarhúsa fyrir árið 2018. Eldri matsaðferð fyrir sumarhús, svonefnd kostnaðaraðferð, byggist á framreikningi sem ekki hafi verið talin skila réttu fasteignamati. Þessi breyting á matsaðferð hafi haft í för með sér verulegar á fyrra fasteignamati sumarhúsa, mismunandi eftir svæðum.
Þegar stuðst er við almenn matslíkön kann sú staða að koma upp að einstakar eignir verði of hátt eða of lágt metnar miðað við sambærilegar eignir. Slík staða getur einnig komið upp þegar verið er að skipta um matsaðferð. Slíkt misræmi getur m.a. orsakast af ástandi, raunverulegri notkun og nýtingarmöguleikum viðkomandi eignar. Í ljósi þess er mikilvægt að það sé skoðað sérstaklega hvort samræmi sé milli sambærilegra eigna á sama markaðssvæði með það að markmiði að ganga úr skugga um hvort skráning eignar, ástand hennar eða aðrar aðstæður, gefi til kynna að viðkomandi eign sé réttilega metin samkvæmt almennu matslíkani. Því við viðbótar verður að hafa í huga að tölfræðilíkön eru ekki óskeikul og það hefur úrslitaþýðingu að ástand eigna sé réttilega metið og samræmis sé gætt við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama matssvæði. Það er fyrir það fyrsta mjög mismunandi hvernig upprunaleg hönnun, notkun byggingarefna og annar umbúnaður fellur að nútímaþörfum og í annan stað er allur gangur á því hvernig staðið hefur verið að viðhaldi og endurbótum í gegnum tíðina. Þá skiptir það einnig miklu máli að nákvæm skoðun fari fram á eigninni af hálfu Þjóðskrár Íslands þannig að hún sé rétt skráð þegar hún er færð inn í viðeigandi matslíkan.
III.
Sú mikla hækkun sem varð á fasteignamati fasteignar kærenda milli áranna 2017 og 2018 gefur tilefni til þess að það verði skoðað sérstaklega hvort fasteign kærenda hafi verið réttilega metin til fasteignamats með hliðsjón af ákvæðum 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2011. Vísað hefur verið til þess af hálfu Þjóðskrár Íslands að ástæða þessarar miklu hækkunar sé fyrst og fremst breyting á matsaðferðum stofnunarinnar. Þjóðskrá Íslands hefur jafnframt bent á það í umsögnum sínum að við fjöldamat fasteigna geti skortur á nýjustu upplýsingum um einstakar eignir leitt til þess að fasteignamat viðkomandi eignar sé of hátt eða of lágt. Með hliðsjón af athugasemdum kærenda við fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2018 óskaði Þjóðskrá Íslands í mars 2018 eftir nýjum ljósmyndum af fasteigninni jafnt að utan sem innan þannig að hægt væri að átta sig á ástandi og gæðum eignarinnar. Megintilgangurinn með því var að ganga úr skugga um að skráning eignarinnar væri rétt og ástand hennar rétt metið í matsforsendum hennar. Í kæru kærenda í september 2018 komu m.a. fram upplýsingar um að sumarbústaður kærenda væri hitaður upp með rafmagni og að geymsla sem nýtt væri sem bátaskýli væri óupphitað. Þjóðskrá Íslands hafði ekki fyrrgreindar upplýsingar þegar úrskurður um óbreytt endurmat eignarinnar var kveðinn upp 13. júní 2018 en stofnunin telur að þessar upplýsingar leiði til breytinga á matsforsendum eignarinnar og þá með þeim hætti að fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2018 eigi að lækka um kr. 2.500.000.- frá því sem áður hafði verið ákveðið og eigi því að vera kr. 38.100.000.- í stað kr. 40.600.000.-.
IV.
Yfirfasteignamatsnefnd aflaði upplýsinga frá Þjóðskrá Íslands um fasteignamat 181 eigna sem eru skráðar sem sumarbústaðir líkt og fasteign kærenda og eru á sama matssvæði, þ.e. við Þingvallavatn. Á mynd 1 hér að neðan er fasteignamati þessara eigna raðað upp miðað við fermetra og er fasteign kærenda sérstaklega merkt á myndinni með rauðum punkti.
Mynd 1. Fasteignamat á fermetra fyrir sumarbústaði við Þingvallavatn. Skálabrekka, fnr. [], er merkt með rauðum punkti.
Fasteignamat ofangreindra eigna er 407 þúsund krónur á hvern fermetra og miðgildið 411 þúsund á hvern fermetra. Fasteignamat fasteignar kærenda er nú kr. 336.650.- á hvern fermetra en kæmi til með að lækka í kr. 315.920.- á hvern fermetra við þá breytingu til lækkunar á fasteignamati eignarinnar sem Þjóðskrá Íslands telur rétt að gera með hliðsjón af nýjum upplýsingum um eignina eins og áður hefur verið gerð grein fyrir. Miðað við núverandi fasteignamat eru 140 eignir, eða 77% allra eigna á téðu samburðarsvæði með hærra fasteignamat en fasteign kærenda miðað við fermetra. Sé miðað við þá breytingu sem Þjóðskrá Íslands telur rétt að gera á fasteignamati eignarinnar eru 86% eigna á samanburðarsvæðinu með hærra fasteignamat en fasteign kærenda miðað við fermetra.
Með hliðsjón af fyrirliggjandi upplýsingum um fasteign kærenda sem og tölulegum samanburði við aðra sumarbústaðaeignir á sama matssvæði er það niðurstaða nefndarinnar að ekkert hafi komið fram sem bendi til þess að fasteignamat fasteignar kærenda vegna ársins 2018 að teknu tilliti til þeirrar lækkunar að fjárhæð kr. 2.500.000.- sem Þjóðskrá Íslands hefur fallist á að gera á áður ákvörðuðu fasteignamati ársins 2018, sé of hátt miðað við aðrar eignir á samanburðarsvæði.
Með vísan til alls þess sem að framan greinir er það mat yfirfasteignamatsnefndar að fasteignamat Skálabrekku, Þingvöllum, Bláskógarbyggð, fnr. [], fyrir árið 2018 skuli vera kr. 38.100.000.- og sé þannig ákvarðað í samræmi við aðrar sambærilegar eignir á sama matssvæði.
Úrskurðarorð
Fasteignamat Skálabrekku, Þingvöllum, Bláskógarbyggð, fnr. [], fyrir árið 2018 skal vera kr. 38.100.000.-
___________________________
Hulda Árnadóttir
_________________________ ___________________________
Ásgeir Jónsson Björn Jóhannesson