Mál nr. 2/2026

 

Árið 2026, 14. ágúst, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 2/2026 kveðinn upp svohljóðandi

 

ÚRSKURÐUR

 

Með tölvubréfi, dags. 10. apríl 2026, kærði X, kt. [], Bergþórugötu [], Reykjavík, ákvörðun Reykjavíkurborgar frá 23. janúar 2026, varðandi álagningu fasteignaskatts á fasteign hans að Bergþórugötu [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2026.

Með tölvubréfi, dags. 4. maí 2026, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum vegna kærunnar frá  Reykjavíkurborg og Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun. Umsögn Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar barst með bréfi, dags. 4. júní 2026. Ekki barst umsögn frá Reykjavíkurborg með þeim skýringum að Reykjavíkurborg telji að kærunni hafi ranglega verið beint að sveitarfélaginu þar sem álagning fasteignaskatts sé ákvörðuð á grundvelli gagna frá Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun. Sveitarfélagið geti ekki breytt fasteignamati lóðar og því síður álagningu fasteignaskatts nema fá úrskurð um slíkt frá Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun. Það sé því í höndum þeirrar stofnunar að skoða forsendur fasteignamats lóða og ákvarða nýtt eða breytt lóðarmat og þá að því gefnu að tilefni sé til slíks. Í kjölfar slíkra breytinga yrði álagning fasteignaskatts ákvörðuð að nýju og þá á grundvelli þeirra breytinga.

Með tölvubréfi, dags. 8. júní 2026, var umsögn Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar send kæranda og honum gefinn kostur á að gera athugasemdir. Engar athugasemdir bárust frá kæranda.

Málið var tekið til úrskurðar 14. ágúst 2026.

 

I.         Málavextir

Kærandi er eigandi íbúðar í fjöleignarhúsinu að Bergþórugötu [], Reykjavík, fnr. []. Fasteignamat fasteignar kæranda fyrir 2026 var ákveðið samtals kr. 38.400.000.- og skiptist það þannig að fasteignamat húss er kr. 33.010.000.- og fasteignamat lóðar kr. 5.390.000.-

Lóðarleigusamningur fyrir lóðina við Bergþórugötu [], Reykjavík var upphaflega gefinn út 15. ágúst 1934 og var lóðin leigð til 75 ára. Þann 12. apríl 2018 var gerður nýr lóðarleigusamningur um lóðina til 75 ára frá og með 1. apríl 2018. Í samningnum kemur m.a. fram að lóðin sé 203,3 fermetrar að stærð og að leigutakar greiði alla skatta og gjöld sem lögð eru eða verða lögð á lóðina. Þá er  leigutökum heimilt að selja og veðsetja leigurétt sinn að lóðinni í heild, ásamt þeim húsum og mannvirkjum sem eru á lóðinni.

Eigendur íbúða í fjöleignarhúsinu að Bergþórugötu [], Reykjavík, gerðu með sér sérstakan samning þann 23. nóvember 1957 þar sem m.a. var kveðið á um hlutdeild hverrar íbúðar í allri eigninni, þ.m.t. tilheyrandi leigulóð. Í þeim samningi kemur m.a. fram að eignarhlutur íbúðar kæranda í allri eigninni væri 9,76%.

Þann 23. janúar 2026 lagði Reykjavíkurborg fasteignaskatt að fjárhæð kr. 69.120.- á fyrrgreinda fasteign kæranda vegna gjaldársins 2026, sbr. álagningarseðil fasteignagjalda, dags. 23. janúar 2026. Var fasteignaskatturinn ákvarðaður samkvæmt gjaldflokki a-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga og var skatthlutfallið 0,18% af heildarfasteignamati húss og lóðar.

Kærandi vill ekki una framangreindri ákvörðun sveitarfélagsins hvað varðar álagningu fasteignarskatts á þá leigulóð sem tilheyrir fyrrgreindri fasteign hans og hefur því kært hana líkt og að framan greinir.

