Mál nr. 21/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 21/2020

Kostnaðarþátttaka: Skemmdir vegna leka. Sameign/séreign.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 18. febrúar 2020, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið C, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 17. apríl 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 27. apríl 2020, og athugasemdir gagnaðila, mótteknar 29. apríl 2020, lagðar fyrir nefndina.

Kærunefnd húsamála fór á vettvang og skoðaði aðstæður í íbúðum álitsbeiðenda 25. maí 2020.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 9. júní 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 11 eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúða á 1. og 2. hæð hússins. Ágreiningur er um kostnaðarþátttöku gagnaðila vegna skemmda af völdum leka.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði vegna viðgerða sem þörf var á vegna leka frá íbúð álitsbeiðanda á 2. hæð í íbúð álitsbeiðanda á 1. hæð.

Í álitsbeiðni kemur fram að leki hafi komið upp í eldhúsvaski/lögnum í íbúð álitsbeiðanda sem er eigandi íbúðar á 2. hæð með þeim afleiðingum að tjón varð í íbúð álitsbeiðanda sem er eigandi íbúðar á 1. hæð. Við nánari skoðun lekans í íbúð 2. hæðar hafi komið í ljós að heitavatnsrör í skáp við vaskinn hafði með öllu farið í sundur og gjöreyðilagst.

Verðmat fagmanns á tjóninu hafi verið að það næmi um það bil 500.000 kr. Álitsbeiðendur hafi gert með sér undirritað samkomulag um sættir þessa tjóns sem hafi falið í sér fullnaðargreiðslu eiganda íbúðar á 2. hæð til eiganda íbúðar á 1. hæð sem hafi séð um að útvega viðgerðarmann til að gera við tjónið. Jafnframt hafi verið samið um að könnuð yrði réttarstaða álisbeiðenda gagnvart gagnaðila.

Ljóst sé að tjónið heyri undir gagnaðila, enda varði skemmdin sameign hússins í heild sinni. Um hafi verið að ræða sameignarrör í skilningi 6. gr. laga um fjöleignarhús, enda hafi þurft að brjóta vegg í nærliggjandi íbúð til að komast að rörinu. Í öllu falli verði ekki talið ljóst að um sé að ræða heitavatnsrör í séreign. Þá beri að líta til þess að samþykkt hafi verið fyrir allnokkru að gagnaðili skyldi kaupa húseigendatryggingu en formaður gagnaðila hafi látið það hjá líða. Þá hafi verið gerð tilraun til þess að afla fundargerðar og ársskýrslna án árangurs. Hallann af því að fundargerðir og önnur samtímagögn hafi ekki verið skráð verði gagnaðili að bera.

Í greinargerð gagnaðila er áréttað að samþykkt gagnaðila varðandi tryggingar hafi verið að kanna hver staðan í tryggingamálum væri og koma með tillögur í því sambandi. Á fundinum hafi komið fram að flestir hafi verið með tryggingar og því efasemdir um að gagnaðili þyrfti tryggingu, enda þá um tvöfalda tryggingu að ræða í mörgum tilfellum.

Í athugasemdum álitsbeiðanda, sem er eigandi íbúðar á 2. hæð, segir að því sé hafnað og hann minnist þess ekki að hafa setið húsfund þar sem rætt hafi verið að kaupa húseigendatryggingu og að í kjölfarið hafi sú ákvörðun verið tekin að falla frá þeirri fyrirætlan. Enn fremur hefði það borgað sig fyrir þá eigendur íbúða hússins, sem þá þegar hafi verið tryggðir með húseigendatryggingu, að minnka kostnað og segja upp sinni tryggingu og taka þátt í húseigendatryggingu gagnaðila í heild sinni með tilheyrandi stærðar- og kostnaðarhagkvæmni.

III. Forsendur

Deilt er um hvort húsfélaginu beri að greiða kostnað vegna tjóns í íbúð álitsbeiðanda á 1. hæð vegna leka frá íbúð álitsbeiðanda á 2. hæð. Í álitsbeiðni segir að lekinn hafi stafað frá eldhúsvaski/lögnum í eldhúsi íbúðar 2. hæðar en jafnframt sagt að um hafi verið að ræða rör sem tilheyri sameign, enda hafi þurft að brjóta vegg í nærliggjandi íbúð til að komast að því.

Fjallað er um ábyrgð húsfélags í 52. gr. fjöleignarhúsalaga. Segir þar í 3. tölulið að húsfélag sé ábyrgt gagnvart einstökum eigendum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af bilun á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum þótt engum sem húsfélagið beri ábyrgð á verði um það kennt. Hvort gagnaðili beri ábyrgð á tjóni álitsbeiðanda, sem á íbúð á fyrstu hæð, fer eftir því hvort lögnin sem lekinn var frá sé í sameign eða séreign.

Í 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er fjallað um séreign. Samkvæmt 7. tölul. þeirrar lagagreinar falla undir séreign fjöleignarhúss lagnir og tilfæringar, hverju nafni sem þær nefnast og hvar sem þær eru, sem eingöngu þjóni þörfum viðkomandi séreignar. Í 7. tölul. 8. gr. sömu laga segir að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.

Almennt hefur kærunefnd litið svo á að lagnir teljist sameign í skilningi 7. tölul. 8. gr. laganna þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið, þ.e. út úr vegg eða upp úr gólfi. Í samkomulagi sem álitsbeiðendur gerðu um kostnaðarþátttöku vegna viðgerða segir að skemmdir hafi átt sér stað vegna leka frá eldhúsvaski/lögnum í íbúð 2. hæðar.

Kærunefnd skoðaði aðstæður í íbúðum álitsbeiðenda 25. maí 2020. Við skoðun í íbúð 2. hæðar sást að steyptur veggur aftan og neðan við eldhúsvask hafði verið brotinn. Einnig var skoðað frárennslisrörið sem var fjarlægt úr veggnum en það hafði greinilega verið steypt inn og verið með gati vegna tæringar sem var inni í vegg. Skipt hefur verið um frárennslisrör en ekki var búið að ganga frá brunaþéttingu umhverfis rörið, heldur setja einangrunarplast upp í gat á vegg. Í nærliggjandi íbúð hafði veggur verið brotinn upp frá svefnherbergi að umræddu frárennslisröri. Gert hefur verið við það gat með múrílögn og málað yfir. Viðgerðin sást vel þar sem sprungur hafa myndast á milli viðgerðar og veggjar. Í íbúðinni á 1. hæð hefur þegar verið gert við allar skemmdir vegna vatnstjónsins.

Með hliðsjón af framangreindu er það niðurstaða kærunefndar að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna tjónsins, sbr. 3. tölul. 52. gr. laga um fjöleignarhús, enda um að ræða skemmd í frárennslislögn sem var inni í vegg að nærliggjandi íbúð og fellur hún því undir sameign.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna tjóns sem varð vegna leka frá frárennslisröri í íbúðum álitsbeiðenda.

Reykjavík, 9. júní 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson