Mál nr. 3/2026

 

Árið 2026, 31. ágúst, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 3/2026 kveðinn upp svohljóðandi

 

ÚRSKURÐUR

 

Með bréfi, dags. 12. maí 2026, kærði Kolka B. Hjaltadóttir, lögmaður fyrir hönd X, kt. [] og Y, kt. [], Asparlaut [], Reykjanesbæ, ákvörðun Grímsnes- og Grafningshrepps um álagningu fasteignaskatts vegna fasteignar þeirra að Selholti [], Grímsnes- og Grafningshreppi, fnr. [], fyrir tímabilið 1. janúar 2026 til 24. febrúar 2026.

Með tölvubréfi, dags. 18. maí 2026, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn Grímsnes- og Grafningshrepps vegna kærunnar. Umbeðin umsögn barst nefndinni með bréfi, dags. 18. júní 2026.

Með tölvubréfi, dags. 19. júní 2026, var umsögn sveitarfélagsins send kærendum og þeim gefinn kostur á að gera við hana athugasemdir. Engar athugasemdir bárust.

Yfirfasteignamatsnefnd óskaði þann 10. ágúst 2026 eftir frekari upplýsingum vegna málsins frá kærendum. Umbeðnar upplýsingar bárust 21. ágúst 2026 og voru þær kynntar sveitarfélaginu með tölvupósti 24. ágúst 2026.

Málið var tekið til úrskurðar 31. ágúst 2026.

I.         Málavextir

Kærendur eru eigendur sumarhúss að Selholti [], Grímsnes- og Grafningshreppi, fnr. []. Að þeirra sögn dvelja þau reglulega í eigninni og nýta hana sjálf sem sumarhús allt árið. Fasteignin er skráð sem sumarhús í fasteignaskrá Húsnæðis-, mannvirkja og skipulagsstofnunar.

Þann 18. febrúar 2026 fengu kærendur álagningarseðil fasteignagjalda fyrir árið 2026 frá Grímsnes- og Grafningshreppi, en þar kom m.a. fram að að fasteignaskattur vegna sumarhússins fyrir árið 2026 væri ákvarðaður samkvæmt gjaldflokki c-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga.

Þann 23. febrúar 2026 sendu kærendur erindi til sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu þar sem óskað var eftir endurnýjun á skráningu heimagistingar í sumarhúsinu með vísan til laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald og reglugerðar nr. 1277/2016 um sama efni. Sýslumaður samþykkti skráningu heimagistingar í eigninni þann 24. febrúar 2026.

Kærendur sendu bréf til Grímsnes- og Grafningshrepps þann 26. febrúar 2026 þar sem fram kom að sumarhús þeirra hefði á árunum 2024 og 2025 verið nýtt til heimagistingar en ekki til rekstrar sem krefðist rekstrarleyfis til sölu gistingar í flokki II samkvæmt lögum nr. 85/2007. Óskuðu kærendur eftir skriflegum rökstuðningi og skýringum frá sveitarfélaginu fyrir álagningu fasteignaskatts á sumarhúsið og þá á hvaða lagagrundvelli sveitarfélagið teldi sér heimilt að leggja á fasteignaskatt samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 vegna fasteignar þeirra.

Sveitarfélagið svaraði kærendum með tölvupóst þann 18. mars 2026 þar sem fram kom að samkvæmt fyrirliggjandi upplýsingum hefði skráning heimagistingar í fasteigninni verið samþykkt af sýslumanni 24. febrúar 2026. Í breytingaálagningu fyrir gjalddaga fasteignagjalda þann 1. apríl 2026 hefði álagning fasteignaskatts fyrir árið 2026 verið breytt miðað við 24. febrúar 2026 og álagning eftir það miðuð við a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995, en fram að þeim tíma væri álagningin samkvæmt c-lið sömu málsgreinar.

Þann 28. mars 2026 sendi lögmaður kærenda tölvupóst til Grímsnes- og Grafningshrepps þar sem erindi kærenda frá 26. febrúar 2026 var ítrekað. Þá var vakin athygli á því að kærendur hefðu verið með skráða heimagistingu í sumarhúsinu síðastliðin tvö ár og því væri um að ræða fasteign sem kærendur hefðu til persónulegra nota, sbr. lög nr. 85/2007. Þá var óskað eftir afstöðu sveitarfélagsins til þess hvort umræddur sumarbústaður hefði, ef ekki hefði verið skráð heimagisting í eigninni, fallið undir c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 eða hvort sumarhús í einkaeign sem nýtt væri til eigin nota félli undir a-lið sömu málsgreinar.

