Mál nr. 108/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 108/2020

Skaðabótaábyrgð húsfélags.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 25. september 2020, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 15. október 2020, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 26. október 2020, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. janúar 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 31 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 8. hæð hússins. Ágreiningur er um skaðabótaskyldu gagnaðila vegna skemmda á parketi í íbúð álitsbeiðanda.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi rétt á endurgreiðslu frá gagnaðila vegna reikninga verkfræðistofu að fjárhæð 132.297 kr. vegna rannsóknar á myglu.
2. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi rétt á endurgreiðslu frá gagnaðila vegna reiknings að fjárhæð 760.228 kr. fyrir efniskostnaði vegna parketlagningar.
3. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi rétt á endurgreiðslu frá gagnaðila vegna reikninga að fjárhæð 783.928 kr. fyrir parketlagningu.

Álitsbeiðandi tekur fram að frá kröfu hennar skuli draga 293.973 kr. vegna parketlagningar á 45 fermetrum sem hafi verið lagðir til viðbótar skemmdu parketi á 75 fermetrum til þess að samræmis gætti milli nýs og eldra parkets á 120 fermetra parketlögðum heildargólffleti íbúðarinnar.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi þrátt fyrir ítrekaðar kvartanir hennar látið hjá líða að bæta tjón vegna leka sem sé tilkominn vegna lélegs frágangs verktaka, sem gagnaðili hafi ráðið til utanhússviðhalds. Árið 2017 hafi verið gert við húsið að utanverðu. Þar sem meðal annars hafi átt að gera við leka sem hafi komið upp í íbúð 801. Sameiginlegar svalir sem tengdar séu brunastiga hafi verið fylltar af rusli verktakans. Engin umferð sé um þessar svalir þar sem lyfta sé í húsinu. Ruslið sem verktakinn hafi skilið eftir á þessum sameiginlegu svölum hafi stíflað niðurföll, sem hafi orðið til þess að mikið vatn hafi safnast fyrir á svölunum og það vatn lekið inn í íbúð álitsbeiðanda og valdið skemmdum og myglu.

Gagnaðili hafi viðurkennt bótaskyldu með beiðni D. um mat, en D. séu umsjónaraðili og umboðsmaður gagnaðila. Gagnaðili hafi viðurkennt að hann hefði átt að sjá til þess að verktakar fjarlægðu rusl svo það myndi ekki stífla niðurföll.

Vegna athafnaleysis gagnaðila hafi álitsbeiðandi látið framkvæma rannsókn á heilnæmni innilofts í íbúðinni. Sú rannsókn hafi verið framkvæmd 14. mars 2020. Þar hafi komið í ljós að mygla væri í íbúðinni og parketlýs auk þess sem fleiri skordýr hafi verið víða. Þá hafi myndir verið teknar af miklum rakaskemmdum, bæði í múr og á parketi. Sex myglusýni af tíu hafi sýnt miklar skemmdir og bent til þess að fjarlægja þyrfti byggingarefni úr íbúðinni. Í skýrslu verkfræðistofunnar hafi verið bent á 38. gr. laga um fjöleignarhús um athafnaleysi húsfélaga.

Engin viðbrögð hafi borist frá gagnaðila fyrr en á aðalfundi sem haldinn hafi verið 11. júní 2020. Samkvæmt bókun frá þeim fundi telji álitsbeiðandi að gagnaðili hafi synjað kröfum hennar um bætur fyrir það tjón sem utanaðkomandi leki hafi valdið á íbúð hennar.

Málið sé þannig vaxið að fram til ársins 2017 hafi vatn lekið inn í íbúð álitsbeiðanda frá sameiginlegum svölum á 8. hæð. Gagnaðili hafi þá falið verktökum að framkvæma viðgerð. Verktakarnir hafi stíflað niðurföll á svölunum og valdið endurnýjuðum leka, sem hafi valdið miklu tjóni á íbúð álitsbeiðanda.

Vísað sé til 8. og 52. gr. laga um fjöleignarhús. Umrædd viðgerð eigi alfarið rætur að rekja til ástands og viðhaldsþarfar ytra byrðis hússins og mistaka við viðhald sameignar. Gagnaðila beri því að endurgreiða allan kostnað við þær viðgerðir sem hafi leitt af vanrækslu viðhalds á ytra byrði hússins og mistökum við meðferð og viðhalds sameignar. Þá sé vísað til álits kærunefndar í máli nr. 34/1997.

Í greinargerð gagnaðila segir að húsfélagið hafi verið rekið sem húsfélagsdeild samkvæmt lögum um fjöleignarhús til 14. nóvember 2018 þar sem hver hæð hafi verið rekin af íbúðum viðkomandi hæðar. Lekið hafi inn í íbúðina áður en niðurföll hafi stíflast árið 2017 og viðgerð farið fram á vegum gagnaðila. Brugðist hafi verið við lekanum árið 2017 með ítarlegri viðgerð. Í ástandsskýrslu hafi því verið lýst að þéttingar á sameignarhurð 8. hæðar yrðu yfirfarnar og hurðinni lyft upp frá gólfi til að hindra að vatn eigi jafn auðvelda leið inn í stigahúsið og nærliggjandi íbúðir eins og það eigi í dag. Sú viðgerð hafi tekist vel og þessar aðgerðir og breytingar á útfærslu 8. hæðar séu til fyrirmyndar.

Ljóst sé að umrædd mygla stafi ekki af leka frá árinu 2017 heldur sé um að ræða eldri skemmdir sem afleiðingu af leka fyrri ára.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að því sé mótmælt að húsfélagið hafi skipst í fjórar einingar, til dæmis stigahús, en það sé samkvæmt 76. gr. laga um fjöleignarhús gert að skilyrði fyrir stofnun húsfélagsdeilda. Í húsinu sé aðeins eitt stigahús og sameiginlegt þak yfir öllum íbúðum þess. Fullyrðingar um að hver hæð hafi verið rekin af íbúðum viðkomandi hæðar fái því ekki staðist. Á 8. hæð hússins séu tvær íbúðir, þar af íbúð álitsbeiðanda. Vandséð sé að sjá að á milli þessara tveggja íbúða séu einhver sameiginleg innri málefni óviðkomandi öðrum íbúðum hússins.

Því sé mótmælt að ljóst sé að uppkomin mygla í íbúð álitsbeiðanda stafi ekki af leka frá árinu 2017. Það sé þvert á móti óljóst að hve miklu leyti myglan hafi orðið til vegna ónógs viðhalds á ytra byrði hússins í gegnum árin eða vegna þess að verktakar hafi stíflað niðurföllin árið 2017. Enda hafi stjórn gagnaðila verið búin að viðurkenna ábyrgð og bjóða bætur sem hún hafi síðan ekki staðið við þegar á hafi reynt.

III. Forsendur

Kærunefnd telur tilefni til að vekja athygli á því að í 1. mgr. 76. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að þegar húsfélag skiptist í einingar, til dæmis stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr., enda beri þeir þá einir kostnaðinn, sbr. 44. gr. Gagnaðili vísar til þess að húsfélagið hafi áður verið rekið sem húsfélagsdeild þar sem hver hæð hafi verið rekin af íbúðum viðkomandi hæðar og kveður gagnaðili þetta hafa verið gert á grundvelli laga um fjöleignarhús. Af framangreindu lagaákvæði er ljóst að umrætt fyrirkomulag gagnaðila er ekki í samræmi við það sem lögin boða.

Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús fellur undir sameign allt ytra byrði húss, meðal annars allir útveggir og þak. Í 1. mgr. 52. gr. sömu laga segir að húsfélag sé ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum eða mistökum við meðferð hennar og viðhald, sbr. 1. og 2. tölul.

