Mál nr. 56/2026 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 15. október 2026

í máli nr. 56/2026

A

Gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili:   B.

Krafa sóknaraðila er að honum sé heimilt að halda eftir 82.845 kr. af tryggingarfé í skaðabætur vegna ástands hins leigða í lok leigutíma auk dráttarvaxta frá leigulokum til greiðsludags.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað og viðurkennt verði að sóknaraðila beri að skila tryggingarfé ásamt vöxtum.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 20. maí 2026.

Greinargerð varnaraðila, 1. júní 2026.

Athugasemdir sóknaraðila, 3. júlí 2026.

 

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 17. ágúst 2025 til 31. mars 2026 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár sem varnaraðili lagði fram við upphaf leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa leigt varnaraðila íbúð sína á meðan hann hafi verið í námsleyfi erlendis. Á leigutíma hafi hann orðið var við að varnaraðili hefði fært til persónulega muni hans og komið fyrir í geymslu í eigninni. Við skoðun á íbúðinni í lok leigutíma, 31. mars 2026, hafi komið í ljós mikil óhreinindi, skemmdir og slæmur frágangur á persónulegum munum sóknaraðila sem fylgt hafi íbúðinni. Þessu til staðfestu leggi sóknaraðili fram myndskeið sem tekið hafi verið upp um leið og íbúð hafi verið skoðuð.

Þann 9. apríl 2026 hafi hann sent skaðabótakröfu til varnaraðila vegna þrifa, viðgerða á skápum og eldhúsinnréttingu og kaupa á nýrri rafhlöðu, alls að fjárhæð 82.845 kr. Varnaraðili hafi hafnað kröfunni 17. apríl og borið fyrir sig skort á sönnunum. Í framhaldi hafi sóknaraðili tekið saman ljósmyndir af óhreinindum og skemmdum og horfnum hlutum og sent varnaraðila 28. apríl. Þann 15. maí hafi varnaraðili svarað að afstaða hans væri sú sama og fram hefði komið 17. apríl.

Þá gerir hann ýmsar athugasemdir við varnaraðila og samskipti á leigutíma sem ekki koma niðurstöðu málsins beint við og verða því ekki raktar frekar.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa hafnað kröfum sóknaraðila, m.a. á þeim grunni að hann hafi ekki lagt fram skjöl, ljósmyndir, skýrslur eða annað til að styðja við meinta þörf á þrifum á eigninni við leigulok. Varnaraðili hafi þvert á móti afhent eignina hreina og í góðu ástandi auk þess sem engar skemmdir hafi verið gerðar á skáp eða eldhúsborði. Þá hafi ekki farið fram úttektir við upphaf og lok leigutíma svo sem húsaleigulög og samningur aðila boði. Þá hafi varnaraðili ekki verið veittur kostur til úrbóta á meintum slæmum þrifum sem gangi gegn meginreglu laganna þar um. Fleiri munir hafi verið í íbúðinni við upphaf leigutíma heldur en til hafi staðið og því hafi varnaraðili þurft að færa hluta þeirra til. Að lokum hafni varnaraðil kröfu um greiðslu fyrir rafhlöðu sem vantað hafi í reykskynjara en hann hafi ekki fjarlægt hana.

Varnaraðili geri kröfu á grundvelli 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga um endurgreiðslu á framlögðu tryggingarfé.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili ítrekar fyrri sjónarmið og bendir á að þó krafa hans lúti einkum að þrifum þá hafi varnaraðili farið illa með muni hans sem verið hafi í íbúðinni á leigutíma.

V. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 280.000 kr. og verður að leggja til grundvallar að það hafi verið lagt fram eigi síðar en 17. ágúst 2025 er leigutími hófst.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Geri leigusali það ber leigjanda skv. 5. mgr. 40. gr. að tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. Samkvæmt 4. mgr. skal leigusali greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Leigutíma aðila lauk 31. mars 2026. Sóknaraðili gerði kröfu í tryggingarfé varnaraðila með tölvupósti 9. apríl og varnaraðli hafnaði kröfunni með tölvupósti 17. apríl. Þar sem sóknaraðili vísaði ágreiningi ekki til kærunefndar fyrr en að liðnum fjórum vikum frá þeim degi, eða 20. maí 2026, er krafa hans í trygginguna niðurfallin, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Breytir engu í því sambandi þó sóknaraðili hafi sent varnaraðila myndir máli sínu til stuðnings 28. apríl og varnaraðili sagt afstöðu sína óbreytta 15. maí.

Ber sóknaraðila því að skila varnaraðila tryggingarfénu, 280.000 kr., ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi er tryggingarfé var lagt fram, 17. ágúst 2025, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum húsnæðis, þ.e. 29. apríl 2026, til greiðsludags.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila ber að endurgreiða varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 280.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá 17. ágúst 2025 til 29. apríl 2026, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

 

Reykjavík, 15. október 2026

 
 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Eyþór Rafn Þórhallsson                                              Þorvaldur Hauksson