Mál nr. 11/2020 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 11/2020
Bílastæði.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með rafrænni álitsbeiðni, dags. 10. febrúar 2020, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 2. mars 2020, og athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 3. mars 2020, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. apríl 2020.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 1. hæð en gagnaðili er eigandi íbúðar á 4. hæð. Ágreiningur er um bílastæði hússins.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að leggja bifreið fyrir framan tröppupall og inngang að íbúð álitsbeiðanda.
Í álitsbeiðni kemur fram að frá því að gagnaðili flutti í húsið hafi hann lagt bifreið sinni að tröppum og palli fyrir inngang að íbúð álitsbeiðanda. Þá hafi bifreið verið lagt fyrir framan tröppur sem loki nánast fyrir aðgengi.
Samkvæmt deiliskipulagi sé gert ráð fyrir tveimur stæðum á lóðinni. Annað sé fyrir bílskúrinn en hitt sé óskipt. Þá sé venjulega öðrum bifreiðum lagt í innkeyrsluna, til dæmis við inngang.
Í greinargerð gagnaðila segir að hann hafi ítrekað vakið máls á bílastæðamálum við húsið frá því að hann hafi keypt íbúð sína í október 2018 og lagt til að húsfélagið setti reglur um bílastæði og notkun bílaplans, meðal annars með tölvupósti, sendum 28. maí 2019.
Svæðið norðan hússins og að lóðarmörkum fyrir framan bílskúr sé allt malbikað. Samsvari það því að tvíbreið innkeyrsla liggi frá C að einbreiðum bílskúr á milli lóðarmarka annars vegar og hússins hins vegar. Aðkeyrslan sé tæpir 18 metrar að lengd, tæpir 5,6 metrar að breidd þar sem hún sé þrengst og um 7 metrar þar sem hún sé breiðust. Við gangstétt sé auk þess nægjanlegt malbikað rými til að koma fyrir með eðlilegu móti þremur venjulegum bifreiðum hlið við hlið, eða tæpir 7,6 metrar. Á götumyndinni megi sjá að bifreið sé lagt fyrir framan séreignartröppur álitsbeiðanda. Myndin sé frá árinu 2017 svo að ljóst sé að sú tilhögun sé ekki ný af nálinni. Gagnaðili hafi keypt íbúð sína árið 2018 þannig að sú tilhögun hafi ekki komið upp með flutningum hans í húsið. Álitsbeiðandi hafi sjálfur lagt bifreið sinni á umræddu svæði áður en húsfélagið hafi samþykkt núverandi útfærslu bílastæða og hafi lagt til framtíðarskipulag á lóðinni með stæði þar.
Samkvæmt samþykktu deiliskipulagi séu tvö bílastæði innan lóðarmarka við gangstétt og samkvæmt skiptasamningi, dags. 31. desember 1965, teljist réttindi til leigulóðar óskiptanleg. Ekki sé fjallað um bílastæði í skiptasamningi, en réttur álitsbeiðanda til bílskúrsbyggingar sé áréttaður. Þá sé það meginregla, sbr. einnig 5. tölul. 1. mgr. 8. gr. fjöleignarhúsalaga, að bílastæði á lóð fjöleignarhúss séu sameiginleg og óskipt nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Gagnaðili sé þó meðvitaður um takmörkun á meginreglunni er varði aðkomurétt eigenda bílskúra um aðkeyrslu að bílskúrum. Óumdeilt sé að álitsbeiðandi hafi aðkeyrslurétt að bílskúr sínum og því ekki hægt að leggja í bæði samþykktu stæðin við gangstétt án þess að hindra aðgengi álitsbeiðanda.
Á fundi húsfélagsins 11. júní 2019 hafi allir eigendur samþykkt að hver íbúð ætti rétt á að leggja einni bifreið á lóðinni. Með samþykktinni hafi hvorki verið vegið að rétti álitsbeiðanda til að nýta séreign sína né heldur sé aðgengi að henni skert. Nánari útfærsla sem hafi verið byggð á kröfum álitsbeiðanda hafi verið samþykkt munnlega. Álitsbeiðandi hafi samþykkt á fundinum núverandi útfærslu á lagningu fjögurra bifreiða innan lóðarmarka. Gagnaðili leggi bifreið sinni í samræmi við ákvörðun húsfélagsins frá 11. júní 2019 í stæði sem sé samþykkt á deiliskipulagi.
Í útfærslu á bílstæðum við húsið, sem hafi verið samþykkt á húsfundinum, felist að álitsbeiðandi sé með bílastæði fyrir framan bílskúrinn, eigandi íbúðar 2. hæðar við sameiginlegan inngang, gagnaðili við enda þeirrar lengju og eigandi íbúðar í kjallara fyrir framan séreignartröppur álitsbeiðanda. Eigandi íbúðar á 2. hæð leggi auk þess tæpum 2 metrum frá endavegg bílskúrsins og hindri því ekki aðgengi um gönguhurð á bílskúrnum.
Þessi útfærsla væri ef til vill ekki heppileg með tilliti til aðgengismála að húsinu. Gagnaðili hafi því komið með tillögur sem bjóði upp á meiri rýmd á umræddu svæði og þægilegra aðgengi. Sú tillaga mæti kröfum um óhindrað aðgengi að bílskúr og aukið rými í kringum séreignartröppur álitsbeiðanda. Þar að auki sé tillagan í anda þess hvernig bifreiðum hafi verið lagt áður en gagnaðili hafi fest kaup á íbúð sinni.
Farið sé fram á að kærunefnd viðurkenni samþykkt húsfélagsins frá húsfundi 11. júní 2019 þar sem skipulag bílastæða hafi verið ákveðið í samræmi við heimild húsfélaga til ákvarðanatöku samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 12. gr., sbr. 7. tölul. A-liðar 41.gr. laga um fjöleignarhús. Þá óski gagnaðili eftir því að staðfestur verði sá skilningur hans að óhindraður aðkeyrsluréttur að bílskúr þurfi ekki að vera í beinni línu frá götu, eins og túlka megi forsendur álits nefndarinnar í málum nr. 28/2000, 42/2000 og 54/2004, og þar með að húsfélagið geti sett sér reglur í anda við afstöðuuppdrátt 2 sem auðveldi allt aðgengi, sbr. 4. tölul. B-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús. Til vara sé gerð krafa um að staðfestur verði réttur húsfélagsins til að setja reglur um nýtingu á tilteknum svæðum samkvæmt afstöðuuppdrætti 1, líkt og í máli nefndarinnar nr. 3/2003, þar sem hæglega sé hægt að leggja bifreiðum á umræddum svæðum án þess að það hindri aðkomu að bílskúr.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að varðandi húsfundinn 11. júní 2019 hafi staðan verið sú að fjöldi bifreiða í innkeyrslu hafi verið fleiri en fjöldi íbúða, til dæmis hafi tvær bifreiðar verið á vegum íbúðar 2. hæðar og fleiri sem hafi ítrekað valdið því að álitsbeiðandi hafi ekki fengið bílastæði í innkeyrslu. Því hafi hann verið samþykkur því að aðeins ein bifreið væri fyrir hverja íbúð en hann hafi ekki séð neina afstöðumynd á fundinum og hefði ekki samþykkt að lokað væri fyrir inngang að tröppum og íbúð. Engu hafi verið þinglýst og ekkert hafi verið skrifað undir þess efnis.
Það hafi ekki leyst aðgengisvanda að bílskúr þar sem aðrar íbúar í húsinu hafi lagt í bílastæði fyrir bílskúrinn. Í kjölfarið hafi álitsbeiðandi leitað til sýslumanns sem hafi staðfest að hann ætti einkastæði við bílskúrinn og gæti gert kröfu um að komast óhindrað að bílastæðinu. Eftir þetta hafi aðgengi að bílskúrnum verið virt en í staðinn hafi tveimur bifreiðum verið lagt að venju við tröppur að inngangi íbúðar þannig að aðgengi að íbúðinni hafi verið takmarkað.
Um sé að ræða einfalda kröfu um að eðlilegt aðgengi að íbúð og einkastæði við bílskúr séu virt. Fjöldi bílastæða á lóðinni eigi ekki að vera fleiri en samkvæmt deiliskipulagi og að eina óskipta bílastæðið, sé það samþykkt, geti ekki verið þannig staðsett að það sé fyrir inngangi að íbúð.
III. Forsendur
Deilt er um bílastæði á lóð hússins. Í 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að til séreignar fjöleignarhúss teljist hluti lóðar, til dæmis bílastæði sem sé séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr.
Samkvæmt þinglýstum skiptasamningi, dags. 26. október 1966, tilheyrir bílskúr á lóð hússins íbúð álitsbeiðanda. Ekki koma fram frekari upplýsingar um aðkeyrsluna að bílskúrnum eða bílastæði á lóðinni í skiptasamningnum en samkvæmt deiliskipulagi, dags. 2. júní 2014, er gert ráð fyrir tveimur bílastæðum á lóðinni. Standa þau hlið við hlið og tilheyrir annað þeirra íbúð álitsbeiðanda, sbr. 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. fjöleignarhúsalaga. Samkvæmt framangreindum gögnum er þannig ekki gert ráð fyrir að þremur bifreiðum sé lagt í aðkeyrsluna að bílskúrnum sem hefur þó tíðkast meðal eigenda.
Ákvæði 1. mgr. 33. gr. fjöleignarhúsalaga kveður á um að bílastæði á lóð séu sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Þá segir í 2. mgr. að óskiptum bílastæðum verði ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skuli þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst.
Samkvæmt fundargerð húsfundar, sem haldinn var 11. júní 2019, var gert samkomulag um að hver íbúð gæti lagt einni bifreið í bílastæði meðfram húsinu. Þá var tekið fram að eigandi íbúðar í kjallara fengi stæðið fyrir framan tröppurnar. Ljóst er af fyrirliggjandi myndum að aðkeyrslan að bílskúrnum er nokkuð breið og löng og getur hún því rúmað allt að þrjár bifreiðar að því er virðist, án þess að takmarka aðgengi að bílskúrnum. Aftur á móti er ljóst samkvæmt framangreindum gögnum sem gilda um lóðina að ekki er gert ráð fyrir því fyrirkomulagi sem eigendur hússins hafa tekið upp og fjallað var um á húsfundinum. Þá skal tekið fram að eigi slíkt samkomulag að taka varanlegt og formlegt gildi verður að liggja fyrir samþykki allra eigenda og ber að gera breytingar á eignaskiptayfirlýsingu hússins þar um og þinglýsa þeim, sbr. 2. mgr. 33. gr. laga um fjöleignarhús. Kærunefnd tekur ekki afstöðu til þess hvort samþykki byggingaryfirvalda þurfi til að fjölga stæðum á lóð. Kærunefnd telur því að eingöngu sé um að ræða tvö bílastæði á lóð hússins, annað í eigu álitsbeiðanda og hitt sem er í óskiptri sameign eigenda.
Að öllu framangreindu virtu er það niðurstaða kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda um að óheimilt sé að leggja bifreiðum fyrir framan tröppur sem liggja að íbúð hans.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að óheimilt sé að leggja bifreiðum framan við tröppur að íbúð álitsbeiðanda.
Reykjavík, 20. apríl 2020
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson