Mál nr. 4/2026

 

Árið 2026, 18. september, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 4/2026 kveðinn upp svohljóðandi

 

ÚRSKURÐUR

 

Með bréfi, dags. 12. júní 2026, kærði X, kt. [], Grettisgötu [], Reykjavík, ákvörðun Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar frá 13. maí 2026 er varðar endurmat á brunabótamati íbúðar hans í fjöleignarhúsinu að Grettisgötu [], Reykjavík, fnr. [].

Með tölvubréfi, dags. 19. júní 2026, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar vegna málsins. Umbeðin umsögn barst nefndinni með bréfi, dags. 23. júní  2026.

Með tölvubréfi, dags. 24. júní 2026, var umsögn Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar send kæranda og honum gefinn kostur á að gera við hana athugasemdir. Athugasemdir bárust frá kæranda með tölvupósti, dags. 10. ágúst 2026.

Yfirfasteignamatsnefnd óskaði þann 2. og 8. september 2026 eftir frekari upplýsingum vegna málsins frá Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun. Umbeðnar upplýsingar bárust 7. og 11. september 2026 og voru þær kynntar fyrir kæranda með tölvupósti þann 8. og 18. september 2026.

Málið var tekið til úrskurðar 18. september 2026.

I.         Málavextir

Kærandi er eigandi íbúðar nr. 01.01 í fjöleignarhúsinu að Grettisgötu [], Reykjavík, fnr. [] Þann 12. maí 2026 sendi kærandi umsókn til Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar þar sem óskað var eftir endurmati á brunabótamati íbúðarinnar, sem þá var kr. 23.000.000.-. Fasteignamat íbúðarinnar fyrir árið 2026 sem tók gildi 31. desember 2025 var kr. 46.050.000.-. Með fyrrgreindri umsókn kæranda fylgdu myndir og lýsing kæranda á þeim endurbótum sem framkvæmdar hefðu verið á íbúðinni á umliðnum árum.

Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun afgreiddi umsókn kæranda þann 13. maí 2026 á grundvelli innsendra upplýsinga frá kæranda og fyrirliggjandi gagna í fasteignaskrá. Var nýtt brunabótamat eignarinnar eftir endurmat og vísitölubreytingar ákveðið kr. 25.500.000.-

Kærandi vill ekki una framangreindri ákvörðun Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar varðandi endurmat á brunabótamati eignarinnar og hefur því kært hana líkt og að framan greinir. Telur kærandi að brunabótamat eignarinnar sé enn alltof lágt og það þrátt fyrir fyrrgreint endurmat.

Eftir að kæra málsins barst yfirfasteignamatsnefndar tók Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun ákvörðun um að yfirfara að nýju fyrirliggjandi gögn og upplýsingar um íbúð kæranda og komu þá í ljós að mistök höfðu verið gerð við skráningu tiltekinna þátta í endurmatinu. Við leiðréttingu þessara atriða kom í ljós að hækka bæri brunabótamat eignarinnar úr kr. 25.500.000.- í kr. 26.300.000.-

 

II.        Sjónarmið kæranda

Af kæru má ráða að kærandi geri kröfu um að yfirfasteignamatsnefnd endurmeti brunabótamat eignarinnar til hækkunar eða að lagt verði fyrir Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun að ákvarða brunabótamat íbúðar hans að Grettisgötu [], Reykjavík, fnr. [], hærra en gert var með hinni kærðu ákvörðun þann 13. maí 2026.

Að mati kæranda er niðurstaða Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar varðandi endurmat brunabótamats fyrir fasteignina með öllu óskiljanleg. Vísar kærandi til þess að samkvæmt lögum nr. 48/1994 um brunatryggingar skuli vátryggingarfjárhæð húseignar nema fullu verði eignarinnar eftir virðingu en endurmat Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar sé langt frá því. Séu í gildi mats- eða afskriftarreglur eða aðrar vinnuleiðbeiningar, sem Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun notist við í sinni vinnu sem brjóti gegn ákvæðum laga um brunatryggingar hljóti að þurfa að breyta þeim reglum.

Kærandi bendir á að brunatryggingar séu skyldutryggingar og markmið þeirra, sbr. lög nr. 48/1994 um brunatryggingar, sé að vernda eigendur fasteigna og veðhafa gegn tjóni af völdum bruna. Brunabótamat fasteigna sé einnig lagt til grundvallar við mat á tjónum af öðrum toga.

