Mál nr. 131/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 24. september 2026

í máli nr. 131/2025

 

A ehf.

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A  ehf.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennd verði bótakrafa á hendur varnaraðila að fjárhæð 1.835.000 kr. sem og leigubætur að fjárhæð 572.373 kr. vegna tímabilsins 16. september til 31. október 2025.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Einnig að viðurkennt verði að skiladagur íbúðarinnar hafi verið 12. september 2025. Þá gerir varnaraðili kröfu um að sóknaraðili verði gerður ábyrgur fyrir broti á 41. gr. húsaleigulaga þar sem hann hafi farið í húsnæðið fyrir umsaminn skiladag án þess að upplýsa um það fyrir fram. Loks krefst varnaraðili viðurkenningar þess að henni beri ekki greiða hlutdeild í kostnaði vegna úttektar sem framkvæmd var af óháðum úttektaraðila.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 13. október 2025.

Kæra varnaraðila, dags. 14. október 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, mótteknar 27. október 2025.

Athugasemdir varnaraðila, mótteknar 30. október 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. mars 2025 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um bótakröfu sóknaraðila á hendur varnaraðila vegna lyktarmengunar og skemmda sem hafi orðið á gólfefni íbúðarinnar þar sem köttur sem varnaraðili hélt í íbúðinni á leigutíma hafi gert þarfir sínar innandyra, sem og kröfu sóknaraðila um leigubætur úr hendi varnaraðila þar sem íbúðin hafi verið óíbúðarhæf í lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður íbúðinni hafa verið skilað 15. september 2025 og í ljós hafi komið verulegt tjón á gólfefnum. Sóknaraðili hafi ekki getað tekið við íbúðinni í þessu ástandi og beðið varnaraðila um að laga það sem hafi þurft að laga en íbúðin hafi angað af kattahlandi og sést hafi á gólfefnum. Varnaraðili hafi verið þessu ósammála og talið að lyktin og skemmdirnar væru eðlilegt slit á íbúð. Varnaraðili hafi fengið leyfi til að hafa kött í íbúðinni en hún virðist hafa leyft honum að gera þarfir sínar á gólfið. Samkvæmt málara, sem hafi málað íbúðina við lok leigutíma, hafi kattahland- og skítur blasað við á gólfum og upp eftir veggjum. Aðilar hafi sæst á að fá óháðan matsaðila til að meta ástand íbúðarinnar. Samkvæmt honum séu gólfefni ónýt og íbúðin ónothæf þar til þeim verði skipt út. Varnaraðili hafi viðurkennt tjón á fataskápum að fjárhæð 180.000 kr., en tjónið sé talsvert meira. Tryggingin dugi ekki fyrir tjóninu og fari sóknaraðili fram á að varnaraðili greiði það sem upp á vanti svo hægt sé að koma íbúðinni í íbúðarhæft ástand. Að auki geri sóknaraðili kröfu um leigubætur fyrir hálfan septembermánuð og allan októbermánuð 2025 þar sem íbúðin hafi verið óíbúðarhæf á téðu tímabili.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður að umsamin dagsetning fyrir skil hafi verið 12. september 2025. Áður en sá dagur hafi runnið upp hafi sóknaraðili farið í húsnæðið án þess að hafa haft samband við varnaraðila og kannað ástand íbúðarinnar. Varnaraðili hafi fengið upplýsingar um þessa skoðun með símtali eftir að hún hafði átt sér stað. Varnaraðili hafi ætlað að skila íbúðinni þennan dag og reynt að afhenda lyklana í þrjú skipti en sóknaraðili neitað að taka við íbúðinni og sagt varnaraðila að halda lyklunum vegna athugasemda við þrif. Varnaraðili hafi verið neydd til að kaupa þrifþjónustu hjá verktaka á vegum sóknaraðila í kjölfar þessa. Lyklum hafi verið skilað 15. september og aðilar gert úttekt þann dag. Aðilar hafi verið ósammála við úttektina og því fengið óháðan úttektaraðila sem sóknaraðili hafi útvegað. Úttektin hafi farið fram 6. október eða þremur vikum eftir skil. Sóknaraðili hafi tilkynnt varnaraðila að úttektaraðili kæmi til með að skoða íbúðina kl. 15:15 og bað hún um kennitölu varnaraðila svo unnt yrði að skipta reikningnum. Skilaboðin hafi verið send samdægurs með stuttum fyrirvara og varnaraðila ekki boðið að vera viðstödd. Úttektin hafi því verið mjög einhliða þar sem fram hafi komið sjónarmið sóknaraðila en ekki varnaraðila. Varnaraðili hafi haft samband 8. október til að spyrja hvernig úttektin hefði farið en sóknaraðili sagt að hann væri enn að bíða eftir skýrslunni og vissi ekkert. Þann 14. sama mánaðar hafi frestur sóknaraðila til að gera kröfu í trygginguna verið liðinn en enginn bótakrafa hafði borist frá varnaraðila eða áskilnaður þar um. Varnaraðili hafi því óskað eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins. Eftir ítrekun á þeim tölvupósti hafi sóknaraðili neitað endurgreiðslu og sagt að varnaraðili hefði átt að vita að gerð yrði krafa í trygginguna þrátt fyrir að engin tilkynning þar um hefði borist.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi neitað að greiða fyrir þann hluta skýrslunnar sem snúi að tjónsúttekt. Samkvæmt tilboði úttektaraðila hafi úttektin samanstaðið af tjónaskoðun og tjónaverðmæti, en ekki sé hægt að skipta þessu í tvo þætti. Í tölvupósti til varnaraðila 1. október hafi umsjónarmaður sóknaraðila sagst hafa fundið fyrirtæki sem tæki að sér úttektir og hann spurt hvort varnaraðili samþykkti að nota það og aðilar skiptu kostnaðinum á milli sín. Hún hafi samþykkt það með tölvupósti sama dag. Það hafi verið á hennar ábyrgð að kynna sér nánar fyrirtækið og kostnaðarliði þess.

