Mál nr. 28/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 28. júní 2023

í máli nr. 28/2023

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að uppsagnarfrestur sé sex mánuðir frá 1. desember 2022.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 10. mars 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 21. mars 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 28. mars 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 28. mars 2023. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. október 2017 um leigu sóknaraðila á skrifstofuhúsnæði varnaraðila að C. Ágreiningur er um lögmæti riftunar varnaraðila, dags. 15. nóvember 2022, á leigusamningi aðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa verið með húsnæðið á leigu í nær tíu ár og allt gengið vel. Í maí 2022 hafi einn starfsmaður farið að kvarta um veikindi í vinnunni og við athugun á skrifstofu hennar hafi komið í ljós raki í gluggasyllu. Þegar hafi verið haft samband við verkfræðistofu sem hafi tekið sýni og lítilsháttar mygla komið fram í þeim. Skemmdu efni hafi þegar verið skipt út og lekinn lagaður sem hafi bara reynst vera smit, sem gæti hafa orsakast af undirþrýstingi í húsinu þar sem það hafi verið útsog í því. Farið hafi verið yfir alla glugga og þeir kíttaðir upp á nýtt, málaðir og skipt út gleri þar sem móða hafi verið á milli glerja. Þetta hafi verið eini staðurinn sem einhverjar skemmdir hafi verið eftir leka, en það hafi komið fram smá smit í tveimur öðrum gluggum. Það séu þakgluggar í húsinu, sem höfðu lekið lítilsháttar áður, en það hafi verið búið að laga það, en smá grámi sjáanlegur eftir það. Eftir fyrstu lagfæringarnar hafi aftur verið tekin sýni og þá í þessum gráma og þar hafi reynst vera einhver sveppur. Síðustu samskipti varðandi þetta hafi verið þau að allir færu úr húsinu í einn mánuð, þ.e. nóvember, sóknaraðili skyldi koma öllu í lag og eftir það yrði húsnæðið tekið út. Þegar vika hafi verið liðin af þessum mánuði hafi sóknaraðili orðið var við að það væri verið að fjarlægja allt úr húsinu og um miðjan mánuðinn hafi varnaraðili afhent uppsagnarbréf þar sem fram hafi komið að sóknaraðili fengi ekki greiddan uppsagnarfrestinn, sem séu sex mánuðir samkvæmt leigusamningi. Á þessum tímapunkti hafi verið búið að skipta um gler í þakgluggum og yfirfara þá, setja upp loftræstikerfi þ.e. loftskipti í öllum skrifstofum og málning á öllu húsnæðinu hafi verið að hefjast og þrif á gólfdúkum og bón. Varnaraðili hafi verið með gúmmígólfdúka á öllum göngum sem hafi verið mjög illa farnir og salli undir þeim, sem sóknaraðili setji spurningamerki við um hvort sé ástæða veikinda starfsmannsins en þetta hafi ekkert verið skoðað. Í lok nóvember hafi verkfræðistofan hrósað sóknaraðila fyrir vel unnin verk og ekki fundið að neinu.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa sent sóknaraðili tilkynningu, dags. 15. nóvember 2022, þar sem honum hafi verið tilkynnt að varnaraðila væri nauðugur einn sá kostur að rifta leigusamningnum með vísan til 3. og 4. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Varnaraðili hafi þá þegar verið búinn að rýma húsnæðið og umráð þess færst yfir til sóknaraðila frá dagsetningu riftunar.

Við riftunina hafi þrjár úttektir verkfræðistofu legið fyrir ásamt rannsóknarniðurstöðum Náttúrufræðistofnunar ríkisins á sýnum sem hafi verið tekin úr húsnæðinu, bæði ryk- og efnasýnum, læknisvottorð allra starfsmanna varnaraðila sem hafi starfað í húsnæðinu, reynsla af fyrri úrbótum sóknaraðila á húsnæðinu, ásamt svörum hans við kröfum varnaraðila um fullnægjandi úrbætur á hinu leigða.

