Mál nr. 143/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 24. september 2026

í máli nr. 143/2025

 

A ehf.

gegn

B ehf.

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A ehf.

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila ber að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 374.232 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram, þann 1.desember 2022, til 28. maí 2025, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, auk lögfræðiskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess aðallega að kröfum sóknaraðila sé vísað frá en til vara að öllum körfum sóknaraðila verði hafnað. Einnig krefst varnaraðili þess að sóknaraðili greiði málskostnað varnaraðila.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 22.október 2025

Greinargerð varnaraðila, mótteknar dags. 24. nóvember 2025

Athugasemdir sóknaraðila, mótteknar dags. 5. desember 2025.

Athugasemdir varnaraðila, mótteknar dags. 2. janúar 2026

 

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning um aðstöðu skrifstofurýmis hjá varnaraðila. Leigusamningurinn var upprunalega frá 1. desember 2022 til 30. nóvember 2023 en var endurnýjaður árlega, síðast þann 10. ágúst 2024, með gildistíma frá 1. desember 2024 til 30. nóvember 2025. Af gögnum málsins verður ekki annað séð en að aðilar hafi náð samkomulagi um að lok leigusamnings hafi verið þann 30. apríl 2025. Ágreiningur er um kröfu varnaraðila um að halda eftir hluta tryggingarfjár sem sóknaraðili lagði fram við upphaf leigu, auk ágreinings um greiðslu vaxta og dráttarvaxta af tryggingarfjárhæðinni. Auk þess er ágreiningur um greiðslu málskostnaðar.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa tilkynnt með tölvupóst til sóknaraðila þann 16. apríl 2025, að skrifstofuhúsnæðið yrði fært á aðra staðsetningu þann 15.maí 2025. Bauð hann sóknaraðila að leigja skrifstofu á nýjum stað með sömu kjörum, sem sóknaraðili synjaði vegna þess að staðsetningin hentaði ekki. Sóknaraðili kveðst hafa tilkynnt varnaraðila að hann gerði ráð fyrir að afhenda skrifstofuna þann 30. apríl 2025, enda á þeim tíma hafi verið byrjað að rífa niður veggi á nálægum skrifstofum og því ómögulegt fyrir sóknaraðila að vera þar áfram. Þann 25. apríl 2025 óskaði sóknaraðili með tölvupósti eftir að tryggingarfé að fjárhæð 374.232 kr. yrði endurgreitt á bankareikning hans. Varnaraðili hafi svarað samdægurs að tryggingin yrði endurgreidd en greiðslan þyrfti að fara á réttan lið í kerfinu hjá honum.

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafi samþykkt í samskiptum þeirra á milli að leigusamningi myndi ljúka þann 30. apríl 2025, við skil skrifstofunnar og tekið sé mið af þeirri dagsetningu við kröfu sóknaraðila varðandi útreikning dráttarvaxta af tryggingarfénu.

Sóknaraðili vísar jafnframt í ákvæði 1.7 i samningsskilmálum varnaraðila sem kveður á um að ef til þess kemur að varnaraðila sé ókleift að veita þjónustu og aðstöðu í þeirri miðstöð sem getið er í samningnum verði sóknaraðila boðin aðstaða í annarri miðstöð á vegum varnaraðila. Jafnframt kemur fram í skilmálunum að ef ekki tekst að finna annan nálægan valkost mun samningurinn falla úr gildi en þá þurfi sóknaraðili að greiða mánaðarlegt gjald fram að þeirri dagsetningu, auk gjalds fyrir aðra viðbótarþjónustu sem sóknaraðili kann að nýta sér.

Með vísan til samningsskilmála 1.7 telur sóknaraðili samninginn hafa fallið strax niður þegar leigusala tókst ekki að finna annan nálægan valkost og að honum hafi verið heimilt að skila húsnæðinu þann 30. apríl 2025. Sóknaraðili kveður varnaraðila fyrst eftir að sóknaraðili afhenti húsnæðið hafa nefnt að samningur aðila gilti til 15. maí 2025, þegar skrifstofum varnaraðila yrði lokað.

Sóknaraðili styður kröfu sína um endurgreiðslu tryggingarfjár við að varnaraðili hafi ekki gert skriflega grein, innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis, fyrir því að hann að hann muni gera kröfu í tryggingarféð eins og 4. mgr. 40 gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 gerir áskilnað um. Sóknaraðili telur því að varnaraðila sé skylt að skila tryggingarfénu, ásamt vöxtum og dráttarvöxtum án ástæðulauss dráttar.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaðili kveður að fullnaðaruppgjör hafa farið fram milli aðila. Varnaðili vísar til kvittunar sem dagsett er 24. nóvember 2025 fyrir millifærslu að fjárhæð 251.933 kr. inn á reikning sóknaraðila og hreyfingarlista yfir útgefna reikninga. Einnig vísar hann til greinar 8.2 í samningskilmálum aðila þar sem kemur fram að greitt tryggingarfé til varnaraðila beri ekki vexti. Varnaraðili kveður að um þjónustusamning sé að ræða sem feli í sér aðgang að REGUS skrifstofurýmum á heimsvísu og feli ekki í sér leigu. Varnaraðili kveður húsaleigulög ekki gilda  um samning aðila og að samningsfrelsi ríki milli þeirra.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili mótmælir þeirri staðhæfingu varnaraðila að málinu sé lokið með greiðslu sem innt var af hendi 24. nóvember 2025 og mismunur á höfuðstól tryggingarfjár nemi kr. 122.299. Varnaraðili hafi ekki gefið skriflega og rökstudda grein fyrir hví hvers vegna þessi upphæð sé dregin frá tryggingarfé.

Sóknaraðili mótmælir túlkun varnaraðila á samningssambandi þeirra. Þótt varnaraðili kalli samninginn þjónustusamning sé mikilvægt að líta til efnis hans og raunverulegrar framkvæmdar hans til að ákvarða réttarlegt eðli hans. Sóknaraðili vísar til dómaframkvæmdar, m.a. Hæstaréttar, þar sem hefur verið lögð áhersla á efni samnings fremur en yfirskrift hans. Sóknaraðili fékk afmarkað skrifstofurými til umráða sem hann hafði einn aðgang að og umráð yfir og starfrækti þar sína eigin starfsemi. Sóknaraðili telji þetta allt benda til þess að um sé að ræða leigusamning um húsnæði í skilningi húsaleigulaga nr. 36/1994, en ekki þjónustusamning.

Sóknaraðili bendi á varðandi frávíkjanleg ákvæði húsaleigulaga, að samningsfrelsi er talið ríkja „innan venjulegra marka", eins og fram kemur í almennum athugasemdum með frumvarpi til húsaleigulaga, og eins og túlkað hefur verið í dómaframkvæmd. Þá hefur varnaraðili ekki sýnt fram á að samningsákvæði hafi sérstaklega vikið frá skyldu leigusala samkvæmt 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga til að gera skriflega kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna og endurgreiða það ásamt vöxtum ef það er ekki gert. Þar sem ekki hafi verið samið um annað með skriflegum hætti, gilda ákvæði laganna. Frávíkjanleiki laganna taki til efnisákvæða þeirra, en ekki endilega til formkrafna eða grundvallarreglna um sanngjörn viðskipti og tilkynningarskyldu, sérstaklega þegar um er að ræða ákvæði sem vernda leigjanda.

Því er mótmæli sem varnaraðili byggi á að í grein 8.2 í samningi aðila greini að engir vextir séu á tryggingarfénu. Þvert á móti sé ekkert slíkt ákvæði í samningi aðila. Því er mótmælt af hálfu sóknaraðila enda engin slík grein í samningi aðila og húsaleigulög gildi því hér um.

Sóknaraðili kveðst byggja kröfu sína um lögfræðikostnað á því að varnaraðila gafst tækifæri, bæði fyrir og eftir að málinu var vísað til lögmanns, til þess að greiða tryggingarféð til baka án kostnaðar. Varnaraðili kaus hins vegar að gera það ekki. Af þeim sökum hafi sóknaraðili  neyðst til þess að leita til lögmanns til þess að innheimta tryggingarféð með tilheyrandi kostnaði. Sóknaraðili kveður allan áfallinn lögfræðikostnað því alfarið vera  á ábyrgð varnaraðila.

V. Athugasemdir varnaraðila

Varnarðili gerir kröfu um frávísun í athugasemdum sínum þar sem um þjónustusamning sé að ræða. Vísar hann þar um í grein 1.1. í skilmálum þjónustusamningsins þar sem komi skýrt fram að samningurinn veiti ekki leiguréttindi eða önnur fasteignaréttindi.

Varnaraðili viðurkennir að hafa svarað beiðni sóknaraðila um endurgreiðslu á tryggingarfé á þá leið að það væri ekkert því til fyrirstöðu. Eftir að kæra hafi verið lögð fram fyrir kærunefnd húsamála og í því skyni að leita sátta í málinu, án þess að viðurkenna bótaskyldu eða réttmæti kröfu sóknaraðila, hafi varnaraðili innt áðurnefnda greiðslu til sóknaraðila þann 24. nóvember 2025. Geiðslan hafi verið tryggingarfé að frádregnu undanskildu umsömdu standsetningargjaldi („restoration fee“) að fjárhæð 106.454 kr. með virðisaukaskatti í samræmi við skilmála þjónustusamnings aðila. Varnaraðili vísi í grein 4.8 samningsskilmálana, þar segir: „Standsetning skrifstofu: þegar þú yfirgefur skrifstofuna eða flytur starfsemi þína yfir í annað herbergi innan miðstöðvarinnar innheimtum við fast þjónustugjald sem nær yfir hefðbundin þrif og annan kostnað sem fellur til við að koma aðstöðunni í upphaflegt ástand“. Vísað er til uppfærðra húsreglna frá júlí 2024 um fjárhæð gjaldsins. Í 50. tölul. umræddra húsreglna komi fram að standsetningarþjónustugjald fyrir skrifstofu að upphæð kr. 7.900 fyrir hvern fermetra sé innheimt við brottflutning. Varnaraðili kveður að skrifstofurýmið hafi verið 10,867 fermetrar að stærð og því er margfeldi fermetra og gjalds per fermeter, að viðbættum virðisaukaskatti 106.454 kr.

Varnaraðili kveður frádrátt á tryggingarfé byggðan á skýrum samningsákvæðum, sem taka mið af kostnaði að koma rýminu í upphaflegt ástand og því sé um frávik frá ákvæðum húsaleigulaga, sbr. heimild 2. mgr. 2. gr. þeirra,  sem kveði á um vexti af tryggingarfé og kröfu um að leigusali geri kröfu í tryggingarfé innan tiltekins frests.

Varnaraðili styður kröfu sína um málskostnað með þeim rökum að kæra sóknaraðila sé tilefnislaus og sé byggð á röngum forsendum, þá úreltum húsreglum, þrátt fyrir að sóknaraðili hafi haft aðgang að uppfærðum húsreglum frá júlí 2024. Varnaraðili kveður sóknaraðila hafi haldið málinu til streitu þrátt fyrir að varnaraðili hafi gert upp meginkröfuna og eftirstandandi ágreiningur byggi á skýrum samningsskilmálum.

VI. Niðurstaða

Varnaraðili krefst þess að málinu verði vísað frá þar sem húsaleigulög nr. 36/1994 gildi ekki um samning aðila á þeim grunni að hann sé þjónustusamningur. Kærunefnd telur ljóst að megin efni samnings aðila sé afnot af skrifstofurými gegn endurgjaldi og getur því ekki fallist á að heiti samningsins valdi því að ekki sé um leigusamning að ræða sem falli undir gildissvið laganna, sbr. 2. mgr. 1. gr. þeirra. Er kröfu varnaraðila um frávísun hafnað.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Þrátt fyrir að upphaflega hafi verið ágreiningur milli aðila um dagsetningu leiguloka mótmælti varnaraðili því ekki í málatilbúnaði sínum fyrir nefndinni að leigulok hafi verið 30. apríl 2025, auk þess sem hann virðist hafa dregið til baka kröfu sína um leigugreiðslu fyrir tímabilið 1.-15. maí 2025. Telur nefndin því að leggja beri til grundvallar að samningi aðila hafi lokið 30. apríl 2025.

Sóknaraðili kveður varnaraðila ekki hafa gert kröfu í tryggingarfé innan lögbundinna fresta og aðilar eru raunar sammála um að varnaraðili hafi svarað beiðni sóknaraðila um endurgreiðslu tryggingarfjár að það væri ekkert endurgreiðslunni til fyrirstöðu. Þar sem varnaraðili gerði ekki kröfu í tryggingarfé sóknaraðila innan fjögurra vikna frá leigulokum ber honum þegar af þeirri ástæðu að skila tryggingarfénu, 374.232 kr., ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum húsnæðis, 30. apríl 2025, til greiðsludags. Allt að frádreginni innborgun 251.933 kr. þann 24. nóvember 2025, miðað við stöðu skuldarinnar á degi innborgunar.

Samkvæmt 4.1. gr. samnings aðila er haldið eftir vaxtalausu tryggingarfé eða innborgun sem tryggingu fyrir því að uppfylltar séu allar skyldur sem samningurinn kveður á um og sé afgreiðsla á tryggingarfé/innborgun afgreidd innan 30 daga. Þá kemur fram að öll útistandandi gjöld og annar kostnaður sé dreginn frá áður en mismunurinn sé endurgreiddur. Athugast að hvað sem líður ákvæðum í samningi aðila og eftir atvikum húsreglum um svokallað standsetningargjald verður ekki ráðið að aðilar hafi, í samræmi við 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga, samið um að víkja frá framangreindum reglum laganna um tryggingarfé.

Við ákvörðun vaxta á tryggingarfé ber að líta til ákvæðis 4.1 í samningi aðila þar sem tekið er fram að tryggingarfé skuli ekki bera vexti. Ákvæði húsaleigulaganna um atvinnuhúsnæði eru frávíkjanleg og gilda þau aðeins um slíkt húsnæði ef á annan veg er ekki samið. Í þessu tilviki var samið um að tryggingarfé bæri ekki vexti og þar af leiðandi telur nefndin að vextir verði ekki reiknaðir á tryggingarfé í lögskiptum aðila. Umrætt samningsákvæði verður ekki túlkað rýmra en leiðir af orðanna hljóðan og verða dráttarvextir því ekki felldir undir það.

Ekki eru efni til að fallast á kröfur málsaðila um málskostnað.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 374.232 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 28. maí 2025 til greiðsludags. Allt að teknu tilliti til innborgunar varnaraðila, 251.933 kr. þann 24. nóvember 2025, miðað við stöðu skuldarinnar á degi innborgunar.

Kröfum aðila um málskostnað er hafnað.

 

Reykjavík, 24. september 2026

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Eyþór Rafn Þórhallsson                                              Þorvaldur Hauksson