Þegar umsjónarmaður sóknaraðila hafi mætt í íbúðina 12. september hafi verið mjög mikil kattaúrgangslykt. Varnaraðili hafi verið sammála því að það væri mjög sterk lykt í íbúðinni og hún sagst hafa sjálf reynt að þrífa til að minnka lyktina en án árangurs. Vegna lyktarinnar hafi varnaraðili viljað prófa að láta þvo parketið með sérstakri vél áður en metið yrði hvort það væri ónýtt. Hún hafi látið þrífa íbúðina næsta dag með þrifþjónustu sem hún hafi sjálf greitt fyrir. Skilum hafi því verið frestað fram yfir helgi eða til 15. september.

Hvergi í samskiptum umsjónarmanns sóknaraðila og varnaraðila hafi varnaraðili tekið fram að hún væri ósátt við tímasetningu á óháðu úttektinni, stuttan fyrirvara eða hafi hún lýst vilja til að vera viðstödd. Umsjónarmaðurinn hafi sent skilaboð þremur klukkutímum fyrir úttektina sem varnaraðili hafi svarað símleiðis og beðið um að fá sendar fyrirspurnir í tölvupósti þar sem hún skoði hann reglulega. Varnaraðili hafi fengið tölvupóst tuttugu mínútum fyrir úttektina, en úttektaraðilinn hafi sagt að þar sem um óháðan úttektaraðila væri að ræða þyrftu báðir aðilar ekki að vera á staðnum. Því hafi verið eðlilegt að umsjónarmaðurinn opnaði íbúðina þar sem hann hafi verið með lykla. Í svari varnaraðila hafi hún hvergi tekið fram að hún væri ósátt við að vera ekki á staðnum  eða gert athugasemdir við tímasetninguna. Einnig megi sjá að hún hafi verið sátt við að greiða sinn helming af kostnaðinum, enda samþykkt að fyrirtækið sendi reikning á netfang hennar.

Varnaraðili hafi beðið umboðsmann sóknaraðila um að fá tilboð málara. Hann hafi haft samband við tiltekið fyrirtæki. Málararnir hafi fengið lykla hjá varnaraðila en hafi síðan haft samband við sóknaraðila þar sem þeir hafi sagst ekki getað klárað að mála vegna kattahlandslyktar og óþrifnaðar. Einnig hafi hlutir úr búslóð verið fyrir svo ekki hafi verið unnt að vinna verkið vel. Málararnir hafi yfirgefið verkið 10. september en mætt aftur næsta dag. Umsjónarmaðurinn hafi haft samband við varnaraðila 12. september sem hafi tekið tilmælum vel um að þrífa íbúðina og fjarlægja búslóðina svo hægt yrði að klára að mála.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að það hafi átt að fá óháðan úttektaraðila til að taka íbúðina út við skil, sbr. 69. gr. húsaleigulaga. Úttektin sem aflað hafi verið falli undir 2. mgr. sama ákvæðis og greiðist kostnaður því að öllu leyti af sóknaraðila. Að auki hafi sóknaraðili bætt við skjáskoti af tölvupóstsamskiptum sem hafi átt sér stað á milli hans og verktaka en skýrt megi sjá að varnaraðili hafi ekki verið þátttakandi í þeim. Þá hafi varnaraðili treyst því að sóknaraðili hefði óskað eftir því sem upphaflega hafi verið rætt um að óska eftir og þar af leiðandi hafi varnaraðili ekki séð ástæðu til að fletta þessu fyrirtæki upp, enda sé hún í vinnu og þurfi að sinna ýmsu á degi hverjum.

Í þeim tölvupósti sem sóknaraðili hafi sagt að varnaraðili hefði verið sammála því að það væri lykt í íbúðinni megi sjá að hún hafi ekki verið sammála því að það hafi verið óeðlileg lykt í íbúðinni. Hvort sem miðað verði við að skiladagur hafi verið 12. eða 15. september hafi engu að síður verið liðinn 28 daga frestur til að gera bótakröfu í tryggingarféð.

Samkvæmt 71. gr. húsaleigulaga skuli úttektaraðili framkvæma úttekt að viðstöddum bæði leigusala og leigjanda eða umboðsmönnum þeirra. Þegar varnaraðili hafi fengið skilaboð um að úttekt ætti sér stað samdægurs hafi hún verið í vinnunni, ekki með mikinn tíma til að svara sóknaraðila og hafi engan möguleika haft til þess að vera viðstödd með svo stuttum fyrirvara.

Málari hafi látið sóknaraðila hafa lykla og hann sjálfur farið inn í íbúðina til að kanna ástandið. Varnaraðili hafi ekki skriflega sönnun þess efnis þar sem sóknaraðili hafi viðurkennt þetta í símtali en ekki skriflega.

VI. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 990.000 kr. við upphaf leigutíma. Sóknaraðili krefst viðurkenningar á því að honum sé heimilt að ganga að því vegna skemmda sem orðið hafi á gólfefni vegna kattarúrgangs og lyktarmengunar í íbúðinni af sömu sökum. Einnig krefst hann viðurkenningar á því að varnaraðila beri að greiða skaðabætur umfram fjárhæð tryggingarfjárins enda nemi kostnaður vegna tjónsins hærri fjárhæð en því nemur. Kveður sóknaraðili að skipta hafi þurft út gólfefnum á íbúðinni í heild sinni vegna tjónsins.

Krafa sóknaraðila sundurliðast með eftirfarandi hætti:

Ógreidd húsaleiga fyrir september.... 214.373 kr.

Ógreidd húsaleiga fyrir október     358.000 kr.

Samtals:     572.373 kr.

 

Tjónakrafa:

Fjarlægja ónýt gólfefni skv. skýrslu.... 225.000 kr.

Lyktarmeðferð og hreinsun skv. skýrslu     325.000 kr..

Nýtt parket     440.000 kr.

Undirlag og parketlistar.... 175.000 kr.

Vinna samkvæmt skýrslu     375.000 kr.

Skipti á hurðum     180.000 kr.

Fjarlægja gardínubraut, sparstl og loftmálun.... 80.000 kr.

Lokahreinsun     35.000 kr.

Samtals     1.835.000 kr.

Aðilar deila einnig um hvort íbúðinni hafi verið skilað 12. eða 15. september. Varnaraðili byggir á því að sóknaraðili hafi neitað að taka við lyklum 12. september vegna athugasemda hans við þrif og krafist þess að varnaraðili keypti fagþrif þjónustuaðila á hans vegum. Verður ekki annað ráðið en að varnaraðili hafi orðið við þessu enda segir í málatilbúnaði hennar að skil á lyklum hafi átt sér stað 15. september og aðilar gert sameiginlega úttekt þann dag. Telur nefndin því að miða beri skiladagsetningu við 15. september. Aðilar sammæltust um í téðri lokaúttekt að fenginn yrði óháður úttektaraðili til að leggja mat á gólfefnið þar sem þau voru ósammála um umfang tjóns á því. Með skilaboðum umboðsmanns sóknaraðila 6. október 2025 kl. 14:55  tilkynnti hann varnaraðila að úttektaraðili kæmi til með að skoða íbúðina kl. 15:15 sama dag. Tók hann fram að úttektaraðilinn gæti skipt reikningnum. Í svari varnaraðila kl. 16:01 samþykkti hún að fá reikninginn með tölvupósti. Að þessu virtu telur nefndin að ekki sé tilefni til að fallast á kröfu varnaraðila um að henni beri ekki að greiða helming reikningsins, enda ljóst að hún var því samþykk í þessum samskiptum og er hún bundin af því.

