Mál nr. 42/2026 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 15. október 2026
í máli nr. 42/2026
A
gegn
B ehf.
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B ehf.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 620.000 kr. ásamt vöxtum, allt að teknu tilliti til innborgunar að fjárhæð 600.000 kr. 16. apríl 2026.
Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, dags. 16. apríl 2026.
Greinargerð varnaraðila, dags. 3. september 2026.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júlí 2025 til 31. júlí 2026 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C, en síðar gerðu þeir samkomulag um leigulok 15. mars 2026. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár sem sóknaraðili lagði fram við upphaf leigutíma.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveður aðila hafa komist að samkomulagi um leigulok 15. mars 2026. Varnaraðili hafi ekki skilað tryggingarfé, 620.000 kr., sem hún hafi lagt fram í lok leigutíma. Að lokum hafi varnaraðili endurgreitt henni 600.000 kr. en haldið eftir 20.000 kr. og vöxtum án þess að gera sérstaka grein fyrir því en þetta hafi verið að liðnum fjögurra vikna fresti sem leigusalar hafi samkvæmt 40. gr. húsaleigulaga til að gera kröfu í tryggingarfé.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili vísar til þess að aðilar hafi gert tímabundinn leigusamning sem átti að gilda frá 1. júlí 2025 til 31. júlí 2026 en að ósk sóknaraðila hafi varnaraðili samþykkt að hún skilaði húsnæðinu þann 15. mars 2026, þrátt fyrir að umsömdum leigutíma væri ekki lokið. Varnaraðili kveðst með þessu hafa komið verulega til móts við sóknaraðila og jafnframt fallið frá innheimtu á leigu fyrir þann hluta marsmánaðar sem eftir lifði eftir skil húsnæðisins. Miðað við þáverandi leigufjárhæð hafi sú eftirgjöf numið um 160.000-170.000 kr. og engin krafa síðar verið gerð á hendur sóknaraðila vegna þeirrar fjárhæðar.
Við uppgjör tryggingarfjársins hafi 600.000 kr. verið greiddar sóknaraðila þann 16. apríl 2026 af hinu upphaflega 620.000 kr. tryggingarfé og hafi því 20.000 kr. staðið eftir. Eftir frekari yfirferð málsins telji varnaraðili rétt að líta svo á að ekki hafi legið fyrir nægilega skýr grundvöllur til að halda eftir þessum 20.000 kr. og sé félagið fyllilega reiðubúið að leiðrétta þann mismun og endurgreiða fjárhæðina ásamt lögmætum vöxtum og dráttarvöxtum sem upphæðin kann að bera. Varnaraðili leggur áherslu á að ekki hafi verið um að ræða ásetning eða tilraun til að halda eftir fjármunum sóknaraðila með ólögmætum hætti.
Varnaraðili telur mikilvægt að kærunefnd húsamála líti til heildarsamskipta aðila við lok leigutímans, enda hafi sóknaraðila verið heimilað að ljúka afnotum húsnæðisins rúmum fjórum mánuðum áður en samningi lauk og varnaraðili fallið frá innheimtu leigu sem hafi verið margfalt hærri fjárhæð en þær 20.000 kr. sem stóðu af tryggingarfénu. Þrátt fyrir að þetta breyti ekki sjálfstæðum skyldum leigusala vegna tryggingarfjár sýni það að varnaraðili hafi leitast til að koma til móts við leigjanda. Óskar varnaraðili þess að þessi sjónarmið verði höfð til hliðsjónar og vonast til að með fullu uppgjöri umdeildrar fjárhæðar og vaxta verði unnt að ljúka málinu með farsælum hætti.
IV. Niðurstaða
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 620.000 kr. og verður að leggja til grundvallar að það hafi verið lagt fram eigi síðar en 1. júlí 2025.
Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.
Fyrir liggur að leigjandi skilaði húsnæðinu þann 15. mars 2026 á grundvelli samkomulags aðila. Frestur varnaraðila til að gera kröfu í tryggingarféð rann því út 13. apríl 2026. Varnaraðili gerði enga kröfu í tryggingarféð innan þess frests, en endurgreiddi 600.000 kr. þann 16. apríl 2026 og hélt eftir 20.000 kr. án skýringa.
Með vísan til framangreinds ber varnaraðila þegar af þeirri ástæðu að skila sóknaraðila tryggingarfénu, 620.000 kr., ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi er tryggingarfé var lagt fram, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum húsnæðis, þ.e. 13. apríl 2026, til greiðsludags. Allt að teknu tilliti til innborgunar að fjárhæð 600.000 kr. miðað við stöðu skuldarinnar á innborgunardegi, 16. apríl 2026. Sjónarmið varnaraðila samkvæmt greinargerð hans breyta ekki framangreindu.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 620.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá 1. júlí 2025 til 13. apríl 2026, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags. Allt að teknu tilliti til innborgunar, 600.000 kr., miðað við stöðu skuldarinnar á degi innborgunar, 16. apríl 2026.
Reykjavík, 15. október 2026
Auður Björg Jónsdóttir
Eyþór Rafn Þórhallsson Þorvaldur Hauksson