Mál nr. 117/2022 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 117/2022
Sérmerkingar bílastæða á sameiginlegri lóð.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 8. nóvember 2022, beindi Lóðafélag A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C, D, E, F og G, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 9. desember 2022, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 5. janúar 2023, lagðar fyrir nefndina.
Kærunefnd óskaði eftir að gagnaðilar legðu fram eignaskiptayfirlýsingu fyrir H 28-34 með tölvupósti 7. mars 2023. Gagnaðilar óskuðu eftir framlengdum fresti til að skila yfirlýsingunni og féllst nefndin á framlengdan frest til 22. mars 2023. Engin gögn bárust þó frá gagnaðilum.
Með tölvupósti kærunefndar 2. maí 2023 óskaði nefndin eftir frekari gögnum frá gagnaðilum en engin svör bárust, þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 25. maí 2023.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða sameiginlega lóð H 28-56. Matshlutarnir eru þrír, H 28-34, sem eru fjórir eignarhlutar, H 36-40, sem eru 20 eignarhlutar, og H 54-56, sem er 21 eignarhluti. Álitsbeiðandi er lóðafélagið en gagnaðilar eru eigendur íbúða í húsum nr. 28-34. Ágreiningur er um hvort gagnaðilum sé heimilt að sérmerkja átta bílastæði á lóðinni á grundvelli eignaskiptayfirlýsingar fyrir H 28-34.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðilum sé óheimilt að merkja sér átta bílastæði á sameiginlegri lóð til einkanota.
Í álitsbeiðni segir að húsið að H 28-34 myndi raðhúsalengju sem standi á 545 fermetra leigulóð í eigu I. Álitsbeiðandi hafi ekki fundið þinglýsta eignaskiptayfirlýsingu fyrir eignirnar. Ágreiningur snúi að sérmerkingu eigenda þeirra húsa á bílastæðum á sameiginlegri aðkomu- og bílastæðalóð en þeir hafi merkt sér hver tvö bílastæði sem einkabílastæði.
Í eignaskiptayfirlýsingu H 54-56, dags. 2. nóvember 2000, segi meðal annars að húsið standi á 1007,0 fermetra óskiptri leigulóð og henni fylgi hlutdeild í tveimur sameiginlegum bílastæða- og aðkomulóðum. Á þessum lóðum séu 66 bílastæði og séu 38 stæði ætluð H 54-56. Sameiginlegu aðkomu- og bílastæðalóðirnar séu 611 fermetrar og 36 stæði og 825 fermetrar og 30 stæði. Þá segi að kostnaður vegna lóðar skiptist eftir hlutfallstölu lóðar að undanskildum kostnaði vegna daglegrar umhirðu sem skiptist jafnt. Kostnaður vegna bílastæða skiptist jafnt á milli aðila þeirra sem eigi hlutdeild í bílastæðum. Í viðauka við eignaskiptayfirlýsinguna frá 3. ágúst 2006 segi:
Þrátt fyrir ákvæði eignaskiptayfirlýsingar um lóð, frá 2. nóvember 2000, um hlutdeild í tveimur sameiginlegum aðkomu- og bílastæðalóðum fyrir H 28-56 hafa eigendur þeirra íbúða, 18 að tölu, sem fyrir voru í H 54-56, áður en íbúðir 0102, 0105 og 0106 komu til, forgang að nýtingu 36 bílastæða af þeim 38 bílastæðum sem tilgreind eru í eignaskiptayfirlýsingu frá 2. nóvember 2000.
Í þinglýstum lóðarleigusamningi fyrir H 28-34 segi að lóðinni fylgi hlutdeild í tveimur sameiginlegum bílastæða- og aðkomulóðum sem séu 611 fermetrar og 82 fermetrar að stærð. Sá samningur skapi þannig ekki betri rétt en greini í öðrum samningum.
Sérmerkingar gagnaðila hafi aldrei komið til umræðu á sameiginlegum fundi eða verið samþykktar af öllum eigendum. Hvort eigendur raðhúsanna hafi hagað merkingum innbyrðis á fundi sín á milli sé álitsbeiðanda ókunnugt um, en áréttað sé að það hafi ekki skapað þeim rétt. Öll stæði á lóðinni séu í óskiptri sameign, þótt kveðið sé á um forgang tiltekinna húsa til viss fjölda stæða.
Í greinargerð gagnaðila segir að í grein 64.3 byggingarreglugerðar komi fram að bílastæði á hverri lóð íbúðarhúss skuli vera að minnsta kosti tvö bílastæði fyrir hverja íbúð sem sé stærri en 80 fermetrar. Hvert ofangreint hús eigi því rétt á tveimur bílastæðum, eða samtals átta bílastæðum fyrir öll fjögur húsin, en stærð húsanna sé 927,7 fermetrar.
Á sameiginlegri lóð sem húsunum hafi verið úthlutað séu samtals 66 stæði sem ætluð séu húsnúmerum 28-56. Upphaflega hafi verið gert ráð fyrir raðhúsum í húsnúmerum 28-56. Þessi níu raðhús hafi aðeins átt að hafa níu bílastæði á sameiginlegu bílastæði samkvæmt byggingarlýsingu sem samþykkt hafi verið árið 2000. Það hafi þó verið töluvert minna en byggingarreglugerð hafi gert ráð fyrir en samkvæmt henni hafi mátt ætla að stæðin hafi átt að vera átján. Árið 2004 hafi byggingarfulltrúi samþykkt breytingu á þessu skipulagi þar sem fjölbýli yrði byggt í stað raðhúsa. Samþykkt hafi verið að byggja fjölbýlishús með 20 íbúðum í stað 9 raðhúsa sem hafi verið fjölgun um 11 íbúðir. Þrátt fyrir að byggingarreglugerð hafi gert ráð fyrir að fjöldi bílastæða fyrir fjölbýlishús af þessari stærðargráðu hafi þurft að vera 28. Fjórar íbúðir séu stærri en 80 fermetrar en 16 minni. Í eignaskiptayfirlýsingu komi fram að bílageymsla á 1. hæð sé með 19 bílastæðum en aðeins 9 bílastæði séu fyrir utan hús á sameiginlegu bílastæði. Óbreyttur fjöldi frá fyrri greinargerð byggingarlýsingar hafi verið samþykktur af byggingarfulltrúa. Það sé ljóst að slíkt myndi aldrei ganga upp og hafi ekki gengið upp.
Húsnæði H 54-56 hafi verið byggt sem 19 íbúða fjölbýlishús með rúmlega 100 fermetra stórum veitingastað á 1. hæð. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu frá árinu 1999 hafi verið gert ráð fyrir 36 bílastæðum fyrir íbúa. Mjög óráðið hafi verið hvar veitingahúsaeigendur hafi átt að leggja. Árið 2006 hafi eignaskiptayfirlýsingu verið breytt þar sem svæði til veitingareksturs hafi verið breytt í þrjár íbúðir sem allar séu yfir 80 fermetrar að stærð og því þurft tvö bílastæði hver til að uppfylla reglugerð. Eignaskiptayfirlýsingin hafi þó reynt að hlunnfara nýja íbúa og eigendur nýrra íbúða á rétti sínum, samkvæmt byggingarreglugerð, með því að segja að íbúðir (og íbúar) sem hafi verið fyrir hafi forgang á bílastæði. Þó sé ljóst að aukning á kröfu um bílastæði vegna þessara þriggja íbúða hefði átt að vera sex bílastæði. Þar með sé heildarútreikningur bílastæða kominn í 42 stæði fyrir húsnúmerin 54-56 en ekki 36. Þetta sé um 64% af fjölda sameiginlegra bílastæða fyrir húsnúmer 28-54.