Með hliðsjón af gildandi brunabótamati íbúðarinnar sé ljóst að verði alvarlegt tjón á íbúðinni yrðu afleiðingarnar þær að kærandi kæmi til með að missa aleiguna, þrátt fyrir fulla brunatryggingu, samkvæmt brunabótamati Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar. Skuldir við lánardrottna geti auk þess auðveldlega farið langt yfir vátryggingarfjárhæð eignarinnar. Þá bendir kærandi á að það sé almennt viðurkennt að steinsteypt hús frá fyrri hluta 20. aldar séu sterkbyggð og endingargóð. Fasteignin að Grettisgötu [], Reykjavík hafi staðið í tæp 100 ár og ekkert sem mæli gegn því að húsið standi næstu 250 árin með eðlilegu viðhaldi eins og fasteignin hefur fengið hingað til. Afskriftarreglur hljóti að þurfa að taka tillit til slíkra hluta.

Varðandi gögn til rökstuðnings fyrir hækkun brunabótamats vísar kærandi fyrst og fremst til gildandi fasteignamats sem sé mun nær því að endurspegla raunverulegt verðmæti fasteignarinnar en brunabótamatið.

III.      Sjónarmið Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar.

Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun telur að forsendur endurmats brunabótamats fyrir fasteign kæranda hafi að öllu leyti verið réttar og ekki sé tilefni til frekari breytinga á brunabótamati eignarinnar en þegar hafi verið gerðar af hálfu stofnunarinnar.

Bent er á að stofnunin annist útreikning brunabótamats húseigna samkvæmt matskerfi og verklags-reglum stofnunarinnar, sbr. 1. mgr. 2. gr. laga nr. 48/1994. Samkvæmt lagaákvæðinu sé markmið brunabótamats að finna vátryggingarverðmæti húseignar á þeim tíma sem virðing fer fram. Jafnframt skal matið taka til þeirra efnislegu verðmæta húseignar sem geta eyðilagst af eldi og miðast við byggingarkostnað að teknu tilliti til aldurs, slits, viðhalds og ástands eignar að öðru leyti. Tilgangur brunabótamats er að finna vátryggingarverðmæti húseignar þannig að eigandi fái bætur sem nema kostnaði við að endurbyggja eða gera við húseignina þannig að hún verði sambærileg því sem hún var fyrir tjón. Bæturnar miðast við byggingarkostnað húseignar að frádregnum afskriftum en að viðbættum kostnaði við hreinsun á brunastað sem er 12% af endurstofnverði. Brunabótamat taki ekki til lóðar né staðsetningarverðmætis. Þannig hafa tvö eins hús sem byggð eru á sama tíma, annars vegar á eftirsóttu svæði og hins vegar á lítt söluvænu svæði, jafnhátt brunabótamat.

Ein af meginreglum brunabótamats er að það afskrifast eftir því sem eign eldist. Það er gert til að gera ráð fyrir minnkandi virði eignarinnar eftir því sem líður á líftíma byggingarefnanna. Mismunandi byggingarefni hafa mismunandi áætlaðan líftíma og afskrifast brunabótamat því mismunandi eftir magni mismunandi byggingarefna í eignum. Markmið þessarar aðferðafræði er að vátryggingar-verðmæti endurspegli afskrifað endurstofnverð húseignar, en ekki markaðsverð eða staðsetningar-verðmæti. Þannig miðast brunabótamat við efnislegt verðmæti eignarinnar að teknu tilliti til aldurs, slits og ástands, en ekki við það verð sem sambærileg eign kann að hafa á fasteignamarkaði. Ef vátryggingarverðmæti miðaðist við markaðsverð í stað efnislegs verðmætis húseignar gæti það jafnframt skapað óæskilega hvata einkum þar sem markaðsverð er verulega hærra en afskrifað endurstofnverð. Slík nálgun gæti leitt til þess að vátryggingabætur yrðu hærri en sem nemur raunverulegu verðmæti þeirra byggingarhluta sem geta eyðilagst af eldi.

Vakin er athygli á því að endurstofnverð fasteigna er reiknað á mismunandi vegu eftir gerð eignar og þeim skráningarupplýsingum sem til eru um eignina. Þær þrjár aðferðir sem notaðar hafa verið eru; kostnaðarmatsaðferð, vélmatsaðferð og handmatsaðferð. Kostnaðarmatsaðferðin er notuð fyrir allar nýjar eignir og þær eignir sem á síðari stigum hafa fengið skráningartöflu. Aðferðin hefur verið meginaðferðin frá árinu 2000, eftir að skráningartöflur voru teknar upp. Vélmatsaðferðin er frá árinu 1977 og er notuð á íbúðarhús og bílskúra sem ekki hafa skráningartöflu, en um er að ræða kostnaðarmat byggt á samanburði við viðmiðunarhús. Handmatsaðferðin er notuð á byggingar án skráningartöflu sem falla ekki undir vélmat, s.s. atvinnuhús, sumarhús og útihús. Af þessum þremur aðferðum gefur kostnaðarmatið nákvæmasta matið enda byggir það á skráningartöflum en í þeim koma fram allar helstu stærðir eignar.

Brunabótamat fasteigna er almennt endurmetið þegar eigandi óskar eftir því með formlegri umsókn en Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun hefur þó heimildir til endurmats að eigin frumkvæði í ákveðnum tilvikum. Með beiðni um endurmat þarf að fylgja lýsing á þeim endurbótum sem gerðar hafa verið eða viðbótum, eftir því sem við á. Jafnframt þurfa að fylgja viðeigandi myndir sem styðja við upplýsingar um endurbætur eða viðbætur. Sérfræðingar stofnunarinnar vinna síðan beiðnina og nota við það fyrirliggjandi gögn, skráningar byggingarfulltrúa í fasteignaskrá, teikningar auk þeirra  upplýsinga sem eigandi viðkomandi eignar kemur á framfæri. Einnig er eignin skoðuð ef eigandi óskar eftir því eða ef sérfræðingar stofnunarinnar telja ástæðu til. Við úrvinnslu endurmats brunabótamats er farið yfir forsendur endurmatsins. Þar getur verið um að ræða breytingar á skráningu eignarinnar eða gögn eða upplýsingar frá eiganda um viðbætur eða breytingar sem hafa átt sér stað á eigninni.

Umsókn um endurmat brunabótamats á fasteign kæranda var afgreidd á grundvelli upplýsinga í umsókn og gagna í fasteignaskrá. Að mati Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar beinist kæra málsins einkum að almennri aðferðafræði við útreikning brunabótamats, fremur en einstökum forsendum endurmatsins. Annars vegar virðist kæran lúta að því að brunabótamat eignarinnar endurspegli ekki markaðsverð eða fasteignamat eignarinnar. Fasteignamat eignarinnar er kr. 46.050.000.- en brunabótamatið eftir endurmat og vísitölubreytingar er kr. 25.500.000.-. Hins vegar snýr gagnrýni kæranda að því að afskriftarreglur hafi veruleg áhrif til lækkunar á brunabótamati.

Bent er á að markaðsaðstæður á höfuðborgarsvæðinu eru þannig að fasteignamat er víða mun hærra en brunabótamat, en þannig háttar m.a. til með fasteign kæranda. Eins og áður sagði tekur brunabótamatið ekki tillit til staðsetningar eignar eða markaðsaðstæðna að öðru leyti. Fram kemur með skýrum hætti í 1. mgr. 2. gr. laga nr. 48/1994 að brunabótamati sé eingöngu ætlað að tryggja þau efnislegu verðmæti sem geta eyðilagst af eldi. Fasteign kæranda að Grettisgötu [], Reykjavík er í svokölluðu vélmati þar sem engin skráningartafla er til fyrir eignina. Vélmatið setur þröngar skorður við breytingum á brunabótamati þar sem það byggir á skráðum stærðum. Svigrúm er til að meta afskriftarár, magn eða fjölda innréttinga og hurða auk fjölda hreinlætistækja á baði. Þá er svigrúm til að meta gæði byggingarefna og ástand þeirra.

Þá er bent á að fermetraverð í brunabótamati getur verið mjög mismunandi milli eigna innan sama mannvirkis. Skýrist sá mismunur m.a. af ólíkum frágangi, gæðum og verðmæti innréttinga og búnaðar. Þannig eru íbúðir alla jafnan með kostnaðarsamari frágang og búnað en t.d. verslunarrými, þó það sé ekki algilt. Þá getur stærðarmæling einnig haft áhrif, þar sem birtir fermetrar taka aðeins til rýma með a.m.k. 1,8 metra lofthæð og því getur raunverulegt flatarmál og birtir fermetrar verið mismunandi. Af þessu sökum er fermetraverð almennt ekki talið nægilega marktækt til samanburðar á brunabótamati ólíkra eigna.

Við endurmat á brunabótamati fasteignar kæranda hækkaði brunabótamatið úr kr. 23.000.000.- í kr. 24.950.000.-. Brunabótamat eignarinnar hefur síðan hækkað í kr. 25.500.000.- vegna breytinga á vísitölu byggingarkostnaðar. Nettóhækkunin er því kr. 1.950.000.- en hækkun fyrir húsið í heild var kr. 17.450.000.- og skýrist sú hækkun fyrst og fremst af breytingu á afskriftarári. Afskriftarár hússins hækkaði úr 1929 í 1974 vegna þakviðgerða. Afskriftarár íbúðar kæranda hækkaði hins vegar í 2019 vegna endurbóta innandyra. Gæða- og ástandsmat byggingarefna var óbreytt, þar sem við endurbæturnar var notast við sambærilegt efni og notað var í upphafi.

Í kjölfar þess að Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun fékk upplýsingar um kæru á endurmati brunabótamatsins var eignin yfirfarin að nýju og komu þá í ljós mistök við skráningu tiltekinna þátta í endurmatinu. Annars vegar hafði lengd eldhúsinnréttingar verið skráð einn metri í stað tveggja metra og hins vegar hafði sturta verið skráð í stað baðkars. Við leiðréttingu þessara atriða kemur brunabóta-mat eignarinnar til með að hækka um kr. 800.000.-, þ.e. úr kr. 25.500.000.- í kr. 26.300.000.-

IV.       Athugasemdir kæranda

Kærandi vekur athygli á því að Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun nefnir í umsögn sinni að árið 1974 sé viðmið varðandi þak hússins. Í því samhengi bendir kærandi á að þak hússins hafi verið endurnýjað á árunum 2018-2019 og voru þá m.a. settar upp snjóhengjuvarnir og rafhitað rennukerfi við allt húsið. Fyrir ca. 20 árum var meginhluti hússins einangraður að utan og sett hefðbundin múrhúðun utan á þá einangrun. Húsið sé því gott og þá hafi alla tíð verið hugað vel að viðhaldi þess.

Varðandi íbúðina sjálfa þá hafi allar raflagnir, vatnslagnir, (fyrir heitt og kalt vatn), frárennslislagnir, gólfefni, innréttingar og baðherbergi verið endurnýjað á undanförnum árum.

Þá bendir kærandi á að hann hafi nýverið skipt um tryggingarfélag. Vegna fasteignatryggingar eignarinnar hafi komið skoðunaraðili frá nýja tryggingarfélaginu og framkvæmt úttekt á eigninni án athugasemda. Það sé hins vegar þekkt að tryggingarfélög hafni oft fasteignatryggingum (húseigenda-tryggingum) telji þau að viðhaldi eignar sé ábótavant.

V.        Niðurstaða

Af kæru málsins verður ráðið að kærandi gerir kröfu um að brunabótamat íbúðar hans að Grettisgötu [], Reykjavík, fnr. [], verði ákvarðað mun hærra en gert var með hinni kærðu ákvörðun frá  13. maí 2026. Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun telur hins vegar að forsendur endurmatsins hafi að öllu leyti verið réttar og ekki sé tilefni til frekari breytinga á brunabótamati eignarinnar en þegar hafi verið gerðar af hálfu stofnunarinnar.

I.

Fjallað er um brunabótamat fasteigna í lögum nr. 48/1994 um brunatryggingar. Samkvæmt  3. mgr. 1. gr. laganna er skylt  að meta allar vátryggingaskyldar húseignir hér á landi eigi síðar en fjórum vikum eftir að byggingu þeirra lýkur eða þær hafa verið teknar í notkun. Eigandi ber ábyrgð á því að tilkynna vátryggingafélagi um lok byggingar eða notkun húseignar og óska eftir mati. Samkvæmt 2. gr. laganna skal vátryggingarfjárhæð húseignar nema fullu verði eignarinnar eftir virðingu Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar, sem annast hana samkvæmt matskerfi og verklagsreglum stofnunarinnar og er heiti þeirrar gerðar brunabótamat.

Markmið brunabótamatsins er að finna vátryggingaverðmæti húseignar á þeim tíma sem virðing fer fram og skal matið taka til þeirra efnislegu verðmæta húseignarinnar sem geta eyðilagst af eldi og miðast við byggingarkostnað að teknu tilliti til afskrifta vegna aldurs, slits, viðhalds og ástands eignar að öðru leyti, sbr. 1. mgr. 2.gr. laga nr. 48/1994.

Brunabótamat fasteignar er reiknað út frá afskrifuðu endurstofnverði sem Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun reiknar út fyrir öll mannvirki sem skráð eru í fasteignaskrá. Endurstofnverð er áætlaður endurbyggingarkostnaður sambærilegrar byggingar miðað við sömu eða samskonar byggingarefni og byggingaraðferðir. Útreikningur endurstofnverðs byggir á einingarverðum byggingarhluta og upplýsingum um stærðir og fleiri eiginleika viðkomandi húss. Upplýsingar um stærðir eru fyrst og fremst fengnar úr skráningartöflu mannvirkis. Auk upplýsinga úr skráningartöflu skoða matsmenn mannvirkin, teikningar svo og aðrar upplýsingar sem til eru um viðkomandi eign. Á þann hátt er aflað upplýsinga um gæði og ástand og magn ýmissa þátta, s.s. innréttinga og hreinlætistækja, sbr. 4. gr. reglugerðar nr. 809/2000 um lögboðna brunatryggingu húseigna. Endurstofnverð eignarinnar er síðan afskrifað eftir því sem viðkomandi eign eldist þar sem gengið er út frá því að virði þeirra efnislegu verðmæta húseignarinnar sem geta eyðilagst af eldi minnki eftir því sem líður á líftíma byggingarefnanna. Séu byggingarefnin hins vegar endurnýjuð er jafnframt tekið tillit  til þess við matið, berist stofnuninni upplýsingar um slíkt.

II.

Samkvæmt 4. mgr. 3. gr. laga nr. 48/1994 er húseiganda heimilt að óska eftir því að Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun endurmeti brunabótamat húseignar hans. Þá er húseiganda skylt að óska nýs brunabótamats á húseign ef ætla má að verðmæti hennar hafi aukist vegna endurbyggingar eða endurbóta. Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun hefur einnig heimild til að endurmeta brunabótamat í ákveðnum tilvikum. Vilji húseigandi eða vátryggingafélag ekki una mati Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar er þeim heimilt að vísa ágreiningi þar um til yfirfasteignamatsnefndar, sbr. 6. mgr. 2. gr. laga nr. 48/1994.

 

III.

Í því máli sem hér um ræðir snýr ágreiningur fyrst og fremst að því hvort núgildandi brunabótamat fasteignar kæranda að Grettisgötu [], Reykjavík, fnr. [], eftir endurmat Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar þann 13. maí 2026, endurspegli þau efnislegu verðmæti eignarinnar sem geta eyðilagst af eldi og þá með hliðsjón af byggingarkostnaði að teknu tilliti til afskrifta vegna aldurs, slits, viðhalds og ástands eignar að öðru leyti, sbr. 1. mgr. 2. gr. laga nr. 48/1994. Brunabótamati er þannig ekki ætlað að endurspegla markaðsverðmæti viðkomandi fasteignar enda er við það mat ekki tekið tillit til lóðar, staðsetningar eða markaðsaðstæðna að öðru leyti.

Fyrir liggur að allt frá árinu 2000 hafa nýjar fasteignir verið metnar til brunabótamats eftir svonefndri kostnaðarmatsaðferð þar sem byggt er á stærðum sem fram koma í skráningartöflu viðkomandi eignar. Fasteign kæranda, sem var byggð árið 1929, er hins vegar metin út frá svonefndri vélmatsaðferð þar sem ekki liggur fyrir skráningartafla fyrir fasteignina, en sú aðferð er almennt notuð fyrir íbúðarhús og bílskúra sem ekki hafa skráningartöflu. Vélmatsaðferðin grundvallast á kostnaðarmati sem byggir á samanburði við viðmiðunarhús.  Svonefnd handmatsaðferð er hins vegar notuð fyrir atvinnuhúsnæði, sumarhús og útihús þegar skráningartafla er ekki til staðar, en sú aðferð er almennt mun sértækari en aðrar aðferðir. Kostnaðarmatsaðferðin er almennt talin gefa nákvæmasta matið enda grundvölluð á upplýsingum sem fram koma í skráningartöflum en skráningartafla hefur að geyma ákveðnar grunnupplýsingar um viðkomandi húseign, s.s. byggingarár, notkun, stærð eignarinnar og einstakra rýma hennar, hlutdeild í sameign auk upplýsinga um byggingarstig og byggingarefni.

Upplýst hefur verið af hálfu Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar að brunabótamat eigna í fjölbýlishúsum byggi annars vegar á endurstofnverði fyrir húsið sjálft (svonefndri hrábyggingu) og hins vegar á innri frágangi viðkomandi íbúðar, þ.e. öllu því sem tilheyrir viðkomandi íbúð sérstaklega. Endurstofnsverð hússins sjálfs (hrábyggingar) deilist síðan niður á alla eignarhluta í húsinu eftir flatarmáli og rúmmáli þeirra. Fermetraverð brunabótamats getur verið mismunandi milli einstakra eignarhluta (íbúða) í fjölbýlishúsinu og ræður þar fyrst og fremst stærð og rúmmál hverrar eignar fyrir sig svo og hvernig frágangi viðkomandi eignarhluta er háttað. Í því sambandi skiptir skoðun matsmanns máli svo og hvernig eigendur hverrar eignar komi á framfæri upplýsingum um frágang eignar í upphafi og sendi jafnframt inn ítarlegar upplýsingar um þær framkvæmdir sem ráðist er í af eigendum eftir að upphafleg virðing fór fram.

Samkvæmt upplýsingum frá Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun voru allir eignarhlutar (íbúðir) í fjöleignarhúsinu að Grettisgötu [], Reykjavík, síðast endurmetnir til brunabótamats á árinu 2001 í kjölfar skoðunar sérfræðings Fasteignamats ríkisins og byggir núgildandi brunabótamat annarra eigna en fasteignar kæranda á þeirri skoðun. Einungis kærandi mun hafa óskað eftir endurmati brunabótamats frá þeim tíma og því tekur brunabótamat annarra eigna í húsinu ekki tillit til neinna framkvæmda sem þar kunna að hafa verið gerðar eftir árið 2001.

Ráða má af fyrirliggjandi gögnum málsins að einhverjar endurbætur hafa verið gerðar á fjöleignarhúsinu í heild sinni á síðustu árum, m.a. þakviðgerðir, einangrun og múrhúðun utanhúss, en óljóst er af fyrirliggjandi gögnum  hversu umfangsmiklar þær framkvæmdir hafi verið og þá hvort fullt tillit hafi verið tekið til þeirra við endurmat á brunabótamati eignarinnar. Þá hefur kærandi einn eigenda í fjöleignarhúsinu óskað eftir endurmati á brunabótamati eignarhluta síns í fasteigninni. Þá liggur það einnig fyrir að skoðun fór ekki fram á íbúð kæranda eða húsinu (hrábyggingu) við endurmatið, en að mati yfirfasteignamatsnefndar hefði verið fullt tilefni til slíks, m.a. í ljósi þeirra  framkvæmda sem hafa átt sér stað annars vegar í eignarhluta kæranda og hins vegar á fjöleignarhúsinu í heild sinni svo og þeirrar staðreyndar að brunabótamat hússins var síðast tekið til endurmats í kjölfar skoðunar á eigninni fyrir 25 árum. Í því sambandi er einnig til þess að líta að  skráningartafla er ekki til fyrir húsið sem gerir það að verkum að fasteignin er metin eftir svokölluðu vélmati sem ekki er eins nákvæmt og kostnaðarmat. Að mati yfirfasteignamatsnefndar er samkvæmt framansögðu ekki hægt að staðreyna með óyggjandi hætti hvort brunabótamat eignarinnar hafi með hinni kærðu ákvörðun Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar verið rétt ákvarðað út frá þeim þáttum sem leggja ber til grundvallar við matið, samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laga nr. 48/1994.

IV.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið verður talið að forsendur Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar sem lágu til grundvallar  endurmati brunabótamats Grettisgötu [], Reykjavík, fnr. [], þarfnist frekari skoðunar við. Með vísan til þess telur nefndin óhjákvæmilegt að fella ákvörðun Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar um brunabótamat Grettisgötu [], Reykjavík, fnr. [], úr gildi.

 

Úrskurðarorð

Hin kærða ákvörðun frá 13. maí 2026 varðandi endurmat á brunabótamati fasteignar kæranda að Grettisgötu [], Reykjavík, fnr. [], er felld úr gildi og er lagt fyrir Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun að taka fasteignina að nýju til endurmats.

 

_____________________________

Björn Jóhannesson

 

________________________                                             ________________________

Axel Hall                                                                           Valgerður Sólnes