II.        Sjónarmið kæranda

Kærandi gerir kröfu um að Reykjavíkurborg verði gert að falla frá því að leggja fasteignaskatt á kæranda vegna leigulóðar að Bergþórugötu [], Reykjavík, fnr. [] og að álagður fasteignaskattur vegna eignarinnar verði þannig lækkaður úr kr. 69.120.- í kr. 59.418.-  Til vara gerir kærandi kröfu um að lóðarhlutamat eignarinnar vegna leigusamnings um lóðina verði lækkað úr kr. 5.390.000.- í kr. 2.965.404.- og að álagður fasteignaskattur vegna eignarinnar verði lækkaður úr kr. 69.120.- í kr. 64.755.

Kærandi bendir á að Reykjavíkurborg hafi lagt fasteignaskatt á fyrrgreinda fasteign hans, annars vegar vegna hlutdeildar hans í eignarhaldi hússins og hins vegar vegna hlutdeildar í eignarhaldi lóðarinnar sem húsið er skeytt við. Kæran varði mat á virði eignar hans í lóðinni og álagðan fasteignaskatt vegna lóðarinnar.

Vakin sé athygli á því að í þinglýstum eignaskiptasamningi fyrir fjöleignarhúsið að Bergþórugötu [], Reykjavík frá 23. nóvember 1957 sé hlutdeild íbúðar kæranda í eigninni sé lýst og þar komi m.a. fram að hlutdeild íbúðarinnar í eigninni allri, þ.m.t. tilheyrandi leigulóð, sé 9,76%.

Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun hafi metið alla lóðina að Bergþórugötu [], Reykjavík á kr. 32.040.000.- sem þýði að hlutdeild eignar kæranda í leigusamningi um lóðina sé metinn á 9,76% af virði allrar lóðarinnar, eða kr. 3.127.104.- en því til frádráttar komi afgjaldskvaðaverðmæti, sem sé fimmtánföld lóðarleiga, eða kr. 161.700.-, samtals kr. 2.965.404.-. Reykjavíkurborg leggi hins vegar fasteignaskatt á kæranda, sem leigutaka lóðarinnar, eins og um eignarlóð sé að ræða, og auk þess eins og kærandi eigi mun hærri hlutdeild í lóðinni en 9,76%, þar sem fasteignamat hlutdeildar hans í lóðinni sé metið á kr. 5.390.000.-.

III.      Sjónarmið Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar

Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun bendir á að samkvæmt 32. gr. a laga nr. 6/2001 um skráningu, merki og mat fasteigna beri stofnuninni að endurmeta skráð matsverð allra fasteigna 31. maí ár hvert. Skal það verð talið fasteignamatsverð frá og með 31. desember þess árs. Skráð matsverð fasteigna skal vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Við ákvörðun á matsverði skal eftir föngum finna tölfræðilega fylgni við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, s.s. stærð, gerð, búnað, stað, o.fl. sbr. 28. gr. sömu laga. Þannig miðast fasteignamat ársins 2026 við verðlag fasteigna í febrúar 2025. Þróun fasteignamats frá þeim tíma og þar til fasteignamat tekur gildi 31. desember 2025 getur ýmist verið til hækkunar eða lækkunar. Sú þróun endurspeglast þá við næsta árlega endurmat fasteignamats sem skal fara fram í maí 2026, sbr. 32. gr. a laga nr. 6/2001.

Fasteignamat, eins og það er á hverjum tíma, er grundvöllur útreikninga á ýmsum gjöldum, þ. á m. fasteignaskatti sveitarfélaga, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Þannig ákvarði sveitarfélög skatthlutfall fasteigna á grundvelli fasteignamatsins skv. 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 og færa fasteignir í viðeigandi skattflokk, innan þeirra marka sem greinir í a. – c. lið sömu greinar. Álagningin sjálf er jafnframt í höndum sveitarfélaganna.

Vegna aðalkröfu kæranda um að Reykjavíkurborg falli frá álagningu fasteignaskatts á leigulóð kæranda og lækki þar með álagðan fasteignaskatt ársins 2026 með vísan til þeirrar hlutfallsskiptingar sem fram kemur í eignaskiptasamningi eignarinnar frá 23. nóvember 1957 bendir Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun á að ákvörðun um álagningu fasteignskatts sé tekin af viðkomandi sveitarfélagi. Það sé því ekki á forræði stofnunarinnar að taka afstöðu til þessa hluta kröfu kæranda en stofnunin bendi á að samkvæmt gildandi lóðarleigusamningi fyrir fasteignina greiði leigutaki alla skatta og gjöld sem lögð eru eða verða lögð á lóðina. Rétt sé að geta þess að hlutfallsskipting segi til um eignarhlutdeild séreignar í sameign heildarfasteignar. Í 15. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignahús komi fram hvaða þýðingu hlutfallstölur hafi og þar segi m.a. að sameiginlegur kostnaður og tekjur sameignar, skipting hennar og sala skiptist eftir hlutfallstölum. Ekki sé að finna skírskotun í lögum um að hlutfallstölur hafi þýðingu við ákvörðun fasteignamats, enda séu fasteignir metnar sem ein heild þegar kemur að fasteignamati.

Vegna varakröfu kæranda um að lóðarmat fasteignar hans fyrir árið 2026 verði lækkað úr kr. 5.390.000.- í kr. 2.965.404.- og að álagður fasteignaskattur ársins 2026 verði lækkaður úr kr. 69.120.- í kr. 64.755.- er bent á að fasteignamat sé háð hinum ýmsu eiginleikum fasteignar, s.s. stærð, staðsetningu, gerð, byggingarefni og aldri. Lóðarmat íbúðarhúsnæðis sé reiknað út frá svokölluðu grunnmati fasteignamats en grunnmatið inniheldur einungis þá þætti matsins sem tengjast lóðarstærð, byggingarmagni, gerð og staðsetningu fasteignar. Þetta þýði að ekki sé reiknað heildarlóðarmat sem síðan sé hlutfallað niður á eignirnar á lóðinni, heldur sé lóðarmat reiknað sjálfstætt fyrir hverja fasteign fyrir sig. Af því leiði að sé lóðarmat eigna á lóð lagt saman og þannig reiknað hlutfall hverrar eignar af heildarlóðarmati verði hlutfallið ekki það sama og samkvæmt eignaskiptasamningi.

Grunnmat fjölbýliseigna á höfuðborgarsvæðinu sé reiknað eftir ákveðinni formúlu. Lóðarmat sé ákveðið hlutfall af grunnmati en hversu stórt hlutfallið sé ræðst af staðsetningu viðkomandi fasteignar. Lóðarmat fyrir fjölbýliseignir sé reiknað með eftirfarandi formúlu:  lóðarmat = lóðarstuðull svæðis x grunnmat.  Lóðarstuðull fasteignar kæranda, sem tilheyri matssvæði 10, sé 0,1316 og þá sé grunnmat eignarinnar kr. 40.957.344.-. Samkvæmt fyrrgreindri reiknireglu sé lóðarmat fasteignar kæranda kr. 5.390.000.-.

IV.       Niðurstaða

I.

Kærandi gerir aðallega kröfu um að Reykjavíkurborg verði gert að fella niður álagningu fasteignaskatts fyrir árið 2026 vegna hlutdeildar hans í leigulóðinni að Bergþórugötu [], Reykjavík, fnr. [], og að álagður fasteignaskattur verði þannig lækkaður úr kr. 69.120.- í kr. 59.418.-. Til vara er þess krafist að lóðarhlutamat fasteignar kæranda verði lækkað úr kr. 5.390.000.- í kr. 2.965.404.- og að álagður fasteignaskattur vegna eignarinnar verði lækkaður úr kr. 69.120.- í kr. 64.755.-.

Ljóst er af kröfum kæranda að álitaefni málsins snýr fyrst og fremst að því hvort og þá með hvaða hætti skuli ákvarða fasteignaskatt og fasteignamat vegna þeirrar leigulóðar sem tilheyrir fasteign kæranda að Bergþórugötu [], Reykjavík fyrir árið 2026.

II.

Kveðið er á um álagningu fasteignaskatts í II. kafla laga nr. 4/1995. Samkvæmt 1. mgr. 3. gr. laganna skal árlega leggja fasteignaskatt á allar fasteignir sem metnar eru í fasteignamati 31. desember á næstliðnu ári samkvæmt fasteignaskrá með þeim undantekningum sem fram koma í 4. mgr. 4. gr. og 5. gr. laganna. Stofn til álagningar fasteignaskatts á allar fasteignir skal vera fasteignamat þeirra sbr. 2. mgr. 3. gr. laganna. Samkvæmt 3. mgr. 3. gr. laganna er það í höndum viðkomandi sveitarstjórna að ákveða fyrir lok hvers árs skatthlutfall innan þeirra marka sem greinir í stafliðum a til c í ákvæðinu. Verði ágreiningur um gjaldskyldu sker yfirfasteignamatsnefnd úr þeim ágreiningi, sbr. 3. málsl. 3. mgr. 4. gr. sömu laga.

Samkvæmt 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995, sbr. 2. gr. laga nr. 140/2005, er fasteignum skipt í þrjá gjaldflokka við álagningu fasteignaskatts. Af fasteignum sem falla undir upptalningu í a-lið ákvæðisins skal skatturinn vera allt að 0,5% af álagningarstofni en af fasteignum samkvæmt b-lið og c-lið, allt að 1,32% af álagningarstofni. Fasteignir sem falla undir a-lið ákvæðisins eru íbúðir og íbúðarhús ásamt lóðarréttindum, erfðafestulönd í dreifbýli og jarðeignir, útihús og mannvirki á bújörðum sem tengd eru landbúnaði, hesthús, öll hlunnindi og sumarbústaðir ásamt lóðarréttindum.

Samkvæmt framansögðu skal árlega leggja fasteignaskatt á allar fasteignir sem metnar eru til fasteignamats sbr. þó 4. mgr. 4. gr. og 5. gr. laga nr. 4/1995. Fasteignamat er stofn til álagningar fasteignaskatts. Í a-lið 3. mgr. 3. gr. fyrrgreindra laga kemur m.a. fram að skatthlutfall fasteignaskatts vegna íbúða og íbúðarhúsa ásamt lóðarréttindum skuli vera allt að 0,5% af fasteignamati. Þá kemur fram í 3. gr. reglugerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat, sem á sér lagastoð í 36. gr. laga nr. 6/2001, að meta skuli allar fasteignir í landinu til peningaverðs, nema þær sem eru sérstaklega undanskildar. Meta skal hús og önnur mannvirki þótt þeim fylgi ekki réttindi yfir landi, en geta skal greinilega þessarar aðstöðu um lóðarréttindin. Í 1. mgr. 5. gr. kemur fram að taka skuli til sjálfstæðs mats, ásamt tilheyrandi mannvirkjum, hverja lóð og land, sem vegna sérgreinds eigna- eða afnotaréttar, hagnýtingar, auðkenningar eða merkja, þykir eðlilegt að telja afmarkaða eind. Samkvæmt 7. mgr. 5. gr. skal meta allar eignar- og leigulóðir, svo og hvers konar eignar- og leigulönd, þar á meðal sumarbústaðalönd. Skal fasteignamati hagað þannig að tilteknir þættir eignarinnar skulu metnir til grunnverðs, en síðan skal meta gangverð hverrar eignar í heild sinni, sbr. 1. mgr. 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978.

Með vísan til framangreindra laga- og reglugerðarákvæða bar Reykjavíkurborg skylda til að leggja fasteignaskatt á þau lóðarréttindi sem fylgja íbúð kæranda að Bergþórugötu [], Reykjavík, fnr. [], og breytir þar engu hvort um eignar- eða leigulóð sé að ræða. Aðalkröfu kæranda um að Reykjavíkurborg verði gert að fella niður álagningu fasteignaskatts af lóðarréttindum fyrrgreindrar fasteignar hans er því samkvæmt framansögðu hafnað.

 

 

III.

Í 1. mgr. 32. gr. a laga nr. 6/2001 kemur fram að Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun skuli endurmeta skráð matsverð allra fasteigna þann 31. maí ár hvert. Skal það verð talið fasteignamatsverð frá og með 31. desember þess árs til jafnlengdar næsta árs nema sérstök matsgerð komi til. Frestur eigenda til athugasemda við endurmatið skal vera mánuður frá tilkynningu ákvörðunar. Matsgerðir sem framkvæmdar eru á tímabilinu júní til desember ár hvert skulu taka bæði til skráðs matsverðs og fyrirhugaðs matsverðs. Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun ber eigi síðar en í júnímánuði ár hvert að gera hverju sveitarfélagi og hverjum eiganda grein fyrir niðurstöðum endurmats samkvæmt 1. mgr. 32. gr. a laga nr. 6/2001 sem tekur gildi næsta 31. desember.

Þá kemur fram í 1. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001 að aðili, sem verulega hagsmuni getur átt í matsverði eignar og sættir sig ekki við skráð mat samkvæmt 29. og 30. gr. laganna, geti krafist nýs úrskurðar Húsnæðis-. mannvirkja- og skipulagsstofnunar um matið. Krafa um endurmat skal vera skrifleg og studd rökum og nauðsynlegum gögnum. Með breytingum sem gerðar voru á lögum nr. 6/2001 með lögum nr. 83/2008 var lögfest að eigandi fasteignar hafi rétt til að skjóta öllum ákvörðunum um endurmat matsverðs til æðra stjórnvalds í samræmi við meginreglur stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Þannig sæta allar ákvarðanir Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar um endurmat hvort heldur um er að ræða endurmat samkvæmt 1. mgr. 31. gr. eða 1. mgr. 32. gr. a laga nr. 6/2001, kæru til yfirfasteignamatsnefndar samkvæmt 1. mgr. 34. gr. sömu laga.

Með tilkynningu Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar til kæranda í júní 2025 upplýsti stofnunin um fyrirhugað fasteignamat fasteignar kæranda að Bergþórugötu [], Reykjavík, fnr. [], sem taka ætti gildi 31. desember 2025 og gilda til 31. desember 2026. Var fyrrgreind tilkynning send til kæranda á www.island.is og var hún send í samræmi við ákvæði 2. mgr. 32. gr. a. laga nr. 6/2001. Í fyrrgreindri tilkynningu kom fram fyrirhugað fasteignamat húss og tilheyrandi lóðarréttinda ásamt upplýsingum um frest til að gera athugasemdir við endurmatið.

Af fyrirliggjandi gögnum verður ráðið að engar athugasemdir hafi borist frá kæranda við fyrirhugað fasteignamat eignarinnar innan þess frests sem hann hafði til að gera athugasemdir við árlegt endurmat Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar samkvæmt 1. mgr. 32. gr. a laga nr. 6/2001 vegna fasteignar hans (húss og lóðar) að Bergþórugötu [], Reykjavík fyrir árið 2026.

Í varakröfu sinni gerir kærandi kröfu um að fasteignamat lóðarréttinda fasteignar hans að Bergþórugötu [], Reykjavík, fnr. [], verði lækkað frá því sem ákveðið var af Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun við árlegt endurmat stofnunarinnar þann 31. maí 2025 og jafnframt að álagður fasteignaskattur verði lækkaður til samræmis. Ekki verður annað ráðið af fyrirliggjandi gögnum en að þegar kærandi gerði fyrst athugasemdir við endurmatið með kæru til yfirfasteignamatsnefndar hafi lögbundinn frestur hans til að gera athugasemdir við fyrirhugað fasteignamat ársins 2026 verið löngu liðinn og kemur því ekki til endurskoðunar af hálfu yfirfasteignamatsnefndar, sbr. m.a. úrskurð yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 8/2019.

Í samræmi við ákvæði 1. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 lagði Reykjavíkurborg fasteignaskatt á fyrrgreinda fasteign kæranda vegna ársins 2026. Fasteignamat eignarinnar, bæði húsa- og lóðarmat, er stofn til álagningar fasteignaskatts, sbr. 2. mgr. 3. gr. sömu laga. Sveitarfélaginu var skylt að fylgja því mati við álagninguna. Með hliðsjón af framansögðu er varakröfu kæranda um lækkun á álögðum fasteignaskatti ársins 2026 hafnað.

 

IV.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið er ákvörðun Reykjavíkurborgar varðandi álagningu fasteignaskatts vegna fasteignar kæranda að Bergþórugötu [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2026, staðfest.

 

Úrskurðarorð

Álagning fasteignaskatts vegna fasteignar kæranda að Bergþórugötu [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2026, er staðfest.

 

_________________________

Björn Jóhannesson

 

________________________                                  ________________________

Axel Hall                                                          Valgerður Sólnes