Mál nr. 41/2026 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 15. október 2026
í máli nr. 41/2026
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 730.000 kr. ásamt vöxtum.
Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.
Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, dags. 17. apríl 2026.
Greinargerð varnaraðila, 2. júní 2026.
Athugasemdir sóknaraðila, 18. júní 2026.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. maí 2025 til 30. apríl 2026 en samkomulag var um leigulok 31. desember 2025. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár sem sóknaraðili lagði fram við upphaf leigutíma.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveðst hafa lagt fram tryggingarfé, 730.000 kr., við upphaf leigutíma. Sóknaraðili kveður aðila hafi sammælst um að leigutíma lyki 15. desember 2025 og þann dag hafi hún afhent varnaraðila lykla að húsnæðinu. Varnaraðili hafi gert athugasemd við nokkra hluti sem hafi þarfnast viðgerðar. Sóknaraðili hafi gert við þá hluti og endanleg afhending eignarinnar verið 31. desember 2025. Aðspurður um endurgreiðslu tryggingarfjár hafi varnaraðili svarað að hún þyrfti að bíða fram yfir áramót.
Varnaraðili hafi ekki sent sóknaraðila skilaboð eða gefið í skyn með öðrum hætti að hún ætli að gera kröfu í tryggingarfé hennar. Sóknaraðili óskaði ítrekað eftir endurgreiðslu og varnaraðili hafi að lokum lokað á samskipti við hana.
Frestur varnaraðili til að gera kröfu í tryggingarfé sóknaraðila hafi runnið út 28. janúar 2026. Enn hafi hún enga kröfu gert og því ljós skylda hennar til að skila tryggingarfénu.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili kveður fram hafa komið eftir afhendingu húsnæðis að lagfæringar og viðgerðir hafi verið nauðsynlegar sem leitt hafi til kostnaðar fyrir varnaraðila. Þær bótakröfur hafi verið settar fram innan tímafrests.
Íbúðin hafi ekki verið þrifin fyrir afhendingu, ýmsar smáskemmdir hafi verið á innréttingum og hurðum sem ekki hafi verið til staðar við upphaf leigutíma og hurð að hjónaherbergi hafi verið sparkað upp og ekki gert við með viðunandi hætti. Kostnaður við þrif hafi verið 137.200 kr., „þrifamálning“ á veggjum hafi verið 380.000 kr., ýmsar skemmdir á innréttingu hafi verið 250.000 kr., og kostnaður við innihurð hafi verið 320.000 kr. Kostnaður alls hafi því verið 1.072.200 kr.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa sent skilaboð 28. desember 2025 um að hún hygðist taka 200.000 kr. af tryggingu hennar vegna tiltekinni skemmda á eigninni. Í kjölfarið hafi sóknaraðili látið framkvæma viðgerðir á téðum skemmdum. Varnaraðili hafi tekið vel í þær framkvæmdir og engar frekari kröfur gert í kjölfarið. Hafi sóknaraðili mátt treysta því að varnaraðili væri sátt við viðgerðirnar og að ekki yrði gengið að tryggingu hennar. Í því sambandi megi vísa til þeirra sjónarmiða sem komi fram í 72. gr. húsaleigulaga um úrbætur.
Þá sé krafa varnaraðila of seint fram komin og fjárkröfur ekki studdar gögnum.
V. Niðurstaða
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 730.000 kr. og verður að leggja til grundvallar að það hafi verið lagt fram eigi síðar en 1. maí 2025.
Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.
Leigutíma lauk 31. desember 2025. Varnaraðili sendi skilaboð 13. janúar 2026 um að hún yrði að taka eitthvað af tryggingunni. Sóknaraðili spurði hve mikið og benti á að maðurinn hennar hefði ráðist í viðgerðir og hún málað. Ekki liggja fyrir gögn um frekari samskipti aðila en sóknaraðili kveður varnaraðila hafa lokað á samskipti við sig. Varnaraðili styður bótakröfu sína hvorki gögnum er staðfesta skemmdir á eigninni né fjárhæð meints tjóns.
Ekki er unnt að leggja til grundvallar að almenn vísun til þess að leigusali muni ganga að hluta af tryggingarfé uppfylli skilyrði 4. mgr. 40. gr., sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. laganna, um að hann hafi gert kröfu í tryggingarfé eða lýst skaðabótakröfu. Þá skaut varnaraðili ágreiningnum ekki til kærunefndar húsamála eða dómstóla í samræmi við 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Af framangreindum ástæðum ber varnaraðila að skila sóknaraðila tryggingarfénu, 730.000 kr., ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi er tryggingarfé var lagt fram, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum húsnæðis, þ.e. 28. janúar 2026, til greiðsludags.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 730.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá 1. maí 2025 til 28. janúar 2026, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Reykjavík, 15. október 2026
Auður Björg Jónsdóttir
Eyþór Rafn Þórhallsson Þorvaldur Hauksson