Mál nr. 13/2026 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 24. september 2026

í máli nr. 13/2026

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að fá 93.762 kr. greiddar úr ábyrgðartryggingu varnaraðila vegna ástands hins leigða í lok leigutíma.

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka þrátt fyrir áskoranir þar um 29. janúar og 11. febrúar 2026.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 28. janúar 2026

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Sóknaraðili samþykkti að ljúka leigusamningi fyrr vegna beiðni varnaraðila þar um en ágreiningur er um kröfu sóknaraðila um bætur úr ábyrgðartryggingu varnaraðila hjá Leiguskjóli vegna skemmda á hinu leigða.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður aðila hafa tekið eignina út 1. desember 2025. Við skoðun hafi komi í ljós blettir á veggjum, göt eftir nagla, skemmdir á fataskáp og far eftir speglaflísar sem varnaraðili hafi sett upp án samráðs við sóknaraðila. Niðurstaða hinnar sameiginlegu úttektar hafi verið að sóknaraðili myndi gera kröfu í ábyrgðartryggingu varnaraðila fyrir skemmdum á fataskápnum og fyrir kostnaði við að taka speglaflísar af vegg. Ekki hafi verið gerð krafa um þrif eða um að málað yrði yfir bletti á veggjum.

Hinn 16. desember 2025 hafi sóknaraðili sent kröfu á Leiguskjól sem hafi hljóðað upp á 93.762 kr. Svar hafi borist 7. janúar um að varnaraðili hafni kröfunni en væri tilbúin til að greiða 10.950 kr. sem væri það sem skemmda hliðin á fataskápnum kosti úr búð en ekki tilbúin til að greiða fyrir vinnu við viðgerð á skápnum né við að laga vegg eftir speglaflísar. Rök varnaraðila hafi verið að hún hefði boðist til að senda iðnaðarmenn til að laga þetta. Það sé ekki rétt en tengdamóðir varnaraðili hafi hringt og sagst ætla laga þetta sjálf. Sóknaraðili telji það ekki hafa verið gerlegt því þá hefði þurft að framlengja leigusamninginn til að varnaraðili fengi aftur umráð hins leigða til úrbóta.

Hin 19. janúar 2026 hafi sóknaraðili sent sáttaboð þar sem varnaraðila var boðið að greiða eingöngu fyrir viðgerðina á skápnum en ekki fyrir vinnu við að laga ummerki eftir speglaflísar, alls 58.000 kr. Varnaraðili hafi hafnað því 26. janúar en boðist til greiða 30.000 kr. Sóknaraðili hafi boðið 50.000 kr. en varnaraðili ekki svarað því og málið því komið fyrir kærunefnd.

Krafan vegna skemmda á fataskáp hljóði upp á 57.698 kr. Varnaraðili hafi viðurkennt að hafa valdið umræddum skemmdum á skápnum. Kröfuna byggir sóknaraðili á söluverði nýrrar hliðar á skápinn frá IKEA og þriggja tíma vinnu smiðs á tímagjaldinu 11.780 kr. og 11.408 kr. í aksturskostnað.

Krafa vegna speglaflísa hljóðar upp á 36.064 og byggir á því að það taki smið fjórar vinnustundir að taka niður speglana, sparsla og mála en efniskostnaður sé 6.800 kr. auk þess sem gert er ráð fyrir aksturgjaldi, 5.704 kr.

VI. Niðurstaða

Varnaraðili hefur ekki látið málið sig varða og því leyst úr því á grundvelli sjónarmiða sóknaraðila að því leyti sem þau fá stoð í gögnum málsins.

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram 630.000 kr. ábyrgð frá Leiguskjóli. Sóknaraðili gerði kröfu í ábyrgðina með tölvupósti til Leiguskjóls 16. desember 2025 og með tölvupósti 7. janúar var upplýst að varnaraðili hefði tekið afstöðu til kröfunnar og hafnað henni að því frátöldu að hún samþykkti að greiða efniskostnað vegna fataskáps,  10.950 kr. Varnaraðili hafnaði greiðsluskyldu hvað varðaði vinnulið kröfu sóknaraðila á þeim grunni að hún hefði boðist til að senda iðnaðarmenn til að lagfæra skápinn. Sóknaraðili kveður varnaraðila ekki hafa boðist til að senda iðnaðarmenn heldur hafi hún og fjölskylda hennar ætlað að gera þetta sjálf. Því hafi sóknaraðili hafnað vegna þess að þá hefði varnaraðili þurft að fá aftur umráð eignarinnar.

Krafa sóknaraðila um skaðabætur vegna viðskilnaðar byggir á 63. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 þar sem kveðið er á um að leigutíma loknum skuli leigjandi skila húsnæðinu í hendur leigusala í sama ástandi auk þess sem hann beri óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem eru leigjanda óviðkomandi.

Aðilar gerðu ekki sameiginlega úttekt við upphaf leigutíma í samræmi við ákvæði 69. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994 og verður sóknaraðili að bera hallann af því. Af samskiptum aðila í gegnum Leiguskjól verður þó ráðið að ágreiningslaust er að varnaraðili hafi valdið skemmdum á fataskáp og hengt upp speglaflísar á vegg í óþökk sóknaraðila. Varnaraðili hefur samþykkt að greiða efniskostnað, 10.950 kr., en hafnar kröfu um greiðslu vegna vinnu við lagfæringar á þeim grunni að hún hafi boðist til að lagfæra umræddrar skemmdir sjálf. Sóknaraðili mótmælir því ekki en kveður varnaraðila hafa ætlað að gera þetta en ekki ætlað að senda iðnaðarmenn.

Kærunefnd telur að sóknaraðila hafi borið að veita varnaraðila færi á að bæta úr skemmdunum líkt og hún óskaði eftir að gera, sbr. 71. gr. húsaleigulaga. Í því sambandi er ekki fallist á með sóknaraðila að varnaraðili hafi þurft að bjóða fram iðnaðarmenn til verksins né að úrbætur varnaraðila hafi verið ómögulegar þar sem hún hafi ekki lengur haft umráð hins leigða. Þess utan hefur sóknaraðili ekki fært fram gögn til stuðnings kröfu sinni um greiðslu 82.812 kr. vegna aksturskostnaðar og vinnu smiðs við að skipta um hlið á fataskáp og taka niður speglaflísar af vegg. Er því ekki unnt að fallast á kröfu sóknaraðila hér um. Í ljósi þess að ágreiningslaust er að varnaraðili hafi valdið skemmdum á téðum fataskáp og hengt upp speglaflísar á vegg í óþökk sóknaraðila verður þó talið að sóknaraðili eigi rétt til bóta sem verða hæfilegar taldar 40.000 kr.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að fá 40.000 kr. greiddar úr ábyrgðartryggingu varnaraðila. Öðrum kröfum sóknaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 24. september 2026

 
 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Eyþór Rafn Þórhallsson                                              Þorvaldur Hauksson