Á sameiginlegri lóð húsnúmera 28-56 séu teiknuð 66 stæði. Miðað við þær breytingar, sem gerðar hafi verið á húsum við H nema þeim sem séu nefnd hér í efni þessa bréfs, sé ljóst að þá séu bílastæði ekki nægileg sé eingöngu litið til húsnúmera merkt 36 til 56, yrði farið eftir byggingarreglugerð. Það sé ljóst að þau myndu ekki heldur uppfylla grein 64.4 byggingarreglugerðar um gestastæði og stæði fyrir fatlaða. Sé stuðst við útreikning relgugerðarinnar hafi þessi húsnúmer átt að hafa til afnota 70 bílastæði. Það þýði að hús gagnaðila hefðu ekki aðgang að neinu bílastæði.
Árið 2005 hafi verið óskað eftir samþykki þáverandi eigenda að H 28 til 34 fyrir breytingu á skipulagi byggðar með því að breyta raðhúsum nr. 36-52 í fjölbýlishús 36-40. Ný eignaskiptayfirlýsing, dagsett í maí 2005, hafi kallað á miklu fleiri íbúa en gert hafi verið ráð fyrir í upphafi eins og fram hafi komið. Þetta hafi þáverandi eigendur verið tilbúnir að samþykkja, þó með þeirri einu kröfu að þeir fengju að merkja bílastæði sem væru næst húseignum þeirra. Við undirritun þessarar eignaskiptayfirlýsingar H 36-40 hafi komið fram skýr áskilinn réttur eigenda H 28 til 34 til þess að sérmerkja tvö bílastæði fyrir hvert af þessum húsum. Þáverandi eigendur hafi talið að með þeirri fjölgun íbúða hafi mátt vera ljóst að ekki yrðu nægileg bílastæði og þeir hafi viljað tryggja sér rétt á stæðum beint fyrir utan eignir sínar sem þeim hafði sannarlega verið úthlutað, þótt það hafi ekki verið þessum hætti. Enginn hafi hreyft mótmælum þegar þessi krafa hafi verið þinglýst og undirrituð á sínum tíma af fulltrúum eigenda húsnæðanna og með samþykki byggingarfulltrúa.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að lítt stoði að vísa til ákvæða byggingarreglugerðar og að útreikningar gagnaðila á fjölda bílastæða miðað við byggingarreglugerð standist ekki skoðun. Þá fylgi öllum raðhúsum tvöfaldir bílskúrar nema einum sem sé með einfaldan bílskúr.
Hvað varði þá staðhæfingu að fjöldi sameiginlegra bílastæða á lóðinni svari ekki útreikningum samkvæmt byggingarreglugerð skuli áréttað að vandinn sé sameiginlegur og gagnaðilar geti ekki rutt sama rétti annarra eigenda.
Eignaskiptayfirlýsing frá maí 2005 sé undirrituð af eigendum 36-40 og síðan sé hún staðfest af eigendum 28-34 með undirritun þeirra. Þar hafi eigendur sjálfir ritað inn: „Og við áskiljum okkur rétt til að sérmerkja tvö bílastæði fyrir hvert hús.“
Gerðar séu athugasemdir við áskilnað eigenda á undirritunarsíðu eignaskiptayfirlýsingarinnar. Ekkert hafi verið getið um þessa ráðstöfun í eignaskiptayfirlýsingunni sjálfri og þessi áskilnaður hafi ekki verið áritaður af öðrum en þeim sjálfum og hafi ekki fylgt efni meginskjalsins. Venjubundið sé að breytingar á efnisinnihaldi skjala, sérstaklega vélritaðra skjala, sé áritað og þannig staðfest af öðrum sem skjalið eigi að binda. Hvenær þessi áritun hafi ratað inn sé óljóst og allt eins megi telja líklegt að aðeins eigandi þess fjöleignarhúss sem eignaskiptayfirlýsingin taki til hafi verið um þetta kunnugt, en ekki öðrum sem hafi áritað skjalið. Vegna þess áskilnaðar sem gagnaðilar hafi fært handvirkt inn á eignaskiptayfirlýsingu húss nr. 36-40 hefðu allir aðrir eigendur þurft að árita skjalið, enda hafi áskilnaður þeirra varðað eignayfirfærslu og breytingar á sameiginlegum bílastæðum. Ljóst megi telja það handvömm hjá þinglýsingarstjóra að hafa tekið skjalið til þinglýsingar.
III. Forsendur
Í 2. mgr. 3. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri samkvæmt 1. mgr. gildi ákvæði laganna eftir því sem við getur átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð sé hún sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip sé því að skipta. Deilt er um hvort gagnaðilum, sem eru eigendur íbúða í H 28-34, hafi verið heimilt að sérmerkja átta bílastæði á sameiginlegri lóð.
Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. laga um fjöleignarhús eru bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Í 2. mgr. segir að óskiptum bílastæðum verði ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skuli þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst.
Í lóðarleigusamningi um H 54-56 segir að lóðin sé 1007 fermetrar og að henni fylgi hlutdeild í tveimur sameiginlegum bílastæða- og aðkomulóðum fyrir H 28-56. Þá segir í lóðarleigusamningi fyrir H 28-34 að lóðin sé 545 fermetrar og að henni fylgi sama hlutdeild í sameiginlegum lóðum og að framan greinir.
Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir H 54-56, innfærðri til þinglýsingar 30. nóvember 2000, segir um sameiginlegu bílastæða- og aðkomulóðirnar að á þeim séu 66 bílastæði og að 38 þeirra séu ætluð H 54-56. Lóðirnar séu annars vegar 611 fermetrar að stærð með 38 stæðum og hins vegar 852 fermetrar með 30 stæðum. Í viðauka við eignaskiptayfirlýsinguna, dags. 3. ágúst 2006, vegna breytingar á eignarhluta 1. hæðar úr veitingahúsnæði í íbúðir segir að eigendur þeirra íbúða sem fyrir voru í húsinu áður en íbúðir 0102, 0105 og 0106 komu til hafi forgang að nýtingu 36 bílastæða af þeim 38 stæðum sem tilgreind séu í eignaskiptayfirlýsingunni.
Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu fyrir H 36-40, sem gerð var í maí 2005, er tekið fram að 66 stæði séu á sameiginlegu lóðunum og að 38 stæði séu ætluð H 54-56 og níu stæði séu ætluð H 36-40. Eigendur H 28-34 og 54-56 staðfestu eignaskiptayfirlýsinguna með undirritun sinni en gagnaðilar kveða að eigendur húss nr. 28-34 hafi einungis samþykkt yfirlýsinguna gegn því að eftirfarandi setning yrði færð inn: Og við áskiljum okkur rétt til að sérmerkja tvö bílastæði fyrir hvert hús.
Kærunefnd óskaði eftir því að gagnaðilar legðu fram staðfestingar annarra þeirra sem undirrituðu eignaskiptayfirlýsinguna frá maí 2005 um að þeir kannist við að samið hafi verið um sérmerkingar bílastæða, enda var framangreind setning færð handvirkt í skjalið og án þess að aðrir hafi sérstaklega undirritað viðbótina, til dæmis með upphafsstöfum sínum. Engin svör eða gögn bárust frá gagnaðilum, þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um. Þá hefur eignaskiptayfirlýsing fyrir hús nr. 28-34 ekki borist nefndinni, þrátt fyrir ítrekaða beiðni.
Samkvæmt framangreindu liggur ekkert fyrir um að fyrrnefndur áskilnaður eigenda húss nr. 28-34 hafi hlotið samþykki allra eigenda en heimild til sérmerkingar sameiginlegra bílastæða er háð samþykki eigenda allra, sbr. 2. mgr. 33. gr. laga um fjöleignarhús. Að því virtu er fallist á kröfu álitsbeiðanda.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fallast beri kröfu álitsbeiðanda.
Reykjavík, 25. maí 2023
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson