Mál nr. 30/2023-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 30/2023
Skaðabótaábyrgð eiganda. Leki í lofti bílageymslu.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 15. mars 2023, beindi A hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C hér eftir nefndir gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila sem er eigandi íbúðar í húshluta 25, dags. 27. mars 2023, gögn fyrri stjórnar gagnaðila móttekin 4. apríl 2023, athugasemdir gagnaðila sem er eigandi íbúðar í húshluta nr. 25, dags. 16. júní og 3. júlí 2023, athugasemdir gagnaðila sem er eigandi íbúðar í húshluta nr. 27, dags. 20. júní 2023, lagðar fyrir nefndina.
Með tölvupósti 8. september 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari upplýsingum frá álitsbeiðanda sem bárust með tölvupósti 22. sama mánaðar. Voru þær kynntar gagnaðilum með tölvupósti kærunefndar 25. september 2023. Frekari athugasemdir bárust frá gagnaðila sem er eigandi eignarhluta 25 og voru þær sendar álitsbeiðanda og hinum gagnaðila málsins með tölvupósti 29. sama mánaðar. Frekari athugasemdir bárust ekki.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 29. nóvember 2023.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið D í E. Um er að ræða þrjá matshluta þar sem matshluti 01 eru hús nr. 17-19, matshluti 02 eru hús nr. 21-23 og matshluti 03 hús nr. 25-29. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húshluta nr. 17 en gagnaðilar eru eigendur íbúða í húshlutum nr. 25 og 27. Ágreiningur snýst um hvort gagnaðilum beri að greiða allan kostnað við viðgerðir á lofti sameiginlegs bílskýlis vegna leka frá þaksvölum sem tilheyra íbúðum þeirra. Einnig hvort þeim beri að lagfæra svalagólf þeirra fyrir lok september 2023.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að lagfæra tjón sem hafi orðið vegna leka frá svalagólfum íbúða þeirra niður í bílskýli.
- Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að lagfæra svalagólf þaksvala þeirra fyrir lok september 2023.
Í álitsbeiðni segir að tjón hafi orðið á lofti bílskýlis fyrir neðan svalir íbúða gagnaðila. Bæta þurfi orðið tjón og koma í veg fyrir frekari skemmdir. Svalagólf séu ábyrgð eigenda en gagnaðilar telji að svalirnar gegni hlutverk þaks á bílskýli og kostnaðarskipting viðhalds skuli því gilda um bæði viðgerðir á lofti bílskýlis og lagfæringu á svalagóflum. Á myndum sjáist hvar eldtefjandi loftklæðning í lofti bílskýlis sé að flagna af. Það sé bara fyrir neðan þar sem svalir íbúða nr. 25 og 27 séu yfir bílskýli. Þaksvalirnar nái yfir um fimm metra af lofti bílskýlisins.
Ágreiningslaust sé að gólf þaksvalanna séu lek og sennilega rangt frágengin við byggingu hússins. Flestir eigendur sem séu með svalir á íbúðum sínum séu búnir að lagfæra svalagólfin. Gagnaðilum beri alfarið að greiða kostnað viðgerða vegna þess tjóns sem hafi orðið, sbr. 8. tölul. 5. gr. laga um fjöleignahús.
Í greinargerð gagnaðila, sem er eigandi íbúðar nr. 25, segir að í tvö ár hafi hann ítrekað óskað eftir því að gagnaðilar, sem séu eigendur íbúðar nr. 27, ráðist sameiginlega í viðgerðir á samliggjandi svalagólfi þeirra sem sé yfir sameiginlegu bílskýli sem hafi legið undir skemmdum. Hann hafi fengið ráðleggingar frá fagmönnum um að tilgangslaust væri að legga í kostnað við viðgerð á helming hans á þessum svölum á meðan hinn helmingurinn væri óviðgerður. Vatn sem komist niður um skemmt yfirborð svala á íbúð nr. 27 læki þá undir viðgert svalagólf hans og myndi valda frostlyftingu í fyrstu frostum. Eigandi íbúðar nr. 27 hafi ekki fengist til samvinnu.
Gagnaðili hafi skorað á stjórn húsfélagsins að virkja ákvæði 3. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús vegna áhugaleysis eiganda íbúðar 27 og ráðast í nauðsynlega viðgerð.
Við skiptingu kostnaðar beri að hafa í huga að gagnaðili hafi í tvö ár reynt að gera allt sem í hans valdi hafi staðið til að stöðva lekann og fyrirbyggja frekara tjón en eigandi íbúðar 27 hafi staðið í vegi fyrir nauðsynlegum viðgerðum.
III. Forsendur
Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur undir sameign ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra, svo og svalahandrið. Samkvæmt 8. tölul. 5. gr. sömu laga fellur undir séreign innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala, en húsfélag hefur ákvörðunarvald um allar breytingar, búnað og annað á svölum sem áhrif hefur á útlit hússins og heildarmynd. Með hliðsjón af þessum ákvæðum telur kærunefnd að eiganda íbúðar með svölum beri almennt að annast allt venjulegt viðhald á yfirborði svala en að annað viðhald þeirra falli undir sameign.
Samkvæmt 1. mgr. 51. gr. laga um fjöleignarhús er eigandi séreignar ábyrgur gagnvart öðrum eigendum hússins og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af vanrækslu á viðhaldi séreignar, búnaði hennar og lögnum, sbr. 1. tölul., mistökum við meðferð hennar og viðhald, sbr. 2. tölul., og bilun á búnaði séreignar og lögnum þótt eiganda verði ekki um það kennt, sbr. 3. tölul. Í athugasemdum við ákvæðið í frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 er fjallað um að ábyrgð samkvæmt 1. og 2. tölulið 1. mgr. ákvæðisins sé á sakargrundvelli. Í þeim tilvikum sé það skilyrði bótaskyldu að eigandi eða einhver sem hann ber ábyrgð á samkvæmt almennum reglum valdi tjóni af ásetningi eða gáleysi. Vanrækslan eða mistökin þurfi því að vera saknæm.
Sameiginleg lokuð bílageymsla fyrir allar íbúðir hússins er á 1. hæð í matshluta 03. Yfir bílageymslunni eru þaksvalir sem tilheyra íbúðum gagnaðila og hafa þær verið aðgreindar með timburvegg. Skemmdir hafa komið fram á lofti bílageymslunnar undir þaksvölunum. Í athugasemdum gagnaðila, sem er eigandi íbúðar nr. 27, segir að sprungur í yfirlaginu á svalagólfunum sé sennileg skýring á leka og þá kemur fram í álitsbeiðni að svalagólfið hafi líklega verið rangt frágengið við byggingu. Ekki liggja fyrir gögn um orsök lekans en óumdeilt virðist aðila á milli að leki stafi frá svalagólfinu, þ.e. yfirborði þess sem tilheyrir séreign. Einnig hafa komið fram sjónarmið í málinu um að lekann sé að rekja til þess að frágangi hafi verið ábótavant við uppsetningu á timburveggnum en engin gögn liggja þessu til staðfestingar.
Samkvæmt gögnum málsins urðu ljósar, að minnsta kosti á árinu 2015, skemmdir á sameign, þ.e. á lofti og einangrun í bílgeymslu, undir téðu svalagólfi. Samkvæmt svörum álitsbeiðanda við fyrirspurn kærunefndar var fyrst rætt um leka frá svalagólfinu niður í bílageymsluna á aðalfundi 29. apríl 2015 og að stjórninni hafi þá verið falið að ræða við eigendur íbúða 25 og 27 um lausn málsins. Gagnaðili sem er eigandi íbúðar 25 segir að engar lausnir hafi verið ræddar í framhaldinu og að ekkert hafi verið aðhafst í málinu. Samantekt úr fundargerðum álitsbeiðanda sýna að rætt hafi verið um lekamálið á hús- og stjórnarfundum þar sem til stóð að fá iðnaðarmenn til að skoða frágang svalagólfsins, sbr. húsfundur 25. nóvember 2015, og þá var einnig rætt um að fá álit á kostnaðarskiptingu. Til hvorugra þessara aðgerða var þó gripið. Spurningu kærunefndar um það hvort eigandi íbúðar 27 hafi ekki fengist til samvinnu svarar álitsbeiðandi þannig að það hafi verið óljóst frá upphafi hvar ábyrgðin lægi og mismunandi sjónarmið og ágreiningur verið um ábyrgðina. Svör þessi sem og gögn málsins gefa þannig til kynna að málið hafi legið á borði álitsbeiðanda frá árinu 2015 á umræðustigi án aðgerða og einnig að frá árinu 2017 fram til aðalfundar 31. mars 2022 virðist sem ekkert hafi verið formlega rætt um málið á vettvangi álitsbeiðanda en á þeim fundi var enn á ný ákveðið að óska eftir áliti um kostnaðarskiptingu.
Þörf er á viðgerðum á lofti bílageymslunnar vegna leka og bera gögn málsins með sér að sennileg skýring á lekanum sé þörf á viðgerðum á gólfi þaksvalanna eins og að framan greinir. Hvorki liggja þó fyrir gögn sem staðfesta orsök lekans né að hann sé að rekja til vanrækslu eða mistaka gagnaðila á viðhaldi á svalagólfinu, sbr. 1. og 2. tölul. 51. gr. laga um fjöleignarhús, en þess utan kemur skaðabótaábyrgð eigenda eingöngu til álita sé um ræða saknæma háttsemi af þeirra hálfu en gögn málsins styðja ekki slíka háttsemi þrátt fyrir ágreining um kostnaðarskiptingu. Verður því ekki fallist á að gagnaðilar beri skaðabótaábyrgð vegna þessa tjóns á sameign. Er kröfu álitsbeiðanda í lið I því hafnað.
Gagnaðili sem er eigandi íbúðar 25 kveður eiganda íbúðar 27, sem jafnframt er gagnaðili þessa máls, neita lagfæringum vegna ágreinings um kostnaðarþátttöku og tekur fram að þar sem svalagólf þeirra séu samliggjandi sé ómögulegt annað en að þeir fari sameiginlega í viðgerðir. Vegna þessa ber að taka fram að álitsbeiðandi getur gripið til aðgerða fáist gagnaðili ekki til samvinnu. Í 4. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús segir að sinni eigandi ekki eðlilegu og nauðsynlegu viðhaldi og umhirðu séreignar sinnar, þannig að sameign hússins eða einstakir séreignarhlutar líði fyrir vanræksluna og liggi undir skemmdum, eða viðhaldsleysið veldur verulegum ama eða veldur rýrnun á verðmæti annarra eigna, geta aðrir eigendur (húsfélagið) eftir að minnsta kosti eina skriflega áskorun og aðvörun látið framkvæma viðhald og viðgerðir og aðrar ráðstafanir á kostnað hans. Er eiganda skylt að veita óhindraðan aðgang að séreign sinni í því skyni. Þurfi húsfélag að leggja út fyrir kostnaði vegna þessa fylgir endurkröfunni lögveð í eignarhlutanum, sbr. 48. gr. Kærunefnd óskaði upplýsinga álitsbeiðanda um það hvers vegna framangreindu ákvæði hefði ekki verið beitt þrátt fyrir ábendingu eiganda íbúðar 25 og var því svarað til að eigendur íbúðar 27 hefðu eftir samtal við tryggingafélag farið að efast um að þeim bæri alfarið að bera kostnað af viðgerðum og að vilji álitsbeiðanda hafi staðið til að leysa málið með samkomulagi.
Í ljósi þess að orsök lekans liggur ekki fyrir telur nefndin ekki unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda eins og hún er sett fram í lið II. Bent er á skyldu álitsbeiðanda til viðhalds, sbr. 1. mgr. 57. gr. laga um fjöleignarhús, og að koma í veg fyrir tjón á eigninni. Þá verður álitsbeiðandi að beita framangreindum ákvæðum laganna fáist gagnaðili ekki til samstarfs um þarfar viðgerðir, sbr. 4. mgr. 26. gr.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.
Reykjavík, 29. nóvember 2023
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson