Mál nr. 6/2026 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 24. september 2025
í máli nr. 6/2026
A
gegn
B og
C
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A
Varnaraðilar: B og C.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðilum beri að greiða henni skaðabætur, alls 1.013.000 kr., vegna ástands hins leigða í lok leigutíma.
Varnaraðilar krefjast þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.
Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, dags. 19. janúar 2026
Greinargerð varnaraðila, dags. 3. mars 2026
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 10. mars 2026
Athugasemdir varnaraðila, dags. 16. mars 2026
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu leigusamning til eins árs frá 1. janúar 2023 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D. Við lok hans gerðu aðilar ótímabundinn samning sem lauk með samkomulag aðila 5. nóvember 2025. Ágreiningur er um skaðabótakröfu sóknaraðila á hendur varnaraðilum vegna skemmda á hinu leigða.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveður hina leigðu eign hafa verið í góðu ástandi við upphaf leigutíma að því frátöldu að skemmdir hafi verið á eigninni vegna festinga á veggjum sem gert hafi verið við. Öðru hafi gilt um ástand eignarinnar við lok leigutíma en varnaraðilar hafi málað eignina fyrir leigulok og málningarvinnan verið með öllu óviðunandi og kallað á endurmálun. Við skoðun á eigninni hafi jafnframt komið í ljós nokkrar skemmdir sem sóknaraðili hafi krafið varnaraðila lagfæringa á en þau ekki orðið við. Skemmdirnar sem um ræðir séu á parketi, parketlistum, útidyrahurð og í klæðningu á svölum auk þess sem eldhúsvifta hafi fallið hálf niður þegar nýir leigjendur hafi tekið við íbúðinni og tvær skúffur í frystihólfi ísskáps hafi verið brotnar. Metinn kostnaður við úrbætur sé 1.013.000 kr. Varnaraðilar séu með tryggingu í formi ábyrgðar hjá Leiguskjóli.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðilar kveða aðila ekki hafa gert úttekt á hinni leigðu eign við upphaf leigutíma í samræmi við ákvæði húsaleigulaga og leiðbeiningar frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. Við lok leigutíma hafi varnaraðilum verið tilkynnt að nafngreindur rafvirki myndi koma þann 14.11.2025 kl. 11 og taka eignina út í umboði sóknaraðila. Úttektin hafi farið fram og annar varnaraðila og faðir hins hafi verið viðstödd. Téður rafvirki hafi skoðað alla eignina, ekkert skráð niður en tekið nokkrar myndir. Honum hafi verið bent á að íbúðin hafi verið illa máluð við upphaf leigutíma auk þess sem honum hafi verið bent á stórar sprungur í veggjum. Á úttektarblað frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun hafi rafvirkinn skrifað „úttektaraðili f/h leigusala gerir engar athugasemdir eða kröfur á hendur leigutaka við skil á eigninni þann 14.11.2025“. Varnaraðili og rafvirkinn hafi ritað undir skjalið og tekist í hendur. Í framhaldi hafi hann farið að fylla út annað form frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun en sagt það aðeins gert fyrir næstu leigjendur. Það skjal hafi sóknaraðili lagt fram hjá Leiguskjóli til grundvallar kröfu sinni. Varðandi meintar skemmdir á eigninni kveða varnaraðilar útidyrahurð, parketlista, eldhúsviftu og skúffur í frystihólfi verið í sama ástandi við upphaf og lok leigutíma. Hvað parket varðar hafi það sérstaklega verið rætt við úttekt á eigninni og fram komið hjá umboðsaðila sóknaraðila að um frágangsgalla væri að ræða sem varnaraðilum verði ekki kennt um en húsasmíðameistari hafi einnig staðfest það. Þá sé parketið upprunalegt. Hugsanlega hafi verið lítilsháttar sót á veggjaklæðningu á svölum eftir notkun á gasgrilli en það ætti að nást auðveldlega af með réttum hreinsiefnum. Þá hafi íbúðin verið illa máluð við upphaf leigutíma. Eigninni var skilað í sama ástandi og tekið var við henni og kröfu sóknaraðila með öllu hafnað.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Sóknaraðili hafnar því að um eðlilegt slit á eigninni sé að ræða og það samrýmist ekki samtímagögnum sem liggi meðal gagna málsins. Þá hafi varnaraðilar tilkynnt 20. október 2025 að þau kynnu að fá annað húsnæði til leigu frá og með 1. desember en sóknaraðili, þrátt fyrir samningsbundinn uppsagnarfrest, hafi komið til móts við þau og tafarlaust hafið leit að nýjum leigjendum. Varnaraðilar hafi flutt út og afhent eignina 15. nóvember.
Sóknaraðili hafi lagt fram staðfestingu fasteignasala sem hafi haft milligöngu um gerð leigusamnings um ástand eignarinnar við upphaf leigutíma og staðfestingu málara frá janúar 2023 þar sem málningarvinnu er lýst.
Varnaraðilar hafi gert athugasemd við rofa í svefnherbergi við upphaf leigutíma, sem brugðist hafi verið við, en engar aðrar athugasemdir gerðar við ástand hins leigða. Á leigutíma hafi komið fram tilkynningar frá varnaraðilum hafi þau talið einhverju ábótavant. Þau hafi til dæmis í þrígang kvartað yfir að ofnar væru ekki í lagi og í eitt skipti tilkynnt að salerniseta hefði brotnað og sóknaraðili hafi greitt fyrir nýja setu.
Af tölvupóstsamskiptum aðila í aðdraganda leiguloka verði ráðið að varnaraðilar hafi talið sig þurfa að lagfæra íbúðina, meðal annars með því að sparsla í göt eftir hillur en þau hafi óskað eftir upplýsingum um lit á málningu. Þann 1. nóvember 2025 hafi varnaraðilar spurt hvort vinna málarans yrði á þeirra kostnað og sóknaraðili áréttaði að íbúðin hefði verið nýmáluð við afhendingu og að henni skyldi skilað í sama ástandi, sbr. ákvæði þar um í 12. gr. leigusamnings aðila.
Rafvirkinn sem viðstaddur hafi verið skoðun við lok leigutíma fyrir hönd sóknaraðila, sem búi erlendis, hafi verið viðstaddur að beiðni hennar en hafi ekki haft formlegt umboð til að taka bindandi endanlega afstöðu fyrir hönd sóknaraðila til hins leigða eða fella niður hugsanlegar kröfur hennar á hendur varnaraðila.
Þó ekki hafi farið fram sameiginleg úttekt við upphaf leigutíma leiði það ekki sjálfkrafa til þess að allar síðar fram settar staðhæfingar varnaraðila um ástand hins leigða í upphafi verði lagðar til grundvallar. Í því sambandi verði að líta til vitnisburða leigumiðlara og staðfestingar málara á að eignin hafi verið máluð við upphaf leigutíma.
V. Athugasemdir varnaraðila
Varnaraðilar kveðast ekki hafa rætt um borgöt í veggjum og að málningu væri ábótavant heldur hafi sú athugasemd komið frá leigumiðlaranum er þau hafi skoðað eignina fyrir leigutíma. Þá hafi varnaraðilar ekki málað alla íbúðina fyrir lok leigutíma enda ekki á þeirra ábyrgð. Varnaraðilar séu sammála sóknaraðila um að málningarvinna á íbúðinni fyrir upphaf leigutíma hafi verið verulega ábótavant en verandi á leigumarkaði hafi varnaraðilar ekki sett það fyrir sig. Varnaraðilar hengdu ekkert upp í hjónaherbergi. Sama eigi við um ljós, engin ljós hafi verið hengd upp og engin loft máluð. Þá leggi varnaraðilar fram myndir af brotnum skúffum í frystiskáp frá upphafi leigutíma. Þá eru fyrri sjónarmið ítrekuð sem og að þau hafi hugsað vel um eignina og hafi ekki valdið skemmdum á henni.
Varnaraðilar benda á að rafvirkinn hafi skrifað undir úttektarskýrsluna fyrir hönd sóknaraðila og því erfitt að halda fram að hann hafi ekki haft umboð til þess. Þá hafi krafa sóknaraðila fyrst hljómað upp á 678.000 kr. en er málið kom fyrir kærunefnd hafi krafan hækkað í 1.013.000 kr.
VI. Niðurstaða
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lögðu varnaraðilar fram 870.000 kr. ábyrgð frá Leiguskjóli. Sóknaraðili gerir kröfu um að varnaraðilar greiði sér skaðabætur vegna skemmda sem þau hafi valdið á eigninni á leigutíma, m.a. á parketi, parketflísum, útidyrahurð, skúffum í ísskáp og eldhúsviftu.
Krafa sóknaraðila um skaðabætur vegna viðskilnaðar byggir á 63. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 þar sem kveðið er á um að leigutíma loknum skuli leigjandi skila húsnæðinu í hendur leigusala í sama ástandi auk þess sem hann beri óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem eru leigjanda óviðkomandi.
Aðilar gerðu ekki sameiginlega úttekt við upphaf leigutíma í samræmi við ákvæði 69. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994 og verður sóknaraðili að bera hallann af því. Umboðsmaður sóknaraðila og annar varnaraðila gerðu úttekt á eigninni við lok leigutíma og umboðsmaðurinn undirritaði skýrslu þar sem fram kom að engar athugasemdir væru gerðar og engar kröfur gerðar á hendur leigjanda við skil á eigninni. Sóknaraðili byggir á því að maðurinn sem hafi haft umboð til að gera úttektina fyrir þeirra hönd hafi ekki haft umboð til að falla frá kröfum á hendur varnaraðilum. Kröfu sína byggir sóknaraðili einkum á því að fyrir liggi staðfesting málara á að hann hafi málað íbúðina fyrir upphaf leigutíma og að varnaraðilar hafi ekki gert athugasemdir er lúta að meintum skemmdum á eigninni á leigutíma. Varnaraðilar eru sammála sóknaraðila um að eignin hafi verið illa máluð en hún hafi verið máluð fyrir upphaf leigutíma þeirra og þau geti ekki borið ábyrgð á þeirri vinnu. Sama gildi um aðrar skemmdir sem sóknaraðili hefur bent á, það er að ástand þeirra hafi verið eins við upphaf leigutíma. Varnaraðilar kváðu mögulegt að sót hafi verið á svalaklæðningu eftir notkun á gasgrilli en hafna fjárhæð kröfu þar sem unnt væri að fjarlægja sótið með réttum hreinsiefnum. Sóknaraðili tók ekki sérstaklega afstöðu til þessa í athugasemdum sínum. Með vísan til framanritaðs telur kærunefnd ekki liggja fyrir gögn því til stuðnings að umgengni varnaraðila hafi verið umfram eðlileg slit, sem leitt geti til bótaskyldu við leigulok, eða að þau hafi valdið skemmdum á eigninni. Er skaðabótakröfu sóknaraðila þegar af þeirri ástæðu hafnað.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.
ÚRSKURÐARORÐ:
Kröfu sóknaraðila er hafnað.
Reykjavík, 24. september 2026
Auður Björg Jónsdóttir
Eyþór Rafn Þórhallsson Þorvaldur Hauksson