Mál nr. 60/2026 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 15. október 2026
í máli nr. 60/2026
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 120.000 kr. ásamt vöxtum.
Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.
Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, dags. 30. maí 2026.
Greinargerð varnaraðila, 4. júní 2026.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu ótímabundinn samning um leigu sóknaraðila á herbergi innan eignar sem varnaraðili hafði til umráða. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár sem sóknaraðili lagði fram við upphaf leigutíma.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveður varnaðila hafa auglýst herbergi innan húss hennar og mannsins hennar til leigu á facebook. Sóknaraðila hafi litist ágætlega á eignina og gert munnlegan leigusamning 1. júlí 2025 við hana og sambýlismann hennar, C, en þau hafi komið fram sem eigendur fasteignarinnar á þeim tíma. Hann hafi greitt tryggingarfé, 120.000 kr., inn á reikning varnaraðila, sem og leigugreiðslur á leigutíma fyrir utan fyrsta mánuð leigutíma er þau hafi gert kröfu um leigugjald í reiðufé.
Þann 26. október 2025 hafi sambýlismaður varnaraðila tilkynnt sóknaraðila að eigandi fasteignarinnar væri að selja hana og þau þyrftu að yfirgefa húsnæðið 31. október, eftir sex daga. Sóknaraðili reyndi að verða sér úti um annað húsnæði og gerði samning 1. nóvember um húsnæði þar sem hann greiðir 150.000 kr. í leigu.
Sóknaraðili kveðst gera kröfu um að varnaraðili skili sér tryggingarfé ásamt vöxtum og greiði honum 90.000 kr. í skaðabætur vegna ólögmætrar uppsagnar en bætur nemi mismun á nýja leigugjaldi hans og leigu samkvæmt samningi við varnaraðila út lögbundinn þriggja mánaða uppsagnarfrest.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili kveður sóknaraðila ekki hafa greitt tryggingu heldur fyrsta og síðasta mánuð leigutíma fyrirfram. Sóknaraðila hafi staðið til boða að flytja í nýtt húsnæði með varnaraðila og sambýlismanni hennar sem hafi ætlað að skutla honun í vinnuna á hverju degi þessar síðustu fjórar vikur leigutíma. Sóknaraðili hafi svarað seint en afþakkað það. Aðrir leigjendur hafi þegið boðið.
V. Niðurstaða
Aðilar gerðu ekki skriflegan leigusamning um leigu sóknaraðila á herbergi innan íbúðar varnaraðila. Kveðið er á um í 10. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, að hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljist þeir hafa gert ótímabundinn leigusamningi og öll ákvæði laganna gildi um réttarsamband þeirra. Hið leigða var herbergi og samkvæmt 2. tölulið 1. mgr. 56. gr. laganna er uppsagnarfrestur þrír mánuðir af beggja hálfu á einstökum herbergjum.
Sóknaraðila var tilkynnt með sex daga fyrirvara að hann yrði að flytja út fyrir 31. október þar sem varnaraðili væri leigjandi að eigninni en ekki eigandi eins og sóknaraðili stóð í trú um og að eigandi eignarinnar hefði selt hana. Vegna þessa varð sóknaraðili af lögbundnum þriggja mánaða uppsagnarfresti sínum og varnaraðila ber að bæta sóknaraðila það tjón sem hann varð fyrir vegna þessa. Sóknaraðili varð sér úti um annað herbergi til leigu með stuttum fyrirvara en leigugjald var 30.000 kr. hærra en samkvæmt samningi aðila. Fellst kærunefnd á með sóknaraðila að tjón hans nemi 30.000 kr. á mánuði út þriggja mánaða uppsagnarfrest eða alls 90.000 kr.
Sóknaraðili kveðst hafa lagt fram tryggingarfé, 120.000 kr., við upphaf leigutíma, 1. júlí 2025, til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila. Ekki er unnt að leggja til grundvallar skýringu varnaraðila að ekki hafi verið um tryggingarfé að ræða heldur fyrirframgreiðslu á síðasta mánuði leigutíma enda óheimilt að krefja leigjanda um fyrirframgreiðslu sem tryggingu, sbr. 34. gr. laganna. Þá er óumdeilt að sóknaraðili þáði ekki boð varnaraðila um að flytja með þeim annað síðasta mánuð leigutímans. Verður því lagt til grundvallar að 120.000 kr. greiðsla sóknaraðila til varnaraðila við upphaf leigutíma hafi verið tryggingarfé. Óumdeilt er að varnaraðili gerði ekki kröfu í tryggingarfé sóknaraðila.
Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi er tryggingarfé var lagt fram, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum húsnæðis til greiðsludags.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 120.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá 1. júlí 2025 til 29. nóvember 2025, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Varnaraðila ber að greiða sóknaraðila 90.000 kr. í skaðabætur vegna ólögmætrar uppsagnar.
Reykjavík, 15. október 2026
Auður Björg Jónsdóttir
Eyþór Rafn Þórhallsson Þorvaldur Hauksson