Mál nr. 135/2025 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 135/2025

 

Kostnaður vegna viðgerðar á sólskála. Sameign/séreign.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags 15. október 2025, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 5. nóvember 2025, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 13. nóvember 2025, og athugasemdir gagnaðila, dags. 27. nóvember 2025, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 15. október 2026.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls níu eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á neðri hæð hússins, en gagnaðili er húsfélagið.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

I.                Að viðurkennt verði að sólskálar íbúða við húsið séu hluti af ytra byrði þess, sbr. 1. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

II.              Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði vegna viðgerða á sólskála við íbúð álitsbeiðanda.

Sjónarmið álitsbeiðanda

Álitsbeiðandi kveður sólskála hafa verið reista við fimm íbúðir, þar á meðal hennar. Gert hafi verið ráð fyrir téðum viðbyggingum í eignaskiptayfirlýsingu frá árinu 2010. Nú sé svo komið að sólskáli við íbúð álitsbeiðanda sé mjög illa farinn og þarfnist mikilla viðgerða. Í nokkurn tíma hafi hún reynt að fá gagnaðila til að hlutast til um viðgerðir en ágreiningur hafi verið um kostnaðarskiptingu. Málið hafi verið rætt á tveimur húsfundum árið 2024 en engar ákvarðanir teknar. Þegar sólskálinn hafi verið byggður, í samræmi við lög, hafi hann talist hluti af ytra byrði hússins og kostnaður skipst eftir því. Þá gildi um kostnað vegna viðhalds á gluggum sólskálans sömu reglur og um glugga endranær.

Samkvæmt lögum um fjöleignarhús sé það meginregla að allt ytra byrði húss falli undir sameign, þá teljist allur ytri gluggaumbúnaður til sameignar og undir séreign falli gler og innra byrði glugga. Sólskáli verði hluti af ytra byrði húss þegar honum hafi verið komið upp með samþykki eigenda eða samkvæmt samþykktum teikningum. Því sé um sameign að ræða. Að því er varði glugga á sólskála gildi 3. tölul. 8. gr. og 5. tölul. 5. gr. Kærunefnd hafi margoft staðfest þennan skilning, sbr. meðal annars álit nr. 22/2005, 43/2011 og 125/2023.

Lög um fjöleignarhús séu ófrávíkjanleg í húsum með íbúðum eingöngu og því geti ákvörðun húsfundar 1. október 2025 ekki breytt lögbundinni skiptingu kostnaður.

Af ofangreindu sé ljóst að sólskáli í íbúð álitsbeiðanda teljist hluti af ytra byrði hússins og teljist því til sameignar. Gagnaðila beri því að hlutast til um að viðgerðir verði framkvæmdar og bera kostnað sem hljótist af viðgerðum á ytra byrði skálans, að gleri frátöldu.

Sjónarmið gagnaðila

Gagnaðili kveður teikningar vegna garðstofa hafa verið samþykktar árið 1994. Í dag hafi verið reistar fjórar garðstofur á neðri hæð og ein á efri hæð. Til frekari útskýringa megi segja að sólskálar á neðri hæð séu einhverskonar viðbyggingar og skálar á efri hæð, þar sem steypt svalagólf sé notað sem grunnur. Allar garðstofurnar hafi verið byggðar á kostnað og ábyrgð eigenda íbúðanna sjálfra. Komi enda fram í eignaskiptayfirlýsingu frá 2010 að „kostnaður vegna þess skal greiddur af þeim sem byggir hverju sinni“. Gagnaðili hafi enga aðkomu haft að framkvæmdunum.

Garðstofurnar hafi verið byggðar á mismunandi tímum, allt frá árinu 1994 til 2010. Teikningar þeirra og hönnun séu ekki samræmdar. Þar af leiðandi séu þær að ýmsu leyti ólíkar, þótt ytra útlit þeirra sé í nokkru samræmi. Eigendur íbúðanna hafi þannig sjálfir séð um allar byggingaframkvæmdir þeim tengdum og ýmist byggt sjálfir og/eða ráðið verktaka. Misjafnt sé einnig hvaða byggingarefni hafi verið notað. Gagnaðili hafi því ekki haft ákvörðunarvald um val á framkvæmdaraðila, þ.e. hvort fagmenn hafi komið að eða haft umsjón með framkvæmdunum.

Sólskáli íbúðar álitsbeiðanda sé mjög illa farinn og þarfnist að nokkru eða öllu leyti endurbyggingar. Ástæður þess sé að rekja til þess að hún hafi vanrækt viðhald í langan tíma. Frá húsfundi í maí 2022 hafi málið verið rætt á húsfundum og gagnaðili farið í ýmsa gagnaöflun, meðal annars fengið álit hjá verkfræðistofu um kostnaðarskiptingu og upplýsingar frá bæjarfélaginu um úttektir á byggingunni á sínum tíma. Við vinnu og umræður gagnaðila í tengslum við sólskálana og lóðina hafi verið samþykkt að ráðast í byggingu á stoðvegg við enda lóðarinnar í norður. Við byggingu á þessum stoðvegg sumarið 2023 hafi komið í ljós að fylling undir sólskála við íbúð álitsbeiðanda hafi ekki verið rétt framkvæmd. Fylling undir viðbyggingu hefði átt að byrja um einn metra fyrir utan skála, eins og gert hafi verið, en hefði átt að halla frá skálanum en ekki að skálanum. Einnig hafi verið vísbendingar um að undirstöður hefðu ekki verið byggðar samkvæmt teikningu, þ.e. að teinar K10 hefðu ekki verið boraðir inn í eldri steypu. Þá hafi einnig komið fram að byggingarfulltrúi hafi ekki tekið út grunn hennar eða byggingu á sínum tíma. Leiða megi líkur að því að tjónið á sólskálanum megi þannig rekja til þess að hann hafi ekki verið rétt smíðaður í upphafi.

Þótt 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús segi að ytra byrði hússins sé sameign, sé það þannig ekki einhlít niðurstaða hafi framkvæmd verið reist af einstökum eiganda án aðkomu húsfélagsins. Hafi eigandi borið allan kostnað við framkvæmdina, standi því líkur til þess að hún teljist séreign hans, sbr. 3. mgr. 9. gr. laganna. Vísað til álits kærunefndar í máli nr. 22/2005. Í þessu máli sé staðan önnur. Þótt upphaflegar teikningar hafi verið samþykktar af byggingarfulltrúa árið 1994, hafi framkvæmdin verið á ábyrgð einstakra eigenda, með mismunandi efnum og á mismunandi tímum, og ekki samkvæmt samræmdum teikningum. Í eignaskiptayfirlýsingu segi að kostnaður við garðstofur skuli greiddur af þeim sem byggi hverju sinni. Hafi eigendur garðstofa því borið allan kostnað af framkvæmdum við þær, án aðkomu gagnaðila. Að auki hafi skemmdir á sólskála álitsbeiðanda komið til vegna þess að hann hafi ekki verið rétt byggður í upphafi en gagnaðili hafi enga aðkomu átt að byggingu hans.

Garðstofurnar teljist séreign álitsbeiðanda og því beri hann einn allan kostnað við viðhald og viðgerðir hans, sbr. 1. mgr. 50. gr. laga um fjöleignarhús. Bæta megi við að aðrir eigendur garðstofa við húsið hafi séð um viðhald á þeim sjálfir. Það væri því afar ósanngjörn niðurstaða ef þeir þyrftu jafnframt að bera kostnað af viðgerð á garðstofu álitsbeiðanda.

Athugasemdir álitsbeiðanda

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir vegna þess sem segir í eignaskiptayfirlýsingu um að verði garðstofur byggðar skuli kostnaður vegna þess greiðast af hverjum eiganda þá segi jafnframt að þá skuli endurskoða umrædda yfirlýsingu. Bendi þetta til þess að ráðgert hafi verið að eigendur greiddu fyrir garðskálana í upphafi, þ.e. byggingu þeirra en að svo yrði yfirlýsingin endurskoðuð, líklega vegna þess að þeim sem hafi gert eignaskiptayfirlýsinguna hafi verið ljóst að réttarstaðan yrði þá önnur, þ.e. varðandi viðgerðir og fleira. Engin endurskoðun hafi þó farið fram. Ákvæði í eignaskiptasamningi, sem enn fremur hafi staðið til að endurskoða, breyti ekki þeim reglum sem gildi um ytra byrði húss samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Þegar sólskálum hafi verið komið upp í samræmi við lög og reglur verði þeir hluti af ytra byrði húss og fari um kostnaðarskiptingu eftir því.

Í 9. gr. laga um fjöleignarhús sé um að ræða sjónarmið sem litið sé til við mat á því hvort um séreign eða sameign sé að ræða, en ekki afdráttarlausa reglu. Í greinargerð með frumvarpi til laganna segi um 9. gr. að rétt sé að leggja á það áherslu að þetta atriði sé aðeins eitt af fleirum sem til skoðunar komi í þessu efni og að það eitt ráði ekki úrslitum. Því komi ekki til greina að beita 9. gr. einni og sér til þess að komast að niðurstöðu um hvort sólskálar teljist í séreign eða sameign. Auk þess sé í tilviki sólskálanna óþarfi að framkvæma mat á öllum atriðum sem kunni að gefa vísbendingu um hvort um séreign eða sameign sé að ræða enda komi skýrt fram í 1. tölul. 8. gr. að allt ytra byrði falli undir sameign. Vísað sé til álits kærunefndar í máli nr. 5/2007.

Gagnaðili telji að álitsbeiðandi hafi vanrækt viðhald en sólskálinn sé í sameign allra og því beri hann ábyrgð á viðgerðum, sbr. 57. gr. laga um fjöleignarhús. Þá hafi ekki verið sýnt fram á það með óyggjandi hætti að sólskálinn hafi ekki verið rétt byggður á sínum tíma, en því sé mótmælt að byggingarfulltrúi hafi ekki tekið sólskálann út í upphafi.

Athugasemdir gagnaðila

Í eignaskiptayfirlýsingu komi skýrt fram að garðstofur skuli byggðar á kostnað hvers eiganda. Meginreglan sé sú að þar til gengið hafi verið frá nýrri eignaskiptayfirlýsingu með undirskrift eigenda og eftir atvikum við þinglýsingu hennar, gildi eldri eignaskiptayfirlýsing. Í þessu tilviki sé óumdeilt að eignaskiptayfirlýsing hafi ekki verið endurskoðuð og því sé ákvæðið um að kostnaður skuli greiddur af hverjum eiganda enn í gildi. Það að ákvæðið um að garðstofur skuli byggðar á kostnað hvers eiganda sé í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu gefi til kynna skýrt samkomulag eigenda um framangreint fyrirkomulag á kostnaðarskiptingu enda hafi það haldið alla tíð síðan.

Þótt meginreglan í fjöleignarhúsalögum kveði á um að allt sem ekki sé ótvírætt í séreign teljist sameign þá sé sú regla ekki án undantekninga. Álitsbeiðandi hafi engin gögn lagt fram sem sýni fram á úttekt byggingarfulltrúa. Þvert á móti hafi gagnaðili lagt fram tölvupóstsamskipti við bæjarfélagið vegna úttekta á garðstofum þar sem fram komi að ekki liggi fyrir úttektir vegna umræddrar garðstofu.

III. Forsendur

Mál þetta varðar garðstofu við íbúð álitsbeiðanda í fjöleignarhúsinu að C, sem byggt var árið 1987. Samkvæmt samþykktum teikningum af húsinu frá árinu 1986 var ekki gert ráð fyrir garðstofum við það en þær koma aftur á móti fram á samþykktum teikningum frá árinu 1994. Á síðarnefndu teikningunum er annars vegar gert ráð fyrir garðstofum við þær fjórar íbúðir sem eru á fyrstu hæð hússins, þar á meðal íbúð álitsbeiðanda, og hins vegar á svölum þeirra fimm íbúða sem eru á annarri hæð þess. Umræddar garðstofur, sem einnig eru kallaðar sólskálar eða sólstofur í gögnum málsins, hafa verið reistar við fimm íbúðir, nánar tiltekið við allar fjórar íbúðir á neðri hæð hússins og eina íbúð á efri hæð þess.

Deilt er um hvort kostnaður við framkvæmdir á garðstofu álitsbeiðanda sé sameiginlegur kostnaður, sbr. 1. tölulið 1. mgr. 43. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þar segir að sameiginlegur kostnaður sé allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera.

Um skiptingu fjöleignarhúss í séreign og sameign er fjallað í 4. til 9. gr. laga nr. 26/1994. Í 4. gr. laganna kemur meðal annars fram að séreign samkvæmt lögunum sé afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu. Í 5. gr. laganna segir meðal annars að undir séreign fjöleignarhúss falli allt afmarkað húsrými sem gert er að séreign samkvæmt þinglýstum heimildum og allt sem liggur þar innan veggja, sbr. 1. tölulið greinarinnar, og sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, sbr. 5. tölulið hennar.

Í 1. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994 er meðal annars kveðið á um að sameign samkvæmt lögunum séu allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign. Þá segir í 8. gr. laganna að undir sameign fjöleignarhúss falli allt ytra byrði hússins, útveggir, þak, gaflar og útidyr, þó ekki svaladyr, svo og útitröppur og útistigar, sbr. 1. tölulið greinarinnar.

Í 9. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að við úrlausn þess hvort um séreign eða sameign allra eða sumra er að ræða skuli auk þess sem getur í 4. til 8. gr. líta til þess hvernig staðið var að byggingu hússins eða viðkomandi hluta þess og hvernig byggingarkostnaðinum var skipt ef um það liggja fyrir skýr gögn. Hafi byggingarframkvæmd verið sameiginleg og kostnaðurinn einnig þá sé um sameign að ræða ef önnur veigamikil atriði mæla því ekki í mót. Hafi eigandi einn kostað ákveðinn búnað, tiltekna framkvæmd eða byggingarþátt þá séu á sama hátt líkur á því að um séreign hans sé að ræða.

Í athugasemdum með 9. gr. frumvarps þess er varð að lögum nr. 26/1994 segir að leitast sé við að gefa ákveðnar leiðbeiningarreglur sem með öðru megi koma að gagni þegar ágreiningur rís um það hvort um sameign eða séreign sé að ræða. Við úrlausnina skuli þá meðal annars höfð hliðsjón af því hvernig að framkvæmd var staðið og hver bar kostnaðinn af henni. Rétt sé að leggja á það áherslu að þetta atriði sé aðeins eitt af fleirum sem til skoðunar koma í þessu efni og það eitt ráði ekki úrslitum.

Óumdeilt er að umræddar garðstofur við fjöleignarhúsið C voru byggðar á mismunandi tímum frá 1994 til 2010 og á kostnað hvers eiganda fyrir sig. Löglíkur eru því fyrir að garðstofa álitsbeiðanda sé séreign hennar, í samræmi við áðurnefnt ákvæði 9. gr. laga nr. 26/1994. Styðst það einnig við þinglýsta eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið þar sem téð garðstofa er tilgreind séreign álitsbeiðanda. Innra byrði garðstofunnar og sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í henni, svo og gler í gluggum og hurðum, er því ótvírætt séreign álitsbeiðanda, sbr. 1. og 5. tölulið 5. gr. laga nr. 26/1994. Kostnaður af framkvæmdum á garðstofunni, sem snerta þessa hluta, er því ekki sameiginlegur kostnaður í merkingu 43. gr. laganna.

Við mat á því hvort telja beri ytra byrði garðstofunnar sem ytra byrði fjöleignarhússins að C og þar með sem sameign allra eigenda hússins er óhjákvæmilegt að líta til þess að hlutfallstölur hússins, sem er matshluti 01 samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni, taka mið af því að garðstofan, líkt og aðrar garðstofur, séu hluti af húsinu. Eignaskiptayfirlýsing er enda lögboðinn skriflegur gerningur eigenda fjöleignarhúss sem gerður er á grundvelli fyrirmæla fjöleignarhúsalaga og geymir lýsingu á húsinu og lóð þess og mælir fyrir um skiptingu þess í séreignir, sameign allra og sameign sumra og ákvarðar hlutdeild hvers eigenda í sameign og markar með því grundvöll að réttindum og skyldum eigenda innbyrðis og gagnvart einstökum hlutum húss og lóðar, sbr. 1. gr. reglugerðar nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum. Verður því talið að nægilega veigamikil atriði mæli gegn löglíkindareglu 3. mgr. 9. gr. laga nr. 26/1994 og lagt verður til grundvallar að ytra byrði garðstofunnar sé ytra byrði hússins og því sameign allra.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfur álitsbeiðanda.

 
 
 

Reykjavík, 15. október 2026

 
 

Auður Björg Jónsdóttir

 
 

Þorvaldur Hauksson                                                    Eyþór Rafn Þórhallsson