Deilt er um hvort þörf hafi verið á viðgerðum í íbúð álitsbeiðanda vegna vanrækslu gagnaðila á viðhaldi sameignar. Í fundargerð aðalfundar sem haldinn var 11. júní 2020 segir að skemmd hafi orðið á parketi í íbúð álitsbeiðanda vegna raka sem stafaði frá sameiginlegum svölum 8. hæðar. Tekið var fram að lagfæringar hefðu átt sér stað tvívegis áður en umfangsmeiri framkvæmdir hafi farið fram árið 2017 en þá hafi endanlega tekist að gera við lekann. Samkvæmt minnisblaði E, dags. 14. desember 2018, óskaði D, sem starfar fyrir gagnaðila, eftir úttekt á skemmdum á gólfefni vegna leka í stofu álitsbeiðanda. Í minnisblaðinu kemur fram að við skoðun hafi sést greinilegar skemmdir í parketi í norð- og austurhorni stofu á um það bil 4 fermetra svæði. Hvorki var talið líklegt að unnt væri að gera við gólfefnið né fá sams konar parket til viðgerðar. Lagt var til að gólfefnið yrði fjarlægt og nýtt gólfefni lagt í staðinn ásamt frágangslistum.

Myndir í minnisblaði F, dags. 14. mars 2020, sýna greinilegar rakaskemmdir í parketi í íbúð álitsbeiðanda. Óumdeilt er að leki átti sér stað á árinu 2017 sem gagnaðili lét gera við og að þegar á árinu 2018 óskaði gagnaðili eftir úttekt á gólfefni í íbúð álitsbeiðanda vegna leka.

Skaðabótaábyrgð húsfélags á grundvelli 52. gr. fjöleignarhúsalaga byggir á því að húsfélagið hafi sýnt af sér vanrækslu. Álitsbeiðandi virðist byggja á því að vanræksla gagnaðila hafi falist í því að hafa ekki eftirlit með að verktaki fjarlægi rusl af svölum á efstu hæð. Kærunefnd telur að athafnir verktaka séu ekki á ábyrgð gagnaðila auk þess sem ekki virðist hafa verið tilkynnt sérstaklega um að rusl hafi verið skilið eftir eða nokkuð aðhafst sem gefið gat gagnaðila tilefni til að annast um að láta fjarlægja ruslið sem um ræðir. Verður skaðabótaskylda gagnaðila því ekki byggð á 52. gr. laganna á þeim grunni.

Samkvæmt gögnum málsins réðst gagnaðili í umfangsmiklar framkvæmdir vegna leka frá sameign þegar hann kom upp árið 2017 en þá hafði meðal annars lekið inn í íbúð álitsbeiðanda. Virðist ágreiningslaust að sú framkvæmd tókst vel. Í  greinargerð gagnaðila segir að mygla í íbúð álitsbeiðanda stafi ekki af leka frá árinu 2017 „heldur sé um að ræða eldri skemmdir sem afleiðingu af leka fyrri ára.“ Á grundvelli þessarar fullyrðingar gagnaðila telur kærunefnd að gagnaðili geti borið ábyrgð á tjóni vegna mygluskemmdanna, þ.e. ef framkvæmdir 2017 voru í kjölfar vanrækslu gagnaðila á viðhaldi hússins.

Kærunefnd telur að ekki verði fyllilega ráðið af gögnum málsins hvort mygla í íbúð álitsbeiðanda hafi stafað af leka frá sameign, sem komið hafi verið í veg fyrir með framkvæmd árið 2017,  eða vanrækslu verktaka sem sinnti viðgerðum á vegum gagnaðila á sameiginlegum svölum 8. hæðar. Telur kærunefnd því að ekki sé unnt að taka afstöðu til þess að svo stöddu hvort skaðabótaskylda gagnaðila sé fyrir hendi eða ekki.

Í 2. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús segir að einstökum eiganda sé ekki heimilt upp á sitt einsdæmi að taka ákvarðanir eða gera ráðstafanir sem snerta sameign eða sameiginleg málefni nema svo sé ástatt sem greinir í 33. gr. b. 37. og 38. gr. Álitsbeiðandi óskaði eftir skoðun verkfræðistofu á myglu í íbúð hennar. Gögn málsins bera ekki annað með sér en að álitsbeiðandi hafi upp á eigin spýtur og án alls samráðs við gagnaðila tekið ákvörðun um að afla þessarar rannsóknar. Þegar af þeirri ástæðu verður ekki fallist á að kostnaður vegna þessa sé sameiginlegur.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri að svo stöddu öllum kröfum álitsbeiðanda.

Reykjavík, 18. janúar 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                              Eyþór Rafn Þórhallsson