Mál nr. 168/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 24. september 2026

í máli nr. 168/2025

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða henni 3.561.983 kr. vegna leigu sem hún hafi innt af hendi vegna ónothæfs húsæðis og rekstrargjalda íbúðinni tengdum, allt að frádreginni innborgun að fjárhæð kr. 2.413.867.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 17. desember 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 16. febrúar 2026

Viðbótarathugasemdir sóknaraðila, dags. 25. febrúar 2026

Viðbótarathugasemdir varnaraðila, dags. 26. febrúar 2026.

 

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 24. desember 2013 um leigu sóknaraðila á fasteign varnaraðila að C. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu á leigu og rekstrartengdum gjöldum eftir að eignin varð fyrir altjóni í bruna 11. september 2023.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður eignina hafa orðið fyrir altjóni vegna bruna 11.september 2023 og er hún hafi fengið eignina aftur afhenda í febrúar 2024 hafi loftgæti hennar ekki verið viðunandi og íbúðin ekki íbúðarhæf. Eiturgufur hafi verið í eigninn og loftgæði heilsuspillandi svo sóknaraðili hafi neyðst til að flytja út. Varnaraðili hafi boðið henni aðra íbúð á vegum D en sóknaraðili ekki talið hana sambærilega hinni leigðu eign þar sem hún hafi ekki verið á jarðhæð. Sóknaraðili hafi reynt að ná samkomulagi við D og D greitt henni 2.413.867 kr. þó krafa hennar hljóði upp á 1.082.746 kr. hærri fjárhæð.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa komið til móts við sóknaraðila og ýmist endurgreitt henni leigu eða fellt leigu niður umfram skyldu allt frá því eldur kom upp og til janúar 2026 þrátt fyrir að sóknaraðili hafi hvorki samþykkt flutning í aðra íbúð á vegum D né sýnt fram á að íbúðin væri óíbúðarhæf. Þannig hafi sóknaraðili fengið að fullu endurgreidda leigu vegna febrúar til ágúst 2024 og húsaleigu og annan kostnað felldan niður vegna septemeber og október 2024. Eins hafi varnaraðili að fullu endurgreitt sóknaraðila leigu vegna nóvember 2024 til janúar 2025 þrátt fyrir að sóknaraðili hafi í október 2024 hafnað flutningi í sambærilega íbúð. Vegna þess að sóknaraðili hafi kvartað yfir að meðferð málsins tefðist hjá varnaraðila var leiga vegna september – nóvember 2025 einnig endurgreidd. Á fundi í desember 2025 hafi sóknaraðili kvaðst ætla að rýma eignina hið fyrsta og skila henni 12. janúar 2026 og leiga fyrir desember 2025 og janúar 2026 var því felld niður. Að auki hafi varnaraðili samþykkt að greiða sóknaraðila 127.908 kr. vegna kostnaðar hennar við að leigja geymslu undir búslóð sína og 224.352 kr. vegna útlagðs kostnaðar hennar vegna mælinga sem  hún lét framkvæma á hinni leigðu eign. Þessu til staðfestu hafi aðilar undirritað samkomulag 19. desember 2025.

Það sem út af standi af kröfu sóknaraðila sé leiga vegna febrúar til ágúst 2025, eða alls 1.082.746 kr. Varnaraðili kveður kröfu sóknaraðila ekki fást staðist og hún sannalega búið í íbúðinni á því tímabili sem um ræðir, hafi ekki viljað flytja í annað húsnæði og mælingar sem hún hafi látið framkvæma ekki staðfest að eignin væri óíbúðarhæf.

IV. Athugasemdir sóknaraðila og varnaraðila

Báðir aðilar rituðu viðbótarathugasemdir þar sem fyrri sjónarmið eru ítrekuð.

V. Niðurstaða

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 24. desember 2013 um leigu sóknaraðila á fasteign varnaraðila að C, en 11. september 2023 varð altjón á eigninni eftir eldsvoða. Sóknaraðili flutti út á meðan endurbótum á eigninni stóð en hún fékk aftur umráð eignarinnar í febrúar 2024. Eftir afhendingu eignarinnar gerði sóknaraðili athugasemdir við loftgæði hennar en mælingar staðfestu ekki að íbúðin væri óíbúðarhæf eða loftgæði sérstaklega slæm þannig að rekja mætti til eldsvoðans eða atvika sem varða varnaraðila.

Aðilar gerðu með sér samkomulag um að varnaraðili greiði sóknaraðila 2.413.867 kr. vegna endurgreiðslu á leigu og útlagðs kostnaðar. Í samkomulaginu greinir þó að það komi ekki í veg fyrir að sóknaraðili grípi til frekari aðgerða vegna krafna sinna ef hún svo kjósi. Í samkomulaginu felst meðal annars að varnaraðili endurgreiðir eða fellir niður leigu frá bruna í september 2023 til janúar 2026 að því frátöldu að varnaraðili hefur neitað að endurgreiða henni leigu vegna febrúar til ágúst 2025, alls 1.082.746 kr.

Sóknaraðili byggir kröfu sína á 3. mgr. 17. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 þar sem segir að leigjandi eigi kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu á meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða. Ekki er þó unnt að líta fram hjá því að engin gögn styðja að hin leigða eign hafi verið óíbúðarhæf að öllu leyti eða nokkru. Þar sem ekki er unnt að ákvarða sóknaraðila afslátt á grundvelli eigin lýsinga hennar á slæmum loftgæðum verður að hafna henni enda er lýsing hennar þvert á mælingar og gögn frá heilbrigðiseftirliti sem liggja fyrir í málinu. Er kröfu sóknaraðila því hafnað.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

 
 

Reykjavík, 24. september 2026

 
 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Eyþór Rafn Þórhallsson                                              Þorvaldur Hauksson