Mál nr. 4/2026 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 24. september 2026

í máli nr. 4/2026

A

gegn

B ehf.

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 130.000 kr. Þá er þess krafist að viðurkennt verði að samningur aðila sé ógildur þar sem hið leigða var iðnaðarhúsnæði leigt sem íbúðarhúsnæði, að kærunefnd staðfesti að riftun á grundvelli ágalla á eigninni haf verið lögmæt, að skil húsnæðisins hafi farið fram með lögmætum hætti og að sóknaraðili beri ekki greiðsluskyldu eftir 31. desember 2025.

Varnaraðili hefur ekki tekið til varna í málinu þrátt fyrir áskorun þar um með tölvubréfum 22. janúar, 6. febrúar og 19. febrúar 2026.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 16. janúar 2026.

 
 
 

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. apríl til 30. nóvember 2025 um leigu sóknaraðila á herbergi í fasteign varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár, leigulok og fleira.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður hina leigðu eign hafa verið notaða með ólögmætum hætti þar sem hann hafi leigt eignina til íbúðar en eignin sé þó iðnaðarhúsnæði. Vegna þessa hafi hann ekki getað skráð lögheimili sitt á fasteignina sem hafi m.a. haft þær afleiðingar að hann hafi ekki getað stofnað til bankaviðskipta.

Sóknaraðili kveður alvarlega annmarka á húsnæðinu hafa komið fram á leigutíma. Þannig hafi útsog og loftræsting í eldhúsi verið gölluð frá upphafi. Síðar hafi komið upp alvarleg bilun þar sem útsogið hafi ofhitnað, brunnið og íbúðin fyllst af reyk. Eftir þetta hafi engin virk loftræsting verið í eldhúsi. Varnaraðila hafi verið tilkynnt hér um en hann ekki ráðist í viðgerðir.

Sóknaraðili kveður sér hafa verið nauðsynlegt að rifta leigusamningi aðila og flytja vegna ólögmætrar notkunar húsnæðisins sem íbúðarhúsnæðis, alvarlegra heilsu- og öryggisáhættu og vegna þess að ómögulegt hafi verið að skrá lögheimili þar. Því geti varnarðili ekki borið fyrir sig uppsagnarfrest á grundvelli samnings aðila.

Sóknaraðili kveðst hafa rýmt eignina í lok desember 2025, áður en nýr mánuður hafi hafist. Eigninni hafi verið skilað í góðu ástandi, hreinni og óskemmdri svo sem hann staðfesti með framlagningu mynda og myndskeiða. Á gamlársdag hafi hann reynt að afhenda varnaraðila lykla og ljúka afhendingu eignarinnar með formlegum hætti en varnaraðili hafi hafnað því að taka á móti lyklum á þeim grundvelli að hann hafi ekki viljað eyðileggja gamlárskvöld fyrir sér. Síðar hafi varnaraðili sagt að sóknaraðili gæti skilið lykilinn eftir í hinu leigða herbergi, senda mynd því til staðfestu og hann myndi láta á það sem gilda afhendingu. Sóknaraðili skildi lykilinn eftir í hinni leigðu eign í samræmi við leiðbeiningarnar 2. janúar 2026.

Sóknaraðili gerir kröfu um að varnaraðili endurgreiði tryggingarfé, 130.000 kr., sem hann hafi lagt fram við upphaf leigutíma á þeim grunni að hann hafi efnt samninginn fyrir sitt leyti.

Sóknaraðili kveður varnaraðila ekki hafa fellt niður greiðslukröfu í banka vegna janúarleigu en hann telji innheimtuna ekki eiga sér lagastoð.

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa upplýst hann munnlega við upphaf leigutíma að uppsagnarfrestur væri einn mánuður en eftir brottflutning sóknaraðila hafi varnaraðili breytt afstöðu sinni og gert kröfu um leigu út þriggja mánaða uppsagnarfrest auk þess að senda hótanir um innheimtu.

V. Niðurstaða

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka og verður úr ágreiningi leyst á grundvelli þeirra gagna sem sóknaraðili hefur lagt fram.

Aðilar gerðu ótímabundinn samning frá 1. júní 2025 um herbergi í fasteign í eigu varnaraðila að C, ásamt afnotum af sameiginlegu svæði. Leigugjald var ákveðið 130.000 kr. og sóknaraðili lagði fram tryggingarfé sömu fjárhæðar. Samkvæmt samningnum er notkun húsnæðisins sögð iðnaður.

Fyrirliggjandi samskipti aðila á smáskilaboðum staðfesta að sóknaraðili kvartaði yfir viftu í eldhúsi 21. júlí og að varnaraðili hafi svarað að hann myndi skoða það er hann kæmi heim frá útlöndum þar næsta dag. Ekki liggja fyrir frekari samskipti vegna þessa og kærunefnd getur ekki staðfest að ástand eignarinnar hafi ógnað öryggi sóknaraðila eða að skortur varnaraðila á viðhaldi eignarinnar hafi getað réttlætt riftun á leigusamningi aðila.

Fram kemur í leigusamningi aðila að eignin sé iðnaðarhúsnæði og ætti ekki að dyljast sóknaraðila við skoðun auk þess sem sóknaraðili aðhafðist ekkert í kjölfar samskipta aðila 24. júlí 2025 þar sem hann tilkynnti varnaraðila að hann gæti ekki skráð lögheimili sitt á fasteignina og varnaraðili svarað því til að það væri ekkert sem hann gæti gert í því. Kærunefnd getur hvorki staðfest að samningur aðila hafi verið ólögmætur né að skráning húsnæðisins geti réttlæt riftun á samningnum.

Hvað varðar skil á eigninni er staðfest af fyrirliggjandi samskiptum að sóknaraðili hafði rýmt eignina 30. desember 2025 og vildi afhenda varnaraðila umráð hennar. Jafnframt er þó ljóst að varnaraðili mótmælti því að sóknaraðili gæti farið út úr eigninni enda væri hann bundinn af leigusamningi aðila og þar með talið ákvæði um þriggja mánaða uppsagnarfrest. Þar sem samningi aðila hafði ekki verið rift var sóknaraðili bundinn af uppsagnarfresti. Gögn málsins styðja þannig ekki annað en að sóknaraðili hafi flutt út úr hinu leigða á meðan samningur aðila var enn gildi og hann þannig rift samningnum með ólögmætum hætti þó varnaraðili hafi tekið við umráðum eignarinnar.

Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga segir að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin er í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum samkvæmt 1. mgr. Í framkvæmd hefur ákvæðum 62. gr. einnig verið beitt um þau tilvik þar sem riftun leigjanda er ólögmæt.

Með hliðsjón af framangreindri 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga, bar varnaraðila að takmarka tjón sitt vegna hinnar ólögmætu riftunar sóknaraðila. Þar sem fyrir liggur að varnaraðili var komin með umráð herbergisins eigi síðar en 2. janúar 2025 telur nefndin að leggja verði til grundvallar að unnt hefði verið að leigja herbergið út að nýju um miðjan janúar mánuð enda mikil eftirspurn eftir herbergjum líkt og því sem um ræðir. Verður því fallist á að sóknaraðila sé aðeins skylt að greiða leigu til 15. janúar 2026 og varnaraðila beri þannig að endurgreiða honum helming af tryggingarfé, eða 65.000 kr., ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 65.000 kr. ásamt vöxtum. samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 af 130.000 kr. frá 1. júní 2025 til 31. janúar 2026 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 65.000 kr. frá þeim degi til greiðsludags.

 
 

Reykjavík, 24. september 2026

 
 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Eyþór Rafn Þórhallsson                                              Þorvaldur Hauksson