- ágúst 2026 /
Staðfest ákvörðun sýslumanns um að synja umsóknum um rekstrarleyfi fyrir gististað
Mánudaginn, 31. ágúst 2026, var í atvinnuvegaráðuneytinu
kveðinn upp svohljóðandi úrskurður:
Stjórnsýslukæra
Með bréfi, dags. 9. janúar 2024, bar [A] hrl. fram kæru f.h. [B] sf. (hér eftir kærandi) vegna ákvörðunar Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu frá 2. nóvember 2023 um synjun á leyfi til reksturs gististaðar í flokki II að [X].
Stjórnsýslukæran er byggð á 26. gr. laga nr. 85/2007, um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald og barst innan kærufrests.
Kröfur
Þess er krafist að ráðuneytið taki nýja ákvörðun í málinu og veiti kæranda leyfi til reksturs gististaðar í flokki II að [X].
Málsatvik
Kærandi sótti hinn 30. mars 2023 um rekstrarleyfi frá Sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu til reksturs gististaðar í flokki II að [X]. Í samræmi við 4. mgr. 10. gr. laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald óskaði sýslumaður eftir umsögn frá Reykjavíkurborg um hvort fyrirhuguð starfsemi kæranda væri í samræmi við byggingarleyfi og skipulagsskilmála. Í umsögn sveitarfélagsins var lagst gegn útgáfu leyfisins á þeim grundvelli að gististarfsemi í flokki II að [X] samræmdist ekki aðalskipulagi. Með bréfi, dags. 9. maí 2023, tilkynnti sýslumaður kæranda að fyrirhugað væri að synja umsókninni með vísan til neikvæðrar umsagnar Reykjavíkurborgar. Í kjölfarið áttu sér stað frekari samskipti milli kæranda, sýslumanns og Reykjavíkurborgar, sem óþarft er að rekja hér sérstaklega. Að fengnum andmælum kæranda tók sýslumaður endanlega ákvörðun í málinu, 2. nóvember 2023, og synjaði umsókn hans.
Málsmeðferð ráðuneytisins
Kæra vegna ákvörðunar sýslumanns, dags. 9. janúar 2024 barst ráðuneytinu hinn 11. janúar 2024. Með bréfi, dags. 6. ágúst 2025, óskaði ráðuneytið eftir umsögn sýslumanns um kæruna og gögnum málsins. Umsögn sýslumanns, ásamt gögnum málsins, barst ráðuneytinu með tölvupósti hinn 26. janúar 2026. Með henni fylgdi umsögn Reykjavíkurborgar um kæruna, dags. 27. ágúst 2025. Kæranda var veittur kostur á að gera athugasemdir við umsögn sýslumanns en kaus að gera það ekki.
Sjónarmið kæranda
Af hálfu kæranda er því hafnað að fyrirhugaður rekstur fari í bága við aðalskipulag. Bent er á að þar sé „almennt gert ráð fyrir“ íbúðarhúsnæði á svæðinu, en það orðalag útiloki ekki gististarfsemi í þeim flokki sem sótt hafi verið um. Þá er byggt á því að synjun leyfisins hafi falið í sér ólögmæta mismunun. Í því sambandi er vísað til þess að fjöldi sambærilegra rekstrarleyfa hafi verið veittur á undanförnum árum og að gististarfsemi sé víða rekin í íbúðarhúsnæði í miðborginni. Kærandi nefnir í því sambandi dæmi um hótel og gististaði á nærliggjandi götum, auk þess sem vísað er til þess að Reykjavíkurborg hafi sjálf nýtt íbúðarhúsnæði til annarra nota en hefðbundinnar íbúðarsetu án þess að fyrir lægju skipulagsbreytingar. Þá gerir kærandi athugasemdir við að óleyfisrekstur gististaða í miðborginni hafi verið látinn óátalinn í nokkrum mæli. Slík stjórnsýsluframkvæmd geti haft þýðingu við mat á jafnræði og samræmi í leyfisveitingum, einkum þegar nýrri umsókn er synjað á grundvelli sjónarmiða sem ekki virðast hafa verið lögð með sama hætti til grundvallar í öðrum tilvikum. Loks er byggt á því að breytingarreglugerð nr. 649/2018 hafi leitt til þess að aðilar geti í reynd nýtt íbúðarhúsnæði undir gististarfsemi án þess að húsnæðið sé skráð sem atvinnuhúsnæði eða lúti sömu kröfum og önnur sambærileg starfsemi. Kærandi telur þetta veikja þau sjónarmið sem Reykjavíkurborg byggir á um samræmi við aðalskipulag og leiða til ósamræmis í framkvæmd gagnvart þeim sem sækja formlega um rekstrarleyfi.
Í kæru eru einnig gerðar athugasemdir við það að hvorki í neikvæðri umsögn Reykjavíkurborgar né í ákvörðun sýslumanns hafi verið tekin afstaða til meginmálsástæðna kæranda um brot á stjórnarskrá. Sýslumaður hafi jafnframt látið hjá líða að rökstyðja það mat sitt að umsögn borgarinnar byggi á málefnalegum sjónarmiðum. Með þessu telur kærandi að ekki hafi verið gætt að málsmeðferðarreglum stjórnsýslulaga og góðum stjórnsýsluháttum við meðferð umsóknarinnar.
Sjónarmið sýslumanns
Í umsögn sýslumanns er tekið fram að ákvörðun um synjun á umsókn kæranda um rekstrarleyfi hafi verið tekin á grundvelli neikvæðrar umsagnar skipulagsfulltrúa Reykjavíkurborgar. Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald sé leyfisveitanda skylt að afla umsagnar sveitarstjórnar, m.a. til þess að staðfesta hvort starfsemi sé í samræmi við byggingarleyfi og skipulagsskilmála. Samkvæmt 5. mgr. 10. gr. sömu laga sé óheimilt að gefa út rekstrarleyfi í bága við neikvæða umsögn umsagnaraðila. Slíkar umsagnir séu bindandi fyrir leyfisveitanda eins og leiði af lögskýringargögnum og 2. mgr. 26. gr. reglugerðar nr. 1277/2016.
Þá er því hafnað að ákvörðunin feli í sér ólögmæta mismunun og brot á jafnræðisreglu stjórnarskrár og bent á að umsóknir fari ávallt eftir gildandi lögum og skipulagi á þeim tíma sem þær séu mótteknar hjá embættinu. Því er jafnframt hafnað að rökstuðningi ákvörðunarinnar hafi verið ábótavant og tekið fram í þeim efnum að neikvæð umsögn Reykjavíkurborgar hafi að mati sýslumanns uppfyllt þau skilyrði 4. mgr. 10. gr. laga nr. 85/2007 að vera skýr og rökstudd. Þá verði ekki séð að ómálefnalegar ástæður hafi legið þar að baki. Málsmeðferð hafi samkvæmt þessu verið í samræmi við meginreglur stjórnsýsluréttar og góða stjórnsýsluhætti.
Sjónarmið Reykjavíkurborgar
Í umsögn Reykjavíkurborgar um kæru málsins er rakið að ekki hafi verið gefið út deiliskipulag fyrir lóð fasteignarinnar og því hafi verið miðað við aðalskipulag Reykjavíkur. Í greinargerð með aðalskipulaginu komi fram að íbúðarbyggð sé skilgreind sem svæði fyrir íbúðarhúsnæði og nærþjónustu, auk minni háttar atvinnustarfsemi sem samrýmist búsetu. Samkvæmt því sé fasteignin staðsett í íbúðarbyggð. Þótt atvinnustarfsemi innan íbúðarbyggðar geti verið heimil, að því tilskildu að hún sé þrifaleg og valdi ekki ónæði, rúmist rekstur gististaða í flokkum II til IV ekki innan þeirra heimilda.
Forsendur og niðurstaða
Mál þetta varðar ákvörðun Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu um að synja umsókn kæranda um rekstrarleyfi fyrir gististað í flokki II að [X].
Gististöðum er í lögum um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, nr. 85/2007, skipt í fjóra flokka, sbr. 3. mgr. 3. gr. laganna. Flokkur I er heimagisting sem takmarkast við 90 útleigða gistidaga á hverju almanaksári. Flokkur II tekur til annarra gististaða án veitinga. Flokkur III eru gististaðir þar sem boðið er upp á aðrar veitingar en áfengisveitingar og Flokkur IV eru síðan gististaðir með áfengisveitingum. Í 7. gr. laganna er kveðið á um að sá sem hyggst stunda starfsemi sem fellur undir gistiflokka II–IV skuli hafa til þess rekstrarleyfi útgefið af leyfisveitanda. Leyfisveitendur samkvæmt lögunum eru sýslumenn, sbr. 3. mgr. 7. gr. laganna.
Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. laganna ber leyfisveitanda, áður en rekstrarleyfi er veitt, að afla umsagnar sveitarstjórnar, vinnueftirlits og lögreglu í því umdæmi þar sem starfsemi er fyrirhuguð. Skulu umsagnir vera skýrar og rökstuddar. Í umsögn sveitarfélags skal m.a. staðfesta að starfsemi sé í samræmi við byggingarleyfi og skipulagsskilmála, sbr. a-lið 1. tölul. fyrrgreindrar 4. mgr. 10. gr. laganna. Óheimilt er að gefa út rekstrarleyfi ef sveitarfélag eða aðrir umsagnaraðilar leggjast gegn útgáfu leyfisins, sbr. 5. mgr. 10. gr.
Í kafla 19.4 í III. hluta gildandi aðalskipulags Reykjavíkurborgar er að finna sérstök ákvæði um hótel- og gistirými. Samkvæmt því sem þar kemur fram eru gististaðir í íbúðabyggð, að undanskildum nærþjónustukjörnum og aðalgötum, því aðeins leyfðir að þeir heyri undir fyrrgreindan flokk I samkvæmt 3. mgr. 3. gr. laga nr. 85/2007. Nema annað sé sérstaklega tekið fram í aðalskipulagi eru gististaðir í öðrum flokkum, þ.m.t. flokki II, almennt ekki leyfðir í íbúðabyggð.
Fyrir liggur að Reykjavíkurborg lagðist gegn útgáfu rekstrarleyfis til kæranda með vísan til þess að fyrirhuguð gististarfsemi kæranda samrýmdist ekki skipulagsskilmálum. Ráðuneytið fær ekki annað séð en að sú niðurstaða eigi sér stoð í framangreindum skilmálum aðalskipulags sveitarfélagsins, sem skilgreinir það svæði sem [X] er staðsett á sem íbúðabyggð. Umsókn kæranda laut sem fyrr segir að rekstri gististaðar í flokki II. Að þessu virtu verður ekki annað séð en að Reykjavíkurborg hafi verið rétt að leggjast gegn útgáfu leyfisins. Sem fyrr segir er samkvæmt 5. mgr. 10. gr. laga nr. 85/2007 óheimilt að gefa út rekstrarleyfi ef sveitarfélag eða aðrir umsagnaraðilar leggjast gegn útgáfu leyfisins. Í ljósi þessa, og þar sem ekkert bendir til þess að umsögn Reykjavíkurborgar hafi verið annmörkum háð, verður að sama skapi að telja að sýslumanni hafi verið rétt að synja umsókn kæranda um rekstrarleyfi.
Að öðru leyti hefur ekkert komið fram sem bendir til þess að hnekkja beri hinni kærðu ákvörðun. Skal þá tekið fram, vegna athugasemda kæranda um brot gegn jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga, að í henni felst ekki að leysa skuli úr máli á hátt sem eigi samræmist lögum. Þær athugasemdir kæranda að fjöldi sambærilegra rekstrarleyfa hafi verið veittur á undanförnum árum og að ólögleg gististarfsemi sé víða rekin í íbúðarhúsnæði í miðborginni gátu því ekki haft þýðingu fyrir niðurstöðu málsins. Þá fær ráðuneytið ekki séð að hin kærða ákvörðun hafi brotið gegn 65. gr. stjórnarskrárinnar. Sú krafa að starfsemi sé í samræmi við skipulagsskilmála gildir enda jafnt um alla þá sem sækja um leyfi til reksturs gististaða í flokkum II-IV.
Í ljósi alls framangreinds verður hin kærða ákvörðun staðfest.
Úrskurðarorð
Ákvörðun Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu, dags. 2. nóvember 2023, um að synja umsókn kæranda um rekstrarleyfi vegna gististaðar í flokki II að [X], er staðfest.