Óumdeilt sé að upphaf málsins sé að rekja til þess að varnaraðili hafi leitað til sóknaraðila í maí 2022 vegna áhyggja af rakaskemmdum og myglu í húsnæðinu en starfsmenn og þá sérstaklega einn þeirra hafði fundið fyrir óútskýrðum einkennum sem hafi getað samrýmst einkennum frá myglu. Sá starfsmaður hafi leitað til læknis þegar í maí og starfað eftir það að heiman vegna einkenna sem talið hafi verið að tengst gætu myglu frá húsnæðinu. Í kjölfarið hafi sóknaraðili framkvæmt myglupróf sem hafi reynst jákvætt og hann samþykkt í framhaldinu að verkfræðistofan yrði fengin til að skoða eignina og gera tillögur að úrbótum.

Verkfræðistofan hafi framkvæmt úttekt á húsnæðinu og skilað af sér greinargerð, dags. 15. júní 2022, ásamt greiningu Náttúrufræðistofnunar Íslands á fimm ryksýnum og tillögum að úrbótum. Aðilar hafi komist að samkomulagi um að verkfræðistofan gerði tillögur að úrbótum í kjölfar skoðunar á húsnæðinu og að þær yrðu lagðar til grundvallar til úrbóta samkvæmt 20. gr. húsaleigulaga.

Sóknaraðila hafi borið að bæta með fullnægjandi hætti úr þeim annmörkum á húsnæðinu sem hafi verið lýst í greinargerð verkfræðistofunnar innan átta vikna eða fyrir 4. ágúst 2022, sbr. 3. mgr. 20. gr. húsaleigulaga. Það hafi aftur á móti ekki verið gert, sbr. lýsingu í samantekt á bls. 1-2 í tilkynningu um riftun leigusamnings og greinargerð verkfræðistofunnar, dags. 22. september 2022, sem unnin hafi verið í kjölfar úttektar á húsnæðinu 29. ágúst 2022. Í þeirri úttekt hafi fimm ný ryksýni verið tekin og rannsökuð af Náttúrufræðistofnun Íslands, meðal annars á þeim stöðum sem áður höfðu verið rannsökuð og þá aftur reynst vera menguð. Þá þegar hafi varnaraðila verið heimilt að grípa til riftunar.

Aðeins örfáum dögum síðar eða 30. september 2022 hafi verkfræðistofan framkvæmt aðra og mjög ítarlega skoðun á húsnæðinu. Þá hafi jafnframt verið tekin fjögur efnissýni sem hafi verið rannsökuð af Náttúrufræðistofnun Íslands og tvö þeirra reynst menguð og hafi þau bæði verið tekin á eða við þá staði sem áður höfðu reynst mengaðir, sbr. greinargerð verkfræðistofunnar frá 14. október 2022, sbr. niðurstaða Náttúrufræðistofnunar Íslands frá 11. sama mánaðar. Í þessari skýrslu verkfræðistofunnar sé jafnframt að finna átta tillögur til úrbóta á húsnæðinu.

Þegar þarna hafi verið komið hafði húsnæðið spillst svo á leigutíma af ástæðum sem ekki verði raktar til leigjanda að það hafi eigi lengur nýst til fyrirhugaðra nota. Í samræmi við það hafi engin starfsemi af hálfu varnaraðila átt sér stað í húsnæðinu frá 14. október 2022. Þá höfðu einkenni þeirra starfsmanna varnaraðila sem enn höfðu sótt í vinnu í húsnæðinu versnað og hafi þeim í framhaldinu verið ráðið frá því að sækja vinnu í það samkvæmt læknisvottorðum. Á þessu tímamarki hafi skilyrði til riftunar áfram verið fyrir hendi.

Í samræmi við þetta hafi aðilar rætt saman símleiðis 18. og 20. október 2022 þar sem varnaraðili hafi gert grein fyrir afstöðu sinni til riftunar. Jafnframt hafi sóknaraðili verið spurður út í það hvort hann væri tilbúinn að bæta með fullnægjandi hætti úr öllum þeim annmörkum sem tilgreindir höfðu verið í téðum greinargerðum ásamt öðrum þeim atriðum sem þyrftu að vera uppfyllt ætti varnaraðili ekki að grípa til riftunar. Símtölunum hafi verið fylgt eftir með tölvupósti, dags. 20. október. Afstaða sóknaraðila til úrbóta hafi legið fyrir 27. október og 3. nóvember og þá endanlega orðið ljóst að hann hygðist ekki bæta úr annmörkunum með fullnægjandi hætti.

Þar sem sóknaraðili hafi hvorki bætt úr annmörkum á húsnæðinu með fullnægjandi hætti né ætlað sér að gera það og húsnæðið hafi spillst svo á leigutíma af ástæðum sem ekki verði raktar til varnaraðila þannig að það hafi eigi lengur nýst til fyrirhugaðra nota, sbr. svör hans í framangreindum tölvupóstum, lýsing á úrbótum á húsnæðinu í tilkynningu um riftun leigusamnings, þrjár greinargerðar verkfræðistofu og rannsóknarniðurstöður Náttúrufræðistofnunar Íslands og læknisvottorð allra starfsmanna varnaraðila sem hafi starfað í húsnæðinu, sem hafi leitt til þess að fyrirhuguð samningsbundin not hafi verið ótæk, hafi varnaraðila verið heimilt að rifta leigusamningnum hvort heldur með vísan til 3. og/eða 4. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Þar sem riftunin sé lögmæt beri að hafna kröfum sóknaraðila.

Í bréfi lögmanns sóknaraðila til varnaraðila, dags. 1. desember 2022, komi fram að samþykkt hafi verið að sóknaraðili fengi nóvember til að klára framkvæmdir og í kæru sóknaraðila segi að allir færu úr húsnæðinu í einn mánuð, þ.e. nóvember, og á þeim tíma myndi sóknaraðili koma öllu í lag. Þessu sé hafnað. Ekkert slíkt samkomulag hafi verið gert eins og gögn málsins beri með sér. Þá liggi fyrir að engin starfsemi hafi verið af hálfu varnaraðila í húsnæðinu eftir 14. október 2022.

Sóknaraðili sé að krefjast greiðslu samkvæmt aðalefni leigusamnings aðila um uppsagnarfrest. Með móttekinni riftun, dags. 15. nóvember 2022, hafi samningssambandi aðila lokið, burtséð frá því hvort riftunin hafi verið lögmæt eður ei. Riftun sé ákvöð sem bindi móttakanda og sé því sóknaraðili bundinn af henni. Húsnæðið hafi verið afhent sóknaraðila samhliða riftuninni. Þar sem ekki hafi verið í gildi leigusamningur aðila á milli geti ekki komið til greiðslu samningsbundins uppsagnarfrests.

IV. Niðurstaða

Í 1. mgr. 20. gr. húsaleigulaga, nr. 20/1994, segir að telji leigjandi viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant skuli hann gera leigusala skriflega grein fyrir því sem hann telji að úrbóta þarfnist og skora á hann að bæta úr því. Í 2. mgr. sömu greinar segir að hefjist leigusali ekki handa við að bæta úr annmörkum á húsnæðinu innan fjögurra vikna frá því að honum barst skrifleg tilkynning samkvæmt 1. mgr. sé leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af hljótist, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Þá segir í 3. mgr. að hafi leigusali ekki bætt úr annmörkum á húsnæðinu innan átta vikna frá því að tilkynning samkvæmt 1. mgr. barst honum og leigjandi ekki neytt réttar síns samkvæmt 2. mgr. sé leigjanda heimilt að rifta leigusamningnum, enda sé um verulega annmarka að ræða miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu.

Vegna einkenna starfsmanns varnaraðila framkvæmdu aðilar myglupróf í hinu leigða sem sýndu jákvæðar niðurstöður. Í framhaldi af því sammæltust aðilar um að verkfræðistofa yrði fengin til að framkvæma skoðun og sýnatöku. Í niðurstöðum hennar, dags. 15. júní 2022, segir að sýnatökur hafi leitt í ljós nægilegar vísbendingar um mengun, þó mismikla, hvort sem vöxtur væri enn virkur eða ekki. Tekin voru fimm sýni á völdum stöðum og sýndu þrjú þeirra fáein gró og/eða svepphluta, eitt sýndi gró og/eða svepphluta og eitt var án athugasemda. Lagðar voru til lagfæringar á útvegg og gluggum. Einnig að fengin yrðu þrif og að endurmat færi fram fjórum til sex vikum eftir þau. Lögð var áhersla á mikilvægi loftunar. Þann 29. ágúst 2022 framkvæmdi verkfræðistofan eftirfylgniskoðun og sýndu niðurstöður tveggja sýna af fimm merki um gró. Mælt var með því að kanna ástand þaks og útveggja undir gluggum sem og að taka efnissýni eftir þörfum. Þann 30. september 2022 framkvæmdi verkfræðistofan ítarlegri skoðun á húsnæðinu þar sem tekin voru fjögur sýni. Samkvæmt greinargerð verkfræðistofunnar, dags. 14. október 2022, reyndust tvö þeirra menguð, þar á meðal sýni frá þakglugga, en tvö voru án athugasemda. Ýmsar lagfæringar voru lagðar til, svo sem að komast fyrir leka og útiloka leka, finna uppruna skemmda þar sem sjáanleg ummerki voru um leka/rakaskemmdir, huga sérstaklega að loftun við framkvæmdir, huga að viðhaldi á þaki og koma í veg fyrir leka, mælt var með að endurnýja þakglugga og glugga á suðausturhlið og að fjarlægja plötur við hliðarstykki glugga við útskipti þeirra, auk þess að endurnýja allt timbur á hliðum og undir glugga með nýju byggingarefni og einnig að þétta betur hurð upp á þakrými.

Með tölvupósti 20. október 2022 óskaði varnaraðili eftir stöðunni á þeim lagfæringum sem verkfræðistofan hafði lagt til. Viku síðar lýsti sóknaraðili því að þegar væri búið að bregðast við í samræmi við tillögurnar en að lagfæringar á gluggum stæðu yfir. Taldi sóknaraðili rétt að taka stöðuna á þeim að nýju eftir veturinn til að meta nauðsyn þess að skipta þeim út. Með tölvupósti varnaraðila 7. nóvember 2022 lýsti hann því yfir að hann teldi úrbætur sóknaraðila hvorki fullnægjandi né í samræmi við tillögur verkfræðistofunnar. Einnig nefndi hann að allir þeir starfsmenn sem höfðu unnið í húsnæðinu hefðu skilað vottorði læknis um að þeir hefðu einkenni vegna myglu. Vegna framangreinds rifti hann samningnum 15. sama mánaðar.

Til þess að riftun komi til greina á grundvelli 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga verður húsnæði að hafa spillst svo á leigutímanum af ástæðum sem ekki verða raktar til leigjanda að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda. Fyrir liggja vottorð lækna frá tímabilinu 15. ágúst 2022 til 2. nóvember 2022 vegna fimm starfsmanna þar sem þremur þeirra var ráðlagt að mæta ekki á vinnustaðinn, þar sem mygla hefði greinst, vegna einkenna þeirra, eitt vottorð staðfesti að starfsmaður gæti ekki unnið í mygluhúsnæði vegna einkenna sinna og annað vottorð staðfesti að starfsmaður væri með einkenni sem gætu tengst myglu. Ekkert þessara vottorða staðfestir þó ofnæmi fyrir þeirri myglu sem greindist í húsnæðinu. Fyrirliggjandi gögn verkfræðistofunnar staðfesta að þörf var á ýmsum úrbótum og viðhaldi í hinu leigða sem og að mygla hafi greinst úr hluta þeirra sýna sem tekin voru. Aftur á móti staðfesta gögnin ekki slíkt ástand að húsnæðið hafi spillst svo á leigutíma að það nýttist eigi lengur til fyrirhugaðra nota. Riftun er íþyngjandi úrræði og telur nefndin því að gögn í þá veru að húsnæði sé ónothæft til fyrirhugaðra nota verði að vera skýr þar um. Þá hafa heilbrigðisyfirvöld ekki komist að niðurstöðu um að húsnæðið teljist heilsuspillandi. Telur kærunefnd því að varnaraðila hafi verið óheimilt að rifta leigusamningi aðila með vísan til þessa ákvæðis.

Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi bæti leigusali eigi úr annmörkum á hinu leigða húsnæði samkvæmt 20. gr. Með hliðsjón af því ferli sem hefur verið lýst hér að framan um skoðun verkfræðistofu og úrbætur sóknaraðila liggur fyrir að hann brást þegar við beiðnum varnaraðila um úrbætur. Fram kemur að engin starfsemi hafi átt sér stað í húsnæðinu frá 14. október af hálfu varnaraðila en ljóst er að sóknaraðili hóf þá þegar framkvæmdir, sbr. fyrrgreind tölvupóstsamskipti aðila 20. og 27. október. Þrátt fyrir að sóknaraðili hafi ekki fylgt ráðleggingum úr greinargerð verkfræðistofunnar eftir fullum fetum, svo sem með því að byrja á viðgerðum á gluggum í stað þess að skipta þeim þegar út, sýndi hann með athöfnum sínum að vilji stæði til að koma húsnæðinu í rétt ástand og var hann að vinna í því þegar leigusamningnum var rift af hálfu varnaraðila. Samkvæmt framangreindu telur nefndin að ekki hafi verið tímabært af hálfu varnaraðila að ganga út frá því að ráðleggingum verkfræðistofunnar yrði ekki fylgt eftir við endurbæturnar enda var átta vikna frestur 3. mgr. 20. gr. húsaleigulaga ekki liðinn en líta ber svo á að hann hafi í fyrsta lagi hafist þegar tölvupóstur varnaraðila barst sóknaraðila 20. október 2022. Þess utan styðja engin gögn það að lagfæringar sóknaraðila hafi verið ófullnægjandi. Loks hefur varnaraðili ekki fært rök fyrir því hvers vegna þau úrræði 2. og 4. mgr. 20. gr. sem ganga skemur en riftun voru ófullnægjandi. Telur nefndin því að ekki hafi verið skilyrði til að rifta leigusamningnum.

Með hliðsjón af öllu framangreindu er það niðurstaða kærunefndar að riftun varnaraðila sé ólögmæt.

Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga segir að sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin er í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum samkvæmt 1. mgr. Í framkvæmd hefur ákvæðum 62. gr. einnig verið beitt um þau tilvik þar sem riftun leigjanda er ólögmæt.

Í 14. gr. í leigusamningi aðila segir að uppsögn miðist við mánaðarmót og að uppsagnarfrestur sé sex mánuðir. Kærunefnd telur að líta beri á riftunaryfirlýsingu varnaraðila frá 15. nóvember 2022 sem uppsögn af hans hálfu og hefði sex mánaða uppsagnarfrestur átt að hefjast frá 1. desember 2022. Sóknaraðili hefur aftur á móti fengið umráð hins leigða þannig að hann getur ekki krafist efnda samkvæmt aðalefni samningins en kann að eiga rétt á efndabótum, sbr. 62. gr. húsaleigulaga og til hliðsjónar dóm Hæstaréttar í máli nr. 83/2016. Ekki er hins vegar gerð bótakrafa af hálfu sóknaraðila í málinu og því óhjákvæmilegt að hafna kröfu hans.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 28. júní 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson