Mál nr. 74/2021 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 74/2021

Þríbýli: Ákvörðunartaka. Kostnaðarskipting vegna endurnýjunar á lögnum.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 27. júlí 2021, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Með bréfi kærunefndar, dags. 17. ágúst 2021, óskaði nefndin eftir því við álitsbeiðanda að hún legði fram skýrari kröfugerð og barst hún með tölvupósti álitsbeiðanda, dags. 24. ágúst 2021.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 16. september 2021, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 21. september 2021, og athugasemdir gagnaðila, dags. 23. september 2021, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. október 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 2. hæð en gagnaðili er eigandi íbúðar á 1. hæð. Ágreiningur er um kostnaðarskiptingu vegna endurnýjunar á lögnum.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði við framkvæmdir á sameiginlegum lögnum samkvæmt eignarhluta hans.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi haft frumkvæði að því að fá pípara til að skipta um lagnir hjá henni og einnig niður úr gólfi í kjallara. Málið hafi ekki verið tekið fyrir á húsfundi heldur verið rætt óformlega við aðra eigendur sem hafi engum mótmælum hreyft áður en verkið hafi byrjað. Ekki hafi verið rætt sérstaklega um kostnaðarþátttöku.

Á baðherbergi álitsbeiðanda hafi verið mjög lágur þrýstingur á kalda vatninu í vaski og það verið ódrekkandi. Hún hafi farið í framkvæmdir til að gera upp baðherbergið og í leiðinni hafi verið skipt um lagnir kaldavatns, skolps og heitavatns. Pípari hafi metið kostnað við allt verkið í mesta lagi 1.300.000 kr.

Verkið hafi tekið mun lengri tíma en áætlað hafi verið. Í stað tveggja vikna hafi það tekið fimm til sex vikur þar sem píparar hafi hlaupið í önnur verk á milli. Þá hafi það kostað um helmingi meira en áætlað hafi verið. Inni í þeirri fjárhæð sem áætluð hafði verið sé bæði kostnaður sem falli á efstu hæð og kostnaður húsfélags.

Skipt hafi verið um gamalt pottrör og gömul járnrör. Í ljós hafi komið að kaldavatnslögn hafi verið farin að ryðga og blæða úr henni svo að viðgerð hefði ekki getað beðið mikið lengur.

Raskið hafi verið talsvert, efsta hæðin hafi verið undirlögð og jafnframt íbúð 1. hæðar. Píparar hafi gengið illa um og íbúar 1. hæðar lítið verið heima. Gagnaðili hafi talið að álitsbeiðandi hefði átt að sjá betur um eftirlit.

Eftir framkvæmdirnar hafi séð á þröskuldi og parketi í eldhúsi þar sem lagnirnar hafi verið, þrátt fyrir að pappi hefði verið settur á gólfið. Smiður hafi verið fenginn til að byggja kassa utan um rör í eldhúsi gagnaðila. Reikningur hafi verið upp á 140.000 kr. sem stílaður hafi verið á húsfélagið þótt hann hafi eingöngu þjónað 1. hæð. Gagnaðili hafi sjálfur þurft að spartla vegg, mála og þrífa eldhús, borðstofu og stofu, einnig að steypa upp í göt á lofti í eldhúsi. Þar sem álitsbeiðandi hafi haft frumkvæði að framkvæmdunum hafi hún greitt reikninga vegna viðgerða og sótt um endurgreiðslu vegna virðisauka af vinnu verktaka.

Tilmæli hafi verið send gagnaðila og eigendum íbúðar í kjallara og þeir beðnir um að greiða sinn hlut þar sem rörin séu hluti af sameign.

Nú þjóni framkvæmdin mest hagsmunum álitsbeiðanda þar sem nýjar lagnir liggi nú í eldhús og baðherbergi á 2. hæð. Gagnaðili hafi fært til ofn undir glugga og tengt þá inn á nýjar pípur. Hann hafi einnig talað um að minni hávaði væri nú þegar sturtað sé niður á 2. hæð. Hann telji að hann eigi aðeins að greiða 1/3 hluta af sínum hluta af kostnaði því að hann hefði orðið fyrir talsverðu raski og lagt fram mikla vinnu í að mála, ganga frá og þrífa því að íbúðin hafi verið undirlögð af ryki að undanskildum svefnherbergjum. Málið hafi jafnframt valdið honum andlegum óþægindum og svefnleysi.

Rök gagnaðila um að honum beri ekki að greiða að fullu sinn hluta séu þau að framkvæmdir hafi aðallega þjónað álitsbeiðanda og að hann hafi þurft að leggja fram tveggja vikna vinnu við að koma íbúð sinni í samt lag. Rök álitsbeiðanda séu þau að samkvæmt lagatúlkun kærunefndar beri gagnaðila að greiða þar sem pípur innan veggja og að gólffleti séu sameiginlegar í fjölbýlishúsi og að hann hefði getað getið sér til um að rask yrði af framkvæmdinni.

Aftur á móti hafi álitsbeiðandi ekki farið rétt að með því að hafa ekki boðað til húsfundar til að fá samþykki fyrir framkvæmdunum og því geti verið að hún eigi að bera meiri kostnað.

Eigandi í kjallara sé ósáttur þar sem hann hafi talið að ekki hafi verið rétt að þessari framkvæmd staðið þar sem ekki hafi verið gerð nákvæmlega grein fyrir því að reikningar myndu falla á húsfélagið en hann hafi samt ákveðið að taka þátt í sínum hluta kostnaðar.

Eigendur í kjallara og gagnaðili telji að þeir hefðu getað unnið þetta verk sjálfir betur en pípararnir þótt þeir séu ekki faglærðir píparar.

Gagnaðila beri að greiða 281.549 kr. en hann telji sig eiga að greiða 100.000 kr. þar sem hann hafi orðið fyrir raski og óþægindum af verkinu sem aðallega þjóni álitsbeiðanda. Um sé að ræða lagnir sem séu allar innan veggja.

Í greinargerð gagnaðila segir að skýring álitsbeiðanda um að höfnun hans um greiðslu af hlutdeild í kostnaði sé vegna óþæginda sé vægast sagt ótrúleg og aukaatriði þótt vissulega hafi þessi óþægindi kostað hann þó nokkra fjármuni þar sem íbúðin hafi ekki verið íbúðarhæf á meðan framkvæmdir hafi staðið sem hæst.

Aðalatriðið sé þó það að framkvæmdirnar hafi hvorki verið ræddar né samþykktar á húsfundi svo sem lög um fjöleignarhús, nr. 26/1994, kveði á um. Aldrei hafi verið haft samráð um framkvæmdirnar á meðan á þeim hafi staðið og aðrir eigendur staðið í þeirri trú að þetta væri ekki þeirra mál, enda engar tengingar frá 1. hæð inn á umræddar lagnir. Hefðu aðrir eigendur vitað að þau væru þátttakendur í framkvæmdunum hefðu þau viljað koma að þeim, enda með alla burði til þess að vinna þessa verkþætti og fylgjast með kostnaði við verkið sem að þeirra mati hefði alls ekki þurft að vera eins hár og raun hafi borið vitni. Gagnaðili sé tæknimenntaður og hafi starfað við pípulagnir um árabil og eigandi íbúðar í kjallara hafi séð að miklu leyti um viðhald hússins árum saman.

Álitsbeiðandi hafi aðeins talið fram hluta af kostnaði framkvæmdanna þótt þeim hafi verið fullkunnugt um að verulegur kostnaður hafi verið vegna lagfæringa á eldhúsi gagnaðila sem þau hafi óskað eftir að gagnaðili framkvæmdi. Þetta hafi verið múrviðgerðir og undirbúningur fyrir málun á eldhúsi ásamt málun eldhússins, auk efniskostnaðar. Þá hafi verið umtalsverður kostnaður vegna þrifa á eldhúsi og stofum vegna steinryks eftir múrbrot á lofti eldhússins vegna lagnavinnu, en ekki hafði verið sett rykþétt plast fyrir dyraop á milli eldhúss og stofu þannig að steinryk hafi borist um alla íbúðina nema svefnherbergi sem hægt hafi verið að loka. Verði niðurstaðan sú að kostnaður sem greiddur hafi verið af álitsbeiðanda eigi að skipast í þeim hlutföllum sem gerð sé krafa um, hljóti að vera eðlilegt að kostnaður gagnaðila við lagfæringar á eldhúsi skiptist í sömu hlutföllum, enda beri húsfélagi að koma eigninni í sama horf og áður en framkvæmdir hafi byrjað.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að athugasemdir gagnaðila vegna skorts á boðun húsfundar og samþykktri kostnaðaráætlun séu réttmætar og geri hún sér fulla grein fyrir því að gagnaðili geti komist hjá því að taka þátt í kostnaðinum sökum þessa. Vert sé að taka fram að álitsbeiðnin hafi verið lögð fram til að fá álit á því hvort vinna við tilteknar pípulagnir ætti að vera hluti af sameign eða ekki.

Rætt hafi verið óformlega við aðra eigendur hússins áður en framkvæmd á pípulögnum hafi byrjað og allir vitað hvað hafi átt að fara fram og hverjir yrðu fengnir til verksins. Skrifleg kostnaðaráætlun hafi ekki legið fyrir.  

Ekki hafi verið hefð fyrir formlegum húsfundum síðan álitsbeiðandi hafi flutt í húsið og vissulega beri að hafa þá formlega framvegis. Einn húsfundur hafi verið haldinn frá hausti 2017 til sumars 2021. Ráðist hafi verið í að taka upp stétt og drena meðfram framhlið árið 2020, án þess að húsfundur hafi verið haldinn. Óformlega hafi verið rætt um þá framkvæmd áður og allir tekið þátt í kostnaði. 

Gagnaðili hafi vitað af verkinu og veitt leyfi fyrir því að farið yrði í gegnum eldhús hans til að komast að pípum. Eftir að hann hafði veitt samþykki hafi hann farið í burtu. Engin boð hafi komið frá honum um að aðstoða við pípulagnirnar eða fylgjast með verkinu né veita ráðleggingar um hverja aðra væri betra að fá til verksins. Hann hafi tekið að sér að mála og ganga frá eftir framkvæmdirnar í gegnum eldhúsið. Á meðan á verkinu hafi staðið hafi verið haft samráð við hann til þess að hann gæti nýtt sér nýju lagnirnar og hann látið færa ofn undir glugga á eigin kostnað.

Rétt sé að einungis sé talinn fram hluti kostnaðar en framkvæmd innan íbúðar álitsbeiðanda sé ekki talinn með eða annar kostnaður innan íbúðar gagnaðila. Smiður hafi verið ráðinn til að setja upp stokka utan um pípur inni í íbúð gagnaðila eftir framkvæmdirnar. Reikningur að fjárhæð 140.000 krónur fyrir verkið hafi verið greiddur og sé hluti af þeim sameiginlega kostnaði sem farið sé fram á að gagnaðili taki þátt í að greiða.

Í athugasemdum gagnaðila segir að á húsfundi 23. júlí 2021 hafi komið fram að hann hafi boðist til að greiða 1/3 af þeim kostnaði sem hann hafi verið krafinn um. Allar fullyrðingar um að hann neiti að greið sinn hlut af kostnaði séu rangar.

III. Forsendur

Um eignarhald á lögnum í fjöleignarhúsum er fjallað í 7. tölul. 1. mgr. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, en þar segir að undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 6. gr. laganna, falli allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn og skolp, sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Í ákvæðinu segir enn fremur að jafnan séu líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða. Samkvæmt 7. tölul. 5. gr. sömu laga falla undir séreign lagnir og tilfæringar, hverju nafni sem þær nefnast og hvar sem þær eru, sem eingöngu þjóni þörfum viðkomandi séreignar.

Lagnir í fjöleignarhúsum eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.

Kærunefnd hefur í fjölda mála bent á að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við það réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varði þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo að notuð séu ummæli í greinargerð með frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994.

Það er því álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Í 2. tölul. 7. gr. laganna segi að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni eða afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tölul. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt.

Álitsbeiðandi endurnýjaði hluta lagna fyrir heitt og kalt vatn sem og skolplagna. Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að lagnirnar teljist sameign í skilningi 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið, þ.e. út úr vegg eða upp úr gólfi.

Sameiginlegur kostnaður er samkvæmt 43. gr. laga um fjöleignarhús allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innanhúss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélags, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera.

Í 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús segir að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innanhúss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint.

Þar sem um þríbýli er að ræða ber einnig að líta til 1. mgr. 67. gr. sömu laga þar sem segir að ekki sé þörf á sérstakri stjórn þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin færi annars með samkvæmt lögunum. Kærunefnd telur að þar sem um er að ræða þríbýli sé ekki óhjákvæmileg þörf á því að fjalla um framkvæmdir við húsið á formlegum húsfundi, en allt að einu skuli eigendur hafa sannanlegt samráð um þær sem uppfylli formkröfur laganna að öðru leyti.

Óumdeilt er að álitsbeiðandi réðist í framkvæmdir við að endurnýja lagnirnar, án þess að ákvörðun þar um hafi verið tekin á húsfundi. Einnig er óumdeilt að álitsbeiðandi upplýsti aðra eigendur um framkvæmdina áður en þær byrjuðu, þrátt fyrir að ekki hafi verið rætt sérstaklega um kostnaðarskiptingu. Samkvæmt gögnum málsins hafa formlegir húsfundir ekki verið haldnir um málefni húsfélagsins en ýmsar sameiginlegar framkvæmdir hafa engu að síður átt sér stað. Gagnaðili lítur svo á að þar sem ákvörðun hafi ekki verið tekin um framkvæmdirnar á húsfundi beri honum ekki að taka þátt í kostnaði vegna þeirra.

Fyrir liggur yfirlýsing þess pípara sem annaðist verkið og staðfestir hann að pípurnar hafi allar verið ónýtar. Hann tekur fram að í kjallara hafi eitt rör verið fjarlægt vegna ryðs og að byrjað hafi verið að dropa. Pottrör frá salerni hafi verið handónýtt og hrokkið í sundur þegar rifið hafi verið í það. Járnrör hafi verið full af drullu og ryðvatn komið þegar skrúfað hafi verið frá, liði einhvern tími á milli. Ekki hafi annað komið til greina en að endurnýja lagnirnar.

Af framangreindu verður ráðið að um hafi verið að ræða nauðsynlegar framkvæmdir á sameign hússins sem þjóna þannig hagsmunum heildarinnar. Þá liggur fyrir að allir eigendur voru upplýstir um framkvæmdirnar áður en þær byrjuðu og verður ekki ráðið að nokkur andmæli hafi borist vegna þeirra, hvorki við upphaf þeirra né á meðan á þeim stóð. Að auki liggur fyrir að gagnaðili færði til ofn í íbúð sinni og tengdi við nýju lagnirnar. Með hliðsjón af þessu telur kærunefnd að ekki séu efni til að gagnaðili verði undanskilinn greiðsluþátttöku vegna nauðsynlegrar endurnýjunar á sameiginlegum lögnum hússins, þrátt fyrir að um þær hafi ekki verið fjallað á formlegum húsfundi.

Að öllu framangreindu virtu telur kærunefnd að kostnaður vegna endurnýjunar á lögnunum teljist til sameiginlegs kostnaðar, sbr. 43. gr. laga um fjöleignarhús, og skuli skipt eftir hlutfallstölum eignarhluta í samræmi við A-lið 45. gr. sömu laga.

Gagnaðili nefnir að verði fallist á kröfu álitsbeiðanda hljóti að teljast eðlilegt að kostnaður við lagfæringar á eldhúsi hans vegna lagnaframkvæmda sé sameiginlegur. Fellst kærunefnd á þetta með gagnaðila.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 28. október 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson