Mál nr. 134/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 24. september 2026

í máli nr. 134/2025

 

A ehf.

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A ehf.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að fá greiddar bætur að fjárhæð 1.630.397 kr. úr tryggingu varnaraðila sem og leigubætur samtals að fjárhæð 714.000 kr. vegna september og október 2025.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað og að trygging hennar verði endurgreidd að frádregnu sönnuðu tjóni og ógreiddri leigu fyrir ágúst 2025.

Eftirtalin gögn, ásamt fylgiskjölum, voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 15. október 2025.

Greinargerð varnaraðila, móttekið 1. nóvember 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 27. nóvember 2025.

 

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 31. ágúst 2024 til 31. ágúst 2025 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Mánaðarleg leiga var tilgreind 345.000 kr. og fylgdi vísitölu neysluverðs. Til tryggingar á réttum efndum á samningnum lagði varnaraðili fram leiguábyrgð hjá Leiguskjóli ehf. að fjárhæð 995.000 kr. Varnaraðili rýmdi íbúðina og afhenti lykla þann 3. september 2025. Ágreiningur aðila lýtur að kröfum sóknaraðila um leigugreiðslur og leigubætur vegna september og október 2025, svo og bótakröfum vegna vatnsskemmda á gólfefni, hurð og körmum, skemmda á eldhúsinnréttingu, handklæðaofni, málningar- og sparslvinnu á veggjum, þrifa og brottnuminna skáphillna.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila ekki hafa farið úr íbúðinni fyrr en í byrjun september og að íbúðin hafi ekki verið útleiguhæf í þeim mánuði. Þá hafi hún sagst ætla að vinna með sóknaraðila vegna vatnstjóns sem hún hafi valdið á íbúðinni og fara með það mál í gegnum tryggingar en hún hvorki gert það né látið ná í sig. Á meðan hafi íbúðin staðið auð og sóknaraðili ekki getað aðhafst við að lagfæra gólfefni og hurðir vegna tjónsins. Því beri henni að greiða leigubætur vegna september og október. Varnaraðili hafi fengið íbúðina afhenta glænýja við upphaf leigutíma þar sem allar innréttingar, tæki og gólfefni hafi verið nýtt og allir veggir nýmálaðir.

Varnaraðili hafi ekki skilað íbúðinni 31. ágúst líkt og samningur hafi gert ráð fyrir sem hafi orðið til þess að sóknaraðili hafi misst af nýjum leigjanda sem hafi átt að taka við íbúðinni í september. Það hefði þó aldrei getað gengið eftir þar sem íbúðin hafi verið verulega skemmd en varnaraðili hafi ekki verið búin að lagfæra tjón á parketi með tryggingarfélagi sínu eins og hún hafi sagst ætla að gera. Sóknaraðili hafi fengið tölvupóst 3. september þess efnis að varnaraðili væri farin úr íbúðinni og hún sagst hafa verið veik við flutninginn og því skilið við íbúðina eins vel og hægt hafi verið miðað við veikindi. Þegar sóknaraðili hafi farið í íbúðina hafi komið í ljós talsverðar skemmdir. Eldhúsinnrétting hafi verið skemmd og hillur fjarlægðar úr fataskápum. Varnaraðili hafi borið sparsl á næstum alla veggi í þykku lagi yfir tappa og skrúfur og án þess að hafa pússað það niður. Skrúfur, upphengjur og plasttappar hafi enn verið víða á veggjum. Skemmdir hafi verið í gluggakarmi sem og á hurðum og hurðarkörmum. Litaskemmdir hafi verið á handklæðaofni og vatnsskemmdir á gólfi og hurðum. Mesta tjónið hafi verið vegna vatnsskemmda sem varnaraðili hafði tilkynnt um og sagst hafa valdið. Hurð, hurðarkarmar, gólflistar og parket sé verulega skemmt. Húseigendatrygging hafi ekki náð utan um tjónið þar sem dóttir varnaraðila hafi hvolft úr bala á gólfið, en þá ætti innbústrygging varnaraðila að ná til tjónsins. Varnaraðili hafi hafnað kröfunni 24. september 2025 án rökstuðnings.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst mótmæla öllum kröfum sóknaraðila sem ekki séu sannaðar með óyggjandi hætti sem tjón umfram eðlilegt slit. Sóknaraðili beri sönnunarbyrði fyrir því að tjón hafi orðið og að það sé umfram eðlilegt slit. Íbúðin hafi verið glæný við upphaf leigutíma en ákvæði um eðlilegt slit vegna tveggja ára notkunar eigi þó fullan rétt á sér.

Krafa sóknaraðila vegna parketsins sé ofmetin og ólögmæt. Parketið hafi verið keypt í D og heiti „krono“ en fermetrinn kosti um 7.900 kr. Sóknaraðili geti ekki krafist nýs gólfefnis á kostnað varnaraðila en við mat á bótum skuli koma til frádráttar verulegur hluti vegna virðisrýrnunar, fyrningar, og eðlilegs slits eftir tveggja ára leigutíma. Vegna vátryggingarskyldu varnaraðila þá segi í leigusamningi aðila að leigusali skuli ávallt bera tjón á hinu leigða sem sé bótaskylt samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar. Tjón á parketi eigi að falla undir fasteignatryggingu leigusala, nema vítaverð eða stórkostleg vanræksla hafi verið sönnuð. Varnaraðili hafi gert tilraun til að leysa úr parketmálinu með því að leita til tryggingarfélags síns og húsfélagsins sem hafi afsalað sér bótaskyldu þar sem um væri að ræða tjón sem barn hafi valdið. Vatnstjónið hafi átt sér stað í ágúst 2024 og þá hafi varnaraðili gert tilraun til að leysa þetta mál með því að afla upplýsinga um hvaða trygging tæki til tjónsins eða hvernig væri hægt að laga tjónið. Neytendasamtökin hafi upplýst að lögum samkvæmt bæri vátryggingartaki fasteignar ábyrgð og þegar varnaraðili hafi vísað í lagaákvæði þar um hafi ekki verið tekið mark á því og sagt að hún bæri ábyrgð. Varnaraðili hafi ekki mætt því viðmóti að verið væri að reyna að leysa þetta svo ekki kæmi til þess að frekari skemmdir yrðu.

Eldhúsið hafi ekki verið skemmt eftir varnaraðila, engin tæki hafi verið skemmd heldur hafi verið hugsað vel um allt. Tvær hillur sem varnaraðili hafi plastað hafi hún tekið efst úr skáp sem hafi verið á ganginum, en þeir hafi óvart verið teknir með í flutningunum. Vegna sparsls og ókláraðra veggja þá hafi varnaraðila viljað gera allt vel en ekki náð að klára en veggirnir hafi verið þannig að það hafi varla mátt koma við þá án þess að það hafi hrunið úr þeim. Á tveggja ára leigutíma sé eðlilegt að hillur séu hengdar upp og breytt til en það sé ekki alltaf auðvelt að ná töppum úr veggjum. Mynd sem sýni skemmd á glugga á ganginum hafi verið eftir filmu en eitt af börnum varnaraðila hafi notað gel, þannig að þetta sé engan veginn skemmd heldur hafi gleymst að þrífa eftir að filman hafi verið fjarlægð. Aðrar kröfur sóknaraðila séu ýktar. Frágangur á veggjum hafi verið slíkur að hornin á þeim hafi brotnað úr við minnstu snertingu. Um hafi verið að ræða gallaðan frágang. Varnaraðili hafi sýnt vilja til úrbóta og sparslað skemmdirnar en vegna mikils álags hafi hún ekki náð að ljúka við fínpússun og málun. Ábyrgð hennar eigi að takmarkast við vinnu við að klára þann frágang, þar sem tjónið eigi rætur í galla í eigninni. Almennar kröfur um málningu eftir tveggja ára leigutíma falla undir eðlilega viðhaldsskyldu leigusala. Vegna vöntunar á hillum þá hafi varnaraðili fyrir mistök flutt þær með sér. Sóknaraðili geti sótt þær eða aðilar komist að samkomulagi um skil þeirra með öðrum hætti.

Þær myndir sem smiður á vegum sóknaraðila hafi tekið sýni sannarlega eðlilegt slit sem hafi átt sér stað eftir tveggja ára leigutíma með dóttur varnaraðila sem sé fædd árið 2022. Litaskemmdir hafi ekki verið nema mögulega eftir nýja svarta sokka á mjög takmörkuðu litlu svæði. Um hafi verið að ræða lélegt parket fyrir fínt og dýrt húsnæði og það sé rangt að varnaraðili hafi eyðilagt það. Engir gluggakarmar hafi skemmst nema með eðlilegu sliti. Varnaraðili hafi skuldað leigu fyrir einn mánuð við lok leigutíma sem hafi verið tekin af tryggingunni og sé hún þannig í skilum. Varnaraðili fari fram á endurgreiðslu tryggingarinnar, að frádregnum sönnuðum skaðabótum eigi það við.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi tilkynnt vatnstjón og sent skjáskot af samskiptum við tryggingarfélag þar sem fram hafi komið að vatnstjón hafi orðið þar sem barn hafi hvolft úr bala. Hún hafi tekið myndir af tjóninu og sent sóknaraðila.

Parketið sem hafi verið á íbúðinni sé ekki lengur í sölu og því þurfi að leggja nýtt enda ekki hægt að skipta því út að hluta. Einnig þurfi að skipta út einni hurð út þar sem vatnstjón hafi orðið á henni og hurðarramma sem ekki sé hægt að laga.

Varðandi það undir hvaða tryggingu tjónið falli þá sé það þannig að þegar einstaklingur valdi tjóni beint, líkt og í tilviki þessu, þá falli það ekki undir húseigendatryggingu.

Vegna tjóns í eldhúsi þá hafi íbúðin verið glæný við upphaf leigutíma. Eldhúsinnréttingar hafi verið nýjar og klárlega hafi verið skemmdir á henni við lok leigutíma. Varnaraðili hafi sjálf sagt að hún hefði verið með uppþvottavél í innréttingunni þar sem skemmdin sé en skemmdin hafi áhrif á útlit innréttingarinnar.

Vegna hillnanna þá sé eðlilegast að varnaraðili skili þeim sjálf. Vegna veggja þá sé ómarktækt að halda því fram að frágangur á nýrri íbúð sé lélegur og að það sé ástæða fyrir miklum skemmdum og lélegum frágangi. Einnig hafi það verið hlutverk varnaraðila að taka tappa úr veggjum. Það hafi verið erfitt að þrífa límið af útihurðinni en það hafi tekið tvo klukkutíma með sérstökum efnum sem hafi þurft að kaupa sérstaklega. Málari sem hafi skoðað frágang á veggjum hafi talið mjög illa staðið að sparsli og að sú framkvæmd hafi valdið meiri skaða og auka vinnu við viðgerðir á veggjum. Því sé alfarið neitað að frágangur veggjanna sé lélegur. „Massa“ þurfi niður allt sparsl og setja annað í veggina.

V. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingu fyrir millgöngu Leiguskjóls ehf. að fjárhæð 995.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili skilaði sóknaraðila íbúðinni 3. september 2025 og gerði sóknaraðili kröfu í trygginguna sem varnaraðili hafnaði 24. sama mánaðar. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 15. október 2025 og þar með innan frests, sbr. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Krafa sóknaraðila sundurliðast með eftirfarandi hætti:

Leiga……………………………………………………714.000 kr.

Veggir………………………………………………….196.540 kr.

Þrif………………………………………………………32.000 kr.

Handklæðaofn…………………………………………...30.000 kr.

Hillur…………………………………………………….50.000 kr.

Eldhúsinnrétting………………………………………..150.000 kr.

Heildarkostnaður vegna lagningar á nýju parketi……1.215.000 kr.

Óumdeilt er í málinu að varnaraðili skuldaði leigu fyrir ágústmánuð 2025 við lok leigutíma og að sóknaraðila sé heimilt að ganga að tryggingunni vegna þeirrar fjárhæðar, sem nemur 357.000 kr. með vísitöluhækkun. Sóknaraðili gerir að auki kröfu um leigubætur vegna september og október 2025 samtals að fjárhæð 714.000 kr. á þeirri forsendu að hann hafi misst af tilvonandi leigjanda í byrjun september þar sem varnaraðili hafi ekki skilað íbúðinni 31. ágúst heldur 3. september, auk þess sem íbúðin hafi staðið auð vegna tjónsins.

Samkvæmt almennum skaðabótareglum ber tjónþola að sýna fram á beint orsakasamband milli vanefnda og þess tjóns sem krafist er bóta fyrir, auk þess sem honum ber skylda til að takmarka tjón sitt eftir því sem sanngjarnt er. Sóknaraðili hefur ekki lagt fram gögn um að hann hafi verið búinn að gera bindandi leigusamning við nýjan leigjanda sem hafi fallið frá samningi eingöngu vegna þess að skil drógust um þrjá daga. Þá liggja ekki fyrir gögn um að sóknaraðili hafi gert fullnægjandi ráðstafanir til að lágmarka tekjutap sitt eða hafið viðgerðir án tafar. Hins vegar liggur fyrir að varnaraðili hélt íbúðinni í þrjá daga fram í septembermánuð og ber henni að greiða leigu hlutfallslega fyrir þá daga, sem telst hæfilega ákveðin 35.700 kr. Kröfu sóknaraðila um leigubætur umfram það er hafnað.

Vegna skaðabótakröfu sóknaraðila er kveðið á um í 63. gr. húsaleigulaga að leigjandi skuli að leigutíma loknum skila húsnæðinu í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Þá beri leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem séu leigjanda óviðkomandi. Aðilar gerðu ekki sameiginlegar úttektir á hinu leigða í samræmi við fyrirmæli 69. gr. húsaleigulaga, hvorki við upphaf né lok leigutíma og verður sóknaraðili að bera hallann af sönnunarskorti sem það kann að valda, enda sérstaklega kveðið á um að úttekt skuli leggja til grundvallar verði ágreiningur um bótaskyldu leigjanda við skil húsnæðisins í 72. gr. sömu laga. Þá gerir ákvæði 2. mgr. 71. gr. sömu laga ráð fyrir að við hina sameiginlegu úttekt sé unnt að koma aðfinnslum þegar á framfæri og óska úrbóta. Sóknaraðili bendir á að íbúðin hafi verið ný við upphaf leigutíma og að gerð hafi verið úttekt við leigulok sem varnaraðili hafi þó neitað að undirrita, en hvorki verður ráðið að varnaraðila hafi verið boðið að vera viðstödd þá úttekt né verið tilkynnt um hana fyrir fram. Krafa sóknaraðila vegna málunar byggir á því að sú sparslvinna sem varnaraðili hafi unnið á veggjunum fyrir skil hafi verið verulega ábótavant. Þrátt fyrir þetta liggja engin gögn fyrir sem stutt geta það að skemmdir hafi orðið á veggjum á leigutíma umfram það sem fella má undir hefðbundin og eðlileg slit þannig að um geti verið að ræða skaðabætur vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi beri ábyrgð á, sbr. 39. gr. húsaleigulaga. Þess utan verður ekki ráðið að varnaraðila hafi verið boðið að gera úrbætur vegna athugasemda sóknaraðila, hvorki vegna málunar né þrifa, og þá eru kröfur hennar hér um ekki studdar öðrum gögnum en myndum sem hún tók sjálf að leigutíma loknum. Verður þessum kröfum því þegar hafnað.

Sóknaraðili kveður litaskemmdir hafa verið á handklæðaofni og leggur fram mynd því til stuðnings. Varnaraðili kveður að litaskemmdir hafi mögulega getað verið eftir nýja svarta sokka á takmörkuðu litlu svæði. Að mati kærunefndar verður jafnframt að hafna þessari kröfu sóknaraðila vegna skorts á sameiginlegum úttektum, enda liggur ekki fyrir sönnun þess efnis að handklæðaofninn sé ónothæfur eða að hann hafi orðið fyrir skemmdum umfram eðlileg slit.

Þá liggur fyrir að varnaraðili tók þær hillur sem sóknaraðili gerir kröfu um bætur vegna fyrir mistök með sér í flutningum og er óumdeilt að þeim verði skilað. Eru því ekki efni til að fallast á bótakröfu vegna þessa.

Einnig gerir sóknaraðili kröfu vegna skemmdar sem varð á innréttingu í eldhúsi en um er að ræða brot úr innréttingu innan stæðis þar sem gert er ráð fyrir uppþvottavél en þegar uppþvottavél er í stæðinu er skemmdin ekki sýnileg. Varnaraðili byggir á því að um hefðbundið slit sé að ræða en neitar því ekki að skemmdin hafi komið til á leigutíma. Þá verður að hafa hliðsjón af því að íbúðin var ný við upphaf leigutíma. Krafa sóknaraðila vegna þessa nemur 150.000 kr. án nokkurrar sundurliðunar eða frekari gagna. Kærunefnd telur að um sé að ræða skemmd sem ekki verði felld undir hefðbundin slit en vegna staðsetningar hennar sé unnt að fara í kostnaðarminni viðgerðir. Meta verður því bætur að álitum hér og má telja hæfilegt að sóknaraðili fái greiddar 50.000 kr. úr tryggingu varnaraðila vegna þessarar viðgerðar.

Hvað varðar kröfu sóknaraðila vegna gólfefnis og hurðar/karma þá er óumdeilt að á leigutíma hvolfdist úr vatnsbala á hluta af parketi íbúðarinnar með þeim afleiðingum að skemmdir urðu á því, gólflistum og neðst á hurð og hurðarkarm. Er hér um að ræða tjón sem fellur utan hefðbundins slits og varnaraðila ber að bæta, sbr. 63. gr. húsaleigulaga, enda liggi fyrir gögn því til stuðnings að tjónið fellur ekki undir húseigendatryggingu sóknaraðila, sbr. 4. mgr. 19. gr. laganna. Ágreiningur lýtur að fjárhæð bótakröfunnar.

Sóknaraðili krefst 1.215.000 kr. sem miðast við að fjarlægja allt parket og undirlag af allri íbúðinni (79,6 fm²) og leggja nýtt gólfefni í heild sinni. Varnaraðili bendir réttilega á að vatnstjónið hafi aðeins verið á afmörkuðum hluta gólfflatarins og að við mat á bótum verði að taka tillit til aldurs, eðlilegrar rýrnunar og fyrningar gólfefnisins á leigutímanum. Ekki verður fallist á að leigutaki skuli bera fullan kostnað af heildarendurnýjun alls parkets á íbúðinni þar sem unnt er að afmarka viðgerðir eða meta bótaábyrgð í samræmi við raunverulegt umfang tjónsins og fyrningu.

Samkvæmt gögnum málsins er kostnaður við nýja hurð og karm 48.500 kr. Með hliðsjón af eðli skemmdanna, framlögðum tilboðum og myndum þykja bætur vegna vatnstjóns á parketi, listum, hurð og karm hæfilega metnar að álitum 400.000 kr.

Samkvæmt framangreindu nemur heildarfjárhæð, sem sóknaraðila er heimilt að fá greidda úr tryggingu varnaraðila, 842.700 kr. Eftirstöðvar tryggingarfjárhæðarinnar skal endurgreiða varnaraðila.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að fá greiddar 842.700 kr. úr tryggingu varnaraðila.

 

Reykjavík, 24. september 2026

 
 

Auður Björg Jónsdóttir

 
 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson