Mál nr. 129/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 24. september 2026

í máli nr. 129/2025

 

A ehf.

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A ehf.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða leigubætur að fjárhæð 250.000 kr. og skaðabætur vegna tjóns á hinu leigða samtals að fjárhæð 231.435 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 25. september 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 22. október 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 31. október 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 6. nóvember 2025.

Viðbótarupplýsingar sem bárust frá sóknaraðila 23. febrúar 2026 vegna beiðni kærunefndar.

Viðbótargögn sem bárust frá varnaraðila 4. mars 2026.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 15. nóvember 2024 til 30. nóvember 2025 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila um leigubætur fyrir einn mánuð og skaðabætur vegna tjóns sem hafi orðið á hinu leigða.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður aðila hafa gert tímabundinn leigusamning frá 15. nóvember 2024 til 30. nóvember 2025. Í lok júlí 2025 hafi varnaraðili óskað eftir því að losna fyrr og hafi sóknaraðili samþykkt að hún gæti greitt leigu fyrir ágústmánuð og þá losnað 1. september í stað 30. nóvember. Þann 5. ágúst hafi varnaraðili afhent starfsmanni sóknaraðila lykla og sagst vera farin án þess að hafa greitt leigu fyrir ágústmánuð. Þegar starfsmaðurinn hafi skoðað íbúðina hafi komið í ljós að umgengni hafi ekki verið góð. Varnaraðili hafi skilið íbúðina eftir óhreina auk þess sem veggir hafi verið illa farnir og salernisseta brotin. Það hafi því þurft að mála alla íbúðina og laga salerni.

Krafa sóknaraðila vegna leigu fyrir ágúst nemi 250.000 kr., krafa vegna skemmdrar salernissetu nemi 10.395 kr. og krafa vegna málningarvinnu og efni nemi 221.040 kr.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili gerir grein fyrir ýmsum atvikum sem upp hafi komið á leigutíma vegna ástands hins leigða, svo sem vegna rafmagns og frágangs iðnaðarmanna við upphaf leigutíma, sem hafi að endingu leitt til þess að hún hafi viljað losna fyrr undan samningnum. Sóknaraðili hafi samþykkt það í byrjun júlí og að varnaraðili kæmi sér út sem allra fyrst. Hún hafi flutt út 5. ágúst. Mistök varnaraðila hafi verið að hringja í sóknaraðila en hún hefði átt að senda tölvupóst til að sanna mál sitt. Varnaraðili óski eftir upplýsingum um hvaða skemmdir hafi orðið eftir hana og hvað hafi verið óhreint.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi fengið afhenta nýja og hreina íbúð við upphaf leigutíma. Á leigutíma hafi varnaraðili haft samband í nokkur skipti vegna rafmagns. Í hvert skipti hafi sóknaraðili þegar brugðist við og haft hafi verið samband við rafvirkja á svæðinu sem hafi komið tafarlaust og leyst úr málum. Í eitt skipti hafi verið laus kló á ofni og að tengja hafi þurft eitt jarðskaut í íbúðinni. Það hafi þegar verið gert.

Í júlí hafi varnaraðili haft samband og óskað eftir að segja upp leigunni án fyrirvara. Sóknaraðili hafi gert varnaraðila ljóst að það væri ekki hægt en hafi þó sýnt tillitssemi og samþykkt að hún gæti lokið leigu 31. ágúst gegn því að greiða leigu fyrir þann mánuð. Í kjölfarið hafi varnaraðili flutt þegar út 5. ágúst án samráðs eða uppgjörs. Íbúðin hafi þá verið skilin eftir mjög óhrein og það hafi þurft að ráða málara til að mála hana alla að nýju.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hún hafi látið sóknaraðila vita að hún færi úr íbúðinni 5. ágúst 2025 en hann hafi ekki komið til að taka við lyklum. Varnaraðili hafi skilað lyklum í móttöku sóknaraðila. Varnaraðili fallist ekki á að mála íbúðina alla eða að hún hafi skilað henni óhreinni.

VI. Niðurstaða

Sóknaraðili kveðst hafa fallist á beiðni varnaraðila í lok júlí 2025 um að losna fyrr undan samningi gegn því að leiga yrði greidd fyrir ágústmánuð og samningi lyki þannig 1. september 2025. Liggur fyrir skjal þess efnis meðal gagna málsins, sem er þó án undirritunar aðila. Varnaraðili kveður samkomulag þeirra hafi verið á þann veg að hún gæti flutt út sem fyrst. Engin gögn liggja fyrir hér til stuðnings, en óumdeilt er að varnaraðili skilaði lyklum 5. ágúst 2025 og að leigusamningur aðila var þá enn í gildi. Kærunefnd telur að fallast beri á kröfu sóknaraðila um leigubætur vegna ágúst 2025, enda hefur varnaraðila ekki tekist sönnun þess að samkomulag hafi verið á þann veg sem hún greinir. Ber varnaraðila því að greiða 250.000 kr. í leigubætur.

Að því er varðar kröfu sóknaraðila um bætur vegna málunar á íbúðinni við lok leigutíma og skemmda á salernissetu þá óskaði kærunefnd eftir að sóknaraðili upplýsti hvaða dag hann hefði gert skriflega bótakröfu á hendur varnaraðila vegna þessa. Lagði hann þá fram tölvupóst sem hann sendi Leiguskjóli ehf. 27. ágúst 2025 þar sem hann tilkynnti fyrirtækinu að hann gerði kröfu í tryggingarfé varnaraðila vegna leigu fyrir ágústmánuð að fjárhæð 250.000 kr., skemmda á klósettsetu að fjárhæð 10.395 kr. og málningarvinnu og efni að fjárhæð 221.040 kr. Þá lagði varnaraðili fram tölvupóst Leiguskjóls, dags. 16. september 2025, þar sem varnaraðili hafnaði kröfu sóknaraðila. Gögn málsins staðfesta þannig að sóknaraðili hafi komið skriflegri bótakröfu sinni á framfæri gagnvart varnaraðila innan fjögurra vikna frá skilum líkt og áskilið er í 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Þar segir að bótakröfu sinni á hendur leigjanda verði leigusali að lýsa skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins. Telur nefndin að sóknaraðili hafi uppfyllt skilyrði þetta með tölvupósti til Leiguskjóls 27. ágúst, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, þar sem kveðið er á um að ef leigjandi hafnar kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd húsamála þann 29. september 2025 og því innan 4 vikna frá þeim degi er varnaðili hafnaði kröfu sóknaraðila.

Samkvæmt 1. mgr. 63. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 ber leigjandi bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því við leigulok, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt 1. og 3. mgr. 19. gr. laganna er það meginregla að leigusali annast viðhald hins leigða og skuli jafnan halda húsnæðinu í leiguhæfu ástandi, m.a. með því að láta mála húsnæðið og endurnýja slitlag með hæfilegu millibili. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ber leigusala jafnframt að annast viðgerðir á hreinlætistækjum og fylgifé húsnæðisins nema sýnt sé fram á að bilanir megi rekja til vanrækslu eða yfirsjónar leigjanda.

Samkvæmt 1. mgr. 72. gr., sbr. 69. gr. húsaleigulaga er mælt fyrir um að aðilar skuli gera sameiginlega úttekt á ástandi húsnæðisins við upphaf og lok leigutíma og skal hún lögð til grundvallar ef ágreiningur verður um bótaskyldu leigjanda við skil húsnæðisins. Í máli þessu liggur ekki fyrir sameiginleg ástandsúttekt, hvorki við upphaf né lok leigutíma.

Hvað varðar kröfu sóknaraðila um greiðslu málningarvinnu og efnis að fjárhæð 221.040 kr. liggur aðeins fyrir verðtilboð frá málara. Sóknaraðili hefur ekki sýnt fram á að ástand veggja hafi hrakað umfram það sem telst eðlileg afleiðing venjulegrar notkunar eða að tilefni hafi verið til heilmálunar íbúðarinnar á kostnað varnaraðila. Þá krefst sóknaraðili bóta vegna skemmdrar salernissetu að fjárhæð 10.395 kr. Varnaraðili kveður sprungu hafa verið í setunni frá upphafi leigu sem hafi stækkað við notkun. Sóknaraðili hefur ekki fært sönnur á að brot á setunni megi rekja til óvarlegrar umgengni eða vanrækslu varnaraðila umfram eðlilegt slit. Með vísan til framangreinds ber að hafna skaðabótakröfu sóknaraðila í heild.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að greiða sóknaraðila 250.000 kr. í leigubætur.

Skaðabótakröfu sóknaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 24. september 2026

 
 

Auður Björg Jónsdóttir

 
 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson