Mál nr. 141/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 15. október 2026

í máli nr. 141/2025

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila verður skilin þannig að hann krefjist þess að viðurkennt verði að hann eigi rétt á greiðslu úr ábyrgðartryggingu D að fjárhæð 560.000 krónur.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn, ásamt fylgiskjölum, voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 28.10.2025

Greinargerð varnaraðila, dags. 26.4.2026

 

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning um íbúð að C, með leigutíma frá 14. nóvember 2023 til 31. desember 2024. Samkvæmt gögnum málsins framlengdu aðilar leigusamninginn til 31. desember 2025 en leigutíma mun þó hafa lokið fyrr. Í samræmi við ákvæði upphaflegs samnings lagði leigutaki fram tryggingu að fjárhæð 560.000 kr. í formi ábyrgðaryfirlýsingar D. Ágreiningsefni málsins lýtur að því hvort ábyrgðin hafi enn verið í gildi við lok leigutíma og þá hvort sóknaraðili eigi rétt á greiðslu bóta úr henni vegna ætlaðra skemmda varnaraðila á hinu leigða.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili byggir á því að varnaraðili hafi valdið skemmdum á hinu leigða umfram eðlilegt slit. Hann vísar til þess að í leigusamningi hafi komið skýrt fram að varnaraðili bæri ábyrgð á skemmdum sem hún ylli á eigninni og að slíkar skemmdir skyldu lagfærðar af fagaðila. Sóknaraðili kveðst hafa fengið smið til að meta viðgerðarkostnað og nemi hann 950.000 kr. án efnis, auk kostnaðar vegna parkets og þrifa á myglu. Hann telji heildartjón sitt verulegt og að hann hafi jafnframt orðið fyrir tekjutapi á meðan viðgerðir hafi staðið yfir. Sóknaraðili leggi einnig áherslu á að varnaraðili hafi verið upplýst um kröfuna og að hún hafi skrifað undir skjal þar um. Þá telur hann að D hafi tekið að sér ábyrgð á efndum varnaraðila samkvæmt ábyrgðaryfirlýsingu og að sú ábyrgð hafi átt að ná til þeirra skemmda sem um ræðir, þrátt fyrir að síðar hafi komið í ljós að yfirlýsingin vísaði til annars húsnæðis og að hún hafi ekki verið formlega framlengd.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili mótmælir kröfu sóknaraðila í heild. Hún kveðst hafa farið vel með íbúðina og hafni því að hafa valdið þeim skemmdum sem sóknaraðili heldur fram. Að því er varðar myglu og raka byggir hún á því að orsökin hafi verið byggingarleg eða tengd utanaðkomandi raka, ekki háttsemi hennar. Hún bendir á að mygla hafi aðeins myndast á útveggjum og bak við húsgögn, sem bendi fremur til ófullnægjandi einangrunar eða loftræstingar en saknæmrar háttsemi leigjanda. Einnig vísi hún til atviks þar sem vatn hafi runnið frá efri hæð niður með útvegg í nokkra daga og kunni mögulegar skemmdir á parketi að skýrast af því.

Varnaraðili byggi jafnframt á því að hún hafi í góðri trú boðist til að bæta úr málinu með því að útvega efni eða greiða kostnað gegn framvísun reikninga, en að sóknaraðili hafi hafnað því. Hún telur einnig að hún hafi verið beðin um að undirrita skjal án þess að henni væri gerð grein fyrir fjárhagslegri þýðingu þess. Þá bendir hún á að frásögn sóknaraðila sé að sumu leyti ósamræmd, meðal annars varðandi ætlað tekjutap og meintar kvartanir nágranna.

 

VI. Niðurstaða

Mál þetta lýtur að því hvort sóknaraðili eigi rétt til tryggingar þeirrar sem varnaraðili lagði fram við upphaf leigutíma í formi ábyrgðaryfirlýsingar D vegna ætlaðra skemmda varnaraðila á hinu leigða.

Umrædd ábyrgðaryfirlýsing var gefin út af hálfu D 21. nóvember 2023. Samkvæmt yfirlýsingunni ábyrgðist borgin greiðslu á allt að 560.000 kr. til sóknaraðila sem tryggingu fyrir því að varnaraðili stæði við samningsskyldur sínar samkvæmt þinglýstum húsaleigusamningi 14. nóvember 2023 með leigutíma frá þeim degi til 31. desember 2024. Áréttað var að ábyrgðin gilti fyrir framangreindan leigutíma en að heimilt væri að framlengja hana með formlegum hætti ef framvísað væri nýjum þinglýstum húsaleigusamningi.

Meðal gagna málsins er krafa sóknaraðila um greiðslu vegna ábyrgðaryfirlýsingar til velferðarsviðs D vegna nánar tiltekinna skemmda varnaraðila á hinu leigða en krafan er undirrituð af báðum aðilum 9. október 2025. D synjaði kröfunni 14. þess mánaðar þar sem ábyrgðaryfirlýsingin væri ekki í gildi. Hún hefði runnið út 31. desember 2024 og ekki hefði verið óskað eftir framlengingu hennar.

Gildistími ábyrgðarinnar og skortur á formlegri framlengingu hennar leiðir ótvírætt til þess að ábyrgðin var ekki lengur í gildi við lok leigutíma. Verður kröfum sóknaraðila því hafnað.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila er hafnað.

 
 

Reykjavík, 15. október 2026

 
 

Auður Björg Jónsdóttir

 
 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson