Mál nr. 24/2026 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 15. október 2026
í máli nr. 24/2026
A ehf.
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A ehf.
Varnaraðili: B
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða honum bætur sem nema fjárhæð húsaleigu samkvæmt samningi aðila frá 1. janúar 2026 til 1. mars 2026, alls 1.276.611 kr.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.
Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, dags. 9. mars 2026.
Greinargerð varnaraðila, dags. 23. mars 2026.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 9. apríl 2026
Athugasemdir varnaraðila, dags. 17. apríl 2026
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C frá 10. janúar 2022 Ágreiningur er um lögmæti riftunar varnaraðila og skyldu hennar til greiðslu leigubóta.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveður upphaf ótímabundins leigusamnings aðila hafa verið 10. janúar 2022 og uppsagarfrestur varnaraðila verið sex mánuði. Þann 17. desember 2025 hafi varnaraðili sent riftunaryfirlýsingu þar sem fram hafi komið að ástæða riftunar væri að húsnæðið nýttist eigi lengur til fyrirhugaðra nota, sbr. 3. töluliður 60. gr. húsaleigulaga. Í eigninni væri raki og mygla og ofnakerfi bilað þannig að íbúðin væri ekki lengur hæf til búsetu. Engin gögn hafi verið lögð fram því til staðfestu og ekki hafi farið fram úttekt af hálfu Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur. Þann 5. janúar 2026 hafi varnaraðili afhent sóknaraðila lykla að íbúðinni.
Sóknaraðili fór í viðhaldsframkvæmdir á eigninni í september 2024, þar sem m.a. hafi verið farið yfir glugga í kjölfar ábendinga frá varnaraðila. Frá þeim tíma hafi varnaraðili ekki minnst á vandamál tengd leka, raka eða myglu fyrr en í riftunaryfirlýsingu.
Riftun varnaraðila hafi verið ólögmæt og henni beri að greiða bætur sem nemi fjárhæð húsaleigu í þriggja mánaða uppsagnarfresti, 1. janúar til 1. mars 2026, alls 1.249.611 eða 425.537 kr. á mánuði. Sóknaraðili hafi reynt að takmarka tjón sitt með því að auglýsa eignina til leigu að nýju í kjölfar riftunar en það ekki tekist er kæra hafi verið rituð 9. mars.
Sóknaraðili hafi gert kröfu um greiðslu úr tryggingarábyrgð varnaraðila hjá D en fengið svar 9. febrúar um að varnaraðili hafni kröfu hans.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili kveður ástand eignarinnar verið verulega ábótavant um langt skeið, sóknaraðili hafi ítrekað verið upplýstur um annmarka á eigninni og úrbætur ýmist dregist verulega eða ekki verið fullnægjandi. Riftun hafi verið byggð á 3. tölulið 60. gr. húsaleigulaga vegna langvarandi raka- og ólyktarvanda, gruns um myglu, ítrekuðum bilunum í húsnæðinu og þeim áhrifum sem ástand eignarinnar hafi haft á líðan og heilsu varnaraðila og fjölskyldu.
Í júlí 2023 hafi komið upp alvarlegur leki í kjallara eignarinnar þar sem sjóðheitt vatn hafi fyllt rýmið. Aðeins hafi verið framkvæmd bráðabirgðaviðgerð vegna þess og mikill óþefur verið allar götur síðan úr gati í veggnum. Eins hafi verið vond lykt úr geymslu á móti barnaherbergi sem sóknaraðili hafi ekki brugðist við þrátt fyrir áskoranir. Strax í október 2022 hafi varnaraðili óskað eftir að vifta yrði sett í salerni í kjallara þar sem herbergið fylltist fljótt af raka er sturta væri notuð. Sóknaraðili hafi lofað úrbótum en aldrei sinnt þeim. Þá hafi hitakerfi hússins ítrekað verið í ólagi. Miklar og sjáanlegar rakaskemmdir hafi verið á suðurhlið hússins, þar á meðal í herbergi dóttur hennar sem hafi verið veik og orkulítil, líkt og varnaraðili sjálf, sem taldi því ekki forsvaranlegt að búa áfram í húsinu. Er varnaraðili hafi flutt úr húsnæðinu hafi komið í ljós svört útfelling í geymslu í kjallara og heimapróf gefið jákvæða vísbendingu um myglu. Vegna óþefs hafi varnaraðili þurft að farga verulegum hluta eigna sem geymdir voru í geymslunni. Til stuðnings kröfu sinni leggi varnaraðili fram ljósmyndir af skemmdum og samskipti aðila vegna kvartana varnaraðila en bendi auk þess á að sóknaraðili hafi ekki getað leigt eignina út tafarlaust að nýju vegna þess að ráðast hafi þurft í framkvæmdir á henni. Hafi varnaraðili séð iðnaðarmenn að vinnu í húsnæðinu nær allan janúarmánuð en eignin hafi ekki verið auglýst til leigu að nýju fyrr en 4. febrúar 2026.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Sóknaraðili kveðst hafna því að hafa ekki sinnt úrbótaskyldu eða að eignin hafi verið haldin galla. Sóknaraðili sé með atvinnustarfsemi í húsnæðinu og myndi ekki leyfa myglu að grassera í eigninni. Þá hafi varnaraðili sent skilaboð 17. september 2025 þar sem fram hafi komið að hún hefði ákveðið að flytja vegna þess að hún réði ekki lengur við leiguna og henni stæði til boða íbúð sem hún gæti keypt. Spurði hún hvenær hún gæti losnað undan leigusamningnum. Er sóknaraðili hafi bent á sex mánaða uppsagnarfrest hafi varnaraðili kvaðst vera það kunnugt en hafi verið að vonast eftir að losna fyrr undan samningnum. Stuttu síðar hafi hún tilkynnt munnlega að hún væri hætt við að segja upp samningnum. Þann 11. nóvember hafi varnaraðili svo óskað eftir samþykki sóknaraðila vegna þess að hún væri að sækja um íbúakort fyrir bifreið sonar síns.
V. Athugasemdir varnaraðila
Varnaraðili lagði fram myndir og samskipti aðila til stuðnings því að ítrekað hafi verið kvartað yfir ólykt, ofnakerfi og fleiru.
VI. Niðurstaða
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram 1.140.000 kr. ábyrgð frá D. Kveðið er á um í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann gerir kröfu í tryggingu eða ábyrgð skv. 1.–3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Geri hann það skal leigjandi skv. 8. mgr. ákvæðisins tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.
Samkvæmt upplýsingum frá sóknaraðila gerði hann í byrjun janúar kröfu í tryggingu aðila um greiðslu leigubóta vegna janúar til mars 2026 vegna ólögmætrar riftunar varnaraðila. Sóknaraðila hafi verið tilkynnt 9. febrúar að varnaraðili féllist ekki á kröfu hans. Krafa sóknaraðila barst kærunefnd 9. mars 2026 og þannig innan lögbundins frests.
Varnaraðili byggir riftun samnings aðila á 3. tölul. 60. gr. húsaleigulaga þar sem kveðið er á um að leigjanda sé heimilt að rifta samningi ef húsnæðið spillist svo á leigutímanum af ástæðum sem ekki verða raktar til leigjanda að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda. Varnaraðili aflaði ekki mats heilbrigðisyfirvalda á því að eignin væri heilsuspillandi og hefur ekki lagt fram önnur gögn en myndir því til stuðnings að húsnæðið nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota. Þá má skilja málatilbúnað varnaraðila á þann máta að riftun byggi á því að sóknaraðili hafi ekki bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði á grundvelli 17. gr. laganna en hún sendi þó ekki beiðni um úrbætur á sóknaraðila auk þess sem ósannað þykir að eignin hafi verið haldin verulegum annmörkum. Fellst kærunefnd því á með sóknaraðila að riftun varnaraðila hafi verið ólögmæt.
Ákvæði 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga kveður á um að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin sé upp í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma sem honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum. Hefur þessu ákvæði einnig verið beitt með lögjöfnun um tilvik þar sem riftun leigjanda er ólögmæt, en þessi skylda leigusala leiðir jafnframt af almennum reglum kröfuréttar, sbr. dóm Hæstaréttar 27. október 2016 í máli nr. 83/2016.
Þrátt fyrir ólögmæta riftun varnaraðila hvíldi þannig sú skylda á sóknaraðila að takmarka tjón sitt með því að leigja íbúðina út hið fyrsta eftir að varnaraðili afhenti honum lykla að húsnæðinu 5. janúar 2026. Miðað við eftirspurn eftir leiguíbúðum í miðbæ Reykjavíkur sem og því að sóknaraðili mótmælti ekki fullyrðingum varnaraðila um að hann hefði í kjölfar afhendingar ráðist í framkvæmdir á eigninni og ekki auglýst hana til leigu fyrr en í febrúar, telur kærunefnd að miða verði við að sóknaraðila hefði, að öllu jöfnu, verið mögulegt að leigja íbúðina út að nýju frá og með 1. febrúar 2026. Er því fallist á að sóknaraðila sé heimilt að fá leigubætur vegna janúar greiddar út úr ábyrgðartryggingu varnaraðila, 425.537 kr.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.
ÚRSKURÐARORÐ:
Sóknaraðila er heimilt að fá greiddar 425.537 kr. úr ábyrgðartryggingu varnaraðila.
Öðrum kröfum sóknaraðila er hafnað.
Reykjavík, 15. október 2026
Auður Björg Jónsdóttir
Eyþór Rafn Þórhallsson Þorvaldur Hauksson