Mál nr. 37/2026 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 15. október 2026

í máli nr. 37/2026

A

gegn

B og C

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B og C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðilum beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 700.000 kr. ásamt vöxtum að frádreginni innborgun að fjárhæð 600.000 2. júlí 2025. Þá gerir hann kröfu um greiðslu 9.920 kr. vegna reiknings frá Veitum.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað en greiðsla lögð inn á sóknaraðila undir meðferð málsins vegna kröfu vegna Veitna.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 12. apríl 2026.

Viðbótarupplýsingar sóknaraðila, 17. apríl 2026

Greinargerð varnaraðila, 19. apríl 2026.

Athugasemdir sóknaraðila, 24. apríl 2026.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. janúar 2024 til 30. júní 2024 sem síðar var framlengdur. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár sem sóknaraðili lagði fram við upphaf leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa lagt fram tryggingarfé 29. desember 2023, 700.000 kr. Þá hafi hann skilað húsnæðinu og afhent lykla 1. júní 2025. Þann 2. júlí hafi varnaraðilar endurgreitt 600.000 kr. af tryggingarfé en haldið eftir 100.000 kr. auk þess sem þau hafi neitað að greiða vexti af tryggingarfénu.

Varnaraðilar hafi gert minniháttar athugasemdir við ástand eignarinnar við skil, þ.e. þrif sem sóknaraðili hafi verið ósammála um og blett á gólfi í geymslu sem sóknaraðili hafi boðist til að lagfæra. Hafi varnaraðilar lagt til 27. júní að þau myndu millifæra á sóknaraðila 600.000 kr. en greiða eftirstöðvar þegar þau viti kostnað er varði athugasemdirnar tvær. Sóknaraðili hafi samþykkt það en varnaraðilar hætt að svara beiðnum hennar um uppgjör.

Þann 17. september hafi varnaraðilar spurt hvort unnt væri að gera samkomulag um að þau endurgreiði 70.000 kr. til viðbótar. Þar sem varnaraðilar hafi ekki efnt það samkomulag sé sóknaraðili ekki bundinn af því og geri kröfu um fulla endurgreiðslu af því sem út af stendur af tryggingarfé.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar kveða ekki hafa staðið til að snuða sóknaraðila en þau héldu að þau hefðu millifært á hann umsamdar 70.000 kr. Hvað varði skemmd í parketi hafi hún verið í  herbergi sem ekki hafi verið hluti hins leigða. Sóknaraðili hafi ekki átt að nota það og hvað þá valda þar skemmdum. Smiður hafi áætlað kostnað við viðgerð á gólfi um 100.000 kr. Þá hafi varnaraðilar þrifið sjálf. Buðu varnaraðili sættir, að greiða 70.000 kr. sem fullnaðargreiðslu.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst ítreka kröfur sínar og að farið sé að lögum. Varnaraðilar hafi ekki gleymt að greiða nokkuð enda ekki enn greitt eftirstöðvar tryggingarfjár og vexti. Engin gögn fylgi kröfum vegna þrifa og bletts á gólfi auk þess sem ekki er gerð krafa tiltekinnar fjárhæðar.

V. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 700.000 kr. þann 29. desember 2023.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Leigutíma lauk 1. júní 2025 og innan fjögurra vikna frá afhendingu samþykkti sóknaraðili tillögu varnaraðila um að þau myndu aðeins greiða 600.000 kr. en eftirstöðvar yrðu greiddar þegar fyrir lægi hver kostnaður þeirra yrði vegna þrifa á húsnæðinu og vegna bletts í golfi. Þrátt fyrir ítrekanir af hálfu sóknaraðila barst hvorki bótakrafa né greiðsla frá varnaraðilum þar til 17. september er þau buðust til að endurgreiða 70.000 kr. Þó sóknaraðili hafi samþykkt það var greiðslan ekki innt af hendi og sóknaraðili vísaði ágreiningi til nefndarinnar 12. apríl 2026. Telur hann sig ekki bundinn af samkomulaginu þar sem það hafi ekki verið efnt af hálfu varnaraðila.

Varnaraðilar hafa hvorki gert kröfu um tiltekna bótafjárhæð né lagt fram gögn í málinu sem styðja að þau hafi orðið fyrir kostnaði vegna þrifa á íbúðinni, sem þau hafi gert óverulegar athugasemdir við, og blett á gólfi í geymslu sem ekki var hluti af hinu leigða. Með hliðsjón af því að leigusala ber að gera leigjanda tafarlaust grein fyrir bótakröfu sinni fellst nefndin á með sóknaraðila að varnaraðilar hafi með tómlæti sínu glatað kröfu í tryggingarfé hans og beri að endurgreiða honum tryggingarfé ásamt vöxtum svo sem í úrskurðarorði greinir.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðilum ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 700.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá 29. desember 2023 til 25. júní 2025, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags. Allt að teknu tilliti til innborgunar 2. júlí 2026 að fjárhæð 600.000 kr. miðað við stöðu skuldarinnar á innborgunardegi.

 
 
 

Reykjavík, 15. október 2026

 
 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Eyþór Rafn Þórhallsson                                              Þorvaldur Hauksson