Mál nr. 44/2026 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 15. október 2026

í máli nr. 44/2026

A

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili:   B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 90.000 kr. ásamt vöxtum.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 23. apríl 2026.

Greinargerð varnaraðila, 24. apríl 2026.

Athugasemdir sóknaraðila, 12. maí 2026.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu munnlegan leigusamning um leigu sóknaraðila á herbergi að C, sem er í eigu varnaraðila. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár sem sóknaraðili lagði fram við upphaf leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar kveður varnaraðila ekki hafa gert kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna frá lokum leigutíma. Varnaraðili hafi neitað að endurgreiða tryggingarfé og 8. apríl 2026 hafi hann vísað til þess að leiga fyrir marsmánuð væri ógreidd en sú krafa hafi komið fram að loknum frestinum og því ógild.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa verið erlendis er sóknaraðili hafi sent henni skilaboð 3. mars 2026, sama dag og hún hafi átt að greiða leigu fyrir marsmánuð, um að hún ætlaði að flytja út vegna þess að hún hefði ekki efni á að greiða leigu. Þar sem fyrirvarinn hafi enginn verið hafi varnaraðili ekki getað útvegað tafarlaut leigjanda í stað sóknaraðila og herbergið staðið autt í mars. Þó samningur aðila hafi verið munnlegur sé hann gildur samningur og sóknaraðili bundin af uppsagnarfresti. Varnaraðili hafi haldið tryggingarfénu eftir vegna leigu í mars.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa rýmt herbergið 6. mars 2026 og varnaraðili staðfest móttöku eignarinnar og lykla eigi síðar en 10. þess mánaðar. Við úrlausn þessa máls skipti aðeins máli hvort varnaraðili hafi gert kröfu í tryggingarfé sóknaraðila innan fjögurra vikna frá afhendingu. Því skipti engu máli samskipti aðila í kjölfar uppsagnar sóknaraðila þar sem slík óformleg samskipti séu ekki lögmæt kröfugerð. Þá hafi aldrei verið samið um að heimilt væri að nýta tryggingarfé til skuldajafnaðar á móti kröfum varnaraðila um leigugreiðslur. Þá  hafi varnaraðili ekki gert sérstaka athugasemd við uppsögn sóknaraðila 3. mars en það hafi aðeins verið af góðmennsku sem sóknaraðili hafi tilkynnt brottflutninginn.

V. Niðurstaða

Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila um að varnaraðili skili henni tryggingarfé, 90.000 kr., sem hún lagði fram við upphaf leigutíma.

Kveðið er á um í 10. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, að hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljist þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og öll ákvæði laganna gildi um réttarsamband þeirra. Hið leigða var herbergi og samkvæmt 2. tölul. 1. mgr. 56. gr. laganna er uppsagnarfrestur þrír mánuðir af beggja hálfu á einstökum herbergjum.

Á umsömdum gjalddaga leigu vegna mars, 3. þess mánaðar, sendi sóknaraðili smáskilaboð á varnaraðila og kvaðst ekki geta greitt leiguna vegna þess að hún væri ekki komin með vinnu og yrði að flytja út í vikunni. Kvaðst hún ekki vilja valda vandræðum og ætlaði að reyna að finna leigjanda í sinn stað. Varnaraðili bað hana að halda sér upplýstum og óskaði eftir upplýsingum um stöðu mála 5. og 10. mars. Þann 10. mars kvaðst sóknaraðili enn ekki hafa fundið neinn en hefði sett auglýsingu um hið leigða á samfélagsmiðla og flutt út föstudeginum áður. Er sóknaraðili óskaði eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins spurði varnaraðili hvort hún hefði greitt síðasta mánuð. Sóknaraðili svaraði því til að hún hefði ekki dvalið í herberginu síðasta mánuðinn. Varnaraðili kvað það engu skipta enda hefðu aðilar samið um eins mánaðar uppsagnarfrest. Tilkynnti varnaraðili síðar að tryggingarfé hefði verið varið til greiðslu í uppsagnarfresti.

Kveðið er á um í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga að leigusala sé heimilt að ráðstafa tryggingarfé til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans. Var varnaraðili því ekki bundinn af því að kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna frá leigulokum líkt og sóknaraðili heldur fram og var heimilt að ráðstafa tryggingarfé til greiðslu leiguvanskila, hafi þau verið fyrir hendi.

Óumdeilt er að sóknaraðili greiddi ekki leigu, 90.000 kr., vegna marsmánaðar og telur hún sér það ekki skylt. Málatilbúnaður sóknaraðila um að henni hafi verið frjálst að fara úr hinu leigða þegar henni hentaði fær ekki stoð í gögnum málsins. Þá styðja gögn málsins ekki að varnaraðili hafi fallið frá kröfu um leigu úr hendi sóknaraðila í uppsagnarfresti. Þá kveðst sóknaraðili hafa afhent varnaraðila umráð herbergisins 10. mars með því að hún tilkynnti honum með skilaboðum að hún væri farin úr herberginu og lyklana væri að finna þar inni. Var hún þannig með umráð hins leigða dágóðan hluta af mánuðinum. Engin gögn styðja þannig að sóknaraðila hafi ekki borið að greiða leigu vegna mars, 90.000 kr., og varnaraðila var heimilt að ráðstafa tryggingafé til greiðslu vanskila sóknaraðila.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 15. október 2026

 
 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Eyþór Rafn Þórhallsson                                              Þorvaldur Hauksson