Mál nr. 58/2026 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 15. október 2026

í máli nr. 58/2026

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili:   B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að skila honum tryggingarfé, 139.000 kr., sem hann hafi lagt fram við upphaf leigutíma.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað og viðurkennd verði heimild hennar til að ganga að tryggingarfé vegna leiguvanskila sóknaraðila.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 24. maí 2026.

Greinargerð varnaraðila, 1. júlí 2026.

Athugasemdir sóknaraðila, 7. júlí 2026.

Viðbótarathugasemdir sóknaraðila, 14. júlí 2026.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning um leigu sóknaraðila á herbergi innan íbúðar varnaraðila frá 1. nóvember 2025. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár sem sóknaraðili lagði fram við upphaf leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa leigt herbergi af varnaraðila. Hann geri ýmsar athugasemdir við varnaraðila og samskipti á leigutíma sem ekki koma niðurstöðu málsins beint við og verða því ekki raktar frekar, en krafa hans lítur að því að hann fái tryggingarfé, 139.000 kr. endurgreitt í lok leigutíma sem hann kveður hafa verið 31. maí 2026.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður gagnkvæman uppsagnarfrest aðila hafa verið einn mánuð og umsamið að tryggingarfé, sem hafi numið mánaðarleigu, 139.000 kr., mætti nýta til greiðslu leigu í mánaðaruppsagnarfresti.  Varnaraðili  hafi sagt samningi aðila upp um miðjan maí 2026 vegna þess að eignin var í söluferli. Sóknaraðila hafi verið tilkynnt að ef herberginu yrði skilað í góðu ástandi þyrfti hann ekki að greiða leigu fyrir júní því varnaraðili myndi láta tryggingarfé upp í greiðslu fyrir þann mánuð í samræmi við ákvæði leigusamnings aðila. Varnaraðili hafi skoðað eignina 1. júní og staðfest að ekkert hafi verið við ástand eignarinnar að athuga og kvaðst ekki ætla að gera kröfu í tryggingu vegna skemmda á hinu leigða. Hún myndi því nota tryggingarfé til greiðslu leigu vegna júní svo sem samið hefði verið um. Sóknaraðili hafi hins vegar kosið að flytja út úr eigninni 31. maí en hann losni þó ekki undan greiðsluskyldu í uppsagnafresti vegna þess. Þá leggi varnaraðili fram skjáskot af samskiptum aðila á samfélagsmiðli þar sem sjá megi að sóknaraðili hafi verið fullkomlega meðvitaður hér um og viljað leyfa vini sínum afnot af eigninni til júníloka.

Þá mótmæli varnaraðili fullyrðingu sóknaraðila vegna ýmissa atriða sem ekki er rétt að rekja hér þar sem þau koma niðurstöðu málsins ekki beint við.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila fara með ósannindi og reyna að fegra hlut sinn.

V. Athugasemdir varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa nýtt eignina allan júní mánuði 2026 og herbergi hans læst. Þá hafi hann hvorki skilað hús- né herbergislyklum 30. júní. Varnaraðili hafi látið opna herbergið 1. júlí og þá hafi það verið óhreint og baðherbergi ekki þrifið. Varnaraðili hafi því orðið fyrir tjóni sem nemi kostnaði við skiptum á sílander, nýjum lyklum, þrifum á herbergi og baðherbergi, alls 121.500 kr.

VI. Viðbótarathugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili rekur málavexti á ný og ítrekar gerðar kröfur.

V. Niðurstaða

Aðilar gerðu ekki skriflegan leigusamning um leigu sóknaraðila á herbergi innan íbúðar varnaraðila. Kveðið er á um í 10. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, að hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljist þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og öll ákvæði laganna gildi um réttarsamband þeirra. Hið leigða var herbergi og samkvæmt 2. tölul. 1. mgr. 56. gr. laganna er uppsagnarfrestur þrír mánuðir af beggja hálfu á einstökum herbergjum.

Óumdeilt er að varnaraðili sagði samningi aðila upp um miðjan maí. Sóknaraðili kvaðst ætla að flytja út 31. maí en af gögnum málsins verður ráðið að hann hætti við að afhenda varnaraðila umráð eignarinnar er honum var ljóst að uppsagnarfrestur væri einn mánuður samkvæmt samkomulagi aðila, til 30. júní. Óumdeilt er að sóknaraðili greiddi ekki leigu vegna júní 2026.

Kveðið er á um í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga að leigusala sé heimilt að ráðstafa tryggingarfé til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans. Var varnaraðila því heimilt að ráðstafa tryggingarfé til greiðslu leigu vegna júní.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila var heimilt að ráðstafa tryggingarfé, 139.000 kr., til greiðslu leiguvanskila sóknaraðila vegna júní 2026. Kröfu sóknaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 15. október 2026

 
 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Eyþór Rafn Þórhallsson                                              Þorvaldur Hauksson