Mál nr. 25/2026 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 15. október 2026

í máli nr. 25/2026

 

A

gegn

B ehf.

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða honum bætur vegna tjóns sökum ólögmætrar riftunar varnaraðila á leigusamningi þeirra frá 1. janúar 2026.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 12. mars 2026.

Greinargerð varnaraðila, dags. 19. mars 2026.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 21. mars 2026

Athugasemdir varnaraðila, dags. 6. apríl 2026

 

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Ágreiningur er með aðilum um gildi leigusamnings um leigu sóknaraðila á stúdíó íbúð varnaraðila og kröfu sóknaraðila um skaðabætur á grundvelli ólögmætrar riftunar.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður aðila hafa gert samning um leigu hans á stúdíó íbúð varnaraðila frá 1. janúar 2026 og að leigugjaldið hafi verið 190.000 kr. á mánuði. Í kjölfar undirritunar hafi varnaraðili þó neitað að afhenda honum umráð íbúðarinnar en boðið honum í staðinn herbergi sem sóknaraðili hafi ekki talið viðunandi og hafnað. Vegna þessa hafi sóknaraðili þurft að leigja tímabundið herbergi frá 5. janúar fyrir 103.000 kr. og þann 1. febrúar hafi hann fundið aðra stúdíó íbúð þar sem mánaðarlegt leigugjald hafi verið hærra en samkvæmt samningi við sóknaraðila.

Háttsemin hafi valdið honum fjárhagslegu tjóni og vanlíðan, einkum þar sem hann sé háður mánaðarlegri aðstoð frá sveitarfélaginu. Geri hann kröfu um bætur að mati nefndarinnar vegna þessa.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður misskilninig milli hans og konu hans hafa leitt til þess að hann hafi gert samning við sóknaraðila en samdægurs hafi hann tilkynnt honum að ekki gæti orðið af samningnum þar sem eignin hefði verið leigð öðrum leigjanda.  Hafi hann reynt að gera hvað hann gat til að aðstoða sóknaraðila vegna þessarar leiðu stöðu sem upp var komin og til dæmis sótt hann í Breiðholt til að sýna honum íbúð sem honum stóð til boða að leigja ásamt tveimur meðleigjendum.

Þó aðilar hafi verið búnir að undirrita samningin var afturköllunin svo stuttu síðar að engar efndir höfðu farið fram á grundvelli hans.

Varnaraðili hafni kröfum sóknaraðila og telur fráleitt að hann hafi valdið honum tjóni heldur fremur reynt að aðstoða hann. Þá hefði sóknaraðili getað varið tíma og orku í að finna annan húsnæðiskost sambærilegan við þann sem varnaraðili leigi út en töluvert framboð sé af slíkum eignum.

IV.  Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa verið að ræða við félagsráðgjafa sinn um að sveitarfélagið myndi annast um tryggingu hans vegna leigusamnings og varnaraðila hafi verið kunnugt um það. Tjón sóknaraðili felist í því að hafa þurf að leigja herbergi í janúar, hann hafi þurft að leita að húsnæði undir mikilli tímapressu og leigugjaldið á húsnæðinu sem hann tók á leigu frá 1. febrúar hafi verið hærra en samkvæmt samningi við varnaraðila.

V. Athugasemdir varnaraðila

Varnaraðili kveður samning aðila hafa verið undirritaðan svo sóknaraðili gæti kannað með ábyrgð sveitarfélagsins á samningnum. Samningurinn hafi verið afturkallaður af hans hálfu áður en svar sveitarfélagsins hafi legið fyrir. Þá hafi sóknaraðili ekki sýnt fram á fjártjón en ef hann hafi orðið fyrir tjóni hafi hann ekki reynt að takmarka tjón sitt.

VI. Niðurstaða

Sama dag og aðilar undirrituðu leigusamning um leigu sóknaraðila á stúdíóíbúð varnaraðila afturkallaði varnaraðili samninginn vegna þess að búið var að leigja eignina út til annars aðila. Sóknaraðili gerir kröfu um skaðabætur vegna þessa en varnaraðili hafnar bótaskyldu auk þess sem hann telur sóknaraðila ekki hafa orðið fyrir tjóni.

Varnaraðili gat ekki afturkallað tilboð sitt eftir að sóknaraðili hafði samþykkt það og kominn var á leigusamningur, sbr. 7. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Þá eru riftunarheimildir leigusala tæmandi taldar í 61. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, en aðstæður þær sem varnaraðili nefnir geta ekki fallið þar undir. Riftun varnaraðila var því ólögmæt. Samkvæmt almennum reglum kröfuréttar ber varnaraðila að bæta sóknaraðila það tjón sem hin ólögmæta riftun hefur valdið honum.

Leigusamningur aðila var tímabundinn til eins árs frá 1. janúar 2026 með þriggja mánaða uppsagnarfresti. Um tímabundna leigusamninga gildir þó sú meginregla að þeim verður ekki slitið með uppsögn á leigutíma, sbr. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga. Heimild leigusala til að segja upp slíkum samningi felur því í sér undantekningarheimild. Í ljósi þeirrar óvissu sem óhjákvæmilega fylgir því að spá fyrir um hvort samningssamband hefði haldið út gildistíma samnings verður tjón sóknaraðila sökum hinnar ólögmætu riftunar varnaraðila metið að álitum sem mismunur þeirrar leigufjárhæðar sem gilti samkvæmt leigusamningi þeirra og þeirrar leigufjárhæðar sem sóknaraðili raunverulega greiddi í sex mánuði.

Leigufjárhæð samkvæmt leigusamningi aðila var 190.000 kr. á mánuði. Eftir gögnum málsins tók sóknaraðili herbergi á leigu í janúar 2026 og greiddi fyrir það 103.000 kr. en frá 1. febrúar þess árs tók hann íbúð á leigu og samningsbundin leigufjárhæð fyrir hana er 240.000 kr. á mánuði. Að þessu virtu verður litið svo á að tjón sóknaraðila vegna hinnar ólögmætu riftunar nemi 163.000 kr. og hefur þá verið tekið tillit til þess að hann greiddi lægri leigu vegna janúar en hann hefði gert samkvæmt samningi aðila. Við mat á tjóni sóknaraðila getur aftur á móti engu máli skipt þótt krafa varnaraðila um framlagða tryggingu hafi numið hærri fjárhæð en samkvæmt þeim leigusamningi sem tók gildi 1. febrúar 2026.

Sóknaraðili verður talinn eiga rétt til dráttarvaxta frá því að einn mánuður var liðinn frá kæru hans til kærunefndar, líkt og nánar greinir í úrskurðarorði, sbr. 9. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

 

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðili greiði sóknaraðila 163.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 12. apríl 2026 til greiðsludags.

 
 
 

Reykjavík, 15. október 2026

 
 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Eyþór Rafn Þórhallsson                                              Þorvaldur Hauksson