Mál nr. 20/2026 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 24. september 2026

í máli nr. 20/2026

 

A og

B

gegn

C

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðilar: A og B.

Varnaraðili: C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að þeim sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila vegna ógreiddrar leigu til 31. janúar 2026, alls að fjárhæð 445.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 4. mars 2026

Greinargerð varnaraðila, dags. 23. mars 2026

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 7. apríl 2026

 

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Ágreiningur er með aðilum hvort með þeim hafi tekist samningur um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila og um skyldu varnaraðila til að greiða sóknaraðilum leigu/leigubætur.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar kveða aðila hafa rafrænt undirritað samning í gegnum Igloo um leigu varnaraðila á íbúð í þeirra eigu frá 17. desember 2025 til 31. desember 2026. Varnaraðili hafi lagt fram ábyrgðartryggingu en ekki fengið lykla afhenda þar sem hann hafði ekki verið búinn að greiða leigu vegna desember 2025. Fljótlega hafi þó komið fram af hálfu varnaraðila að hann hafi viljað losna undan samningnum. Buðu sóknaraðilar honum að sammælst um að falla frá samningnum tafarlaust gegn því að hann greiddi leigu út desember. Hafi varnaraðili ekki fallist á það og ekkert aðhafst fyrr en hann hafi rift samningnum í gegnum Igloo 30. desember 2025. Um ólögmæta riftun hafi verið að ræða og sóknaraðilar gera kröfu um að varnaraðili greiði þeim leigu frá 17. desember til 31. janúar 2026.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður leigusamning ekki hafa komist á með aðilum og hann ekki fengið umráð hins leigða.  Aðeins hafi verið gerð drög að leigusamningi til að flýta fyrir ferlinu enda hafi staðið til að varnaraðili myndi taka eignina á leigu en hann hafi svo ákveðið að ganga ekki til samnings við sóknaraðila. Þar sem hann hafi ekki greitt leigu vegna desember, 135.453 kr., hafi samningurinn ekki virkjast.

Þar sem varnaraðili hafi ætlað að taka aðra íbúð á leigu í gegnum Igloo hafi hann þurft að ná samningi aðila út úr kerfi þeirra, en samningurinn hafi af einhverri ástæðu virkjast í kerfum Igloo. Honum hafi því verið ráðlagt að senda uppsögn á samningnum sem hann hafi gert 22. desember. Er hann hafi uppgötvað að sóknaraðilar hafi ekki samþykkt uppsögnina hafi hann neyðist til að undirrita riftunaryfirlýsingu 30. desember 2025.

Þá uppfylli krafa sóknaraðila ekki formskilyrði húsaleigulaga auk þess að vera óljós.

IV.  Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðilar kveða aðila hafa undirritað leigusamninginn með rafrænni undirskrift 15. og 16. desember 2025 og því fráleit sú skýring varnaraðila að samningur hafi ekki komist á. Í því sambandi geti engu breytt að lyklar hafi ekki verið afhentir og leigan ekki greidd.

V. Niðurstaða

Aðilar gerðu með sér leigusamning og undirrituðu með rafrænni undirskrift 15. og 16. desember 2025. Samningur komst því á með aðilum. Getur engu breytt í því sambandi að varnaraðili hafði ekki greitt leigu vegna 17.-31. desember eða sótt lyklana til sóknaraðila líkt og honum stóð til boða að gera.

Samningur aðila var tímabundinn frá 17. desember 2025 til 31. desember 2026 en 19. desember 2025 sendi varnaraðili sóknaraðilum skilaboð og kvaðst því miður verða að segja sig frá þessu annars frábæra heimili. Kvaðst hann munu leggja skaðabætur inn á sóknaraðila fyrir allt vesenið. Sóknaraðilar svöruðu um hæl, sögðu það leitt og bentu á að þau gætu ekki leigt eignina út að nýju fyrr en í næsta mánuði. Þannig væri aðeins sanngjarnt að varnaraðili myndi greiða leigu vegna desember. Varnaraðili svaraði að hann yrði að taka það á sig.

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram 600.000 kr. ábyrgð frá Leiguskjóli og sóknaraðilar gerðu kröfu um leigu 17. desember til 31. janúar 2026 úr tryggingu hans.

Varnaraðili sagði samningnum upp 22. desember 2025 og er uppsögnin var ekki samþykkt af hálfu varnaraðila rifti hann samningnum með yfirlýsingu þar um 30. desember. Riftun varnaraðila er ekki að finna stoð í húsaleigulögum og hún því ólögmæt.

Ákvæði 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga kveður á um að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin sé upp í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma sem honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum. Hefur þessu ákvæði einnig verið beitt með lögjöfnun um tilvik þar sem riftun leigjanda er ólögmæt, en þessi skylda leigusala leiðir jafnframt af almennum reglum kröfuréttar, sbr. dóm Hæstaréttar 27. október 2016 í máli nr. 83/2016.

Þrátt fyrir ólögmæta riftun varnaraðila hvíldi þannig sú skylda á sóknaraðilum að takmarka tjón sitt með því að leigja íbúðina út hið fyrsta eftir að þeim varð ljóst að varnaraðili vildi falla frá samningnum 19. desember 2025. Ekki liggur fyrir hvenær sóknaraðilar náðu að leigja eignina út að nýju. Fram kemur þó í gögnum málsins að mikil eftirspurn hafi verið eftir hinni leigðu eign og að sóknaraðilar hafi 19. desember sagt að þau myndu auglýsa hana aftur til leigu hjá Igloo.

Kærunefnd telur að miða verði við að sóknaraðilum hafi að minnsta kosti verið mögulegt að leigja íbúðina út að nýju frá og með 15. janúar 2026 og verður því fallist á að þeim sé heimilt að fá greiddar 295.000 kr. úr tryggingu varnaraðila vegna tímabilsins 17. desember 2025 til 15. janúar 2026.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðilum er heimilt að fá 295.000 kr. greiddar af tryggingu varnaraðila.

 

Reykjavík, 24. september 2026

 
 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Eyþór Rafn Þórhallsson                                              Þorvaldur Hauksson