Kærendur fengu ekki frekari rökstuðning eða skýringar frá sveitarfélaginu. Þeir vilja ekki una framangreindri ákvörðun sveitarfélagsins varðandi álagningu fasteignarskatts vegna sumarhússins  fyrir tímabilið 1. janúar 2026 til 24. febrúar 2026 og hafa því kært hana líkt og að framan greinir og áskilja sér jafnframt rétt til að krefjast endurgreiðslu ofgreiddra gjalda.

II.        Sjónarmið kærenda

Kærendur gera kröfu um að fasteignaskattur vegna sumarhúss þeirra að Selholti [], Grímsnes- og Grafningshreppi, fnr. [], fyrir árið 2026, verði að öllu leyti ákvarðaður samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995.

Kærendur vísa til þess að í 3. gr. laga nr. 4/1995 sé fjallað um fasteignaskatt og heimild sveitarstjórna til að ákveða skatthlutfall innan þeirra marka sem fram komi í 2. mgr. 3. gr. laganna. Undir gjaldflokk a-liðar 3. mgr. 3. gr. laganna falli m.a. íbúðir, íbúðarhús, jarðeignir, útihús og mannvirki á bújörðum sem tengd eru landbúnaði, hesthús, hlunnindi og sumarbústaðir ásamt lóðarréttindum. Undir gjaldflokk b-liðar sömu málsgreinar falli nánar tilgreinar fasteignir sem nýttar eru í almannaþágu, s.s. sjúkrastofnanir, skólar, heimavistir, leikskólar, íþróttahús og bókasöfn. Þá falli undir gjaldflokk c-liðar sömu málsgreinar allar aðrar fasteignir, s.s. iðnaðar-, skrifstofu- og verslunarhúsnæði, fiskeldismannvirki, veiðihús og mannvirki sem nýtt eru fyrir ferðaþjónustu.

Bent er á að fyrrgreind fasteign kærenda sé sumarhús og flokkuð sem slík í fasteignaskrá Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar og hefur eigninni ekki verið breytt í atvinnuhúsnæði, gististað eða mannvirki sem sérstaklega sé nýtt fyrir ferðaþjónustu.

Kærendur vekja athygli á því að samkvæmt 13. gr. reglugerðar nr. 1277/2016 sé heimagisting skilgreind sem gisting á lögheimili einstaklings eða í einni annarri fasteign í hans eigu sem hann hefur til persónulegra nota. Af þessari skilgreiningu leiði að heimagisting taki til fasteignar sem eigandi hefur til persónulegra nota. Slík nýting feli því ekki sjálfkrafa í sér að fasteignin verði talin atvinnuhúsnæði eða mannvirki sem nýtt sé til ferðaþjónustu í skilningi c-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Í lok 13. gr. fyrrnefndrar reglugerðar komi fram að skráningu heimagistingar skuli endurnýja árlega áður en starfsemi hefst að nýju. Kærendur sóttu um endurnýjun á skráningu heimagistingar í eigninni þann 23. febrúar 2026  og var skráningin samþykkt degi síðar en fyrstu gestir ársins 2026 hafi ekki verið væntanlegir fyrr en í júlí 2026.

Kærendur geta ekki fallist á þá ákvörðun Grímsnes- og Grafningshrepps að flokka sumarhús þeirra samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 frá 1. janúar til 24. febrúar 2026 með vísan til þess að skráning heimagistingar hafi ekki verið staðfest fyrr en 24. febrúar 2026. Fyrir það fyrsta fái það ekki stoð í lögum nr. 4/1995 að fasteign, sem skráð er sem sumarhús og nýtt sem slík, falli sjálfkrafa í c-lið vegna þess eins að eigendur hennar hafi ekki fengið endurnýjaða skráningu heimagistingar fyrir yfirstandandi ár. Í öðru lagi verði ekki séð hvernig skortur á skráningu heimagistingar á fyrrgreindu tímabili geti leitt til þeirrar niðurstöðu að sumarhúsið hafi á því tímabili verið mannvirki sem hafi verið nýtt fyrir ferðaþjónustu. Hafi fasteignin ekki verið nýtt til heimagistingar á þessu tímabili og fyrstu gestir ekki væntanlegir fyrr en í júlí 2026, verði slík niðurstaða enn síður studd við raunverulega nýtingu eignarinnar. Í þriðja lagi þá hafi kærendur aldrei rekið starfsemi í fasteigninni sem kalli á  rekstrarleyfi til sölu gistinga í flokki II eða annars konar rekstrarleyfis fyrir gististarfsemi. Kærendur hafi einungis nýtt sér sérstaka og afmarkaða heimild til heimagistingar samkvæmt lögum nr. 85/2007 og reglugerð nr. 1277/2016. Í fjórða lagi verði að líta til þess að með lögum nr. 67/2026 hafi verið gerð breyting á lögum nr. 85/2007 með það að markmiði að auðvelda einstaklingum að leigja út eigið húsnæði til skamms tíma. Slík útleiga hafi verið sett í sérstakan og einfaldari farveg, ólíkt hefðbundnum rekstri gististaða. Það samrýmist því illa þeim tilgangi að heimagisting leiði sjálfkrafa til þess að sumarhús falli undir c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 við álagningu fasteignaskatts.

Kærendur benda á að þeir hafi óskað eftir skýrum rökstuðningi fyrir ákvörðun sveitarfélagsins og upplýsingum um lagagrundvöll hennar. Íþyngjandi ákvarðanir stjórnvalda verði að styðjast við  fullnægjandi lagagrundvöll sem borgunum sé kunnugt um. Af gefnu tilefni sé einnig bent á að starfs-mönnum stjórnsýslunnar sé bæði rétt og skylt að vera kurteisir og liprir í samskiptum sínum við borgarana.

Samkvæmt framansögðu gera kærendur kröfu um að álagning fasteignaskatts vegna sumarhúss þeirra að Selholti [], Grímsnes- og Grafningshreppi, fnr. [], verði endurákvörðuð og að álagningin verði að öllu leyti samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 fyrir árið 2026, í samræmi við skráningu og raunverulega nýtingu eignarinnar.

III.      Sjónarmið sveitarfélagsins, Grímsnes- og Grafningshrepps

Grímsnes- og Grafningshreppur krefst þess að álagning fasteignaskatts vegna Selholts [], Grímsnes- og Grafningshreppi, fnr. [], fyrir árið 2026, eins og henni var breytt 24. febrúar 2026, verði staðfest, þannig að fasteignin falli undir gjaldflokk c-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 frá 1. janúar 2026 til 24. febrúar 2026 en undir gjaldflokk a-liðar sömu málagreinar fyrir annan hluta ársins. Telur sveitarfélagið að álagning fasteignaskatts vegna sumarhúss kærenda fyrir árið 2026 hafi að öllu leyti verið í samræmi við lög.

Samkvæmt 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 sé fasteignum skipt í þrjá gjaldflokka við álagningu fasteignaskatts. Ákvæði a-liðar 3. mgr. 3. gr. laganna fjallar m.a. um álagningu fasteignaskatts á íbúðarhúsnæði og sumarbústaði, ákvæði b-liðar taki til sjúkrastofnana, skóla, íþróttahúsa o.fl. og loks taki c-liður til allra annarra fasteigna, m.a. mannvirkja sem nýtt eru til ferðaþjónustu. Yfirfasteignamatsnefnd hafi staðfest í úrskurðum sínum að ákvæði a-liðar beri að túlka þröngt og feli í reynd í sér undantekningu frá c-lið 3. mgr. 3. gr. laganna, sbr. úrskurð yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 1/2023. Jafnframt hafi verið staðfest í dómaframkvæmd að ákvörðun um skattflokk fasteigna ráðist af raunverulegri notkun þeirra, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 85/2006 og dóm Landsréttar í máli nr. 121/2021.

Hvers kyns gistiþjónusta telst til ferðaþjónustu í skilningi c-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Um sölu á gistingu gilda lög nr. 85/2007, sbr. a-lið 2. mgr. 1. gr. laganna. Gististaðir í skilningi laganna eru staðir þar sem boðin er gisting að hámarki í 30 daga samfleytt í senn gegn endurgjaldi, s.s. á hótelum, gistiheimilum, gistiskálum, íbúðum og sumarhúsum, með eða án veitinga, sbr. 1. mgr. 3. gr. laganna. Heimagisting í skilning laganna er gisting gegn endurgjaldi á lögheimili einstaklings eða í einni annarri fasteign í hans eigu utan þéttbýlis. Fjöldi útleigðra daga í báðum eignum samanlagt skal ekki fara yfir 90 daga á hverju almanaksári og samanlagðar tekjur af leigu eignanna skulu ekki nema hærri fjárhæð en kveðið er á um 3. tl. 4. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, sbr. 3. ml. 1. mgr. 3. gr. laga nr. 85/2007. Heimagisting telst til gististaðar í flokki I. Sá sem hyggst stunda starfsemi sem fellur undir gistiflokka II-IV skal hafa til þess rekstrarleyfi útgefið af leyfisveitanda, sbr. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 85/2007. Heimagisting er hins vegar skráningarskyld, sbr. 1. mgr. 13. gr. sömu laga, og er leyfi til heimagistingar veitt af sýslumanni í kjölfar tilkynningar þar um.

Óumdeilt sé að sumarhús kærenda hafi verið auglýst til útleigu, a.m.k. á vefsíðunni www.airbnb.is, á tímabilinu 1. janúar 2026 til 24. febrúar 2026. Á því tímabili höfðu kærendur hvorki rekstrarleyfi til sölu gistinga í flokki II né skráða heimagistingu í flokki I á grundvelli laga nr. 85/2007. Því verður að líta svo á að gisting hafi verið boðin í fasteigninni á umræddu tímabili og að fasteignin hafi verið nýtt fyrir ferðaþjónustu í skilningi c-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995.

Sveitarfélagið telur að hafna beri sjónarmiðum kærenda sem m.a. byggja á því að þar sem fyrirhugað hafi verið að nýting sumarhússins félli aðeins undir heimagistingu samkvæmt 13. gr. laga nr. 85/2007 skuli álagning fasteignaskatts fyrir allt árið 2026 miðast við gjaldflokk samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995, þrátt fyrir að leyfi til heimagistingar hafi ekki verið veitt fyrr en 24. febrúar 2026. Sú staðreynd að leyfi til heimagistingar var síðar veitt getur ekki haft afturvirk áhrif á flokkun fasteignar-innar vegna tímabilsins frá 1. janúar 2026 til útgáfu leyfisins, þegar fasteignin var nýtt í sama tilgangi. Ítrekað hafi verið staðfest í framkvæmd yfirfasteignamatsnefndar að ef eign sé auglýst til útleigu til skamms tíma telst slíkt falla undir ferðaþjónustu í skilningi 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995, sbr. t.d. úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í málum nr. 13/2016, 11/2017, 2/2020, 4/2021, 13/2021, 1/2023 og 5/2024.

Það sé á ábyrgð kærenda að afla tilskilinna leyfa til heimagistingar og verða þeir að bera allan halla af þeim drætti sem varð á öflun leyfis til heimagistingar af þeirra hálfu. Þá skipti ekki máli hver árangur kærenda var af útleigu eignarinnar, hvenær fyrstu gestirnir voru væntanlegir eða hvers eðlis sú útleiga hafi átt að vera og getur það ekki ráðið ákvörðun sveitarstjórnar um álagningu fasteignaskatts. Það sem hér skipti máli sé að fasteignin var auglýst á internetinu til útleigu til ferðamanna án þess að tilskilið leyfi til heimagistingar lægi fyrir. Í þessu sambandi bendir sveitarfélagið á úrskurð yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 2/2020, þar sem málsatvik hafi verið sambærileg og hér. Í því máli taldi yfirfasteignamatsnefnd að sveitarfélagi hefði verið heimilt að ákvarða fasteignaskatt samkvæmt c-lið 3. mgr. 3.gr. laga nr. 4/1995 vegna tímabils áður en leyfi til heimagistingar var gefið út, enda hafði fasteignin verið boðin til gistingar gegn endurgjaldi á www.airbnb.com, rétt eins og í þessu máli. Loks verði ekki séð að sú breyting sem gerð var með lögum nr. 67/2016 hafi þýðingu fyrir úrlausn málsins, enda lá leyfi til heimagistingar ekki fyrir á því tímabili sem hér um ræðir.

Kærendur hafi ekki tilkynnt fyrirfram til heilbrigðiseftirlits sveitarfélagsins hvernig nýtingu fasteignarinnar yrði háttað á umræddu tímabili eða að hún yrði ekki nýtt til útleigu fyrir ferðamenn. Í úrskurðum yfirfasteignamatsnefndar hefur verið talið nauðsynlegt að eigendur tilkynni um slíkt fyrirfram ef ákvarða á fasteignaskatt samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Ekki sé t.d. nægjanlegt að eigandi taki eign frá til eigin nota á vefsíðu eða greini síðar frá því að eignin hafi ekki átt að vera til útleigu eða að hún hafi ekki verið tæk til slíks. Má í þessu sambandi vísa til úrskurðar yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 1/2023 en af þeim úrskurði megi álykta að, þar sem fasteign kærenda var auglýst á vefsíðu þar sem boðin var gisting til ferðamanna, hefði kærendum borið að tilkynna sveitarfélaginu fyrirfram um að fasteignin yrði ekki nýtt til útleigu á umræddu tímabili til þess að fasteignaskattur vegna eignarinnar yrði ákvarðaður samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Sækir framangreind afstaða enn fremur stoð í jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga, sbr. úrskurð yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 18/2015.

Sveitarfélagið telur samkvæmt öllu framansögðu að því hafi verið heimilt að ákvarða fasteignaskatt vegna fasteignar kærenda að Selholti [], Grímsnes- og Grafningshreppi samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 fyrir tímabilið 1. janúar 2026 til 24. febrúar 2026, en samkvæmt a-lið sömu málsgreinar frá þeim degi og út árið.

IV.       Niðurstaða

I.

Kærendur gera kröfu um að fasteignaskattur vegna fasteignar þeirra að Selholti [], Grímsnes- og Grafningshreppi, fnr. [], fyrir árið 2026, verði að öllu leyti ákvarðaður samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Af hálfu Grímsnes- og Grafningshrepps er þess krafist að kröfu kærenda verði hafnað og að álagning fasteignaskatts vegna eignarinnar fyrir árið 2026, eins og henni var breytt 24. febrúar 2026, verði staðfest.

II.

Kveðið er á um álagningu fasteignaskatts í II. kafla laga nr. 4/1995. Samkvæmt 3. mgr. 3. gr. laganna er það í höndum viðkomandi sveitarstjórna að ákveða fyrir lok hvers árs skatthlutfall innan þeirra marka sem greinir í stafliðum a til c í ákvæðinu. Verði ágreiningur um gjaldskyldu sker yfirfasteignamatsnefnd úr þeim ágreiningi, sbr. 3. málsl. 3. mgr. 4. gr. sömu laga. Samkvæmt 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995, sbr. 2. gr. laga nr. 140/2005, er fasteignum skipt í þrjá gjaldflokka við álagningu fasteignaskatts. Af fasteignum sem falla undir upptalningu í a-lið ákvæðisins skal skatturinn vera allt að 0,5% af álagningarstofni en fasteignum samkvæmt b-lið og c-lið, allt að 1,32%. Fasteignir sem falla undir a-lið ákvæðisins eru íbúðir og íbúðarhús ásamt lóðarréttindum, erfðafestulönd í dreifbýli og jarðeignir, útihús og mannvirki á bújörðum sem tengd eru landbúnaði, hesthús, öll hlunnindi og sumarbústaðir ásamt lóðarréttindum. Undir b-lið falla sjúkrastofnanir samkvæmt lögum um heilbrigðisþjónustu, skólar, heimavistir, leikskólar, íþróttahús og bókasöfn. Undir c-lið 3. mgr. 3. gr. falla allar aðrar fasteignir, svo sem iðnaður-, skrifstofu- og verslunarhúsnæði, fiskeldismannvirki, veiðihús og mannvirki sem nýtt eru fyrir ferðaþjónustu.

i a-liðar gr. 3. gr. laga nr. 4/h falla allar aðrar fasteignir, svo sem iðnaður-, skrifstofu- og verslunarhlið Ákvæði a-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995, sem fjallar meðal annars um sumarbústaði, er undantekningarákvæði eins og ákvæði b-liðar sömu greinar. Af orðalagi c-liðar 3. mgr. 3. gr. laganna verður ráðið að á allar aðrar fasteignir en þær sem sérstaklega eru taldar upp í stafliðum a og b verður lagður fasteignaskattur, allt að 1,32% af fasteignamati og lóðarréttindum. Í dæmaskyni er þar meðal annars tilgreind ,,mannvirki sem nýtt eru fyrir ferðaþjónustu.” Þá er sveitarstjórnum veitt heimild í 4. mgr. 3. gr. laganna til að hækka um allt að 25% hundraðshluta álagningu á þær eignir sem falla undir a- og c-lið 3. mgr. 3. gr. laganna.

Hugtakið ferðaþjónusta er ekki skilgreint sérstaklega í lögum nr. 4/1995 en það hefur hins vegar verið skilgreint af Hagstofu Íslands þannig að ferðaþjónusta teljist ekki sérstök atvinnugrein heldur samanstandi hún af mörgum atvinnugreinum. Þannig er almennt verið talið að til ferðaþjónustu teljist meðal annars hvers konar gistiþjónusta. Um sölu á gistingu gilda lög nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, sbr. a-lið 2. mgr. 1. gr. laganna en gististaðir í skilningi þeirra laga eru þeir staðir þar sem boðin er gisting til lengri eða skemmri tíma gegn endurgjaldi, svo sem á hótelum, gistiheimilum, í gistiskálum, íbúðum og sumarhúsum, með eða án veitinga, sbr. 1. mgr. 3. gr. laganna. Sala á gistingu er leyfisskyld, sbr. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 85/2007.

III.

Álitaefni þessa máls snýr að því hvernig ákvarða skuli fasteignaskatt vegna sumarhúss kærenda að Selholti [], Grímsnes- og Grafningshreppi fyrir tímabilið 1. janúar 2026 til 24. febrúar 2026. Af gögnum málsins virðist óumdeilt að fasteignin hafi verið auglýst á vefsíðunni www.airbnb.is á fyrrgreindu tímabili. Hins vegar hefur komið fram af hálfu kærenda að vefsíðan hafi gefið það til kynna með skýrum hætti að ekki væri mögulegt að bóka gistingu í eigninni á árinu 2026 fyrr en frá og með 1. apríl 2026. Að sögn kærenda var sumarhúsið skráð til heimagistingar á árunum 2024 og 2025 og hafi sýslumaður þann 24. febrúar 2026 endurnýjað skráningu heimagistingar í eigninni fyrir árið 2026 í kjölfar erindis kærenda til sýslumanns þann 23. febrúar 2026. Í samræmi við ákvæði 2 mgr. 13. gr. laga nr. 85/2007 skal aðili sem er með skráða heimagistingu skila til sýslumanns yfirliti yfir þá daga sem húsnæðið var leigt út ásamt upplýsingum um leigutekjur, við lok hvers alamanksárs. Skil á þessum upplýsingum er skilyrði fyrir endurnýjun skráningar á næsta almanaksári.

Sveitarfélagið, Grímsnes- og Grafningshreppur, hefur vísað til þess að sumarhús kærenda hafi hvað sem öðru líður verið auglýst til útleigu á bókunarsíðu á tímabili þegar kærendur hafi ekki verið með skráða heimagistingu eða haft leyfi til sölu gistinga í eigninni. Vísar sveitarfélagið til þess að þó kærendur hafi ekki leigt eignina út til gistinga fyrr en eftir skráningu á heimagistingu í eigninni á árinu 2026 breyti það ekki þeirri staðreynd að eignin hafi sannanlega verið auglýst til útleigu á tímabilinu 1. janúar 2026 til 24. febrúar 2026. Það hvenær fyrstu gestirnir hafi verið væntanlegir skipti því í raun ekki máli fyrir niðurstöðu málsins heldur ráði það úrslitum að eignin hafi verið auglýst opinberlega til útleigu fyrir ferðamenn á fyrrgreindu tímabili og því hafi sveitarfélaginu verið heimilt að ákvarða fasteignaskatt vegna eignarinnar skv. c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995.

Yfirfasteignamatsnefnd hefur komist að þeirri niðurstöðu í fyrri úrskurðum sínum að gisting sem boðin er á bókunarsíðum fyrir gistingu til ferðamanna sé leyfisskyld, sbr. m.a. úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í málum nr. 4/2015 og 18/2015, enda sé um að ræða sölu á gistingu sem telst til ferðaþjónustu. Þá hefur einnig komið fram í fyrri úrskurðum nefndarinnar að heimilt sé að skipta álagningu fasteignaskatts milli einstakra gjaldflokka innan hvers gjaldárs, sbr. m.a. úrskurð yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 4/1995. Hefur í því sambandi verið vísað til 6. gr. laga nr. 4/1995, þar sem fram kemur að ef afnot fasteignar sem metin er sem ein heild eru með þeim hætti að greiða skuli fasteignaskatt af henni samkvæmt fleiri en einum gjaldflokki sbr. 3. mgr. 3. gr. laganna skuli byggingarfulltrúi ákveða hlutfallslega skiptingu milli gjaldflokka.

Þá hefur verið talið að sveitarfélögum sé heimilt að leggja á fasteignaskatt samkvæmt gjaldflokki c-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 á frístundahús (sumarbústaði) sem nýtt eru hluta úr ári sem gististaðir til ferðamanna. Skal álagning samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 í slíkum tilvikum taka mið af þeim dagafjölda á ári hverju sem eignin er nýtt til ferðaþjónustu. Til að unnt séð að skipta álagningu og reikna eftir a- og c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 verði að tilgreina fyrirfram aðgreind tímabil útleigu og tímabil eigin notkunar, sbr. m.a. úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í málum nr. 3/2013 og 18/2015. Það fyrirkomulag að eigendur fasteigna geti tilkynnt í lok ákveðins tímabils eða í lok hvers ár hvernig aðgreiningu útleigutímabila hafi verið háttað er að mati yfirfasteignamatsnefndar andstætt lögum nr. 4/1995 sem og jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Yfirfasteignamatsnefnd hefur einnig  komist að þeirri niðurstöðu í fyrri úrskurðum sínum aðfasteignaskattur vegna fasteigna sem uppfylla skilyrði laga nr. 85/2007 um skráða heimagistingu skuli ákvarðaður samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995, sbr. m.a. úrskurð yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 9/2017.

Af atvikum þess máls sem hér um ræðir verður ráðið að kærendur hafi ekki tilkynnt fyrirfram til sveitarfélagsins hvernig nýtingu sumarhússins að Selholti [], Grímsnes- og Grafningshreppi, yrði háttað á tímabilinu 1. janúar 2026 til 24. febrúar 2026, m.a. að eignin yrði ekki til nýtt til útleigu fyrir ferðamenn fyrr en að fenginni skráningu heimagistingar og það þrátt fyrir að hún hafi verið auglýst til útleigu á opinberri bókunarsíðu. Þegar það er haft í huga að fasteignin var auglýst opinberlega á vefsíðu á fyrrgreindu tímabili verður að telja að nauðsynlegt hafi verið fyrir kærendur að tilkynna sveitarfélaginu fyrirfram hvernig nýtingu eignarinnar yrði háttað á fyrrgreindu tímabili, þ. á m. að fasteignin yrði ekki nýtt til útleigu fyrr en eftir skráningu heimagistingar þannig að fasteignaskattur vegna eignarinnar fyrir allt árið 2026 yrði ákvarðaður samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Með hliðsjón af fyrri úrskurðum yfirfasteignamatsnefndar verður ekki talið nægilegt að tilkynna sveitarfélaginu eftir á hvernig nýtingu eignarinnar hafi verið háttað á fyrrgreindu tímabili þ.á.m. að ekki hafi verið mögulegt að bóka gistingu í eigninni á fyrrgreindu tímabili. Þá verður ekki talið að nægilegt hafi verið að loka fyrir bókanir á vefsíðunni með þeim hætti sem gert var af kærendum.

Með hliðsjón af fyrri úrskurðum yfirfasteignamatsnefndar m.a. í málum nr. 13/2016, 13/2017, 2/2020, 4/2021 og 1/2023 verður talið að sveitarfélaginu hafi verið heimilt að ákvarða fasteignaskatt vegna eignarinnar samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 fyrir tímabilið 1. janúar 2026 til 24. febrúar 2026.

IV.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið verður fasteignaskattur vegna fasteignar kærenda að Selholti [], Grímsnes- og Grafningshreppi, fnr. [], ákvarðaður samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 fyrir tímabilið 1. janúar 2026 til 24. febrúar 2026 og samkvæmt a-lið sömu lagagreinar fyrir annan hluta þess árs.

 
 
 

Úrskurðarorð

Álagning fasteignaskatts vegna Selholts [], Grímsnes- og Grafningshreppi, fnr. [], fyrir tímabilið 1. janúar 2026 til 24. febrúar 2026, skal vera samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 en samkv. a-lið sömu lagagreinar fyrir annan hluta ársins 2026.

 

_______________________________

Björn Jóhannesson

 

________________________                                   ________________________

Axel Hall                                                                                Valgerður Sólnes