Samkvæmt skoðunarskýrslu úttektaraðila 6. október 2025 var umboðsmaður sóknaraðila viðstaddur úttektina en tekið fram að varnaraðili hafi verið upplýst um framkvæmd skoðunar og að hún hefði samþykkt að greiða helming kostnaðar vegna hennar. Tekið er fram að skýrslan hafi verið gerð að beiðni sóknaraðila vegna kvartana um kattarhlandslykt og mögulegra yfirborðsskemmda. Því er svo lýst að við komu í íbúðina hafi verið greinileg sterk og viðvarandi kattarhlandslykt, einkum á stofugólfi og í svefnherbergi. Um framkvæmd skoðunar segir að til að staðfesta uppruna lyktarinnar hafi skoðunarmaður lagst á gólfið og þefað á nokkrum stöðum, bæði í stofu og í svefnherbergi. Við það hafi skýrt komið í ljós að lyktin ætti upptök sín í parketinu sjálfu og parketlistum, en ekki frá öðrum flötum. Niðurstaða skýrslunnar var sú að um væri að ræða varanlegar lyktarskemmdir í gólfefnum sem ekki væri unnt að fjarlægja með hefðbundinni hreinsun. Mælt var með fullri endurnýjun á parketi, undirlagi og parketlistum á allri íbúðinni, ásamt lyktarmeðferð og hreinsun á steypu og veggjum.

Kærunefnd telur að af framangreindu verði að miða við að áskilnaður um bótakröfu sóknaraðila hafi komið fram innan fjögurra vikna frá skilum íbúðar, sbr. 4. mgr. 40. gr. og 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga, enda verður að telja augljóst að þessi athöfn, þ.e. að aðilar sammæltust um að fá óháðan úttektaraðila til að meta tjónið, hafi samhliða falið í sér áskilnað um bótakröfu sóknaraðila. Verður af þeim sökum ekki fallist á með varnaraðila að krafa sóknaraðila í tryggingarféð hafi komið fram utan frests, en þess utan kom sundurliðuð krafa í tryggingarféð fram í kæru sóknaraðila 13. október 2025.

Ætla má að varnaraðili byggi málatilbúnað sinn á því að úttekt fagaðila hafi ekki verið í samræmi við 3. mgr. 69. gr. húsaleigulaga sem kveður á um að leigusali og leigjandi skuli koma sér saman um úttektaraðila. Verður að fallast á það með varnaraðila, enda tilkynnti sóknaraðili henni með tuttugu mínútna fyrirvara að úttektin væri að fara fram með úttektaraðila sem hann útvegaði sjálfur og gerði ekki ráð fyrir mætingu hennar. Verður að telja þetta galla á úttektinni, enda kom þetta í veg fyrir að varnaraðili gæti gætt hagsmuna sinna þótt hafa megi nokkra hliðsjón af því að varnaraðili gerði ekki kröfu um frestun úttektarinnar eða athugasemdir við að úttektin færi fram að henni fjarstaddri. Við sameiginlega úttekt aðila 15. september var það afstaða varnaraðila að um væri að ræða hefðbundið slit sem hefði komið til við eðlilega notkun íbúðarinnar. Leyfi var fyrir kattarhaldi á leigutíma og óumdeilt virðist af málsgögnum að kötturinn hafi gert þarfir sínar á gólfefni íbúðarinnar. Kærunefnd getur ekki fallist á að slíkt falli undir hefðbundna notkun íbúðar. Gögn málsins staðfesta að kattarhlandslykt hafi verið til staðar í íbúðinni að leigutíma loknum, sbr. tölvupóst málara og skýrslu úttektaraðila, og var það mat óháðs úttektaraðila að heildarendurnýjun gólfefnis væri þörf vegna þessa. Engar myndir liggja til grundvallar skýrslu skoðunarmanns, en af henni verður ráðið að lyktarmengun hafi verið til staðar en ekki sýnilegar skemmdir. Varnaraðili hefur ekki lagt fram gögn eða sjónarmið sem hnekkja þessu mati. Verður því fallist á bótakröfu sóknaraðila vegna gólfefnis að fjárhæð 1.540.000 kr. Fyrir liggur að varnaraðili hefur fallist á að greiða kostnað að fjárhæð 180.000 kr. vegna tjóns á fataskápum. Aftur á móti telur nefndin að hafna beri kröfu sóknaraðila vegna málunar á lofti og fjarlægingar á gardínubraut enda styðja engin gögn að varnaraðila hafi verið gefinn kostur á úrbótum hér um, sbr. 1. mgr. 71. gr. húsaleigulaga, en þess utan benda gögn málsins ekki til þess að athugasemdir hér um hafi komið fram í sameiginlegri úttekt aðila 15. september 2025.

Þá krefst sóknaraðili leigubóta úr hendi varnaraðila vegna tímabilsins 16. september til 31. október 2025 þar sem íbúðin hafi verið óíbúðarhæf á því tímabili vegna téðra skemmda. Líkt og áður greinir gerðu aðilar sameiginlega lokaúttekt 15. september án fagaðila en að henni lokinni voru þau ósammála um bótaskyldu varnaraðila og féllust á að fá óháða úttekt, sem fór svo fram 6. október. Sóknaraðili tók aftur á móti við umráðum íbúðarinnar 15. september. Eins og nefndin hefur komist að niðurstöðu um hér að framan hefur bótaskylda varnaraðila vegna lyktarmengunar verið viðurkennd en í því tilliti verður að hafa hliðsjón af því að óháð úttekt, sem aðilar voru sammála um að afla, lá ekki fyrir fyrr en 6. október og þá verður að ætla að það hafi tekið um þrjár vikur að framkvæma úrbætur vegna téðra skemmda á gólfefninu. Verður því að telja eðlilegt að varnaraðili greiði bætur vegna tjóns sóknaraðila sökum þess að hann gat ekki leigt íbúðina út á framangreindu tímabili sem nemi 270.000 kr., sem sóknaraðila er heimilt að ráðstafa af tryggingarfénu.

Í kæru sóknaraðila er tekið fram að varnaraðili hafi samþykkt að 180.000 kr. yrði ráðstafað af tryggingarfénu vegna skipta á hurðum og hreyfði varnaraðili engum andmælum gegn því. Engin rökstuðningur eða sérstök umfjöllun fylgir þó þeim hluta í sundurliðun kröfu sóknaraðila vegna fjarlægingar á gardínubraut og málningarvinnu á lofti. Eru því ekki efni til að fallast á hana.

Þá gerir varnaraðili kröfu um viðurkenningu þess að sóknaraðili verði gerður ábyrgur fyrir broti á 1. mgr. 41. gr. húsaleigulaga þar sem hann hafi farið í húsnæðið fyrir umsaminn skiladag án þess að upplýsa um það fyrir fram. Í téðu ákvæði er kveðið á um að leigusali eigi rétt á aðgangi að hinu leigða húsnæði með hæfilegum fyrirvara og í samráði við leigjanda þannig að hvorki fari í bága við hagsmuni hans né leigjanda til að láta framkvæma úrbætur á hinu leigða og til eftirlits með ástandi þess og meðferð. Leigusala sé þó aldrei heimill aðgangur að hinu leigða húsnæði þegar leigjandi eða umboðsmaður hans er ekki viðstaddur, nema að fengnu samþykki leigjanda. Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa viðurkennt símleiðis að hafa farið í íbúðina á leigutíma án samráðs við hana. Sóknaraðili kveðst hafa látið málara hafa lykil að íbúðinni og að varnaraðili hafi vitað af því. Stendur hér orð gegn orði og þannig ekki unnt að fallast á þessa kröfu varnaraðila.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að ganga að tryggingarfé varnaraðila að fjárhæð 990.000 kr.

Varnaraðila ber að greiða sóknaraðila skaðabætur að fjárhæð 1.000.000 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 25. október 2025 til greiðsludags.

Kröfum varnaraðila er hafnað.

 
 

Reykjavík, 24. september 2026

 
 

Auður Björg Jónsdóttir

 
 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson