Mál nr. 165/2025 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
Úrskurður
uppkveðinn 24. september 2026
í máli nr. 165/2025
A
gegn
B
Fimmtudaginn 24. september 2026 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR:
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar þessa máls eru:
Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C
Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er D
Krafa sóknaraðila er að staðfest verði að lóðarleigusamningur verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja, eða til 31. desember 2045.
Sá skilningur verður lagður í erindi varnaraðila til kærunefndar að hann krefjist þess að kæru sóknaraðila verði vísað frá kærunefndinni.
Eftirtalin gögn, ásamt fylgiskjölum, voru lögð fyrir kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, dags. 21. nóvember 2025.
Afstaða varnaraðila, dags. 26. nóvember 2025.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 28. nóvember 2025.
Viðbótargögn sóknaraðila að beiðni nefndarinnar, dags. 26. október 2026.
Viðbótargögn varnaraðila, dags. 27. október 2026.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með lóðarleigusamningi, dags. 5. október 1984, tóku E og F á leigu lóð undir frístundahús í landi jarðarinnar G í eigu varnaraðila. Landeignanúmer frístundalóðarinnar er L og fasteignanúmer frístundahússins á lóðinni er M. Samningurinn var tímabundinn til 25 ára frá 1. október 1984 til 1. október 2009. Þann 1. janúar 2010 var gert samkomulag um framlengingu samningsins til 31. desember 2025. Með yfirlýsingu 26. september 2016 var því lýst yfir að lóðaleigusamningi þeirra vegna sumarhúss í landi G mætti framselja til A og N. Sóknaraðili leiðir rétt sinn af téðum samningi og yfirlýsingunni frá 2016.
Með bréfi til sóknaraðila, dags. 20. október 2020, tilkynnti varnaraðili að samningurinn yrði ekki endurnýjaður við lok hans 31. desember 2025. Með bréfi sóknaraðila, dags. 2. febrúar 2023, var varnaraðila bent á að ákvæði laga nr. 75/2008 giltu um samninginn. Hvatti hún varnaraðila til að hefja viðræður um innlausn og tók jafnframt fram að hún hygðist nýta málskotsrétt sinn samkvæmt lögunum næðist ekki samkomulag þar um. Með bréfi varnaraðila, dags. 17. maí 2023, var, með vísan til 3. mgr. 10. gr. laga nr. 75/2008, bent á samningslok þann 31. desember 2025 og efni 11. til 14. gr. laganna. Varnaraðili hvatti sóknaraðila til að hefja viðræður við fyrsta tækifæri um áframhaldandi leigu eða lok hennar. Einnig áskildi varnaraðili sér rétt til riftunar samningsins á þeirri forsendu að sóknaraðili hefði gerst brotleg við ákvæði hans með nánar tilgreindum hætti og að til riftunar kæmi yrði ekki úr þessu bætt fyrir 1. júlí 2023. Með bréfi, dags. 21. nóvember 2025, rifti varnaraðili samningi aðila á þeirri forsendu að sóknaraðili hefði ekki sinnt úrbótum í samræmi við kröfu hans fyrir 1. júlí 2023.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Með bréfi, dags. 20. október 2020, tilkynnti varnaraðili sóknaraðila um að lóðarleigusamningurinn yrði ekki endurnýjaður þegar hann myndi renna út 31. desember 2025. Lögmaður sóknaraðila hafi sent varnaraðila bréf, dags. 2. febrúar 2023, þar sem bent hafi verið á að ákvæði laga nr. 75/2008 giltu um samninginn og í samræmi við ákvæði þeirra laga hafi verið óskað eftir því að viðræður hæfust um innlausn varnaraðila á frístundahúsinu en næðist ekki samkomulag um það kæmi sóknaraðili til með að nýta málskostsrétt sinn. Einnig hafi komið fram að sóknaraðili væri reiðubúin að setja bústaðinn á almenna sölu gegn samþykki varnaraðila í samræmi við 9. gr. samningsins. Svarbréf varnaraðila hafi borist 17. maí 2023 þar sem bent hafi verið á samningslok 31. desember 2025 og efni 11.-14. gr. laga nr. 75/2008 og sóknaraðili hvattur til að hefja viðræður við fyrsta tækifæri um framhald eða lok lóðarleigunnar.
Um langa hríð hafi samskipti aðila gengið erfiðlega. Varnaraðili hafi sakað sóknaraðila um ýmis meint brot á leigusamningi og sóknaraðili reynt að bregðast við eftir því sem við hafi átt en ágreiningur sé þeirra á milli um þessi meintu brot. Fyrrum lögmaður varnaraðila, sem hafi sent fyrrnefnt bréf, hafi veikst og látist í kjölfarið svo í nokkra hríð hafi sóknaraðili ekki getað leitað til umboðsmanns varnaraðila, en ekki hafi gengið að vera í samskiptum við varnaraðila sjálfan. Vegna persónulegra árása varnaraðila í garð sóknaraðila hafi sóknaraðili ítrekað lýst því yfir að hún væri tilbúin að selja öðrum sumarbústaðinn og hafi verið búin að finna kaupanda en varnaraðili hafi neitað að heimila framsölu á bústaðnum, sbr. ákvæði upphaflegs lóðarleigusamningsins. Varnaraðila hafi því hvorki verið unnt að selja sumarbústaðinn né ná sátt um framhald leigunnar en sóknaraðili muni ekki ganga í dýrar framkvæmdir á lóðinni eins og varnaraðili hafi krafist á meðan óljóst sé hvort framhald verði á leigunni.
Ákvæði II. kafla laga nr. 75/2008 eigi við um lóðarleigusamninginn, enda um að ræða lóð sem lóðarleigusamningur hafi gilt um frá 1. október 1984 og sé lóðin minni en tveir hektarar. Samkomulag hafi ekki náðst milli aðila og þar sem samningurinn eigi að renna út 31. desember 2025 sé minna en hálft ár eftir af honum og því uppfyllt skilyrði um að sóknaraðili geti skotið máli til kærunefndar í samræmi við 8. mgr. 12. gr. laganna, sbr. 4. mgr. 11. gr.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili upplýsti nefndina með tölvupósti 26. nóvember 2025 um riftun hans á lóðarleigusamningi aðila með bréfi, dags. 21. sama mánaðar, til sóknaraðila sem tæki gildi þegar í stað í samræmi við það sem boðað hafði verið í erindi til sóknaraðila árið 2023, enda engar skýringar eða úrbætur fram komnar af hennar hálfu. Sóknaraðili hafi staðfest móttöku á riftunarbréfinu sama dag og hún hafi sent málskot sitt til kærunefndar. Þar sem móttaka hafi verið staðfest hafi varnaraðili litið svo á að ekki væri í gildi leigusamningur á milli aðila. Tekið hafi verið fram í riftunarbréfinu að kjósi sóknaraðili að láta reyna á riftunina væri ljóst að ógilda þurfi ákvörðun um riftunina með höfðun dómsmáls þar um. Ágreiningur um hvort skilyrði riftunar lóðaleigusamnings um frístundahús séu fyrir hendi falli utan verksviðs kærunefndar húsamála en það gilda almennar reglur eins og kemur fram í 16. gr. laga nr. 75/2008. Ekki séu forsendur fyrir meðferð kærunefndar í málinu enda sé enginn leigusamningur í gildi. Verði riftunin aftur á móti dæmd ógild, megi vera að málskot sóknaraðila teljist hafa borist nefndinni innan lögmæltra tímamarka.
Erindi sóknaraðila sem hafi verið sent varnaraðila sama dag og nokkrum klukkutímum eftir að riftunin hafi borist henni, sé augljóst svar sóknaraðila við riftuninni.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Sóknaraðila kveðst fullkunnugt um valdsvið kærunefndar og að ágreiningur um riftun falli þar ekki undir. Því fari fjarri að málskot hennar sé einhvers konar svar við riftuninni enda hafi varnaraðila verið tilkynnt með bréfi þegar 2. febrúar 2023 að hún hygðist nýta þennan rétt sinn næðist ekki samkomulag um framahald samningsins. Frá þeim tíma og fram til þess tíma er fyrrum lögmaður varnaraðila hafi látist hafi staðið yfir ýmsar viðræður og hafi sóknaraðili brugðist við bréfi varnaraðila, dags. 17. maí 2023, með margvíslegum hætti þrátt fyrir að gögn um það hafi greinilega ekki borist núverandi lögmanni varnaraðila.
Þar sem samningaviðræður hafi ekki gengið eftir hafi sóknaraðili leitað til lögmanns í október 2025 gagngert til að gera lokatilraun um samkomulag, en ella til þess að leita til kærunefndar. Þegar lögmaður sóknaraðila hafi rætt við varnaraðila 22. október 2025 til þess að fá upplýsingar um lögmann hans hafi verið augljóst af tilsvörum hans að samkomulag kæmi ekki til greina og hafi hann raunar fullyrt að það væri löngu búið að rifta samningnum, sem sóknaraðili hafi ekki kannast við. Þar sem málskotsfrestur sóknaraðila hafi verið að renna út og enginn vilji hafi verið til samkomulags hafi henni verið engra annarra kosta völ en að skjóta málinu til kærunefndar, eins og hún hafði áður upplýst um. Þá hafni sóknaraðili því alfarið að til staðar séu forsendur til riftunar og sökum þess sé umdeildur lóðarleigusamningur enn í fullu gildi. Sóknaraðili muni senda lögmanni varnaraðila erindi fljótlega í tengslum við riftunina en nefndinni verði hlíft við þeim samskiptum.
V. Niðurstaða
Sóknaraðili skaut máli þessu til kærunefndar húsamála 21. nóvember 2025 og krefst þess að staðfest verði að lóðarleigusamningur aðila verði framlengdur um 20 ár frá lokum samningsins, 31. desember þess árs, að telja. Um réttarsamband aðila málsins fer eftir II. kafla laga nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús en ákvæði þess kafla gilda um leigu á lóðum undir frístundahús, sbr. 2. mgr. 1. gr. laganna.
Upplýst hefur verið að sóknaraðili seldi þriðja manni það frístundahús sem stendur á lóðinni með kaupsamningi 2. júlí 2026 og afsalaði honum húsinu sama dag. Sóknaraðili hefur því ekki lengur lögvarða hagsmuni af úrlausn þessa máls. Af þeim sökum og í ljósi þess að kaupandi hússins og varnaraðili munu hafa komist að samkomulagi um nýjan lóðarleigusamning verður máli þessu vísað frá nefndinni.
ÚRSKURÐARORÐ:
Kæru sóknaraðila er vísað frá kærunefnd.
Reykjavík, 24. september 2026
Auður Björg Jónsdóttir
Þorvaldur Hauksson Eyþór Rafn Þórhallsson